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PIRGUS

Rimborso spese anticipate dal costruttore

Quali maggioranze occorrono per approvare il recupero da parte del costruttore(tutt'ora condomino) di spese anticipate per conto del condominio per l'integrità e il funzionamento corretto del bene comune(fornitura elettrica, manutenzione pompe e assicurazione stabile) prima della nomina dell'amministratore? In caso di approvazione riguarda una controversia fra i condomini o deve intervenire l'amministratore nominato successivamente?

 

Si premette che attualmente partecipano all'assemblea anche condomini che si sono insediati in un periodo successivo ai periodi cui fanno riscontro le fatture anticipate e in questo caso hanno diritto di voto oppure no?

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ma il costruttore dovrebbe aver nominato un amministratore !!!!!non ho capito quali spese dovete pagare o quali soldi dovete recuperare . spiegati meglio . nel frattempo ti consiglio di nominare un amministratore .

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L'edificio è stato costruito nel 2011, il condominio è nato nello stesso anno con la vendita del primo immobile. Nel novembre 2015 sono stato nominato io come primo amministratore del condominio, l'assemblea ordinaria è stata già fatta e con l'approvazione del preventivo di gestione il condominio ha iniziato la sua normale attività. Adesso però il costruttore(che ancora è un condomino) richiede il rimborso delle fatture anticipate per conto degli altri condomini dalla data di costituzione del condominio sino alla mia nomina. A tal proposito ho indetto un'assemblea straordinaria per discutere delle questione. Vorrei sapere quali siano le maggioranze per l'approvazione di tale rimborso o se già come previsto dall'art 1134 il condomino(ex costruttore) ha di fatto diritto al rimborso senza bisogno di approvazione da parte dell'assemblea.

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buongiorno Pirgus,

se non ho capito male la tua esposizione, sono dell'idea che valga quanto disciplinato dall'art. 1134, diversamente, esclusa la possibilità di recuperare le sole spese relative agli interventi urgenti riferiti ai beni comuni, tutte le altre spese sarebbero dovute essere sostenute a eseguito e con il consenso dell'assemblea con le relative maggioranze le quali possono a sua volta variare in base al tipo di intervento a cui sono destinate in mancanza di ciò non può pretendersi il recupero.

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Quante assemblee di condominio sono state effettuate prima del novembre 2015?

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L'edificio è stato costruito nel 2011, il condominio è nato nello stesso anno con la vendita del primo immobile. Nel novembre 2015 sono stato nominato io come primo amministratore del condominio.

Se il condominio, come tu affermi, è stato istituito nel 2011, dal 2011 al novembre 2015 (data della tua nomina come primo amministratore) che cosa era stato fatto ? Per esempio già c'erano le tabelle millesimali ? ed il regolamento di condominio ? Sono state fatte delle assemblee ? e' mai stato deliberato qualcosa ?

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rileggendo la mia risposta precedete, mi accorgo che in tutto quello che ho scritto ho mancato di dare una risposta precisa alla tua puntuale domanda; ribadendo pertanto quanto sopra aggiungo che, ritenuta valida la costituzione dell'assemblea, si può deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

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Prima dell'assemblea della mia nomina del 2015 era stata convocata un'assemblea nel 2014 con ordine del giorno nomina amministratore e rimborso spese anticipate dal condomino X, mancando il numero legale in quell'assemblea non è stato potuto deliberare nulla. Dopo questa c'è stata quella del 2015 dove sono stato nominato e una del 2016 da me convocata per approvare il preventivo della gestione ordinaria annuale.

Adesso sempre nel 2016 ho convocato un'assemblea straordinaria per discutere della questione rimborso crediti del condomino X nei confronti del condominio.

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Preciso che per l'ammontare del suddeto credito nei confronti del condominio, sono state conteggiate solamente spese previste dal regolamento ( assicurazione stabile) o le spese inevitabili per la sicurezza e del bene comune come manutenzione delle pompe di raccolta per le acque chiare e scure e la fornitura elettrica. Non sono state conteggiate spese che potevano essere evitate come quelle di pulizia dello stabile.

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- - - Aggiornato - - -

 

Se il condominio, come tu affermi, è stato istituito nel 2011, dal 2011 al novembre 2015 (data della tua nomina come primo amministratore) che cosa era stato fatto ? Per esempio già c'erano le tabelle millesimali ? ed il regolamento di condominio ? Sono state fatte delle assemblee ? e' mai stato deliberato qualcosa ?

Confermo che ho trovato già un regolamento con annesse tabelle millesimali, ma nessuna assemblea che avesse potuto deliberare qualcosa in precedenza. Per il codice fiscale e c/c bancario ho provveduto io.

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Ti dico come abbiamo fatto noi, modo forse non regolarissimo ma semplice: esercizio di durata di 14 mesi con addebito di una fattura emessa dal costruttore ove si richiedeva il rimborso di assicurazione, telefono.

 

l'assemblea ha approvato a maggioranza questo rendiconto di 14 mesi.

L'amministratore (l'ho fatto io dopo 3 anni!) ha conteggiato i giorni di consegna: esempio condominio Pinco ha avuto il possesso dell'alloggio per 12 mesi su 14, 2/14 addebitati al costruttore. ecc.

Ne è risultata una tabella in base ai giorni di possesso.

 

Il costruttore ha effettuato un bonifico (addebito personale) e io ho accreditato dette somme ai condomini nella voce addebiti personali (in negativo)

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Ti dico come abbiamo fatto noi, modo forse non regolarissimo ma semplice: esercizio di durata di 14 mesi con addebito di una fattura emessa dal costruttore ove si richiedeva il rimborso di assicurazione, telefono.

 

l'assemblea ha approvato a maggioranza questo rendiconto di 14 mesi.

L'amministratore (l'ho fatto io dopo 3 anni!) ha conteggiato i giorni di consegna: esempio condominio Pinco ha avuto il possesso dell'alloggio per 12 mesi su 14, 2/14 addebitati al costruttore. ecc.

Ne è risultata una tabella in base ai giorni di possesso.

 

Il costruttore ha effettuato un bonifico (addebito personale) e io ho accreditato dette somme ai condomini nella voce addebiti personali (in negativo)

Ho preferito dividere le due cose, un bilancio annuale ordinario(già approvato) e separatamente la discussione del credito rivendicato tramite assemblea straordinaria, premetto che i conteggi per la ripartizione in base alle tempistiche e ai condomini presenti nelle date delle varie fatture sono stati già fatti, quindi già so quali condomini devono risarcire il condomino creditore e per quale cifra.

La domanda rimane quella dell'incipit, se sia necessario procedere con una votazione per la deliberazione del recupero del credito (in questo caso con quale tipo di maggioranza e se anche i condomini insediatisi nel 2016 hanno diritto di voto) o verbalizzare direttamente il diritto al recupero del credito in base all' art. 1134 e 1110

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Quali maggioranze occorrono per approvare il recupero da parte del costruttore(tutt'ora condomino) di spese anticipate per conto del condominio per l'integrità e il funzionamento corretto del bene comune(fornitura elettrica, manutenzione pompe e assicurazione stabile) prima della nomina dell'amministratore ?

Si premette che attualmente partecipano all'assemblea anche condomini che si sono insediati in un periodo successivo ai periodi cui fanno riscontro le fatture anticipate e in questo caso hanno diritto di voto oppure no ?

Le maggioranze sono quelle solite. Maggioranza dei condomini (per convalidare la costituzione dell'assemblea) maggioranza degli intervenuti (ricontati tra quelli presenti al momento del voto). Si contano le teste e non i millesimi.

A queste maggioranze vanno poi aggiunti i millesimi: ALMENO 500/1000.

Ho scritto DUE maggioranze perché, a volte, alcuni condomini se ne vanno via prima della votazione o se ne vanno via SUBITO DOPO aver votato i punti che a loro interessano.

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Credo che sia comunque meglio avere una delibera assembleare per il riconoscimento di tutte le spese prima di pagarle.

Dopodiché l'assemblea va informata se queste spese siano o meno legittime, perché nel caso non lo fossero c'è la possibilità di resistere in un eventuale giudizio.

 

Per quanto riguarda il diritto di voto dei nuovi condomini non credo sia semplice e credo meriti attenzione, questo quesito.

 

Visto che comunque l'acquirente dell'immobile risponde in solido delle spese sostenute dal venditore se questi non paga (il costruttore) dovranno pagare essi stessi e poi rivalersi sul costruttore/venditore. Inoltre andrebbero letti i compromessi di acquisto e gli accordi a rogito. Situazione delicata

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Quali maggioranze occorrono per approvare il recupero da parte del costruttore(tutt'ora condomino) di spese anticipate per conto del condominio per l'integrità e il funzionamento corretto del bene comune(fornitura elettrica, manutenzione pompe e assicurazione stabile) prima della nomina dell'amministratore? In caso di approvazione riguarda una controversia fra i condomini o deve intervenire l'amministratore nominato successivamente?

 

Si premette che attualmente partecipano all'assemblea anche condomini che si sono insediati in un periodo successivo ai periodi cui fanno riscontro le fatture anticipate e in questo caso hanno diritto di voto oppure no?

Se il costruttore ha anticipato delle spese necessarie ed urgenti per mantenere in vita il condominio, dopo la costituzione del condominio e prima della nomina dell'amministratore, ritengo debba essere rimborsato, previa presentazione di tutte le relative fatture. Pertanto bisognerà convocare un'assemblea per discutere sull'argomento e, secondo il mio parere, per l'approvazione è sufficiente la maggioranza semplice, la stessa che approva i bilanci.

Naturalmente visto che attualmente è stato nominato un amministratore, la questione dovrà poi essere gestita dallo stesso.

 

Per quanto riguarda l'approvazione della spesa dovranno partecipare alla votazione soltanto i condomini interessati, ossia quelli che erano già proprietari nel periodo di riferimento delle spese in parola.

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