Vai al contenuto
Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Martinez

Riforma Condominio e recupero forzoso spese

Buongiorno a tutti, avrei bisogno di dissipare un grosso dubbio che mi assilla da quando è venuta fuori la “riforma” del condominio, pertanto chiedo a voi tutti una delucidazione, ossia quelle sulla ingiunzione di pagamento, ora, obbligatoria da parte dell’amministratore verso il condomino moroso. E mi spiego:

 

Il nuovo art 63 delle disp. Att. CC recita : Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dalla assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi…. Etc. etc.

 

Mentre il nuovo art. 1129 8° comma recita : Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

 

Sono portato a pensare che :

per un esercizio che si chiude il 31/12/2013, pur in assenza del “consuntivo” approvato, a far data dal giorno 01/01/2014 e fino al 30/06/2014 l’amministratore deve attivarsi per la riscossione dei contributi dovuti dai condomini “morosi” anche a mezzo di decreto ingiuntivo anche sulla base del solo “preventivo” a suo tempo approvato. Ovvero anche lo stesso giorno del 01/01/2014.

 

Io dò questa interpretazione dall’esame delle due disposizioni di cui sopra, però il DUBBIO che permane è questo: Se un condomino salta una o due rate per contributi dovuti durante l’anno 2013 cosa succede?

1) L’amministratore dovrà aspettare necessariamente il 31/12/2013 per fare il recupero?

2) L’amministratore procede subito per il recupero anche a mezzo di Decreto Ingiuntivo?

 

Potreste cortesemente Illuminarmi?? Grazie sin d’ora.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

1)Solo se dispensato esplicitamente dall'assemblea.

2)Dipende se sussiste la dispensa.

 

3)Per l'esercizio che si chiude al 31/12/2013 l'amministratore DEVE procedere al recupero entro i 6 mesi.

Il termine è decorrente per le spese ORDINARIE,a differenza di quelle straordinarie, dalla data di chiusura della gestione e non dall'approvazione del consuntivo e suo riparto.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Se un condomino salta una o due rate per contributi dovuti durante l’anno 2013 cosa succede?

1) L’amministratore dovrà aspettare necessariamente il 31/12/2013 per fare il recupero?

2) L’amministratore procede subito per il recupero anche a mezzo di Decreto Ingiuntivo?

 

Potreste cortesemente Illuminarmi?? Grazie sin d’ora.

Se un condòmino salta qualche rata l'amministratore DEVE (obbligo) procedere con la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio, salvo dispensa dell'assemblea, altrimenti venendo meno ad un OBBLIGO commette una grave irregolarità e può essere revocato giudizialmente.

 

L'amministratore PUO' (facoltà) procedere anche il giorno dopo la scadenza della rata deliberata dal preventivo approvato con decreto ingiuntivo senza bisogno di approvazione assemblea (art. 63) .

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Quali sono le maggioranze affiché un amministratore possa essere dispensato da D.I. entro sei mesi dalla data di approvazione del bilancio?

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Non essendo specificato che occorra una maggioranza qualificata ritengo che per la dispensa sia sufficiente una maggioranza semplice.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Cioè?

Grazie

 

Art. 1136 c.c.

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

ciao a tutti sono nuovo del forum, la riforma sarà pure positiva ma ci sono lacune incredibili!!! ma come si fa a non prevedere quali debbano essere le maggioranze affinché l'amministratore sia dispensato dal fare un decreto ingiuntivo??? il 29 luglio ho un'assemblea, ci sono due situazioni di morosità pesanti che potrebbero rientrare... se i due morosi dovessero impegnarsi come hanno detto a ripianare i debiti, con quali maggioranze, posso chiedere all'assemblea questa fantomatica delibera??? grazie a chi mi risponderà

Paolo

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Anche io mi sono posto lo stesso problema e confrontandomi con altri amministratori, la stragrande maggioranza è concorde nell'affermare che la maggioranza è la solita 50%+1 e 501 millesimi, ma siamo anche concordi che fioccheranno le cause......non siamo sicuri che la maggioranza possa essere quella che ti ho appena detto, io procederò come detto e poi vedremo, speriamo che ci sia una pronuncia da parte di qualcuno...........

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
che la maggioranza è la solita 50%+1 e 501 millesimi

500 millesimi almeno.

Il codice civile non parla di 501.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Si ho sbagliato a digitare.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

allora posso fidarmi domani a domandare a dar luogo alla dispensa se la maggioranza degli intervenuti che rappresentano 501 millesimi è d'accordo? che dite? sono un pò in ansia...

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

devi presentare all’assemblea un piano di rientro richiesto e firmato dai morosi, allo scopo di evitare o rimandare il decreto ingiuntivo e generalmente l’assemblea deve autorizzare e tu lo metti a verbale , con nome e cognome dei votanti e i millesimi , raggiungendo la maggioranza del 50% di partecipanti e 501 millesimi ; la stessa contemporaneamente deve autorizzarti ad istituire un un fondo a copertura dello scoperto anticipando loro le quote dei morosi considerando la solidarietà e non parziarietà . I condomini sono obbligati a pagare il dovuto, per non creare altri contenziosi. In alternativa non vi è che il decreto ingiuntivo..... ( ovviamente alla prima rata insoluta , avviserai i condomini che non vi è lo "stato di grazia" ma scatterebbe subito il decreto)

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

ma in questo modo cara Pessina, la dispensa diventa impossibile!!! chi si accolla i debiti degli altri anche se i morosi presentano un piano di rientro? è obbligatorio il piano di rientro? da cosa si desume? Se il condomino moroso di 1000 euro (ora 700) si impegna a pagare entro dicembre altri 500 euro arrivando cosi a 800 su 1000....e i condomoni accettano, non è meglio avere 500 euro in cassa piuttosto che regalarli all'avvocato...ps: sono laureato in giurisprudenza ma gli avvocati mi sono poco simpatici..

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

almeno 500 millesimi

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
ma in questo modo cara Pessina, la dispensa diventa impossibile!!! chi si accolla i debiti degli altri anche se i morosi presentano un piano di rientro? è obbligatorio il piano di rientro? da cosa si desume? Se il condomino moroso di 1000 euro (ora 700) si impegna a pagare entro dicembre altri 500 euro arrivando cosi a 800 su 1000....e i condomoni accettano, non è meglio avere 500 euro in cassa piuttosto che regalarli all'avvocato...ps: sono laureato in giurisprudenza ma gli avvocati mi sono poco simpatici..

Paolo c.

io ti ho suggerito una norma... poi se volete andare in deroga, liberi di farlo ma, una domanda ti pongo , se tu come amministratore devi pagare dei fornitori , le bollette, le pulizie etc etc, e ti mancano in cassa proprio quei fondi che fai ? E nel caso di pignoramento da parte di un creditore del condominio , in danno di parti comuni dell'edificio, chi sopperisce all'inadempimento del condomino moroso? solidarietà/parziarietà?

certo , meglio avere 500 euro in cassa che niente ..... questa è la tua rispettabile opinione ma, io, con una simile esperienza alle spalle ,mi tutelerei al massimo (il ns amministratore, aveva concesso un piano di rientro per due anni, SULLA PAROLA ; sono passati ormai 6 anni e siamo alla vendita all'asta dell'immobile...... il debitore ci ha fatto fessi !)

 

dimenticavo, visto che sei laureato in giurisprudenza (non è polemica, tutt'altro) , sai che dovresti fare la ricognizione del debito, che nel condominio è quello che si effettua prima del D.I. , l'importo certo e poi stilare il piano che potrebbe essere :

 

atto di riconoscimento di debito e piano di dilazione

premesso

 

 

 

che il Sig................ è e si riconosce con il presente atto debitore del Condominio ............. della somma complessiva di Euro...................

che attualmente il Sig............ non ha la disponibilità finanziaria per estinguere il debito e può onorare un iniziale piano di rientro con rata mensile di Euro.............

che il condominio .................., prendendo atto delle difficoltà finanziarie del Sig.............. intende concedere, per la durata di un anno a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto, il piano di dilazione richiesto e, sotto la condizione del puntuale pagamento delle rate mensili, s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integrale pagamento del debito

 

 

ciò premesso, il Sig...................

 

 

 

 

a) riconosce il proprio debito nei confronti del Condominio ...................., come pari a Euro...............

b) s'impegna, per la durata di un anno a decorrere dalla sottoscrizione del presente atto a pagare Euro.......... mensili a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto

Il Condominio ..............., sotto la condizione del puntuale pagamento delle rate mensili, s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integrale pagamento del debito per la durata di un anno.

Resta inteso che in caso di mancato pagamento della rata mensile e, comunque, decorso un anno dalla data di sottoscrizione della presente scrittura, Il condominio ............... potrà esperire ogni azione necessaria per recuperare l'intera somma dovuta dal Sig............... sempre che le parti non si accordino per un diverso piano di dilazione.

 

 

 

 

Addì...............

(diritto.it)

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

dopo le disquisizioni su questo forum, sarebbe interessante sapere come è andata a finire ......

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Abbiamo dimenticato una cosa.

E se il reg. cond. pone un termine di scadenza in cui bisogna pagare le rate. A questo punto bisogna rispettare il regolamento o la legge che sono dei tempi lunghi,prima bisogna aspettare la chiusura del bilancio e poi altri 180 giorni per agire,è un'incredibile eternità o frainteso io.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

e allora vale cio' che prevede il regolamento

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Ma come potete pensare che un condominio dispensi l'amministratore dall'eseguire un decreto ingiuntivo nei confronti di un moroso,che si presume con un debito alto, e di conseguenze si accolli tale debito???

Non vi fidate da quei condomini morosi che, solo per prendere un pò di tempo, vi assicurano che presto pagheranno perchè nella maggior parte dei casi non rispetteranno gli accordi,ve lo dico per esperienza

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
ma in questo modo cara Pessina, la dispensa diventa impossibile!!! chi si accolla i debiti degli altri anche se i morosi presentano un piano di rientro? è obbligatorio il piano di rientro? da cosa si desume? Se il condomino moroso di 1000 euro (ora 700) si impegna a pagare entro dicembre altri 500 euro arrivando cosi a 800 su 1000....e i condomoni accettano, non è meglio avere 500 euro in cassa piuttosto che regalarli all'avvocato...ps: sono laureato in giurisprudenza ma gli avvocati mi sono poco simpatici..

Mi permetto intervenire dicendo che in qualche modo l'osservazione di Paolo è oltremodo pertinente. Tuttavia c'è chi - non a torto - può sostenere che, relativamente a tale problematica, è preferibile/opportuno/meglio attenersi alle disposizioni della (nuova) legge 220/2012.

Se la nuova legge non è sufficientemente chiara in proposito, penso che si possa/ debba pur sempre fare riferimento alla norma precedente.

Poi è corretta la precisazione che i millesimi sufficienti siano 500; mentre invece - per quanto riguarda le chiamate ad esprimersi per approvare o meno, queste devono risultare in maggiornaza "assoluta". Vale a dire la metà + 1 dei presenti/partecipanti (direttamente o per delega) all'assemblea. Se non erro, il concetto di maggioranza assoluta sta a determinare proprio "almeno" la metà + 1. Cordialità

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

salve sono un inquilino proprietario, e l'amministratore in carica che e stato nominato nel maggio 2012 e pur invitandola piu volte con raccomandate e mail ad effettuare una riunione ordinaria per il consuntivo di spesa 2012 la stessa non ha mai dato alcuna risposta, e solo in questi giorni ha inviato un plico a tutti i condomini mettendoli al corrente che vi sono circa 10.000.00 euro di debiti e vari creditori da pagare.

le mie domande sono svariate e mi chiedo:

1) l'amministratore che al 31/12/2012 sapeva gia' che vi esistevano dei debiti nel condominio non avrebbe dovuto fare decreto ingiuntivo immediato ai debitori, e mettere al corrente di tutto noi proprietari??

2) attualmente cosa si puo' fare?? si puo' denunciare l'amministratore per non aver fatto il proprio dovere come previsto dall'articolo 63 c.c.??

3)l'amministratore puo' fare in questo caso decreto ingiuntivo nei confronti di tutti i condomini costringendoci a pagare i debiti degli altri per poi rivalerci noi sui debitori??

qualcuno mi risponda per cortesia in quanto la riunione condominiale e prevista per il 27/09/2013 e cioe' tra due giorni grazie

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Non per formulare il cosiddetto , ma qui siamo veramente alle solite. E cioè che molti amministratori non svolgono correttamente il loro ruolo. E credendo di poter fare più o meno, quello che ritengono più opportuno (per loro stessi) riservano sovente sorprese ai loro amministrati.

Certo è che questi (gli amministrati, ovvero i condòmini) dovrebbero essere un pò più 'vigili' (e quindi più responsabili) cercando di attuare tutte quelle verifiche sull'operato del loro amministratore che la legge (ed il buon senso) consentono. Nel caso di specie, bisognerebbe innanzitutto verificare cosa dicono i regolamenti (contrattuale in primis ed eventualmente assembleare) in merito ai termini di presentazione pre-assembleare della contabilità condominiale. Anche perché - ancor prima che venisse promulgata l'attuale legge 220/2012 - ogni condòmino aveva già la possibilità di richiedere - in ogni momento (quindi senza aspettare i fatidici 5 giorni precedenti l'assemblea) - di visionare la contabilità condominiale (fatture, note, movimenti del conto, ecc.) e - addirittura - di farsene rilasciare - dietro pagamento per il costo fotocopie - copia di tale documentazione. In altri termini, così facendo (senza ovviamente recare disturbo e intralcio all'operato dell'amministratore) ciascun condòmino può attuare un costante monitoraggio della gestione e quindi evitare sorprese.

Quello che adesso deve fare l'amministratore nei confronti dei cosiddetti è stabilito per legge; anche se - poiché siamo in Iialia - non sempre queste norme sono chiarissime. Infatti si dice che, prima di procedere all'effettuazione dei decreti ingiuntivi - dovrebbe ottenere l'autorizzazione della maggioranza assembleare. Che potrebbe anche esimerlo dal procedere. Ora, dato che manca un giorno all'assemblea, dovreste far inserire (o deciderlo in apertura di riunione) all'O.d.g. proprio questa procedura. In modo tale che - da subito - l'amministratore potrà attivarsi e procedere per il più rapido recupero delle somme non versate.

Quello di mettere al corrente i propri amministrati è qualcosa che distingue gli amministratori corretti e professionali da quelli che invece agiscono come dei semidilettanti o anche peggio. Ma d'altro canto è sempre bene che, al di là di quanto disposto dagli articoli del codice (1129, 11130 ecc.) circa gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore, queste cose vengano concordate, messe per iscritto e quindi sottoscritte dalle parti interessate.

Chiudo dicendo che, se non vi sono altre motivazioni particolari che ne attutiscano le responsabilità, dovreste valutare la revoca del vostro amministratore in sede di assemblea. Poi c'è sempre la possibilità - se si hanno le prove che ha agito scorrettamente e commesso le cosiddette gravi irregolarità - di ricorrere al giudice:

a) per volontaria giurisdizione (cioè senza l'ausilio di un legale). Sostenendo solo i costi per carte bollati, diritti di cancelleria ecc.

b) con il patrocinio di un avvocato. In quest'ultimo caso, qualora il promotore dell'azione riuscisse a far revocare l'amministratore (e quindi a dimostrare di aver ragione), ha la possibilità di ottenere il rimborso delle spese legali sostenute da parte di tutti gli altri condòmini.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
devi presentare all’assemblea un piano di rientro richiesto e firmato dai morosi, allo scopo di evitare o rimandare il decreto ingiuntivo e generalmente l’assemblea deve autorizzare e tu lo metti a verbale , con nome e cognome dei votanti e i millesimi , raggiungendo la maggioranza del 50% di partecipanti e 501 millesimi ; la stessa contemporaneamente deve autorizzarti ad istituire un un fondo a copertura dello scoperto anticipando loro le quote dei morosi considerando la solidarietà e non parziarietà . I condomini sono obbligati a pagare il dovuto, per non creare altri contenziosi. In alternativa non vi è che il decreto ingiuntivo..... ( ovviamente alla prima rata insoluta , avviserai i condomini che non vi è lo "stato di grazia" ma scatterebbe subito il decreto)

Sono d'accordo completamente con te Pessina.

C'è però da dire che si dovrebbe sperare che veramente i morosi firmino il piano di rientro, io dubito.

Eventualmente i millesimi sono 500 e non 501.

E, nel caso non firmassero, giustamente l'amministratore DEVE procedere con i d.i. ed i soldi li DEVONO anticipare gli altri condòmini su questo concordo in pieno con la tua esposizione.

Ciao

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Del resto a fine settembre le statistiche parlano di un 22-23% di morosità condominiale. Lo, stato di necessità che molti condòmini (anche quelli che le spese le possono pagare) viene sovente preso come scusante. Per la quale non sempre l'amministratore ha la possibilità (e/o la voglia) di verificarne la veridicità. Pertanto se in un condominio i sono parecchi, è quasi scontato che un buon numero fra costoro difficilmente accetterà di firmare un piano di rientro. Che poi magari non riusciranno (vorranno) rispettare.

A di là della prassi da seguire - che è quella che praticamente si conosce - ritornando al quesito di Vincenzo73ce, ribadisco che l'informativa di una determinata situazione di "difficoltà" da parte dell'amministratore è oltremodo necessaria e doverosa. E che non si deve aspettare che le problematiche si risolvano da sole; oppure scaricarle all'ultimo momento su tutti gli altri condòmini.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Inserisci un quesito anche tu

Devi registrarti per inserire quesiti o rispondere al forum

Crea un account

Iscriviti adesso per accedere al forum. È facile!

Registrati gratis

Accedi

Sei già registrato? Accedi qui.

Accedi Ora
×