#1 Inviato 4 Giugno, 2013 Salve, volevo sottoporvi questa questione. Posseggo, nello stabile in cui abito un sottotetto al 7° piano del fabbricato. Il sottotetto è di mia esclusiva proprietà. La configurazione delle falde non mi permette di sfruttarlo così tanto, ed avrei deciso, nel pieno rispetto del regolamento edilizio, e delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigente nel mio comune di trasformarlo (l'ufficio tecnico mi ha confermato che non richiede l'autorizzazione condominiale per i lavori in progetto perché non è previsto dalla legge che lo richiedano, è poi problema di chi vuole eseguire i lavori andarsi a litigare qualsivoglia questione che il singolo condomino o il condominio gli farà in futuro). Detta trasformazione consiste nell'alzare sia il colmo che la gronda in modo che al colmo io abbia 2,60 m (netti all'intradosso) e la pendenza delle falde sia dell'8% (tetto a capanna di progetto). L'andamento del tetto nel suo stato di fatto è a 3 falde, con un'altezza interna di 2,40 m al colmo e 0,00 alla gronda. Diciamo che sotto l'aspetto urbanistico potrei fare dette modificazioni ottenendo davvero un bello spazio da sfruttare in futuro (stenditoio, deposito, ecc, quindi senza cambio di destinazione d'uso). Fatta questa premessa vi enuncio il problema. Regolamento condominiale contrattuale. In due passaggi recita cosi: Sono invece parti condominiali, salvo quanto altro per legge o destinazione, e pur sempre nei limiti di quanto innanzi, i tetti e le terrazze di copertura dello stabile con espresso divieto tuttavia di alterazione o di utilizzazione se non per la necessità di riparazione. E' fatto divieto ai condomini di apportare cambiamenti al prospetto che rimarrà perpetuamente nello stato in cui è stato costruito. Ora, nel mio fabbricato, sono state realizzate (anche io l'ho fatta) delle verande per chiudere dei balconi, autorizzate a tutti i condomini negli anni 90. Inoltre, poichè diversi condomini, come me del resto, hanno ristrutturato gli appartamenti hanno apposto sui balconi le classiche macchine esterne dei condizionatori "split". C'è chi addirittura si è tinteggiato il suo solo piano (ma seppur con colori similari a quelli originari, essendo + freschi, le colorazioni combaciano ben poco), e tutte queste cose a casa mia si chiamano modificazioni prospettiche (molte sentenze che ho trovato online le definiscono tali), quindi + volte è stata disattesa quella norma di non modificare i prospetti. Comunque, detto questo, vi chiedo: - Con quelle due limitazioni, ed essendo il regolamento condominiale contrattuale e non assembleare, mi potrò vedere costretto un giorno dal giudice "X" a ripristinare lo stato dei luoghi ??? - Possibile mai che una norma di regolamento condominiale, seppure contrattuale, possa ledere in tal modo (restrittivo) un diritto di uno o più condomini, volendo anche in contrasto a quanto stabilito dal C.C. in materia di cose comuni ? Io credo che quando si parla di alterazioni o utilizzazioni del tetto si intenda il fatto che non posso alterare la sua funzione (vedi ad esempio creare un terrazzo a tasca, sottraendo tetto, che è parte comune, per farne un terrazzo privato), ma se tetto è e tetto lascio non vedo quale alterazione o utilizzazione diversa io abbia posto in essere. Per quanto attiene alle modificazioni del prospetto, bhè questa cosa la vedo molto ma molto in contrasto con norme sovraordinate e garantiste del diritto privato, visto che non si tratta di un palazzo storico ma di un fabbricato anni 80. In ultimo, attorno il mio sottotetto c'è il classico cornicione che gira tutto intorno, della larghezza di circa 1,00 metro. Ammesso che io realizzi questo nuovo sottotetto, posso farci delle uscite dirette sopra, ed apporre una ringhiera che mi eviti di cadere giù ??? (ovviamente io non mi recinterei il cornicione adiacente il mio sottotetto, lo lascerei libero al calpestio, ma almeno andrei a creare uscite (porte-finestre) sempre molto apprezzate, invece di semplici finestre con davanzale. Lo so sono stato prolisso, ma spiegando tutto per bene, credo che chi abbia voglia di rispondermi ha tutti gli elementi per farlo. Vi ringrazio anticipatamente per tutti i suggerimenti che saprete darmi. Saluti, Ing. Luigi Provenza
#2 Inviato 4 Giugno, 2013 POtresti sintetizzare? Magari poi leggo anche la prima parte se non capisco? Modificato Da - Turtle_dive il 04 Giu 2013 09:57:55
#3 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da Turtle_dive il 04 Giu 2013 - 09:57:42: POtresti sintetizzare?Magari poi leggo anche la prima parte se non capisco? Modificato Da - Turtle_dive il 04 Giu 2013 09:57:55 Ok sintetizziamo: 1) Urbanisticamente posso far quello che ho in mente, ed il permesso di costruire il Comune me lo rilascia anche senza autorizzazione condominiale per i lavori che voglio porre in essere. 2) Il regolamento condominiale contrattuale recita, in due passaggi cosi: 2.1)Sono invece parti condominiali, salvo quanto altro per legge o destinazione, e pur sempre nei limiti di quanto innanzi, i tetti e le terrazze di copertura dello stabile con espresso divieto tuttavia di alterazione o di utilizzazione se non per la necessità di riparazione. 2.2)E' fatto divieto ai condomini di apportare cambiamenti al prospetto che rimarrà perpetuamente nello stato in cui è stato costruito. Vi chiedo: - Con quelle due limitazioni, ed essendo il regolamento condominiale contrattuale e non assembleare, mi potrò vedere costretto un giorno dal giudice "X" a ripristinare lo stato dei luoghi ??? - Possibile mai che una norma di regolamento condominiale, seppure contrattuale, possa ledere in tal modo (restrittivo) un diritto di uno o più condomini, volendo anche in contrasto a quanto stabilito dal C.C. in materia di cose comuni ? - Mi possono bloccare i lavori ??? (al comune mi dicono che se a seguito di sopralluogo i lavori eseguiti ed in fase di esecuzione sono in conformità del progetto approvato NON possono loro bloccarmi i lavori, ma diventa una causa tra me ed il condominio). Grazie a tutti. PS. Sarebbe meglio, prima di rispondere a questo msg sintetizzato, farsi una lettura anche del primo post, + completo ed esaustivo. Arigrazie !!! ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#4 Inviato 4 Giugno, 2013 Chiaramente bisognerebbe vedere il prospetto attuale quello futuro. Una cosa è certa il RdC parla chiaro, non si posso apportare modifiche, inoltre il decorso architettonico cambierebbe. In quel momento solo un giudice potrebbe decidere se tale cambiamento deturpa o no, ma resterebbe il vincolo del RdC. Personalmente farei un passaggio assembleare anche per sondare le idee dei condomini, magari presentando anche il progetto. Per quanto concerne il comune loro rilasciano autorizzazione salvo diritto dei terzi ... In conclusione... sono un poco scettico
#5 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da Turtle_dive il 04 Giu 2013 - 10:21:58: Chiaramente bisognerebbe vedere il prospetto attuale quello futuro.Una cosa è certa il RdC parla chiaro, non si posso apportare modifiche, inoltre il decorso architettonico cambierebbe. In quel momento solo un giudice potrebbe decidere se tale cambiamento deturpa o no, ma resterebbe il vincolo del RdC. Personalmente farei un passaggio assembleare anche per sondare le idee dei condomini, magari presentando anche il progetto. Per quanto concerne il comune loro rilasciano autorizzazione salvo [...] Ciao, allora poichè l'invidia non muore mai, già un paio di anni fa feci il passaggio in assemblea per sottoporre questo progetto, e mi fu respinto, adducendo al decoro architettonico ecc ecc (che poi ho letto su internet che è sempre una labile interpretazione la questione del decoro), e feci questo passaggio perché erroneamente, al tempo, il comune pretendeva il verbale di assemblea condominiale. Ora non lo vuole più, come giusto che sia, e quindi se proprio devo "arrabbiarmi" e non sfruttare una mia proprietà, preferisco rischiare e andarmi a combattere i miei diritti in sede civile (e quanno ce vò ce vò), sempre che il regolamento non sia talmente e palesemente chiaro che non mi da scampo ad una diversa interpretazione giurisprudenziale (ed io credo che non sia talmente blindato che mi possa un giorno il giudice intimare il ripristino dello stato dei luoghi). Di fabbricati come il mio, ma intendo proprio come il mio in tutto e per tutto, nel mio paese ce ne sono almeno 20 (il costruttore è sempre lo stesso, ed in quegli anni ha utilizzato sempre la medesima forma e colori del prospetto), e in tutti gli altri fabbricati (dislocati in varie parti del mio paese) hanno modificato i sottotetti cosi come vorrei farlo io, senza per questo deturpare la "bellezza" architettonica dei classici fabbricati anni 80 costruiti in serie ... diciamola tutta, è solo una questione di invidia dei condomini che vivono nel mio medesimo fabbricato, altrimenti davvero non c'è nulla da deturpare. Se poi aggiungi che il fabbricato in cui abito io, ed in particolar modo il sottotetto in questione, NON è visibile da nessuna visuale dell'intero circondario se stai a quota stradale (perchè è il fabbricato + alto), se non da una strada molto alta (è una variante che passa su un fiume poco distante da casa mia) ad alta percorrenza ... praticamente o stai sui fabbricati lontani ed a un piano alto, altrimenti sto sottotetto non lo vedi nemmeno per sogno ... Questa è la situazione, io da ingegnere, il progetto ce l'ho pronto per protocollarlo, ma prima di arrabbiarmi ancora di + voglio sincerarmi della labilità delle norme stabilite dal regolamento condominiale, in questo modo se ci sarà da fare causa ... bhè i miei diritti li farò valere ... Attendo ulteriori interpretazioni ... grazie a tutti !!! ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#6 Inviato 4 Giugno, 2013 C'è poco da aggiungere. Come ti dicevo il regolamente parla abbastanza chiaro. Poi se vuoi giocarti la partita è nelle tue facoltà... L'unica cosa che posso dirti è in bocca al lupo...
#7 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da Turtle_dive il 04 Giu 2013 - 11:16:35: C'è poco da aggiungere. Come ti dicevo il regolamente parla abbastanza chiaro. Poi se vuoi giocarti la partita è nelle tue facoltà... L'unica cosa che posso dirti è in bocca al lupo... Bhè vista la risposta ermetica, mi restano tanti dubbi, che penso possano essere sciolti (parola molto grossa) solo da un buon avvocato che di queste cose ne mastica dalla mattina alla sera, fermo restando poi che l'interpretazione di un giudice (e del suo CTU) potrebbe essere tra le + disparate, ossia "e chi te la da la certezza in Italia, quando si entra nella sfera della giustizia ??? (specie quella civile) ... Dall'altra parte mi resta sempre in mente la frase di una persona che mi disse ... chi non fa non si ritrova nulla ... e nel mio lavoro ho verificato che chi ha fatto, anche le cose + assurde, poi per un motivo o per un altro se l'è ritrovate ... chi invece (come me) è stato sempre timoroso di avventurarsi in cose che non fossero del tutto chiare, non si è mai ritrovato nulla ... Pensieri contrastanti ... profondamente differenti ... con logiche diverse ... La notte porterà consiglio ... ma sono sicuro che almeno la pratica edilizia la presento e me la faccio approvare ... sull'esecuzione, ci penserò su ... In ogni caso, mi farebbe piacere avere altri interventi sulla questione, visto che fino ad ora è stato un dialogo a 2 ... e si sa + ci si confronta e + si trovano soluzioni ... ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#8 Inviato 4 Giugno, 2013 Bravo. Presenta la pratica fattela approvare, poi una volta approvata lo comunichi all'amministratore, che inizierai i lavori entro tale data, e vedi cosa succede...
#9 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da Turtle_dive il 04 Giu 2013 - 13:18:39: Bravo.Presenta la pratica fattela approvare, poi una volta approvata lo comunichi all'amministratore, che inizierai i lavori entro tale data, e vedi cosa succede... Proprio cosi accadrà ... da li si scatenerà l'inferno ... lo so già ... Eppure mi chiedo, ma che cavolo interessa agli altri cosa faccio io (io è la persona qualunque che vuole fare qualcosa in un dato condominio senza per questo dare fastidio giustificato agli altri) all'ultimo piano. Non tolgo luce, non pregiudico la stabilità dell'edificio, non deturpo nessun decoro architettonico ... Non c'è nulla da fare l'invidia uccide le persone ... non ho altra spiegazione ... In attesa di altri interventi ... ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#10 Inviato 4 Giugno, 2013 caro Provenza, rassegnati. Hai scritto di un regolamento contrattuale: ebbene, è proprio quello il punto. Un regolamento contrattuale, essendo nato dalla volontà dell'intera proprietà del fabbricato (il costruttore oppure l'unanimità dei condomini) diventa vincolante per tutti gli aventi causa. Il regolamento contrattuale (a differenza di quello assembleare) può limitatre il diritto di proprietà. Un regolamento contrattuale può essere cambiato solo con l'unanimità dei condomini. I regolamenti comunali non entrano in queste faccende, si limitano a dire se quell'intervento è ammissibile o meno; se poi hai il diritto di farlo è un'altra faccenda.
#11 Inviato 4 Giugno, 2013 ciao non vorrei intervenire a sproposito ma...è vero che il sottotetto è tuo, ma il tetto, NO. quindi hai bisogno del pare condominiale e non si tratta solo di decoro tu vai ad alzare il tetto e vai a toccare la struttura dell'edificio senza l'unanimità, ti attacchi.... se il condominio te lo vieta, devi accettare la cosa...inoltre hai firmato un regolamento contrattuale Ribellarsi e ribellarsi ancora, finchè gli agnelli non diverranno leoni
#12 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da seany il 04 Giu 2013 - 17:02:39: ciaonon vorrei intervenire a sproposito ma...è vero che il sottotetto è tuo, ma il tetto, NO. quindi hai bisogno del pare condominiale e non si tratta solo di decoro tu vai ad alzare il tetto e vai a toccare la struttura dell'edificio senza l'unanimità, ti attacchi.... se il condominio te lo vieta, devi accettare la cosa...inoltre hai firmato un regolamento contrattuale Ribellarsi e ribellarsi ancora, finchè gli agnelli non diverranno leoni Ho capito che il tetto non è mio, su questo non si discute, ma se tetto è e tetto sarà ... mi dite cosa cambia ??? Non limito la proprietà altrui, non modifico la sua natura ecc ecc ... Francamente posso accettare + la limitazione concettuale del regolamento contrattuale che non quella di dire, modifichi il tetto innalzando le falde ecc ecc ... questa operazione non modifica un bel niente come destinazione e possibilità di utilizzo del "tetto" ... Che poi sono dell'idea che in sede di causa civile è sempre da stabilire cosa uno lede e cosa no ... e qui entriamo nella sfera dell'iperuranio ... Cmq vedremo come va a finire ... ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#13 Inviato 4 Giugno, 2013 Secondo me più che del prospetto che non mi sembra venga stravolto o modificato in modo incidente,( ed a mio parere il giudice penso non ti condanni) è della questione volumetrica che ti devi preoccupare. Se con le modifiche che intendi apportare tu vai a fare nuovo volume, anche se il Comune ti da l’autorizzazione, per potere realizzare l’opera devi avere il consenso unanime di tutti condomini, in quanto il volume residuo edificabile appartiene al suolo e dunque è parte comune per la cui modificazione occorre il consenso unanime.
#14 Inviato 4 Giugno, 2013 Scritto da Giangy067 il 04 Giu 2013 - 22:12:32: Secondo me più che del prospetto che non mi sembra venga stravolto o modificato in modo incidente,( ed a mio parere il giudice penso non ti condanni) è della questione volumetrica che ti devi preoccupare. Se con le modifiche che intendi apportare tu vai a fare nuovo volume, anche se il Comune ti da l’autorizzazione, per potere realizzare l’opera devi avere il consenso unanime di tutti condomini, in quanto il volume residuo edificabile appartiene al suolo e dunque è parte comune per la cui mod [...] Allora il discorso è che con le modificazioni che voglio apportare al sottotetto NON genero nuova volumetria perchè i sottotetti per definizione non fanno volumetria (non è quindi la sopraelevazione dell'ultimo piano che prevede la corresponsione di un indennizzo per lo sfruttamento delle volumetrie residue sul lotto). Proprio per questo il comune mi rilascia il PdC senza troppe pippe, in quanto non aumento il carico urbanistico ecc ecc, e poi questo è il mio mestiere (ingegnere) so quello che faccio. Non so quello che faccio, o non lo so del tutto, quando mi muovo nella sfera della giurisprudenza in materia di condomini (che per me è una di quelle materie da cestinare di sana pianta ... il condominio e le norme che lo regolano per me sono peggio di tutta la struttura della giurisprudenza italiana, non c'è mai nulla di certo, di codificato, è tutto ad interpretazione dei tecnici, degli avvocati, ecc ecc ... e non ditemi che non è cosi ... sono troppi gli anni di esperienza sul campo che ho che mi portano ad dire questo ...). Detto questo, e contento di tutti i vostri interventi, resto sempre + dell'idea che il PdC io me lo farò rilasciare dal Comune, e quando inizierò i lavori mi divertirò a farmi stare dietro dal condominio ... tanto ripeto chi non fa non si trova nulla, chi fa forse la spunta ... specie se i propri diritti sono limitati da un puro sfizio di chi la stessa cosa non la può fare ... (ripeto l'invidia uccide le persone ...) ... Resto, ovviamente, in attesa di ogni vostro altro prezioso intervento. ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza
#15 Inviato 5 Giugno, 2013 Mi sono permesso di accennare a nuova volumetria perché presso il mio Comune oltre i m 2,40 al colmo e cm 60 al bordo si fa nuovo volume , e dunque visto che lei alza al colmo m 2,60, ho rappresentato il problema. Ciò premesso riconfermo comunque quanto ho detto in merito all’aspetto del fabbricato per cui non mi preoccuperei più di tanto se non vado a modificare l’aspetto dello stabile in modo penalizzante per il valore delle proprietà dei comunisti. Se poi arreco addirittura un miglioramento, regolamento a parte, penso che vada a vantaggio di tutti e quindi il giudice a mio parere non credo la condannerà. Per quanto riguarda invece la volumetria residua, il problema non è come lei dice, ovvero che è previsto l’indennizzo per lo sfruttamento delle volumetrie residue sul lotto. L’indennizzo è previsto e perché si fa uso della colonna d’aria sovrastante il fabbricato che, come lei ben sa, non ha nulla a che vedere con la volumetria edificabile, e per l’incremento dei millesimi di proprietà sulla cosa comune ( e dunque anche sulla ulteriore volumetria residua)derivante dalla nuova volumetria edificata. Il volume residuo, quale peculiarità del lotto di terreno, è un bene comune e dunque come tale non è utilizzabile dal singolo, nemmeno per la parte di proprietà figurativa corrispondente alla quota millesimale , né modificabile, se non vi è il consenso unanime dei comunisti. E ciò a prescindere dall’autorizzazione del Comune. Questo perché, come lei certamente saprà, ad ogni incremento di volumetria sul lotto( uso di volume residuo) corrisponde un decremento del coefficiente volumetrico unitario di quello stesso lotto( in giurisprudenza denominato particella edificabile) e dunque “un decremento del bene comune “rappresentato dal lotto di terreno, nonché conseguente decremento del volume residuo edificabile millesimale di ogni comunista, la qual cosa , senza appunto il consenso unanime dei comunisti è vietata dal 1102. Ma questa è una altra storia che, come da lei chiarito, non attiene al problema in essere.
#16 Inviato 5 Giugno, 2013 Concordo in tutto e x tutto con le sue argomentazioni. Molto molto esauriente. Relativamente l'altezza interna al colmo, ebbene si, da circa 2 anni nel mio comune hanno trasformato la vecchia altezza all'estradosso al colmo da 220 cm ai 260 netti interni, con pendenza minima delle falde pari all'8%. Ma ogni comune legifera a modo suo !!! ------------------- Saluti, Ing. Luigi Provenza Modificato Da - l.provenza il 05 Giu 2013 15:31:25
#17 Inviato 30 Marzo, 2014 potresti innalzare il sottotetto senza toccare il tetto con questo sistema? Potrebbe essere un'idea? Fammi sapere, interessa anche a me. Grazie
