Rifacimento tetto condominiale - è stato stabilire quale fosse il tetto condominiale le pensiline o i terrazzi?

[Laura Russo]

Buongiorno vivo in condominio al penultimo piano, è stato deciso di rifare la facciata, balconi e tetto. All'ultimo piano ci sono solo due appartamenti con terrazzi interamente coperti da pensiline. In base all'ala condominiale gli appartamenti hanno uno/due o tre balconi, e ci è stato detto che ogni proprietario partecipa al rifacimento del balcone di quello sopra al 50% ( e fin qui tutto ok). Il problema è stato stabilire quale fosse il tetto condominiale le pensiline o i terrazzi??? Si è concluso per le pensiline... in questo modo io mi trovo a concorrere ai 2/3 del loro rifacimento e a quanto pare al 50% del rifacimento di tutto il terrazzo perchè mi fa da tetto all'appartamento. In pratica anzichè le spese per un tetto condominiale  mi trovo a dover pagare tutto il tetto del mio appartamento più quello condominiale....non lo trovo così corretto, visto che il vantaggio della pensilina è strettamente personale. Inoltre è corretto paragonare la copertura di un terrazzo, ad un lastricato come tetto condominiale?Alla fine i proprietari dell'ultimo piano si rifanno copertura e balcone con i soldi degli altri (x la maggior parte), non è più corretto che il rifacimento delle pensiline siano a carico loro, e il rifacimento del balcone venga considerato tetto, e quindi 2/3 ripartito per gli appartamenti dell'ala corrispondente?

grazie

[condo77]

Laura Russo dice:

Buongiorno vivo in condominio al penultimo piano, è stato deciso di rifare la facciata, balconi e tetto. All'ultimo piano ci sono solo due appartamenti con terrazzi interamente coperti da pensiline. In base all'ala condominiale gli appartamenti hanno uno/due o tre balconi, e ci è stato detto che ogni proprietario partecipa al rifacimento del balcone di quello sopra al 50% ( e fin qui tutto ok). Il problema è stato stabilire quale fosse il tetto condominiale le pensiline o i terrazzi??? Si è concluso per le pensiline... in questo modo io mi trovo a concorrere ai 2/3 del loro rifacimento e a quanto pare al 50% del rifacimento di tutto il terrazzo perchè mi fa da tetto all'appartamento. In pratica anzichè le spese per un tetto condominiale  mi trovo a dover pagare tutto il tetto del mio appartamento più quello condominiale....non lo trovo così corretto, visto che il vantaggio della pensilina è strettamente personale. Inoltre è corretto paragonare la copertura di un terrazzo, ad un lastricato come tetto condominiale?Alla fine i proprietari dell'ultimo piano si rifanno copertura e balcone con i soldi degli altri (x la maggior parte), non è più corretto che il rifacimento delle pensiline siano a carico loro, e il rifacimento del balcone venga considerato tetto, e quindi 2/3 ripartito per gli appartamenti dell'ala corrispondente?

grazie

La tua interpretazione mi pare corretta.

V. anche:

https://www.condominioweb.com/lastrico-solare-e-terrazza-differenze-responsabilita-nella-custodia-e-danni.982

 

La spesa delle terrazze va ripartita 1/3 ai proprietari, 2/3 ai condomini.

La spesa delle pensiline direi a carico dei proprietari,  non ne ravviserei funzione condominiale.

Poi bisognerebbe analizzare le ragioni che hanno portato a concludere che le pensiline rappresentano il tetto del condominio...

Con "pensilina" io mi immagino una struttura leggera, utile a riparare dal sole e dalla pioggia chi sta sul terrazzo ma insufficiente a proteggere il condominio dagli agenti atmosferici; ovviamente non so quanto questa mia immagine mentale coincida con la vostra realtà.

 

Altra domanda: quando parli di rifacimento dei balconi e dei terrazzi, cosa intendi esattamente?

Si intervien sulle loro parti strutturali o sui rivestimenti o altro?

[Laura Russo]

Come rifacimento di balconi e terrazzi si intende il rivestimento, cioè rifare l'intonaco dei frontalini/parapetti in murature, e la pavimentazione con sistemazione del fondo (per sistemare eventuali infiltrazioni). I terrazzi sono molto grandi e sono coperti interamente da una struttura un pò più importante di una semplice pensilina, trovo assurdo comunque paragonare una struttura di copertura, ad una struttura in cemento che funge da tetto condominiale, anche perchè ne giova solo il proprietario ad avere il terrazzo coperto, mentre per tutti gli altri balconi ognuno copre quello del piano sotto, il vantaggio è da entrambe le parti e ha senso partecipare al 50%. La copertura del terrazzo è stata fatta con un condono, e secondo i proprietari era per evitare infiltrazioni ai piani sottostanti, il che ripeto non è un mio problema perchè a sto punto preferisco partecipare ai 2/3 del rifacimento del terrazzo/tetto con l'intero condominio. Inoltre se si procedesse in questa maniera significherebbe che una volta stabilito che il terrazzo non è tetto condominiale, qualsiasi problema legato ad infiltrazioni ect. lo devo pagare io al 50% (nonostante risulti la parte lesa, quindi oltre al danno la beffa).

[condo77]

Laura Russo dice:

Come rifacimento di balconi e terrazzi si intende il rivestimento, cioè rifare l'intonaco dei frontalini/parapetti in murature, e la pavimentazione con sistemazione del fondo (per sistemare eventuali infiltrazioni). I terrazzi sono molto grandi e sono coperti interamente da una struttura un pò più importante di una semplice pensilina, trovo assurdo comunque paragonare una struttura di copertura, ad una struttura in cemento che funge da tetto condominiale, anche perchè ne giova solo il proprietario ad avere il terrazzo coperto, mentre per tutti gli altri balconi ognuno copre quello del piano sotto, il vantaggio è da entrambe le parti e ha senso partecipare al 50%. La copertura del terrazzo è stata fatta con un condono, e secondo i proprietari era per evitare infiltrazioni ai piani sottostanti, il che ripeto non è un mio problema perchè a sto punto preferisco partecipare ai 2/3 del rifacimento del terrazzo/tetto con l'intero condominio. Inoltre se si procedesse in questa maniera significherebbe che una volta stabilito che il terrazzo non è tetto condominiale, qualsiasi problema legato ad infiltrazioni ect. lo devo pagare io al 50% (nonostante risulti la parte lesa, quindi oltre al danno la beffa).

Ma originariamente le pensiline sono state installate e pagate dai proprietari degli appartamenti o dal condominio?

 

cmq secondo l'art. 1125 c.c.:

«Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Fonte: https://www.condominioweb.com/pavimentazione-le-spese-per-il-massetto-e-la-coperture-del-pavimento.758

 

Quindi se viene rifatta la copertura e il terrazzo non viene considerato tetto ma solaio interpiano, allora mi pare che siano soltanto i proprietari degli appartamenti all'ultimo piano a dover sostenere la spesa.

Mentre tu e gli altri condomini parteciperete alla spesa delle pensiline considerate tetto.

[Laura Russo]

"Ma originariamente le pensiline sono state installate e pagate dai proprietari degli appartamenti o dal condominio?" questo non lo so di preciso ma mi pare di capire che il progetto originario non le prevedesse, e che fossero stato oggetto di un condono.

Se il terrazzo passa per solaio interpiano io che mi trovo subito sotto sarò costretta a contribuire al 50%.....

[condo77]

Laura Russo dice:

"Ma originariamente le pensiline sono state installate e pagate dai proprietari degli appartamenti o dal condominio?" questo non lo so di preciso ma mi pare di capire che il progetto originario non le prevedesse, e che fossero stato oggetto di un condono.

Se il terrazzo passa per solaio interpiano io che mi trovo subito sotto sarò costretta a contribuire al 50%.....

"Si pensi a Tizio, proprietario del piano superiore, che decida di rifare la pavimentazione del suo appartamento. Ebbene, a meno di diversa convenzione, le spese per il massetto e la coperture del pavimento saranno a suo totale carico.

Stesso discorso se Caio, proprietario del piano inferiore, decide di tinteggiare il soffitto della sua abitazione."
Fonte: https://www.condominioweb.com/pavimentazione-le-spese-per-il-massetto-e-la-coperture-del-pavimento.758

 

Sostituisci alla parola "appartamento" la parola "terrazzo" e siamo esattamente nel tuo caso mi pare, quindi non avresti spesa a tuo carico.

Stessa cosa nel caso di future infiltrazioni: se passa il concetto che il terrazzo è una sorta di parte dell'appartamento con delle aperture non finestrate, mentre il tetto condominiale è sopra, allora saranno i proprietari dell'ultimo piano a dover provvedere affinché non ci siano infiltrazioni.

(D'altra parte il condominio dovrà garantire che dalle pensiline non scenda acqua sul terrazzo, non so quanto fattibile...)

 

A me pare (come a te), che la scelta più logica sia pensilina privata, terrazzo condominiale perché considerato tetto dell'intera struttura (tipo lastrico solare).

Modificato 7 Febbraio, 2020 da condo77

[Laura Russo]

Chiaro e concordo perfettamente! Con massetto cosa si intende esattamente? cioè se rifanno la pavimentazione con la stesura di un isolante, quest'ultimo fa parte del massetto e quindi è tutto a carico del proprietario sopra di me? O può venire a chiedermi il 50% della spesa sull'isolante?

Grazie per la pazienza!

[condo77]

Laura Russo dice:

Chiaro e concordo perfettamente! Con massetto cosa si intende esattamente? cioè se rifanno la pavimentazione con la stesura di un isolante, quest'ultimo fa parte del massetto e quindi è tutto a carico del proprietario sopra di me? O può venire a chiedermi il 50% della spesa sull'isolante?

Grazie per la pazienza!

Figurati!

Il massetto essenzialmente è la parte in cemento o simile sopra cui verranno posate le piastrelle.

https://it.wikipedia.org/wiki/Massetto

https://www.pavimenti-web.it/6865-il-massetto-in-esternoindicazioni-secondo-uni8627-e-codice-buona-pratica-massetti

 

Per "isolante" cosa intendi, una guaina impermeabile che impedisce all'acqua di penetrare nel solaio oppure uno strato di materiale coibente per isolare termicamente gli appartamenti sottostanti?

Nel primo caso, stesso discorso del massetto.

Nel secondo caso, mi parrebbe opportuno che tu partecipi alla spesa visto che il vantaggio dell'isolamento termico sarebbe essenzialmente a tuo favore.

[Laura Russo]

Chiarissimo come sempre! 😊

Intendo una guaina impermeabile che impedisca all'acqua di penetrare, quindi è totalmente a carico suo.

E' chiaro che se si fosse parlato di isolamento dovevo partecipare anche io dato che era mio interesse e vantaggio.

Mi pare dunque di capire che se verrà trattata come solaio interpiano e in futuro dovessero esserci infiltrazioni il problema è del proprietario di sopra ed è quindi giusto che provveda lui a impermeabilizzare il pavimento; se la cosa non gli va bene è il caso che valuti di considerarlo come tetto condominiale, anche per eventuali spese future.

 

[condo77]

Laura Russo dice:

Chiarissimo come sempre! 😊

Intendo una guaina impermeabile che impedisca all'acqua di penetrare, quindi è totalmente a carico suo.

E' chiaro che se si fosse parlato di isolamento dovevo partecipare anche io dato che era mio interesse e vantaggio.

Mi pare dunque di capire che se verrà trattata come solaio interpiano e in futuro dovessero esserci infiltrazioni il problema è del proprietario di sopra ed è quindi giusto che provveda lui a impermeabilizzare il pavimento; se la cosa non gli va bene è il caso che valuti di considerarlo come tetto condominiale, anche per eventuali spese future.

 

Direi di sì, poi magari confrontati anche con l'amministratore del condominio sulla tematica, cercando di capire

1. i motivi che hanno fatto propendere per considerare tetto condominiale le pensiline invece dei terrazzi;

2. se le pensiline in origine siano state decise / installate / pagate da parte del condominio o da parte dei proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano.

 

Isolamento termico: visto che fate un lavoro abbastanza esteso, considererei seriamente di isolare le terrazze, avresti un ritorno immediato in termini di comfort abitativo e minori spese di riscaldamento.

Anche isolare le facciate non sarebbe una cattiva idea (cappotto), ma questo è un tema più complesso.

[G.Ago]

Laura Russo dice:

Buongiorno vivo in condominio al penultimo piano, è stato deciso di rifare la facciata, balconi e tetto. All'ultimo piano ci sono solo due appartamenti con terrazzi interamente coperti da pensiline. In base all'ala condominiale gli appartamenti hanno uno/due o tre balconi, e ci è stato detto che ogni proprietario partecipa al rifacimento del balcone di quello sopra al 50% ( e fin qui tutto ok). Il problema è stato stabilire quale fosse il tetto condominiale le pensiline o i terrazzi??? Si è concluso per le pensiline... in questo modo io mi trovo a concorrere ai 2/3 del loro rifacimento e a quanto pare al 50% del rifacimento di tutto il terrazzo perchè mi fa da tetto all'appartamento. In pratica anzichè le spese per un tetto condominiale  mi trovo a dover pagare tutto il tetto del mio appartamento più quello condominiale....non lo trovo così corretto, visto che il vantaggio della pensilina è strettamente personale. Inoltre è corretto paragonare la copertura di un terrazzo, ad un lastricato come tetto condominiale?Alla fine i proprietari dell'ultimo piano si rifanno copertura e balcone con i soldi degli altri (x la maggior parte), non è più corretto che il rifacimento delle pensiline siano a carico loro, e il rifacimento del balcone venga considerato tetto, e quindi 2/3 ripartito per gli appartamenti dell'ala corrispondente?

grazie

In mancanza di una  foto dell’edificio o di uno schizzo prospettico o in proiezione ortogonale, le considerazioni che espongo si basano su quanto descritto e sulla ordinaria definizione attribuita agli elementi architettonici utilizzati .

 

E’ mia opinione che una  pensilina, ovvero una struttura in aggetto realizzata con differenti materiali (legno, ferro, cemento armato,latero cemento, ….) non possa  mutare le caratteristiche funzionali di una terrazza a livello che oltre essere parte accessoria della proprietà esclusiva dalla quale si accede è anche copertura di una parte dell’edificio, in entrambi i casi supposti di pensilina realizzata durante la costruzione dell’edificio o successivamente, anche nella ipotesi di una struttura in cemento armato realizzata a copertura dell’intera terrazza, ma aperta sui tre lati .

 

Pertanto, la spesa per la manutenzione della pensilina risulterebbe a carico di tutti i partecipanti al condominio e la spesa per la manutenzione della terrazza a livello e i danni da infiltrazione che dipendano da scarsa sua manutenzione , andrebbe suddivisa secondo quanto dispone l’art. 1126 dl c.c..

 

E’ corretta la ripartizione delle spese previste per il rifacimento della pavimentazione dei balconi incassati, mentre la spesa per la manutenzione dei frontalini (il rivestimento della parte frontale dei balconi) e anche della parte strutturale che nel caso di balconi incassati coincide con le travi di bordo e comunque è parte di una soletta che sostiene il piano di riferimento, andrebbe suddivisa in millesimi di proprietà generale fra tutti i partecipanti al condominio.