#1 Inviato 2 Dicembre, 2020 Buongiorno, sono proprietaria di un terrazzo al 5° piano di un condominio. Il terrazzo è a livello, fa da copertura per gli appartamenti sottostanti, ed è suddiviso tra la mia proprietà e quella dei vicini. Nella parte di proprietà dei vicini vi è una veranda (ovviamente a loro uso esclusivo, costituisce prolungamento dell'alloggio); inoltre hanno appoggiato sulla pavimentazione esistente un pavimento flottante in legno. A causa di un'infiltrazione, si è deciso di rifare completamente l'impermeabilizzazione del terrazzo, smantellando le piastrelle esistenti, pertanto è stato chiesto di smontare la veranda e di rimuovere il pavimento in legno. I proprietari della veranda sostengono che le spese di smontaggio e rimontaggio di questa, nonché di smontaggio e rimontaggio del pavimento flottante, siano da suddividere tra tutti i condomini secondo art. 1126 cod. civile, cioè 1/3 a carico dei proprietari e 2/3 a carico di tutti i condomini (tale ripartizione è confermata dal regolamento di condominio). La mia domanda è: è vero che le spese relative a smontaggio e rimontaggio sia della veranda sia del pavimento, che sono di uso esclusivo dei proprietari dell'appartamento, siano da ripartire ex art. 1126 codice civile? Grazie in anticipo. Jolanda
#2 Inviato 2 Dicembre, 2020 No, la veranda è postuma alla realizzazione del lastrico e non svolge funzione di copertura, così come il pavimento: Cass 7472/2001 L’art. 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale
#3 Inviato 2 Dicembre, 2020 Grazie, ho letto la sentenza che fa riferimento a un giardino pensile se non erro. Non è citata espressamente la veranda, è sicuro che questa sia da considerare allo stesso modo? Grazie ancora
#4 Inviato 2 Dicembre, 2020 Le sentenze della Corte Suprema di Cassazione enunciano principi di diritto che poi vanno applicati al caso concreto. Per risolvere la tua situazione devi applicare quel principio di diritto: che si tratti di giardino o di veranda non è importante ai fini applicativi del principio enunciato, che ha necessariamente carattere generale. Ciò che conta è che tutto ciò che vi è sovrapposto (al lastrico), che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale rimane escluso dall'applicabilità del criterio ex art 1126 cc
#7 Inviato 2 Dicembre, 2020 Chiedo ancora scusa, ma la questione è complessa. Se legge questa sentenza: La Corte di Cassazione nella sentenza n. 2726, del 25 febbraio 2002, ha poi precisato che: “… sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed o condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui all’articolo 1126 c.c.”. la veranda non può essere considerata svolgente funzione di copertura? e anche la pavimentazione in legno flottante, direi...
#8 Inviato 2 Dicembre, 2020 jolanda70 dice: a veranda non può essere considerata svolgente funzione di copertura? e anche la pavimentazione in legno flottante, direi... No. La funzione di copertura non la svolge il tetto della veranda, ma il lastrico solare dove è appoggiato detto manufatto, quindi, le spese per il rifacimento del tetto della veranda sono a carico del proprietario della stessa. Peraltro una veranda non è considerata una sopraelevazione.
#9 Inviato 2 Dicembre, 2020 jolanda70 dice: Chiedo ancora scusa, ma la questione è complessa. Se legge questa sentenza: La Corte di Cassazione nella sentenza n. 2726, del 25 febbraio 2002, ha poi precisato che: “… sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed o condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui all’articolo 1126 c.c.”. la veranda non può essere considerata svolgente funzione di copertura? e anche la pavimentazione in legno flottante, direi... La sentenza che riporti è coerente con quella che ti ho postato io. Infatti la seconda precisa che: "sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura". La veranda non svolge funzione di copertura rispetto alle unità abitative sottostanti, funzione che viene invece assolta dal lastrico, in quanto la veranda è una struttura che "vi è sovrapposta (al lastrico), che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale" Modificato 2 Dicembre, 2020 da Massi
#11 Inviato 10 Dicembre, 2020 Mi ricollego alla discussione per aggiornare sugli sviluppi: i vicini si rifiutano di collaborare, sostenendo che le spese non siano a carico loro. Si sono chiusi nel mutismo dicendo che "non hanno niente da aggiungere". L'amministratore non si è mosso, non ha convocato l'assemblea per deliberare sui lavori. Che cosa possiamo fare? Come conviene agire, soprattutto nei confronti dei vicini, che con la loro opposizione impediscono di procedere? Grazie.
#12 Inviato 10 Dicembre, 2020 jolanda70 dice: Mi ricollego alla discussione per aggiornare sugli sviluppi: i vicini si rifiutano di collaborare, sostenendo che le spese non siano a carico loro. Si sono chiusi nel mutismo dicendo che "non hanno niente da aggiungere". L'amministratore non si è mosso, non ha convocato l'assemblea per deliberare sui lavori. Che cosa possiamo fare? Come conviene agire, soprattutto nei confronti dei vicini, che con la loro opposizione impediscono di procedere? Grazie. Art 1105 4 comma cc Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [261 cod. nav.]. Il mio consiglio è farsi assistere da un legale e fare ricorso come previsto sopra. Smarcarsi rispetto alla posizione della vicina è essenziale nel caso i condomini sottostanti al lastrico denuncino danni alla proprietà
#13 Inviato 10 Dicembre, 2020 Come già detto, considerando il balcone in aggetto, le spese per la rimozione della veranda sono a carico del proprietario della stessa e così per la pavimentazione. Essendo il balcone privato, l'amministratore può fare ben poco a meno ché non ci siano danni a parti comuni. Procederei con diffida anche per separare la responsabilità eventuale per danni cagionati a terzi.
#14 Inviato 10 Dicembre, 2020 Giovanni Inga dice: Come già detto, considerando il balcone in aggetto, le spese per la rimozione della veranda sono a carico del proprietario della stessa e così per la pavimentazione. Essendo il balcone privato, l'amministratore può fare ben poco a meno ché non ci siano danni a parti comuni. Procederei con diffida anche per separare la responsabilità eventuale per danni cagionati a terzi. È una terrazza a livello che infiltra, non un balcone aggettante
#15 Inviato 10 Dicembre, 2020 Massi dice: È una terrazza a livello che infiltra, non un balcone aggettante Ops... Grazie per la precisazione.. Capita quando si fanno due cose contemporaneamente..
