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ma.vanni

Rifacimento impermeabilizzazione e pavimentazione terrazzo in proprietà uso esclusivo

Buongiorno avrei necessità di un vs. parere.

Abito in un attico di un palazzo costruito prima degli anni 60 che ha un terrazzo condominiale e 2 locali lavatoi (che funge da lastrico solare/copertura) di 200 mq. sul quale non si è mai provveduto al completo rifacimento dell'impermeabilizzazione/pavimentazione limitandosi, nei tempi, a parziali resinature a seguito di infiltrazioni. Inoltre sia i parapetti che gli esterni dei locali presentano distacchi di intonaco (fino a vedere i ferri inseriti nelle pareti). Si è definita la unanime decisione di vendere i due locali con annesse parti di terrazzo a me ed altro condomino, lasciando al condominio solo 40 mq. subordinando l'inizio dei lavori di ristrutturazione (da effettuare completamente per il migliore risultato) alla vendita delle parti condominiali e con l'impegno dei due acquirenti di accollarsi le spese per il rifacimento della impermeabilizzazione/pavimentazione (ognuno per la metà dell'intero terrazzo, compresa la parte che resta condominiale; perciò 100 mq. ognuno), sulla base di un dettagliato preventivo unanimamente deliberato. Ho acquistato la mia porzione di tale terrazzo con uno dei due locali, dopo che il condominio ha proceduto al frazionamento/accatastamento di quanto definito. In entrambe i locali sono state create porta finestra per l'accesso sulla parte di terrazzo di pertinenza. Inolte al momento del frazionamento/accatastamento sono stati (ancora a nome del condominio) creati due muretti di confine tra le parti di terrazzo da vendere e la restante parte condominiale, procedendo con la loro costruzione sopra l'attuale pavimentazione ammalorata. Ho proceduto all'acquisto mente l'altro condomino si è riservato una tempistica più lunga. Ora a distanza di qualche mese dal mio acquisto e non formalizzandosi l'acquisto da parte dell'altro, il condominio non intende procedere alla ristrutturazione dell'intero piano, in quanto subordina l'avvio delle attività all'avvenuto acquisto dell'altro bene. Inoltre la ditta che ha presentato il preventivo unanimamente deliberato, non avendo mai ottenuto l'incarico, ha declinato il proprio interesse a tale lavoro. Ho effettuato diffida all'amm.re di condominio che si defila.

Ciò premesso sono a richiedere se a questo punto posso procedere autonomamente, utilizzando, per il rifacimento della impermeabilizzazione/pavimentazione e se possibile anche la messa in sicurezza degli intonaci delle pareti esterne del locale che affacciano sul mio terrazzo, la quota a me spettante, come definita dal suddetto preventivo unanimamente deliberato e presente nella stessa delibera ed atto di vendita. In caso contrario che strumenti posso attivare?

Grazie.

Il lastrico solare di copertura da uso condominiale è diventato uso eslusivo mantiene comunque la sua funzionalità di copertura dei cespiti sottostanti pertanto per la sua manutenzione straordinaria dovrà essere ratificata dall'assemblea, e contribuire alle relative spese ai sensi dell'art 1126 -> 1/3 chi ne ha l'uso esclusivo 2/3 chi è nella proiezione verticale di copertura salvo ovviamente altra convenzione; tuttavia a mio avviso può far leva sulla fatiscenza in cui verte il lastrico solare per un pronto intervento.

In casi estremi può eseguire, a sue spese, la manutenzione del lastrico pur in assenza di apposita delibera, nel caso di specie però, potrebbe (molto probabilmente) non esserle riconosciuta tale spesa.

Grazie per la risposta. Ha però tenuto conto che l'assemblea ha già deliberato unanimamente la necessità di procedere alla ristrutturazione, riconoscendo in tal modo la necessità di procedere, addirittura approvando un preventivo con la specifica ed il costo di ogni intervento? La mia unica perplessità e che ha subordinato l'inizio dei completi lavori solo dopo le vendite dei beni comuni (senza peraltro individuare quali - posto che nel condominio ve ne sono altri oltre a quelli oggetto di vendita!). Inoltre per le attività di mio interesse mi dovrei fermare solo alla mia parte (fino all'interno del muretto di confine) riconoscendo comunque il corrispettivo per il 50% della imperbeabilizzazione/pavimentazione del 50% dei 40 mq. condominiali, se e quando effettueranno i lavori completi. In merito al riconoscimento della spesa sarò eventualmente io che depurerò dalla spesa a mio carico quanto speso per il rifacimento della mia proprietà.

Il lastrico solare di copertura da uso condominiale è diventato uso eslusivo mantiene comunque la sua funzionalità di copertura dei cespiti sottostanti pertanto per la sua manutenzione straordinaria dovrà essere ratificata dall'assemblea, e contribuire alle relative spese ai sensi dell'art 1126 -> 1/3 chi ne ha l'uso esclusivo 2/3 chi è nella proiezione verticale di copertura salvo ovviamente altra convenzione; tuttavia a mio avviso può far leva sulla fatiscenza in cui verte il lastrico solare per un pronto intervento.

In casi estremi può eseguire, a sue spese, la manutenzione del lastrico pur in assenza di apposita delibera, nel caso di specie però, potrebbe (molto probabilmente) non esserle riconosciuta tale spesa.

Grazie per la risposta. Ha però tenuto conto che l'assemblea ha già deliberato unanimamente la necessità di procedere alla ristrutturazione, riconoscendo in tal modo la necessità di procedere, addirittura approvando un preventivo con la specifica ed il costo di ogni intervento? La mia unica perplessità e che ha subordinato l'inizio dei completi lavori solo dopo le vendite dei beni comuni (senza peraltro individuare quali - posto che nel condominio ve ne sono altri oltre a quelli oggetto di vendita!). Inoltre per le attività di mio interesse mi dovrei fermare solo alla mia parte (fino all'interno del muretto di confine) riconoscendo comunque il corrispettivo per il 50% della imperbeabilizzazione/pavimentazione del 50% dei 40 mq. condominiali, se e quando effettueranno i lavori completi. In merito al riconoscimento della spesa sarò eventualmente io che depurerò dalla spesa a mio carico quanto speso per il rifacimento della mia proprietà.

Si ne ho tenuto conto, bisognerebbe leggere cosa è stato trascritto nel verbale, perchè ove la delibera è subordinata all'accadimento di un fatto questa non è valida fintantochè non si rispettano i requisiti richiesti, dunque, la delibera è valida alla vendita degli altri beni comuni, altrimenti non è valida.

Ad ogni buon conto, per la ripartizione delle spese del lastrico di copertura condominiale (40 mq) non si applica l'art. 1125 - non deve contribuire al 50% in quanto proprietario dell'immobile sottostante (perchè fondamentalmente svolge la funzione di copertura a tutti gli immobili e non solo a lei) - bensì contribuire ai sensi dell'art. 1123 ripartendo in base ai millesimi di proprietà.

Si ne ho tenuto conto, bisognerebbe leggere cosa è stato trascritto nel verbale, perchè ove la delibera è subordinata all'accadimento di un fatto questa non è valida fintantochè non si rispettano i requisiti richiesti, dunque, la delibera è valida alla vendita degli altri beni comuni, altrimenti non è valida.

Ad ogni buon conto, per la ripartizione delle spese del lastrico di copertura condominiale (40 mq) non si applica l'art. 1125 - non deve contribuire al 50% in quanto proprietario dell'immobile sottostante (perchè fondamentalmente svolge la funzione di copertura a tutti gli immobili e non solo a lei) - bensì contribuire ai sensi dell'art. 1123 ripartendo in base ai millesimi di proprietà.

Grazie ancora è stato chiarissimo. In tale delibera è stato previsto che le spese di impermeabilizzazioner/pavimentazione daranno a carico dei compratori compreso - per ognuno - il 50% del restante lastrico condominiale. A questo punto sulla base di quanto da Lei espresso ....se l'altro non rispetta il fissato termine di acquisto io resto con il mio terrazzo ammalorato (mai rifatto dagli anni 60!) e con le pareti esterne del mio locale (facciata e parapetto cond.le) con distacchi di intonaco e ferri scoperti, fino a quando non si distruggono?

Dal momento che nella delibera era stato accertato e confermato dal condominio il pessimo stato e la necessità di intervento....vi sarà una maniera per tutelare almeno il mio bene anche se non si concretizza l'altra vendita? E comunque visto che sostengo direttamente i costi che mi sono assunto, perchè non posso anticipare almeno le mie attività?

Grazie ancora.

No, l'assemblea può nuovamente deliberare rivedendo quanto stabilito in precedenza, quindi eventualmente eseguire lavori straordinari nonostante non abbia venduto anche gli altri cespiti, dipende dalla volontà della maggioranza, dunque come già detto le consiglio di far leva sullo stato in cui si trova il condominio e il lastrico solare, cercando di sensibilizzare l'intervento di manutenzione (credo sia un condominio piccolo se siete riusciti ad arrivare alla unanimità, quindi magari più semplice da mettere d'accordo); altrimenti in casi estremi (l'assemblea non ne vuole sapere di restaurare finchè non si aliena degli altri immobili) lei, a sue spese, può eseguire opere di ristrutturazione, che però non credo le verranno ratificate.

Buona sera, pongo una domanda molto specifica attinente al tema. Il terrazzo lastrico di cui sono proprietario esclusivo presenta sparpagliati 6 comignoli in muratura 0,5 x 0,5m, alti 2 m che, da regolamento condominiale, sono di proprietà comune. Inoltre uno dei 4 lati del terrazzo non è un parapetto bensì una parete dell'adiacente altro corpo condominiale che sovrasta di 2 piani il livello del suddetto terrazzo. Ritengo che parte di alcune lavorazioni per il rifacimento totale dell'impermeabilizzazione, quali demolizione e ricostruzione della zoccolatura e dei risvolti della impermeabilizzazione attorno ai comignoli e lungo la parete confinante con la relativa ritinteggiatura, previste con specifiche voci di costo e metrature, debbano essere poste a carico dell'intero condominio, mentre vengono suddivise le spese degli altri 3 lati del parapetto e ovviamente anche di tutta la nuova impermeabilizzazione e ripiastrellatura con il criterio 1/3 a mio carico e 2/3 a carico dei sottostanti ai quali il mio terrazzo fa da tetto. E' corretta questa interpretazione? Grazie a chi mi potrà rispondere.

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