Rifacimento frontalini e sottobalconi - io sostengo: frontalini a carico di tutti

[leonora]

Buongiorno, sono una condomina, dovremmo discutere prossimamente in assemblea il rifacimento dei frontali e sottobalconi, tra noi sono già nate discussioni per questi motivi:

io sostengo: frontalini a carico di tutti, sottobalconi a carico del proprietario

lavoro eseguito con ponteggi è lavoro ordinario, non serve direttore lavori 

ditta individuale (senza operai lavora solo il titolare) fattura senza IVA si può scaricare dal 730 al 50%

altri dicono: frontalini e sottobalconi a carico del proprietario

lavoro c on ponteggi straordinario

ditta deve fare fattura con IVA perchè poi non si può recuperare nel 730

per favore potete rispondere punto per punto. grazie

[JOSEFAT]

dovresti precisare se si tratta di balconi aggettanti, oppure incassati.

[leonora]

aggettanti

[JOSEFAT]

leonora dice:

aggettanti

in questo caso sono considerati proprietà privata e, pertanto, tutte le spese sono a carico del proprietario del balcone. 

 

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti

[leonora]

grazie e per le altre domande posso avere risposta. grazie

[condo77]

JOSEFAT dice:

in questo caso sono considerati proprietà privata e, pertanto, tutte le spese sono a carico del proprietario del balcone. 

 

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti

Mi pare la sentenza dica esattamente il contrario e cioè che frontalini e sottobalconi sono beni comuni perché concorrono al decoro archittettonico della facciata.

Per inciso, gli interventi su di questi possono godere del nuovo bonus facciate al 90%

leonora dice:

Buongiorno, sono una condomina, dovremmo discutere prossimamente in assemblea il rifacimento dei frontali e sottobalconi, tra noi sono già nate discussioni per questi motivi:

io sostengo: frontalini a carico di tutti, sottobalconi a carico del proprietario

lavoro eseguito con ponteggi è lavoro ordinario, non serve direttore lavori 

ditta individuale (senza operai lavora solo il titolare) fattura senza IVA si può scaricare dal 730 al 50%

altri dicono: frontalini e sottobalconi a carico del proprietario

lavoro c on ponteggi straordinario

ditta deve fare fattura con IVA perchè poi non si può recuperare nel 730

per favore potete rispondere punto per punto. grazie

Perché fattura senza IVA?

 

Modificato 3 Febbraio, 2020 da condo77

[leonora]

non ricordo  se al regime dei minimi o forfettario

[Leonardo53]

leonora dice:

non ricordo  se al regime dei minimi o forfettario

Sul discorso dei frontalini e dei sottobalconi a carico del condominio dovete trovare n accordo tra di voi altrimenti finite in Tribunale dove nemmeno i Giudici la pensano diversamente.

Tenete presente, come ha già fatto notare condo77, che quest'anno c'è il bonus al 90%.

Per quanto riguarda la fattura senza esposizione di IVA, se la ditta individuale è un contribuente minimo/forfettario la fattura senza IVA è regolare. Sulla fattura va esposta solo una marca da 2 euro poichè imagino che la fattura sia superiore a €. 77,47.

 

Siete sicuri che non serva alcun permesso e lettera alla ASL?

L'impalcatura è del lavoratore autonomo? La monterà lui?

Avete chiesto almeno una consulenza ad un professionista per sapere se davvero non occorre altro?

[JOSEFAT]

condo77 dice:

Mi pare la sentenza dica esattamente il contrario e cioè che frontalini e sottobalconi sono beni comuni perché concorrono al decoro archittettonico della facciata.

solo nel caso in cui  i frontalini presentino dei rivestimenti ed elementi decorativi che incidono a migliorare l'aspetto architettonico del fabbricato possono essere considerati parti comuni, in tutti gli altri casi sono considerati parti private e le spese di rifacimento degli stessi sono a totale carico del proprietario del balcone.

Infatti la sentenza dice:

"soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti"

Modificato 4 Febbraio, 2020 da JOSEFAT

[condo77]

JOSEFAT dice:

solo nel caso in cui  i frontalini presentino dei rivestimenti ed elementi decorativi che incidono a migliorare l'aspetto architettonico del fabbricato possono essere considerati parti comuni, in tutti gli altri casi sono considerati parti private e le spese di rifacimento degli stessi sono a totale carico del proprietario del balcone.

Rivestimenti o elementi decorativi. ;)

A questo punto dobbiamo chiedere a leonora come siano effettivamente quelli del suo condominio, se "si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" o meno.

Poi sottoscrivo l'osservazione di Leonardo53: l'importante è trovare un accordo tra condomini.

Nel mio condominio p.e. abbiamo rifatto metà dei balconi (6 su 12), intestato al condominio le fatture ma suddivise solo tra i condomini che hanno partecipato al lavoro (decisione presa all'unanimità).

 

Modificato 4 Febbraio, 2020 da condo77

[JOSEFAT]

condo77 dice:

A questo punto dobbiamo chiedere leonora come siano effettivamente quelli del suo condominio, se "si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" o meno.

esatto @leonora dovrà chiarire.

 

condo77 dice:

Nel mio condominio p.e. abbiamo rifatto metà dei balconi (6 su 12), intestato al condominio le fatture ma suddivise solo tra i condomini che hanno partecipato al lavoro (decisione presa all'unanimità).

se la decisione è stata presa all'unanimità dei condomini, vale quanto deciso.

[leonora]

sono i classici frontalini di cemento .

i ponteggi verranno montati da una ditta specializzata

[condo77]

leonora dice:

sono i classici frontalini di cemento .

i ponteggi verranno montati da una ditta specializzata

 

 

[condo77]

leonora dice:

sono i classici frontalini di cemento .

i ponteggi verranno montati da una ditta specializzata

Se ci sono due ditte in cantiere (1 che monta i ponteggi, 1 che esgue il lavoro di tinteggiatura), allora serve un responsabile sicurezza.

 

 

"se in tale cantiere, anche il più piccolo, operano almeno due imprese, anche non in contemporanea, il Committente deve nominare un Coordinatore della sicurezza."

[condo77]

condo77 dice:

 

 

Accidenti mi ha tagliato tutto quello che avevo scritto, non so cosa ho sbagliato... 😞

 

Ci riprovo:

 

1. sui frontalini avrei pochi dubbi, condominiali;

()

 

2. i sottobalconi sono questione molto dibattuta, con 3 possibilità:

• proprietario appartamento di cui il balcone è un prolungamento (elementi strutturali);
• condominio (decorazioni o rivestimenti che partecipano al decoro architettonico);
• proprietario del piano inferiore a cui il balcone fa ombra (quanto non incluso nei punti precedenti).

 

Secondo i più recenti orientamenti della giurisprudenza, anche il semplice intonaco viene considerato rivestimento che partecipa al decoro architettonico:

 

"Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini" (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014)
Fonte:

 

"[..]Innanzitutto è bene specificare che nel caso di un sottobalcone dipinto di bianco , dando anche per scontato (e ci sarebbe da dire anche su questo) che questa banale e ricorrente finitura sia rilevante ai fini del decoro, la sola spesa per la ritinteggiatura potrà essere posta in capo a tutti i condòmini, ma quelle necessarie per eventuali risanamenti strutturali graveranno sul loro esclusivo proprietario."
Fonte:

 

Comunque come già suggerito conviene accordarsi tra i vari condomini per una delle soluzioni e magari fissarla anche nel regolamento condominiale, in modo da garantire coerenza per il futuro.

Modificato 5 Febbraio, 2020 da condo77

[Richard572]

Scusate se mi intrometto, la mia situazione è simile a quella di leonora e leggendo qui mi avete chiarito alcuni dubbi.

Nel mio caso ci sono 4 balconi di cui 3 aggettanti, il 4° come deve essere considerato: è completamente aggettante?

[condo77]

Richard572 dice:

Scusate se mi intrometto, la mia situazione è simile a quella di leonora e leggendo qui mi avete chiarito alcuni dubbi.

Nel mio caso ci sono 4 balconi di cui 3 aggettanti, il 4° come deve essere considerato: è completamente aggettante?

A mio avviso sì, aggettante.

Quando si parla di balconi incassati, invece, si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassati nel corpo dell'edificio.

In simili casi, si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l'art. 1125 c.c. purché, chiaramente, quel manufatto svolga la medesima funzione del così detto solario interpiano (si veda in tal senso Cass. n. 637/2000).

Fonte:

 

Direi che non ci sono le caratteristiche per considerare incassato quello in foto, quindi confermo l'aggettante.

[Richard572]

Ok, grazie mille per la risposta😊

Il dubbio era sul lato sx che è incassato

[condo77]

Richard572 dice:

Ok, grazie mille per la risposta😊

Il dubbio era sul lato sx che è incassato

Certo, ma il fatto che sul lato sx si appoggi alla parete non lo rende incassato (i.e. non sporgente rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassato nel corpo dell'edificio).