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Fabio1970

Rifacimento facciate condominiali non urgenti. Quale casistica e quale maggioranza?

Nel mio condominio da tempo si discute la necessità di rifare le facciate dei 4 palazzi. L'amministratore sollecita tale intervento anche in virtù di alcuni episodi di intonaco staccatosi dai balconi, per i quali però ha già provveduto con interventi mirati di manutenzione. I palazzi non sono messi male esteticamente e basterebbe quindi perfezionare questi interventi specifici per ovviare ai problemi di sicurezza. Mi chiedo: a causa di questi episodi è legittimo invocare il totale rifacimento delle facciate, che richiede ovviamente una spesa molto maggiore (circa 150.000 €)? A quale casistica di intervento andrebbe classificato e che maggioranze sono richieste per l'approvazione dei lavori? Inoltre, siccome i 4 palazzi non sono tutti nello stesso stato e in aggiunta alla tabella millesimale generale ci sono anche le tabelle per singolo palazzo, in che modo andrebbe fatta la ripartizione delle spese? Infine, in caso di approvazione, qual è il modo migliore per tutelarsi dai condomini potenzialmente inadempienti? Istituire un fondo o cosa? Grazie a chi risponde.

Per avere una situazione più chiara sarebbe necessaria una perizia. In tal modo si avrebbe, nel dettaglio, l'elenco dei lavori da realizzare e i tempi. Il fatto di aver messo in sicurezza le parti ammalorate è già qualcosa. Ovviamente, è l'assemblea che decide in merito; vista la conformazione, ritengo che ogni edificio possa decidere come e quando fare i lavori. Inoltre, la riforma prevede la costituzione di un fondo per i lavori che dovrà essere deliberato in assemblea. C'è la possibilità di accantonare la somma necessaria in funzione degli stati di avanzamento;basta mettersi d'accordo con la ditta. La spesa va ripartita per millesimi di proprietà.

ciao

 

rispondo sinteticamente alle tue domande:

 

a) certo che si può decidere solo di intervenire conservativamente

b) Se la maggioranza sarà favorevole al totale rifacimento, anche tu dovrai adeguarti. Quale maggioranza è da verificare in base allo stato dei luoghi e il tipo di intervento.

c) essendo 4 corpi distinti, ognuno provvederà per il proprio blocco ( salvo regolamenti contrattuali).

d) l'amministratore prima di avviare i lavori dovrebbe costituire il fondo, ma può essere anche gestito in modo diverso.

Grazie per le risposte. Personalmente non sono contrario a questi lavori, il mio timore nasce da possibili speculazioni che potrebbero esserci e inoltre siccome alcuni condomini sono già cronicamente morosi (con decreti ingiuntivi arenati nelle pieghe dell'inefficienza giuridica italiana), ho paura di dover pagare anche per costoro. Infatti mi sembra che sia concreta la possibilità che la ditta, di fronte a condomini morosi, possa rivalersi su quelli virtuosi. Precisando che siamo 4×8=32 condomini totali, potete cortesemente indicarmi le maggioranze necessarie (in seconda convocazione), nel caso in si proceda verso la volontà del rifacimento totale? Grazie.

e allora prima si costituisce il fondo e solo dopo si dara' il via ai lavori (cosi e' sicuro che tutti hanno pagato )

...Precisando che siamo 4×8=32 condomini totali, potete cortesemente indicarmi le maggioranze necessarie (in seconda convocazione), nel caso in si proceda verso la volontà del rifacimento totale? Grazie.

Salvo regolamento contrattuale, se sono 4 edifici separati, trattandosi di un condominio parziale, ogni edificio decide per conto suo, in applicazione del 3° comma art. 1123 che recita:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Poichè il rifacimento della facciata è sicuramente da considerare riparazione straordinaria di notevole entità, come previsto dal 4 comma art. 1136 occorre la maggioranza del 2° comma dello stesso art. e cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.

Trattandosi di condominio parziale all'assemblea parteciperanno solo gli 8 condòmini della palazzina e la maggioranza di teste e millesimi sarà rapportata elle teste ed ai millesimi della sola palazzina.

Art. 1136

1° COMMA

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

2° COMMA

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

3° COMMA

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

4° COMMA

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

ciao

 

nel post 3, avevo qualche riserva sulla maggioranza necessaria per la delibera, in quanto per talune palazzine, come afferma lui, si potrebbe ricadere nel caso previsto dall'art. 1121 cod. civ., qualora si optasse per un intervento gravoso, non necessario, solo di natura estetica, e risolvibile con un considerevole contenimento della spesa ? Il confine tra le due posizioni non è così definito. Infatti, se in una palazzina devo semplicemente sistemare qualche tratto di intonato, perchè invece dovrei rifare tutto ?

ciao

 

nel post 3, avevo qualche riserva sulla maggioranza necessaria per la delibera, in quanto per talune palazzine, come afferma lui, si potrebbe ricadere nel caso previsto dall'art. 1121 cod. civ., qualora si optasse per un intervento gravoso, non necessario, solo di natura estetica, e risolvibile con un considerevole contenimento della spesa ? Il confine tra le due posizioni non è così definito. Infatti, se in una palazzina devo semplicemente sistemare qualche tratto di intonato, perchè invece dovrei rifare tutto ?

Ciao Camillo,

l'art. 1121 riguarda le INNOVAZIONI gravose o voluttuarie.

Ritinteggiare una facciata (fosse anche solo perchè scolorita dal sole) sarà pure una SPESA GRAVOSA (di notevole entità) ma non può sicuramente essere considerata una INNOVAZIONE GRAVOSA dato che il semplice ritinteggiare al massimo può essere considerata una miglioria dell'estetica ma non un'innovazione.

Screenshot 2015-05-24 16.10.25.jpg

Ringrazio tutti per i preziosi interventi. Allego due foto esplicative dello status, dove si evince meglio la condizione “media” dei palazzi e i punti dove i balconi sono più deteriorati. Riguardo la classificazione (supercondominio? condominio parziale?), posso solo confermare che è gestito con due tipi di tabelle millesimali, una generale per il parco, con relative spese comuni (energia elettrica, giardiniere, manutenzione cancelli, etc) e 4 tabelle specifiche per ogni palazzo, definiti “gruppi di fabbrica”, dove gravano appunto le spese per singolo immobile (luci, ascensori, manutenzioni varie, etc). Premesso che nei punti di cedimento dell’intonaco si è già intervenuto e/o si interverrà localmente (per ovvie ragioni di sicurezza), si dovrebbe quindi escludere il vincolo di urgenza in merito al totale rifacimento delle facciate. Ma resta comunque il dubbio sul tipo di classificazione (intervento straordinario, voluttuario, urgente, etc) e i relativi obblighi e maggioranze necessarie per procedere o per opporsi. Posso solo confermare che la spesa è sicuramente onerosa in proporzione al bilancio del condominio e probabilmente differenziata tra i vari palazzi. Grazie ancora.

Screenshot 2015-05-24 16.10.06.jpg

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Ringrazio tutti per i preziosi interventi. Allego due foto esplicative dello status, dove si evince meglio la condizione “media” dei palazzi e i punti dove i balconi sono più deteriorati. Riguardo la classificazione (supercondominio? condominio parziale?), posso solo confermare che è gestito con due tipi di tabelle millesimali, una generale per il parco, con relative spese comuni (energia elettrica, giardiniere, manutenzione cancelli, etc) e 4 tabelle specifiche per ogni palazzo, definiti “gruppi di fabbrica”, dove gravano appunto le spese per singolo immobile (luci, ascensori, manutenzioni varie, etc). Premesso che nei punti di cedimento dell’intonaco si è già intervenuto e/o si interverrà localmente (per ovvie ragioni di sicurezza), si dovrebbe quindi escludere il vincolo di urgenza in merito al totale rifacimento delle facciate. Ma resta comunque il dubbio sul tipo di classificazione (intervento straordinario, voluttuario, urgente, etc) e i relativi obblighi e maggioranze necessarie per procedere o per opporsi. Posso solo confermare che la spesa è sicuramente onerosa in proporzione al bilancio del condominio e probabilmente differenziata tra i vari palazzi. Grazie ancora.

Non so se avete trattato la messa in sicurezza dei balconi come spesa condominiale di ciascun "corpo di fabbrica" ma quei balconi sono definiti "balconi aggettanti" e pertanto la manutenzione di ciascun balcone spetta al proprietario esclusivo del balcone e non al condominio.

 

Per quanto riguarda la facciata, nella seconda foto si vede addirittura il disegno dei tufi che compongono la parete quindi l'assemblea può deliberare il rifacimento dell'intonaco e la tinteggiatura.

Indipendentemente che si tratti di supercondominio o condominio parziale, ogni palazzo (gruppo di fabbrica) potrà deliberare autonomamente il rifacimento delle proprie facciate con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini del singolo palazzo ed almeno 500 millesimi della tabella millesimale specifica del palazzo da ristrutturare.

Ciao Camillo,

l'art. 1121 riguarda le INNOVAZIONI gravose o voluttuarie.

Ritinteggiare una facciata (fosse anche solo perchè scolorita dal sole) sarà pure una SPESA GRAVOSA (di notevole entità) ma non può sicuramente essere considerata una INNOVAZIONE GRAVOSA dato che il semplice ritinteggiare al massimo può essere considerata una miglioria dell'estetica ma non un'innovazione.

ciao

 

guarda che lui non parla di tinteggiatura, ma di rifacimento delle facciate. Se fosse tinteggiatura, sono perfettamente in linea con voi, ma rifare l'intonato semplicemente perchè da qualche parte cè qualche distacco, mi sembra degno di valutazioni diverse.

 

Infatti, l'enfasi del recupero del 50% sta provocando qualche euforia, qualche volta anche a sproposito, quanto non per altri scopi.

X Leonardo53: Sinceramente non conosco ancora l’esatta attribuzione delle spese per i balconi (probabilmente ha pagato tutto il palazzo, o addirittura l’intero parco!), però leggo in giro che c’è molta confusione sull’argomento. Da una parte si dice che questi tipi di spesa sono a carico del condominio, dall’altra che debbano gravare solamente sul proprietario, a meno che non ci sia una qualche rilevanza di tipo estetico o architettonico della parte visibile del balcone. Tu ritieni che per il mio caso esistano tali attributi?

 

X Camillo: Confermo, si parla di “Rifacimento intonaci fabbricati e riparazione balconi”

X Leonardo53: Sinceramente non conosco ancora l’esatta attribuzione delle spese per i balconi (probabilmente ha pagato tutto il palazzo, o addirittura l’intero parco!), però leggo in giro che c’è molta confusione sull’argomento. Da una parte si dice che questi tipi di spesa sono a carico del condominio, dall’altra che debbano gravare solamente sul proprietario, a meno che non ci sia una qualche rilevanza di tipo estetico o architettonico della parte visibile del balcone. Tu ritieni che per il mio caso esistano tali attributi?

 

X Camillo: Confermo, si parla di “Rifacimento intonaci fabbricati e riparazione balconi”

Per quanto riguarda la messa in sicurezza dei balconi, ritengo che essendo aggettanti e senza alcun pregio di rilievo, la spesa va affrontata per ciascun balcone dai singoli proprietari.

Per quanto riguarda il rifacimento della facciata ritengo sufficiente le maggioranze ed i riparti come esposto nel mio precedente post (sulla facciata della seconda foto si vedono i tufi e l'intonaco non esiste quasi più).

 

Il tutto, ovviamente, salvo un eventuale regolamento contrattuale che disponga diversi riparti in deroga ai criteri legali.

Grazie Leonardo53. ps la responsabilità individuale dei balconi nei casi discussi scaturisce da specifici articoli di legge o è frutto di giurisprudenza in materia?

Grazie Leonardo53. ps la responsabilità individuale dei balconi nei casi discussi scaturisce da specifici articoli di legge o è frutto di giurisprudenza in materia?

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.

* Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159, Cima c. Mastrantonio.

Le spese per i balconi aggettanti Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

La Cass. Civ. Sez. II, 16.02.2012 n. 2241 ha stabilito che: " i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.”

ciao

 

non avevo viste le foto, che permettono una risposta più chiara.

 

Gli intonaci che si staccano, sono limitati alle parti aggettanti, causa la elasticità degli stessi. Quindi, essendo di proprietà esclusiva di ciascuno dei rispettivi appartamenti, se li pagano loro. L'assemblea potrà entrare solo nell'estetica dell'intervento, se variata.

 

Gli intonaci dei muri perimetrali dell'edificio, certamente comuni, non presentano grossi problemi nella prima foto, anzi, mentre nella seconda foto, probabilmente orientata a nord, si vedono le dilatazioni in corrispondenza dei cordoli, ma sembra di intravvedere anche la screpolatura in corrispondenza di ogni mattone. Ciò non significa che l'intonato si è staccato. Basterebbe quindi intervenire su tale parete con una eventuale rasatura armata e successiva applicazione di una tinta elastomerica o simile. Naturalmente con costi molto più contenuti e definitivi. ( circa 25/20 € mq.).

 

Rifare l'intonato dove non è necessario, potrebbe essere considerata una voluttuaria. E' da questa considerazione che nasce la mia risposta al punto b del post. 3 in merito alle maggioranze necessarie per deliberare l'intervento, non certo per l'entità o straordinarietà della spesa.

... Basterebbe quindi intervenire su tale parete con una eventuale rasatura armata e successiva applicazione di una tinta elastomerica o simile. Naturalmente con costi molto più contenuti e definitivi. ( circa 25/20 € mq.)...

Sono d'accordo con te, ma forse di questo lavoro più o meno si tratta se i 150mila euro sono il costo complessivo per tutte e 4 le palazzine completamente indipendenti sui 4 lati e con 5 o 6 piani con 2 appartamenti a piano.

 

Fabio deve chiarire se le palazzine sono completamente indipendenti tra loro sui 4 lati oppure sono attaccate su un lato; quanti piani è ciascuna palazzina ed il perimetro di ciascuna, nonchè se i 150mila euro sono il costo totale o il costo a palazzina.

Confermo, la 4 palazzine sono identiche nella struttura e indipendenti tra di loro. Sono 8 appartamenti per ogni scala, su 5 livelli (ci sono anche i garage). La spesa indicativa (da confermare in assemblea) è di circa 5.000 € ad appartamento.

ciao

 

è come sospettavo. A pensar male si fa peccato, ma ... (Andreotti docet) spesso si indovina.

Confermo, la 4 palazzine sono identiche nella struttura e indipendenti tra di loro. Sono 8 appartamenti per ogni scala, su 5 livelli (ci sono anche i garage). La spesa indicativa (da confermare in assemblea) è di circa 5.000 € ad appartamento.

Quindi si tratta di spendere circa 40mila euro a palazzina che corrisponde più o meno alla rasatura e tinteggiatura di tutta la palazzina, come indicato da Camillo ed impropriamente definita dalla maggior parte degli addetti e non, "rifacimento facciata".

Salvo regolamento contrattuale ogni palazzina può decidere per se.

Se tutti presenti all'assemblea di palazzina a cui hanno diritto a partecipare solo gli 8 condòmini, occorre il voto favorevole di almeno 5 condòmini su 8 che rappresentano almeno la metà del totale dei millesimi degli 8 condòmini della palazzina.

Io non sono un tecnico e non me ne intendo. Quindi voi dite che questo importo non è compatibile con quello che viene definito "rifacimento facciata"?

Io non sono un tecnico e non me ne intendo. Quindi voi dite che questo importo non è compatibile con quello che viene definito "rifacimento facciata"?

ciao

 

non avendo contezza delle superfici interessate, si esprime solo un parere generico.

Io non sono un tecnico e non me ne intendo. Quindi voi dite che questo importo non è compatibile con quello che viene definito "rifacimento facciata"?

"Rifacimento facciata" significa tutto e niente.

Può significare quello che ha detto Camillo ma può significare anche rasare solo le parti ammolarate e tinteggiare tutto il palazzo, con una spesa anche minore a quella preventivata da Camillo al mq nella sua area geografica che è diversa dalla tua.

 

Non hai dato indicazioni precise sui mq del palazzo e sul capitolato dei lavori da eseguire.

Io ho "fantasticato" facendo un po' i conti della serva:

5 piani compreso garage ed 8 appartamenti potrebbe significare

piano garage + 4 piani con 2 appartamenti a piano.

200 mq di superficie a piano = perimetro di mq. 180 per 15mt di altezza (3mt x 5 piani)

Superficie da trattare = 180*15 = 2.700 mq.

A Caserta ed in economia

mq 2.700*€. 15,00 al mq = €.40.500

 

Ma senza dati alla mano è solo una mia riflessione ad alta voce 😂

Scusate ma stiamo parlando di un edificio di 5 piani fuori terra più il piano terreno. L'importo di 40.000 euro, per i lavori da fare, non mi sembra fuori mercato.

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