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Vale70

Riconfinamento box auto contigui

Ciao a tutti, sono proprietaria di due box auto, contigui ad altri due di proprietari diversi, appartenenti allo stesso condominio.

Tali box, al momento, sono distinti solo da pilastri che definiscono le entrate, e che reggono il terrazzo di copertura.

Nessuna divisione interna. Io vorrei mettere un tramezzo per separare i miei due dagli altri, e poterli in seguito chiudere.

Quindi: ho chiamato un tecnico per misurare la mia parte, che arriva fino al 50 pc. del pilastro centrale, e comprende anche il mio interruttore di luce. A me sembra plausibile questa divisione.

I vicini si oppongono, perché lo spazio restante è inferiore alle loro metrature catastali. Però non hanno intenzione di chiamare un tecnico per le loro misure, né vogliono discuterne. Glissano, rimandano alle calende greche.

Io vorrei sapere: posso mettere un muro interno di divisione senza chiedere nulla a loro, o sono vincolata al loro consenso?

E' da considerare che io ho un documento tecnico che certifica la mia parte, e che comunque la divisione che vorrei fare (fino al 50 pc del pilastro centrale) è inferiore alle mie misure catastali.

 

Cosa posso fare per risolvere questa situazione?

Ringrazio anticipatamente chi mi vorrà aiutare.

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La facoltà del proprietario di recintare la sua proprietà non incontra limiti se non in servitù dei vicini, salvo ovviamente il divieto di atti emulativi. Tale principio si applica anche nel caso di porzioni immobiliari di proprietà esclusiva site in un edificio condominiale, ed in particolare degli spazi destinati a parcheggio appartenenti in modo esclusivo ai singoli condomini. Inoltre la Corte ha precisato che quest'ultimi hanno la facoltà di recintarli a norma dell'art. 841 cod. civ. anche con la struttura di cd. Box, salvi i divieti previsti dal titolo l'acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale e sempre che da tale recinzione non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio o una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa. Cassazione civile Sentenza 14/03/2005, n. 5542

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Ciao Tullio, grazie 🙂

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Ciao Tullio, grazie 🙂Se tu recinti oppure chiudi con un muro la tua proprietà entro i confini risultanti dalla tua piantina catastale sei in pieno dritto di farlo, dopo di che i confinanti dovranno dimostrare che hai sconfinato, per cui ad evitare un lungo e costoso contenzioso legale, sarebbe opportuno giungere ad un accordo, magari coinvolgendo dei professionisti abilitati di parte (geometri, architetti, ingegneri edili)

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la divisione di due proprietà confinanti, se non ricordo male, spetta ad entrambi i confinanti e la mezzeria del muro deve coincidere con la linea di confine. Uno dei due può sottrarsi a tale obbligo, ma in tal caso deve cedere l'intera area per la realizzazione del muro.

Quindi manda una raccomandata r.r., dicendo che, ove non intendano partecipare alle spese, procederai alla realizzazione del muro a termine di legge.

Le misure catastali, non sono poi discriminanti al 100%: conta lo stato di fatto e di diritto in cui si trovano i luoghi: se per esempio erigendo il muro, occupi la parte in cui si trova il loro interruttore, è ovvio che stai invadendo l'altrui proprietà! Il fatto che la proprietà dei vicini, erigendo il muro, ruisulti inferiore a quanto riportato nelle piante catastali, può dipendere da vari fattori:

1°- la perdita di s.u. dovuta all'innalzamento della parete, tanto maggiore, quanto maggiore è lo spessore.

2°- può dipendere anche dal mancato rispetto dei confini sugli altri lati della confinante proprietà.

 

A te non conviene avere l'esclusiva proprietà del muro. faresti un favore al vicino, dandogli il vantaggio oltre che di una recinzione gratis, anche quella di appoggiarvi oggetti e/o infiggere reggimensole varie!

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Si è proprio così, recintando al 50 pc del pilastro in comune, io sto dentro le mie misure catastali di una ventina di cm, proprio per evitare questioni mi voglio fermare lì. Risulterebbe un arretramento volontario e il muro sarebbe mio e ben dentro i miei confini.Non dovrebbero aver da ridire e, secondo me, a loro conviene pure dato che tutte le spese (tecnico, muro) le sto sostenendo io.

... mi consigliate di avvisarli, magari per iscritto?

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A te non conviene avere l'esclusiva proprietà del muro. faresti un favore al vicino, dandogli il vantaggio oltre che di una recinzione gratis, anche quella di appoggiarvi oggetti e/o infiggere reggimensole varie!
Concordo con la tesi del muro costruito a metà tra le due proprietà, costringendo il vicino a contribuire per metà nella spesa (-> art 886 cc) e in questo caso sarà comune ed ognuno potrà appendere mensole e quant'altro possa servire, però se il muro viene costruito entro i confini di una proprietà, il vicino non può neppure toccare il muro del vicino perchè non è comproprietario, sino a che non richiederà la comunione forzosa pagando la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito (--> cc art. 874)

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Si è proprio così, recintando al 50 pc del pilastro in comune, io sto dentro le mie misure catastali di una ventina di cm, proprio per evitare questioni mi voglio fermare lì. Risulterebbe un arretramento volontario e il muro sarebbe mio e ben dentro i miei confini.Non dovrebbero aver da ridire e, secondo me, a loro conviene pure dato che tutte le spese (tecnico, muro) le sto sostenendo io.

... mi consigliate di avvisarli, magari per iscritto?

ok... forse io e Airone46 abbiamo scritto insieme e io non avevo letto. Grazie infinite a tutti.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Concordo con la tesi del muro costruito a metà tra le due proprietà, costringendo il vicino a contribuire per metà nella spesa (-> art 886 cc) e in questo caso sarà comune ed ognuno potrà appendere mensole e quant'altro possa servire, però se il muro viene costruito entro i confini di una proprietà, il vicino non può neppure toccare il muro del vicino perchè non è comproprietario, sino a che non richiederà la comunione forzosa pagando la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito (--> cc art. 874)

sarebbe meglio certo,ma i vicini dimostrano di non voler pagare nulla e io rischio di restare ancora nel limbo 🤬

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sarebbe meglio certo,ma i vicini dimostrano di non voler pagare nulla e io rischio di restare ancora nel limbo 🤬Nessuno può impedirti di costruire il muro a tue spese entro il confine, ovvero dalla tua parte a filo del confine.

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20 centimetri di arretramento sul reale confine, potrebbero essere anche il confine tra carrozzeria graffiata e carrozzeria non graffiata!

Qui non stiamo parlando di misurazioni interstellari! Hai preso un Tecnico, quando bastava il muratore con il classico cappellino di carta di giornale! Hai fatto MOLTO più del tuo dovere!

Fai il muro secondo quanto dice la legge, magari arretrando di DUE e non VENTI centimetri, tanto per tagliare la testa al TORO (questo vicino mi sembra che sia davvero un TORO .... o altro animale munito di corna!).

Organizzati in questa maniera:

fai portare tutto il materiale giù nel tuo futuro box, e ti fermi per un pò di tempo; poi quando nessuno se lo aspetta fai innalzare la parete, a cominciare dal lato "caldo": occorrono un paio di ore soltanto (magari quando il vicino è fuori in ferie - Agosto -, o in ufficio).

Una volta che la minestra è nel piatto, la si deve mangiare per forza!

 

PS ovviamente parete totalmente al rustico dal lato del "toro"!

Per la mezzeria, poi decidi tu: per una parete da cm 8 di spessore, la differenza è di soli QUATTRO centimetri! Però se il muro è tutto tuo (muro sulla mezzeria ma costruito tutto a tue spese) il sig. Toro non potrà piantare nemmeno un chiodo, nè appoggiarvi uno spillo!) Se dovesse mettere un tassello, fai un foro in corrispondenza in modo che il tassello si stacchi!

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Sei sicura che siano due box e non invece due posti macchina? Controlla la piantina catastale allegata al rogito e attinenti a quella.

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Sei sicura che siano due box e non invece due posti macchina? Controlla la piantina catastale allegata al rogito e attinenti a quella.
Anche fosse un posto auto di proprietà privata, il proprietario ha la facoltà di chiuderlo a box, fatto salvo il RdC Contrattuale non lo vieti;

 

Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell’art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.

Cass.civ., 25 maggio 1991, n. 5933

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Sei sicura che siano due box e non invece due posti macchina? Controlla la piantina catastale allegata al rogito e attinenti a quella.

Nel rogito il mio spazio è definito "garage" : originariamente erano due box, poi c'è stata una fusione, resa possibile proprio perché non c'erano tramezzi, solo i 3 lati perimetrali che comprendono tutti e 4. Inoltre sono precisati i mq di consistenza. Ho parlato di due box perché sono comunque indipendenti e dotati tutti e due di impianto elettrico, connesso al mio contatore. Uno degli interruttori è sito nel pilastro centrale, quello conteso tra me e il vicino. Quindi, quella porzione di pilastro dovrebbe essere mia, a prescindere da qualsiasi altra misurazione dovesse effettuarsi. O sbaglio? Loro vorrebbero prendere tutto il pilastro, interruttore compreso

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Nel rogito il mio spazio è definito "garage" : originariamente erano due box, poi c'è stata una fusione, resa possibile proprio perché non c'erano tramezzi, solo i 3 lati perimetrali che comprendono tutti e 4. Inoltre sono precisati i mq di consistenza. Ho parlato di due box perché sono comunque indipendenti e dotati tutti e due di impianto elettrico, connesso al mio contatore. Uno degli interruttori è sito nel pilastro centrale, quello conteso tra me e il vicino. Quindi, quella porzione di pilastro dovrebbe essere mia, a prescindere da qualsiasi altra misurazione dovesse effettuarsi. O sbaglio? Loro vorrebbero prendere tutto il pilastro, interruttore compreso Mi sa che sarebbe necessaria un'accurata misurazione degli spazi di proprietà di ciascuno ed effettuata da un tecnico qualificato documenti di proprietà di entrambi alla mano, magari scelto d'accodo da ambedue i proprietari, per definire esattamente quello che è di "A" e quello che è di "B"

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Anche fosse un posto auto di proprietà privata, il proprietario ha la facoltà di chiuderlo a box, fatto salvo il RdC Contrattuale non lo vieti;

 

Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell’art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.

Cass.civ., 25 maggio 1991, n. 5933

Tullio, i box non sono spazi comuni in cui a ciascuno spetta una parte. Sono pertinenze esclusive dei singoli appartamenti. Non sono mai stati divisi perché prima di me si arrangiavano a bacchettarsi a vicenda se uno sconfinava nell'altra parte 😂

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Scusa Vale, ma perchè non posti la piantina? E poi quando si fa un atto il venditore segna in genere i confini. Cosa è riportato poi nella licenza edilizia? Spazio aperto o spazio delimitato da tramezzi?

A volte i costruttori risparmiano al millesimo! Non fare i tramezzi ha fruttato loro un paio di centinaia di euro! Lo stato di fatto conseguente all'impianto elettrico (interruttore) fa propendere che il confine sia quanto meno "a filo" con l'interruttore collegato al tuo contatore.

Al limite, puoi anche chiuderlo con una lamiera coibentata a sandwich: così facendo puoi farlo anche da te, se hai un minimo di manualità. Ti basterebbero un due orette al massimo! Metti una L in ferro al soffitto, e una sul pavimento, curando che siano a piombo. Poi con delle autoperforanti fissi i pannelli, che saranno automaticamente a piombo. taglia a filo la parte sporgente delle viti (dal lato del vicino), ed è tutto fatto!

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Mi sa che hai ragione tu mi per dirimere la questione il parere di Tullio non mi sembra male.

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Mi sa che sarebbe necessaria un'accurata misurazione degli spazi di proprietà di ciascuno ed effettuata da un tecnico qualificato documenti di proprietà di entrambi alla mano, magari scelto d'accodo da ambedue i proprietari, per definire esattamente quello che è di "A" e quello che è di "B"

Si certo Tullio, ma devo fare tutto io? Io ho misurato la mia parte, e l'ho proposta ai vicini che NON hanno acconsentito. Ma, ti dirò di più... ahimè .... hanno cercato di accordarsi col MIO tecnico perché producesse un elaborato di loro gradimento - di nascosto a me e a spese mie - così siamo ridotti 🤬

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Si certo Tullio, ma devo fare tutto io? Io ho misurato la mia parte, e l'ho proposta ai vicini che NON hanno acconsentito. Ma, ti dirò di più... ahimè .... hanno cercato di accordarsi col MIO tecnico perché producesse un elaborato di loro gradimento - di nascosto a me e a spese mie - così siamo ridotti 🤬

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Vale ma non sai che "... POI, PIU' CHE L'AMOR POTE' IL DIGIUNO!" Oggigiorno la serietà professionale fa davvero schifo! Sapessi quanta gente si vende per il biblico "piatto di lenticchie"!

airone46, non pensavo e lo sto sperimentando !!! perciò meriterebbero proprio che io elevassi un muro dentro i miei confini, senza dire proprio nulla. Perché mi hai chiesto la piantina?

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Si certo Tullio, ma devo fare tutto io? Io ho misurato la mia parte, e l'ho proposta ai vicini che NON hanno acconsentito. Ma, ti dirò di più... ahimè .... hanno cercato di accordarsi col MIO tecnico perché producesse un elaborato di loro gradimento - di nascosto a me e a spese mie - così siamo ridotti 🤬

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Vale, ho chiesto la piantina, perchè dovrebbe esserci riportato il confine (in genere rappresentato da una linea rossa).

per il resto .... NON TI FIDARE DI NESSUNO! Da noi si dice "pensa al male che bene te ne viene!"

Quindi richiedi sia la pianta catastale (dovrebbe essere riportato il confine: sono in scala 1:200, cioè mezzo centimetro equivale ad un metro.) chiama un muratore, non farlo parlare con nessuno (leggi confinanti) e fatti fare il tuo muro, nelle varie soluzioni che ti h prospettato. Meglio se usi i pannelli prefabbricati. non puoi però appendere mensole (ma ci sono gli scaffali!), oppure usa dei fogli di lamiera da mm 2 zincati, così se i vicini piantano una vite la vedi subito!

se non hanno accettato quello che ha proposto il tuo tecnico, può essere anche che non sono riuscito a corromperlo fino al punto che volevano loro, e non che questi sia totalmente indenne da corruzione!

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Se non hanno accettato quanto ha elaborato il tecnico di parte (tua) ed hanno cercato di corromperlo, a mio parere significa che il tecnico non si è fatto corrompere, altrimenti se così fosse e l'elaborato fosse stato manipolato a loro favore avrebbero accettato, o no?

Concordo: perito affidabile.

Vale, proprio perché tu disponi di un sopralluogo periziato e non contrastato da pari documentazione del tuo confinante, ora procederei con comunicazione ufficiale al tuo confinante a mezzo raccomandata AR ove gli concedi 30 gg. per aprire eventuale contradditori fra periti. Trascorsi 30 gg. dalla data ricevimento della tua missiva, senza notizie dal tuo confinante, riterrai accettati i rilievi del tuo perito e procederai con la realizzazione del muro.

 

Comunque sarebbe preferibile ed auspicabile che i costi di realizzazione del muro fossero sostenuti al 50%. Il Codice civile è piuttosto chiaro sull'argomento e valuterei la possibilità di prospettare al tuo sordo confinante l'eventualità di trascinarlo di fronte ad un giudice con tue alte probabilità di successo, ovvero una quasi garantita débâcle economica per il tuo confinante: perdere in tribunale può costare tanto... meglio accordarsi privatamente.

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Se non hanno accettato quanto ha elaborato il tecnico di parte (tua) ed hanno cercato di corromperlo, a mio parere significa che il tecnico non si è fatto corrompere, altrimenti se così fosse e l'elaborato fosse stato manipolato a loro favore avrebbero accettato, o no?

Per cui tu puoi tranquillamente percorrere la tua strada come ha elaborato il tecnico, e dividere la parte di tua competenza con il muro costruito al limite del confine entro la tua parte, se i vicini vorranno contrastare dovranno dimostrare la loro ragione con una contro perizia di un tecnico di parte (loro)

Ottimo Tullio, non ci avevo pensato: il fatto che NON abbiano accettato, stanti le cose, mi dà la certezza che quell'elaborato sia fedele a quanto io ho chiesto: la misura catastale della mia parte 😂

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