#1 Inviato 5 Giugno, 2019 Salve, mi sto documentando da questo portale per capire come e se muovermi nei confronti del mio locatore. Mi sono rimasti alcuni dubbi che spero siano di facile risoluzione: - Ho stipulato un contratto di affitto 4+4 il 1/10/2009, non essendoci alcuna variazione degli accordi mi risulta che c'è il tacito rinnovo di anno in anno. Se non sbaglio posso rescindere il contratto quando voglio purchè invii una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, quindi entro la fine di marzo di ogni anno. (sul contratto è chiaramente scritto che il contratto ha termine il 01/10/2013 e si intende rinnovato per altri 4 anni se da nessuna delle parti perverrà disdetta con almeno 6 mesi di anticipo dalla scadenza). E' giusta la mia interpretazione? Se vogliamo fare qualche modifica al contratto o annullarlo sia io che il locatario dobbiamo inviare una raccomandata all'altro entro la fine di marzo di ogni anno? - Ho scaricato il Regolamento Edilizio Comunale del comune dove vivo e c'è scritto che (Art. 108) "l'altezza utile misurata da pavimento a soffitto, non deve essere inferiore a m 2,60" L'appartamento è ricavato da una casa, credo del 1800, di 4 piani, muri in pietra rivestiti successivamente con cemento ed intonaco. Il piano terra è adibito a cantine e rimessa biciclette, il primo piano è dove è situato il mio appartamento, il secondo appartamento, anchesso in affitto, occupa i restanti due piani. La ristrutturazione mi risulta sia stata fatta nei primi anni 2000, all'apparenza sembra fatta bene ma dopo una attenta analisi fatta negli anni in realtà sono emerse delle magagne imputabili a lavori fatti al risparmio. Sempre nel regolamento edilizio un successivo articolo recita: "Negli interventi sugli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o individuati come insediamenti storici (aggregati e sparsi) e subordinati ai vincoli del restauro, risanamento e ristrutturazione, è consentito derogare alle norme di cui agli artt. 104, 106 e 108 purché le nuove previsioni, nel loro complesso, non siano peggiorative rispetto alla situazione esistente" Dato che nessuna stanza raggiunge l'altezza di 2,60m (andiamo da un minimo di 2,35 ad un massimo di 2,56) è possibile che l'appartamento non abbia la certificazione di agibilità? Mi basterebbe richiederla al comune e, nel caso non ci sia, far fare una verifica al distretto sanitario per veder dichiarato inagibile l'alloggio o la esigua differenza di altezza e l'eventuale deroga scongiurerebbero questa possibilità? Grazie del suppporto.
#2 Inviato 5 Giugno, 2019 Mario_Rossi dice: Ho stipulato un contratto di affitto 4+4 Locazione a pattuizione libera, ovvero qualunque patto è valido se controfirmato. Mario_Rossi dice: non essendoci alcuna variazione degli accordi mi risulta che c'è il tacito rinnovo di anno in anno Il tacito rinnovo si intende di 4 anni in 4 anni. Mario_Rossi dice: Se non sbaglio posso rescindere il contratto quando voglio purchè invii una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, quindi entro la fine di marzo di ogni anno. Tu conduttore puoi comunicare il recesso anticipato della locazione (con o senza i gravi motivi) in qualunque giorno e mese dell'anno senza attendere la scadenza annuale, fermo restando l'obbligo del periodo di preavviso. Tu conduttore puoi comunicare il diniego al rinnovo della locazione con il preavviso contrattualmente previsto solo in concomitanza della 4° annualità, ed a seguire ogni altri 4 anni. Mario_Rossi dice: Se vogliamo fare qualche modifica al contratto o annullarlo sia io che il locatario dobbiamo inviare una raccomandata all'altro entro la fine di marzo di ogni anno? Di comune accordo potete variare uno o più patti del contratto, procedendo con una integrazione contrattuale da sottoporre ad obbligatoria registrazione AdE. Oppure, sempre di comune accordo, potete cessare il contratto in corso a favore di un nuovo contratto a nuove condizioni, naturalmente da sottoporre a prima registrazione AdE. In assenza di comune volontà a modificare il contratto in corso di validità, tale contratto rimarrà inalterato. Per tutti i cavilli urbanistici che sollevi, in tutta omnestà non saprei quale incidenza e rilevanza possano avere sul tuo contratto di locazione, ma di una cosa sono sicuro: in qualche parte del tuo contratto di locazione c'è sicuramente un passaggio che più o meno recita così: immobile visto e piaciuto dal conduttore. Questo mi porta a supporre che se problemi urbanistici sussitano, questi saran problemi della sola Proprietà, mentre a te non porteranno alcunchè perchè nel tuo contratto di locazione a contrattazione libera hai dichiarato e sottoscritto che l'immobile ti andava bene così.
#3 Inviato 6 Giugno, 2019 Se realmente la casa risulta non agibile ad esempio per soffitti non ad altezza regolamentare e se la cosa ti è stata taciuta all'atto della stipula contrattuale hai diritto ad abbandonare l'appartamento anche senza dare preavviso alcuno. Differentemente non puoi nulla se eri consapevole del fatto, ossia se il proprietario ti ha evidenziato la cosa e tu l'hai accettata, direi in forma scritta altrimenti sono solo parole.
#4 Inviato 6 Giugno, 2019 Il locatario mi ha detto che dopo il 4+4 si rinnova di anno in anno... io mi fido ed ogni ottobre pago l'affitto maggiorato dell'imposta di bollo. In ogni caso se io posso abbandonare il locale dando il preavviso di sei mesi quando voglio e non solo ogni 4 anni è già una cosa buona. Il mio problema è che sono in graduatoria per l'edilizia pubblica oltre che comincio a non sopportare più gli atti di inciviltà dei conduttori del piano di sopra cui il locatario non pone in alcun modo freno. Nel caso trovi un altro alloggio alla mia portata è difficile fare il cambio con tempi così lunghi senza smenarci la caparra o altri costi che non posso permettermi. Si, nel contratto c'è un passo che dice che ho visto l'appartamento e l'ho ritenuto idoneo tuttavia non è che mi sono messo a misurare i soffitti ne sapevo dell'altezza minima che devono rispettare (l'ho scoperto leggendo questo portale), tantomeno il locatario ha accennato alcunchè a riguardo. Quindi nel caso qualcuno tiri troppo la corda e/o io trovi un'occasione migliore avere la possibilità di svignarmela velocemente ed a costo zero mi risolverebbe di molto la situazione. Se non sbaglio dovrei solo chiamare l'ufficio preposto, chiedere un sopraluogo e nel caso dichiarino l'inagibilità sarei automaticamente svincolato dal contratto, pago il mese in corso, riporto l'appartamento alle condizioni in cui l'ho trovato (ho solo aggiunto un paio di mensole e le zanzariere), rivernicio il tutto e tanti saluti. Giusto? Attualmente sono in attesa da più di un anno che il locatario sistemi il soffitto di una delle stanze da letto (l'inquilino di sopra ha causato uno spandimento e mi sono ritrovato la pioggia in stanza, un parente idraulico/muratore del locatario ha praticato un foro drenando tutta l'acqua negli interstizi tra i due piani ma il soffitto ha ampie zone con il cemento a vista, vernice che si sfalda e quella specie di polverina bianca tipica delle infiltrazioni di acqua sul cemento, mi pare salnitro). Inoltre la vasca in plastica si è crepata a causa della posa fatta male, io l'ho sistemata alla bene meglio con una apposita resina epossidica e nastro americano ma ogni mese devo rifare la riparazione. Dato che il locatario non ha mai variato l'importo dell'affitto mi secca andargli a rompere le scatole con il rischio di eventuali ricalcoli in suo favore. Ovviamente di entrambi i problemi conservo la chat di whatsapp con le foto che ho inviato al momento della scoperta dei danni in modo che non possa uscirsene con un "io non ne sapevo nulla" Grazie delle risposte.
#5 Inviato 6 Giugno, 2019 Non ho ben capito il fatto che il contratto si rinnova di anno in anno. Vuoi dire che avete stipulato un contratto annuale e ogni anno lo rinnovate? Non credo proprio, più facile che il contratto si sia tacitamente rinnovato per altri 4 anni alla scadenza del precedente. Se viene dichiarata effettivamente l'inabitabilità dei locali puoi lasciare l'appartamento quando vuoi e senza dare preavvisi visto che non ti avevano avvertito di questa cosa perché di fatto il contratto di affitto perde di validità. Per i danni alla vasca occorre vedere se sono stati procurati per tuo utilizzo improprio o per vetustà della stessa o vizi strutturali come sembra asserisci. E' bene però che lo evidenzi al proprietario, non basta la foto condivisa, sarebbe meglio che il proprietario prendesse una posizione chiara scrivendoti ad esempio di non preoccuparti e che non ti addebiterà il danno. Immagina se dovesse concretizzarsi l'ipotesi di andare via da un giorno all'altro dimostrando l'inabitabilità dei locali, pensi che il proprietario sarà contento? Sicuramente cercherà di rivalersi per come potrà.
#6 Inviato 6 Giugno, 2019 Sul contratto non c'è scritto nulla riguardo il rinnovo dopo i primi 4+4, lui asserisce che, secondo quanto detto dal suo commercialista, il contratto adesso va di anno in anno. Noi non abbiamo firmato nulla, continua tutto alle condizioni precedenti ed ogni anno paghiamo l'imposta di rinnovo. Se poi si rinnova di 4 in 4 o 1 in 1 ormai a me poco cambia... quando vado a fare il 730/icef/isee mi porto dietro il contratto stipulato nel 2009 e la ricevuta che il locatario ha pagato il rinnovo e tutto va come sempre. Se io non rischio nulla e, come mi avete già confermato, posso andarmene quando voglio purche con il preavviso di 6 mesi direi che va bene così. Per quanto riguarda la vasca è palesemente un errore di montaggio dato che la crepa è sul fondo al centro e se fosse stata fatta bene l'installazione il fondo non dovrebbe flettersi dato che dovrebbe essere appoggiato su qualcosa di duro (massello?). Invece sotto è quasi tutto vuoto e resta appoggiata sulla muratura perimetrale. Dai oggi, dai domani, si è crepata... Quando ho informato il locatore è subito venuto a vedere ed ha contattato un installatore che doveva da li a qualche giorno venire per un sopralluogo e fare un preventivo per un cambio totale a sue spese... non se ne è saputo più nulla. Ottenere qualcosa di scritto non è fattibile purtroppo. Senza smuovere troppo le acque c'è modo di sapere qualcosa sull'eventuale deroga ed agibilità? Se chiedo lumi in comune non è detto che mi diano risposte ed in ogni caso resta data con nome e cognome.
#7 Inviato 6 Giugno, 2019 Per quanto riguarda il contratto il commercialista forse vuole dire che di anno in anno va rinnovata la registrazione ma il contratto si è tacitamente rinnovato per ulteriori 4 anni. Se dici che per te va bene il preavviso di 6 mesi (dovrebbe essere anche scritto sul contratto, controlla) allora io non farei nulla in relazione all'agibilità perché in qualunque momento ti basta inviare una raccomandata precisando i motivi della rescissione e dopo 6 mesi dalla data di ricezione della medesima da parte del proprietario sei libero di andare.
#8 Inviato 6 Giugno, 2019 L'opzione della agibilità la userei solo come ultima spiaggia in caso cerchi di tirare fuori problemi inesistenti e creare problemi.
#9 Inviato 6 Giugno, 2019 Mario_Rossi dice: Il locatario mi ha detto che dopo il 4+4 si rinnova di anno in anno... io mi fido ed ogni ottobre pago l'affitto maggiorato dell'imposta di bollo. In ogni caso se io posso abbandonare il locale dando il preavviso di sei mesi quando voglio e non solo ogni 4 anni è già una cosa buona. Il mio problema è che sono in graduatoria per l'edilizia pubblica oltre che comincio a non sopportare più gli atti di inciviltà dei conduttori del piano di sopra cui il locatario non pone in alcun modo freno. Nel caso trovi un altro alloggio alla mia portata è difficile fare il cambio con tempi così lunghi senza smenarci la caparra o altri costi che non posso permettermi. Si, nel contratto c'è un passo che dice che ho visto l'appartamento e l'ho ritenuto idoneo tuttavia non è che mi sono messo a misurare i soffitti ne sapevo dell'altezza minima che devono rispettare (l'ho scoperto leggendo questo portale), tantomeno il locatario ha accennato alcunchè a riguardo. Quindi nel caso qualcuno tiri troppo la corda e/o io trovi un'occasione migliore avere la possibilità di svignarmela velocemente ed a costo zero mi risolverebbe di molto la situazione. Se non sbaglio dovrei solo chiamare l'ufficio preposto, chiedere un sopraluogo e nel caso dichiarino l'inagibilità sarei automaticamente svincolato dal contratto, pago il mese in corso, riporto l'appartamento alle condizioni in cui l'ho trovato (ho solo aggiunto un paio di mensole e le zanzariere), rivernicio il tutto e tanti saluti. Giusto? Attualmente sono in attesa da più di un anno che il locatario sistemi il soffitto di una delle stanze da letto (l'inquilino di sopra ha causato uno spandimento e mi sono ritrovato la pioggia in stanza, un parente idraulico/muratore del locatario ha praticato un foro drenando tutta l'acqua negli interstizi tra i due piani ma il soffitto ha ampie zone con il cemento a vista, vernice che si sfalda e quella specie di polverina bianca tipica delle infiltrazioni di acqua sul cemento, mi pare salnitro). Inoltre la vasca in plastica si è crepata a causa della posa fatta male, io l'ho sistemata alla bene meglio con una apposita resina epossidica e nastro americano ma ogni mese devo rifare la riparazione. Dato che il locatario non ha mai variato l'importo dell'affitto mi secca andargli a rompere le scatole con il rischio di eventuali ricalcoli in suo favore. Ovviamente di entrambi i problemi conservo la chat di whatsapp con le foto che ho inviato al momento della scoperta dei danni in modo che non possa uscirsene con un "io non ne sapevo nulla" Grazie delle risposte. Il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni, semplicemente il proprietario non ha aderito alla cedolare secca e quindi pagate di anno in anno la tassa dovuta. Tu puoi dare disdetta con 6 mesi di preavviso con gravi motivi oppure se è esplicitato nel contratto come termine di disdetta anticipata. I 6 mesi di preavviso per il rinnovo sono altra cosa. Riguardo alla vasca rischiate di litigare e rimetterci un bel po' di soldini in spese legali perché tu asserisci che è un problema di montaggio, lui può ribattere che è dovuto all'uso poco attento visto che è un problema uscito dopo anni dalla ristrutturazione. Riguardo all'agibilità a mio parere rischi la figuraccia, se è un palazzo dell'800 come lo descrivi sicuramente è compreso nella deroga che hai citato. Comunque l'unico mezzo che hai per verificare è andare a chiedere un accesso agli atti in Comune. Ma lascerei perdere perché sicuro che è ok in un palazzo storico. 1
#10 Inviato 7 Maggio Buongiorno, grazie per i consigli dati al tempo. Rinnovo il topic chiedendo consigli su come muovermi. Alla fine è uscito che il contratto si rinnova di 4 anni e la prossima naturale scadenza è ottobre di questo anno. Il proprietario mi ha mandato regolare raccomandata sei mesi prima della scadenza informandomi che non intende rinnovare ulteriormente ed ha messo in vendita l'appartamento. Mi ha proposto di comprarlo rivolgendomi all'agenzia a cui si è appoggiato ma alla fine non mi conviene, chiede troppi soldi per il reale valore e la quantità di denaro da investirci per metterlo a posto. Nel frattempo è venuto fuori che l'accatastamento è errato e sta provvedendo a sistemarlo, l'ape è in via di compilazione e manca l'agibilità che, al netto di problemi, verrà rilasciata in 2/3 mesi. Avendo io trovato un altro alloggio che mi sarà affittato dal primo giugno, che possibilità ci sono di anticipare la restituzione del locale e non pagare gli affitti residui fino alla scadenza naturale di ottobre? Ho già preparato un documento con i miei e suoi dati con scritto che di comune accordo intendiamo anticipare la cessazione del contratto a causa della sua volontà di vendere l'immobile e della mancanza di agibilità, con l'aggiunta della restituzione della caparra con la maggiorazione degli interessi. La consegna delle chiavi avverrebbe idealmente l'8 giugno, purtroppo il futuro locatario non ha la possibilità di farmi traslocare pochi giorni prima in modo di lasciare libero l'attuale locale il primo giugno. Spero che mi venga incontro e si firmi l'accordo ma, nel caso le cose vadano male e si impunti sul farmi pagare fino a ottobre, c'è modo di abbandonare il locale il prima possibile e pagare l'affitto solo fino all'effettivo giorno in cui gli consegnerò le chiavi senza mettere in mezzo un legale? Modificato 7 Maggio da Mario_Rossi
#11 Inviato 7 Maggio Mario_Rossi dice: Buongiorno, grazie per i consigli dati al tempo. Rinnovo il topic chiedendo consigli su come muovermi. Alla fine è uscito che il contratto si rinnova di 4 anni e la prossima naturale scadenza è ottobre di questo anno. Il proprietario mi ha mandato regolare raccomandata sei mesi prima della scadenza informandomi che non intende rinnovare ulteriormente ed ha messo in vendita l'appartamento. Mi ha proposto di comprarlo rivolgendomi all'agenzia a cui si è appoggiato ma alla fine non mi conviene, chiede troppi soldi per il reale valore e la quantità di denaro da investirci per metterlo a posto. Nel frattempo è venuto fuori che l'accatastamento è errato e sta provvedendo a sistemarlo, l'ape è in via di compilazione e manca l'agibilità che, al netto di problemi, verrà rilasciata in 2/3 mesi. Avendo io trovato un altro alloggio che mi sarà affittato dal primo giugno, che possibilità ci sono di anticipare la restituzione del locale e non pagare gli affitti residui fino alla scadenza naturale di ottobre? Ho già preparato un documento con i miei e suoi dati con scritto che di comune accordo intendiamo anticipare la cessazione del contratto a causa della sua volontà di vendere l'immobile e della mancanza di agibilità, con l'aggiunta della restituzione della caparra con la maggiorazione degli interessi. La consegna delle chiavi avverrebbe idealmente l'8 giugno, purtroppo il futuro locatario non ha la possibilità di farmi traslocare pochi giorni prima in modo di lasciare libero l'attuale locale il primo giugno. Spero che mi venga incontro e si firmi l'accordo ma, nel caso le cose vadano male e si impunti sul farmi pagare fino a ottobre, c'è modo di abbandonare il locale il prima possibile e pagare l'affitto solo fino all'effettivo giorno in cui gli consegnerò le chiavi senza mettere in mezzo un legale? Se non c'è accordo non hai possibilità di evitare il pagamento del canone sino a regolare scadenza del contratto
#12 Inviato 7 Maggio Il fatto che non ci sia l'agibilità e non ne sia stato informato non costituisce un motivo valido per rescindere il contratto?
#13 Inviato 7 Maggio Mario_Rossi dice: Il fatto che non ci sia l'agibilità e non ne sia stato informato non costituisce un motivo valido per rescindere il contratto? Hai detto tu che non vuoi mettere di mezzo un legale quindi...meglio cercare un accordo
#14 Inviato 7 Maggio stai quindi dicendo che facendo intervenire un avvocato riuscirei a svincolarmi prima?
#15 Inviato 8 Maggio Ma, mi scusi, lei per anni e anni ha abitato un appartamento che non aveva agibilità? Vuol dire che era possibile viverci comunque. La carenza di agibilità può essere, in base ad alcune sentenze, motivo di nullità del contratto, ma capisce che perchè vi sia questa nullità o anche la "rescrissione" come dice lei, serve che la cosa sia accertata in giudizio. Deve dircelo un giudice che il contratto è risolto o nullo. Quindi qualche anno di tempo per decidere se è nullo o meno. E intanto lei deve promuovere causa e pagarsi un legale. Pertano 1. o trova un accordo sui canoni di preavviso con il locatore 2. o paga i canoni di preavviso 3. o inizia una causa per far dichiarare nullo / risolto per inadempimento il contratto Può essere che una diffida di un legale che offra al locatore una soluzione transattiva o che in difetto lei procederà giudizialmente per l'accertamento della nullità (sia che poi lo faccia oppure no) , possa indurre il locatore a un accordo. 1
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