#1 Inviato 16 Febbraio, 2017 Buonasera a tutti, avrei bisogno di un parere legale riguardo ad un problema di richiesta di canna fumaria in condominio. In particolare, un Condomino ha avanzato richiesta di autorizzazione per una canna fumaria ad uso di ristorante, in appoggio ad una porzione di facciata comune, pur non avendo alcun interesse attuale alla realizzazione. I fondi per i quali è' stata avanzata la richiesta sono infatti stabilmente locati ad un esercizio commerciale di vendita al dettaglio che non ha alcun interesse o intenzione di realizzare la canna fumaria. Ciononostante il Condomino persiste nella sua pretesa e sembra fermamente intenzionato a procedere con una causa contro il Condominio, per ottenere una sentenza che gli permetta, in un futuro eventuale ed ipotetico, di poter affittare anche a ristoranti. È' legittimo "opzionare" una parte comune, per un uso futuro, non certo e solo eventuale, sottraendola alla disponibilità del Condominio e a discapito di altri Condomini (proprietari di fondi attigui) che hanno esplicitato il loro pari interesse futuro? Vi ringrazio per quanto potrete chiarirmi
#2 Inviato 16 Febbraio, 2017 ciao Se fa la richiesta di realizzare la canna fumaria in previsione di un diverso possibile uso futuro, rispetta le distanze dalle luci e vedute, non vedo perchè glielo vogliate negare. Se impugna la delibera, avrà comunque diritto di realizzare la stessa ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. e voi vi troverete anche a subire i costi di una azione legale. Non è nel vostro diritto sindacare le opinioni altrui. Non vi conviene invece concordare con lui una soluzione che sia il meno penalizzante possibile ?
#3 Inviato 16 Febbraio, 2017 Grazie per la risposta. In realtà tuttavia ci chiediamo se sia legittimo "accaparrarsi" una porzione di parte comune senza neanche avere la certezza che se ne farà mai uso. Altri Condomini (proprietari di fondi nel Condominio) hanno evidenziato come un'interesse futuro ma non certo, di fatto appartenga anche a loro, che in futuro potrebbero voler vendere o affittare e potrebbero avere esigenza di canna fumaria. E lo stesso interesse appartiene anche a tutti i Condomini che in ipotesi volessero in futuro staccarsi dal riscaldamento centralizzato e realizzare un riscaldamento autonomo o un camino ecc.. Riconoscere oggi un diritto ad uno dei Condomini che non ha un motivo attuale e reale per chiederlo.significherebbe pregiudicare chiunque in futuro dovesse aver necessità di quella parte comune per un uso effettivo e lecito. Tutto ciò non significa attribuire ad uno solo dei Condomini un indebito vantaggio esponendosi alle eventuali cause di chi si ritiene leso? Ha senso chiedere oggi un'autorizzazione per un cosa che non serve e non si ha certezza che possa servire? Il dubbio nasce dal fatto che stiamo parlando di uso della cosa comune e le possibilità accordate con limiti dal 1102 c.c. non sembrano volte a riconoscere un "privilegio" o un favore per il futuro eventuale, quanto piuttosto a cercare di risolvere situazioni in cui una reale ed attuale esigenza del Condomino richieda un uso "più intenso" di una parte comune.
#4 Inviato 17 Febbraio, 2017 ciao forse non hai letto bene l'art. 1102. Nel realizzare la canna fumaria, appoggiata nelle parti comuni, non dovrà impedire agli altri di fare parimenti uso della parete stessa, spostato di qualche centimetro. Ecco perchè vi ho dato il consiglio di concordare, avendo così modo di trovare una soluzione compatibile con tutti gli interessati alla realizzazione della canna fumaria. Le regole da rispettare sono quelle in essere attualmente. Apertis verbis, sembra che la vostra sia una scusa per impedire che in futuro il locale venga affittato a qualcuno che potrebbe arrecarvi fastidi.
#5 Inviato 17 Febbraio, 2017 Grazie. Ma forse non mi sono spiegata bene: la parete in oggetto non consente l'apposizione di più di una canna fumaria a meno che non si intenda violare il limite di almeno 75cm dagli sporti di balconi e finestre. Questa è l'unica parete utilizzabile, perché le altre sono ricomprese tra finestre ad una distanza ancora minore. La richiesta fatta oggi non è supportata dalla reale necessità di porre in essere una canna fumaria, quanto dal desiderio di opzionare una porzione di parte comune, senza alcuna certezza che se ne debba mai fare uso. A ciò si oppone un interesse non meno degno di tutela da parte di altri proprietari di fondi commerciali e...aggiungerei anche del Condominio che per il futuro potrebbe averne necessità. Stante la mancanza di ATTUALE INTERESSE da parte di tutti, compreso il richiedente, la domanda non rischia di essere pretestuosa? l'accordo tre proprietari dei fondi per l'uso in comune di una sola canna fumaria non sembra affatto percorribile per mancanza di volontà delle parti. Ma ciò che preme all'assemblea e' di capire se una domanda di tale tipo può essere degna di tutela: come dire " io non so cosa accadrà in futuro, magari mi serve, magari no...ma intanto mi metto al sicuro con un'autorizzazione che in caso consentirà solo a me di porre canna fumaria" . È' legittimo tutto questo? Quanto alla tua ultima frase,concordo sul fatto che chiunque farebbe il possibile per evitare di esporsi in futuro ad eventuali fastidi, pur sempre nel rispetto di quanto la legge riconosce...mi pare legittimo
#6 Inviato 18 Febbraio, 2017 .... O pittosto si tratta di volere impedire a un condomino un suo diritto, per il solo gusto di farlo? Secondo il vecchio e biblico assunto "Nè io, nè altri!" Una seconda canna può essere sempre messa, se non affiancata, in sovrapposizione! Quindi basterebbe dimensionarla in modo tale da consentire eventuali allacci a terzi, con divisione delle spese. Altrimenti la si dimensiona per una sola utenza, ed il costo lo sostiene un solo condomino! Se in futuro ci saranno altri a volersene servire, metteranno una canna di maggiori dimensioni, assumendosene l'intero costo, e dando l'allaccio gratuito al primitivo utente!
#7 Inviato 18 Febbraio, 2017 ..... Stante la mancanza di ATTUALE INTERESSE da parte di tutti, compreso il richiedente, la domanda non rischia di essere pretestuosa? l'accordo tre proprietari dei fondi per l'uso in comune di una sola canna fumaria non sembra affatto percorribile per mancanza di volontà delle parti. Ma ciò che preme all'assemblea e' di capire se una domanda di tale tipo può essere degna di tutela: come dire " io non so cosa accadrà in futuro, magari mi serve, magari no...ma intanto mi metto al sicuro con un'autorizzazione che in caso consentirà solo a me di porre canna fumaria" . È' legittimo tutto questo? .... ciao la domanda è legittima e va accolta, senza se e senza ma.... ma soprattutto senza indagare se il condomino ne farà o meno uso in futuro, ciò in quanto è un suo diritto. Chi è interessato ugualmente, presenti la sua domanda formale e l'assemblea valuterà come risolvere il problema. Bloccare la domanda perchè qualcun altro in futuro potrebbe presentarne una simile è contrario alle norme, ma soprattutto al buon senso.
#8 Inviato 18 Febbraio, 2017 .... O pittosto si tratta di volere impedire a un condomino un suo diritto, per il solo gusto di farlo? Secondo il vecchio e biblico assunto "Nè io, nè altri!"Una seconda canna può essere sempre messa, se non affiancata, in sovrapposizione! Quindi basterebbe dimensionarla in modo tale da consentire eventuali allacci a terzi, con divisione delle spese. Altrimenti la si dimensiona per una sola utenza, ed il costo lo sostiene un solo condomino! Se in futuro ci saranno altri a volersene servire, metteranno una canna di maggiori dimensioni, assumendosene l'intero costo, e dando l'allaccio gratuito al primitivo utente! ...o piuttosto si tratta di capire come conciliare i diritti di tutti: del condomino richiedente, di quelli che hanno espresso analogo interesse e del condominio stesso, visto che parliamo di cosa comune. La soluzione di due canne sovrapposte la vedo molto rischiosa dato che a norma di legge, oltre ai 75 cm dagli sporti delle finestre, l'opera non può limitare o compromettere il diritto di veduta dei condomini. Quanto alla ipotesi di condivisione, come già accennato, non incontra la volontà di nessuna delle parti che non intendono esporsi ad una gestione della manutenzione comune ne' tantomeno alla possibilità di rispondere solidarmente per gli eventuali danni in caso di malfunzionamento. Il punto fondamentale, che forse non ho espresso bene, è' che qui nessuno metterà una canna fumaria domattina...perché nessuno ha un interesse ATTUALE! Si sta parlando di una ipotetica e solo eventuale necessità, per questo chiedo non è domanda pretestuosa? come può il condominio autorizzare la canna fumaria del richiedente, andando contro gli analoghi interessi futuri espressi da altri condomini, nonché contro i suoi stessi interessi condominiali (dato che per il futuro non possiamo escludere che quel pezzo di parte comune possa servire a vantaggio di tutto il condominio)???
#9 Inviato 18 Febbraio, 2017 ciaola domanda è legittima e va accolta, senza se e senza ma.... ma soprattutto senza indagare se il condomino ne farà o meno uso in futuro, ciò in quanto è un suo diritto. Chi è interessato ugualmente, presenti la sua domanda formale e l'assemblea valuterà come risolvere il problema. Bloccare la domanda perchè qualcun altro in futuro potrebbe presentarne una simile è contrario alle norme, ma soprattutto al buon senso. Ciao, Purtroppo credo che i "se" e i "ma" ci siano e derivino proprio dal 1102 cc. che, riconoscendo la possibilità di un uso più intenso di cosa comune, pone dei limiti precisi. Primo fra tutti che l'uso non leda l'altrui pari diritto. I proprietari dei fondi hanno messo per iscritto ed a conoscenza del condominio che si ritengono parimenti interessati ad usare quel l'unica parte comune dove, a termini di legge e di opportunità (miglior accesso alla parete dai fondi stessi) potrebbe essere installata una canna fumaria. Se oggi concediamo autorizzazione al richiedente (che per i prossimi 10 anni con tutta probabilità non ne farà uso) e tra un anno altri condomini volessero utilizzarla effettivamente, si troverebbero nella impossibilità di farlo, citerebbero il condomino autorizzato ed anche il Condominio che ne era a conoscenza ed ha rilasciato autorizzazione...questo è un possibile scenario Mi rendo conto che è un ipotesi anomala quella per la quale vi ho chiesto di aiutarmi, perché in realtà manca per tutti un interesse attuale (chiedo per fare) e la richiesta sembra più un "chiedo per aggiudicarmi un diritto esclusivo su quella parete, che' non si sa mai ma potrebbe servirmi"
#10 Inviato 19 Febbraio, 2017 ciao forse hai mal interpretato i se e i ma.... Negare ora una richiesta per un probabile ipotetico uso futuro degli altri condomini, lede il diritto di farne parimenti uso, come dice l'art. 1102. Se io chiedo ora di fare la canna fumaria, e la chiedono anche gli altri ora, troviamo la soluzione che rispetti il diritto di tutti i condomini, ma se per negarmi la possibilità si ricorre ad ipotetici, tra l'altro chiaramente, ostruzionistici, futuri, è leso un diritto reale che facilmente potrà essere fatto valere di fronte al Giudice. Il consiglio è quello di trovare un accordo, fissando dei tempi di realizzazione ed eventualmente anche vincolare impegni in caso di necessità di altri a realizzare la stessa.
#11 Inviato 19 Febbraio, 2017 Le due canne sovrapposte erano solo nell'ipotesi di due diverse tipologie di "fumi"! Lo sporto sarebbe maggiore in caso di due canne appaiate. Ma non credo che una canna fumaria rientri tra i manufatti che creino diminuizione delle vedute laterali (vedi pluviali!)
