#1 Inviato 26 Settembre, 2021 salve, dopo l'assemblea ordinaria, dal verbale che ci ha mandato l'amministratore si vorrebbe richiedere una assemblea straordinaria per cambiare alcune cose, in primis...l'amministratore : 1) due (non condomini) avevano ben 11 deleghe, quando nel regolamento contrattuale possono averne massimo 3 2) l'impiegata (segretaria) dell'amministratore, aveva una delega, è regolare o c'è conflitto d'interessi? 3) i due (non condomini) con le 11 deleghe, uno fa lavori di manutenzione per conto dell'amministratore nel condominio e in altri condomini sempre amministrati dallo stesso amministratore, l'altra con le deleghe è la figlia; possono portare 11 deleghe ... ci può essere anche in questo caso "conflitto d'interessi " visto che è quello che fa i lavori per conto dell'aministratrice? 4) la riunione è stata convocata soltanto 8 giorni prima e non 10 come da regolamento, molti non hanno neppure partecipato nè dato delega e quasi tutti questi, sono per cambiare amministratore, quelli che hanno dato le 11 deleghe, sono non residenti, hanno dato le deleghe, perchè vicino al condominio, gli tiene le chiavi, fa le pulizie e la manutenzione a questi appartamenti, insomma gli fa comodo, ormai lo conoscono da anni, ci fanno affidamento e spendere qualcosa di più a loro non interessa. 5) abbiamo due preventivi di altri amministratori di condomini che sono circa il 40% inferiori a quelle dell'attuale amministratore 6) l'amministratore continua a far pagare le spese di amministrazione a porta nonostante l'abbia fatto presente nell'assembea che da regolamento condominiale, le spese di ammistrazione devono essere a millesimi, ma l'amministratore ha detto che ormai da circa 15 anni è stato fatto a porta, ormai questa consuetudine va continuata così, minacciando di rifare le tabelle millesimali ( tanto sono a spese dei condomini!) 6) io ed altri condomini, (quasi tutti i residenti) vogliamo convocare entro i 30 gg. un'assemblea straordinaria e chiedere la revoca dell'amministratore e l'annullamento della precedente assemblea, abbiamo superato di gran lunga 1/6 dei millesimi 7) possono, dovessero avere la maggioranza dei millesimi, bocciare 3 preventivi molto più bassi e l'amministratore non volesse scendere a quelle cifre? Modificato 26 Settembre, 2021 da stefy2008
#2 Inviato 26 Settembre, 2021 Cerco di risponderti andando con ordine in base alle tue domande: 1) Se nel regolamento è stabilito che possano averne massimo 3 a testa, portare più deleghe di quanto pattuito nel RdC rende eventuali delibere annullabili. 2) No, non c'è conflitto, è possibile per la segretaria raccogliere deleghe. 3) Anche qui, nessun conflitto. 4) Il fatto che sia stata convocata con 8 giorni di anticipo invece che 10, potrebbe rendere eventuali delibere annullabili da chi non era presente; chi invece si è presentato è come se avesse "sanato" il vizio. 5) Non è una domanda, ma il fatto che sia del 40% più basso o più alto non ha nessuna valenza, è sempre la maggioranza che decide. 6) A meno che non sia stato deciso all'unanimità, la ripartizione delle spese segue l'art. 1123 c.c.; idem per le tabelle millesimali. 6bis) Convocatela pure, se siete almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi. 7) Si, la maggioranza può continuare ad affidarsi allo stesso amministratore sebbene ci siano preventivi più bassi. Comunque, tranne che nel caso delle tabelle millesimali, dove volente o nolente se non c'è l'unanimità bisogna utilizzare per forza quelle e non altro metodo di suddivisione delle spese, la maggioranza ha sempre la possibilità di ottenere ciò che vuole; anche se riusciste a rendere nulle quelle delibere per i vizi sopracitati, comunque nulla vieta all'assemblea di riconvocarsi e deliberare, questa volta senza vizi. L'unica differenza è che voi avrete speso inutilmente soldi per la mediazione obbligatoria e le spese legali.
#3 Inviato 26 Settembre, 2021 grazie Francesco, quindi possiamo annullare tutto quello che è stato deliberato in assemblea, giusto? tra i firmatari (11) ci saranno anche quelli che non avevano partecipato all'assemblea,(8) eravamo presenti soltanto 4 condomini (due saranno per confermare questo amministratore) su circa 40, più i due (non condomini) con le 11 deleghe, l'amministratore e la segretaria... tutti gli altri non partecipano quasi mai. Possiamo convocarla, siamo circa dieci condomini e abbiamo soltanto con i nostri millesimi quasi la metà (450mlm). Sicuamente la prossima volta porteranno anche qualche parente o amico per dividersi le 11 deleghe Credo comunque che possiamo "pretendere" il pagamento a millesimi con o senza maggioranza, per l'amministratore invece dobbiamo avere la maggioranza dei millesimi presenti o con delega. Non capisco perchè dobbiamo spendere soldi per la mediazione obbligatoria e le spese legali..😙 Io metterò sicuramente l'avvocato per richiedere i soldi che mi hanno preso in più per il pagamento a porta anzichè a millesimi, per 15 anni ho pagato per un ripostiglio di 3 mq. senza finestra, luce, acqua, scarichi, completamente interrato, come un condomino che ha 200 mq. con giardino, in un condominio di circa 4000 mq. Modificato 26 Settembre, 2021 da stefy2008
#4 Inviato 26 Settembre, 2021 La mediazione obbligatoria è prevista per Legge, non possiamo escluderla perchè è un mezzo per evitare delle cause che magari possono risolversi in via stragiudiziale. Io ti ho detto che PROBABILMENTE sono annullabili, ma questo lo può decidere solo un giudice, quindi vi tocca andare prima in mediazione ed eventualmente in causa. Se siete solo 10 condomini con 450 millesimi, l'amministratore non lo revocate visto che serve la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Per il pagamento a millesimi anche qui per far valere le vostre ragioni dovrete sostenere una causa, soprattutto se la maggioranza si adegua all'usanza del pagamento "a porta". In ogni caso valuta tu con il tuo avvocato quali eventuali azioni intraprendere! 🙂
#5 Inviato 26 Settembre, 2021 se volete cambiare amministratore prima trovatene uno di vostra fiducia così vi seguirà mwglio: prima, durante e dopo il cambio dell'amministratore. Antonio
#6 Inviato 26 Settembre, 2021 abbiamo già 2 preventivi di noti e validi amministratori, ormai si conoscono quasi tutti, quelli che operano vicino a noi, comunque ci siamo informati da amici o conoscenti che hanno questi amministratori, prima di chiedere questi due preventivi, aspettiamo un'altro preventivo, ma gia quei due prevetivi sono più o meno della stessa cifra, differenziano più o meno di appena 250 euro. Per il pagamento a porta ho già chiesto ad un mio vecchio amico avvocato con studi legali sparsi per il mondo e mi ha detto che "NESSUNO" può modificare il regolamento di condominio contrattuale da millesimi cambiarlo a porta, basta soltanto un condomino su mille condomini che si rifiuta, neppure il presidente della repubblica può modificarlo! Questo amministratore sta perdendo di amministrare condomini in continuo, quest'anno gli hanno gia tolto due condomini che abbiamo saputo noi, un nostro condomino ha altre proprietà in uno di quei condomini. Due anni fa il condominio ha fatto su un preventivo quasi 4000 euro, approvato in assemblea per un lavoro, i lavori sono stati eseguiti in modo completamente difforme dal preventivo e con altri materiali molto più economici, gli altri condomini hanno visto il lavoro finito e non hanno notato i particolari, l'ho segnalato verbalmente all'amministratore,ma è stato pagato l'intero importo e il lavoro è rimasto come prima! Modificato 27 Settembre, 2021 da stefy2008
#7 Inviato 27 Settembre, 2021 FrancescoM dice: La mediazione obbligatoria è prevista per Legge, non possiamo escluderla perchè è un mezzo per evitare delle cause che magari possono risolversi in via stragiudiziale. Io ti ho detto che PROBABILMENTE sono annullabili, ma questo lo può decidere solo un giudice, quindi vi tocca andare prima in mediazione ed eventualmente in causa. Se siete solo 10 condomini con 450 millesimi, l'amministratore non lo revocate visto che serve la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Per il pagamento a millesimi anche qui per far valere le vostre ragioni dovrete sostenere una causa, soprattutto se la maggioranza si adegua all'usanza del pagamento "a porta". In ogni caso valuta tu con il tuo avvocato quali eventuali azioni intraprendere! 🙂 ma neppure loro con le deleghe supereranno i nostri millesimi, al massimo arriveranno a 350mln, nella precedente assemblea con tutte le 11 deleghe avevano 250mlm, dalla ns. parte mancavano molti che firmeranno per convocare l'assemlea , saranno presenti o firmeranno la delega Modificato 27 Settembre, 2021 da stefy2008
#8 Inviato 27 Settembre, 2021 stefy2008 dice: ma neppure loro con le deleghe supereranno i nostri millesimi, al massimo arriveranno a 350mln, nella precedente assemblea con tutte le 11 deleghe avevano 250mlm, dalla ns. parte mancavano molti che firmeranno per convocare l'assemlea , saranno presenti o firmeranno la delega per chiedere l'assemblea ex art. 66 bastano almeno 2 condomini che totalizzino 166.67/1000; non è obbligatorio che debbano firmare tutti. dovete racimolare almeno 500/*1000 e presentarvi compatti all'assemblea richiesta in modo da avere la maggioranza anche delle teste presenti (o rappresentate per delega). nominate uno di voi come presidente allo scopo di far rispettare il regolamento di condominio (max 3 deleghe). che loro abbiano meno millesimi di voi è irrilevante se non raggiungete i 500/1000. per il resto concordo con chi mi ha preceduto Modificato 27 Settembre, 2021 da paul_cayard
