#1 Inviato 21 Novembre, 2022 Buongiorno a tutti, abito in una villetta a schiera all' interno di un condominio in provincia di Milano con sistema di teleriscaldamento. Il costruttore è fallito da tempo quindi nessuna garanzia. Dato che il sistema di teleriscaldamento per motivi non noti (dispersioni e problemi sull' impianto mai appurati tecnicamente) aveva dei costi altissimi mi sono staccato nel 2016 (tutto fatto correttamente secondo legge) e messo caldaia autonoma; sono passato a spendere un terzo di quello che spendevo prima, ciò non ostante la quota dispersione in millesimi dell' impianto a cui mi sono staccato ho sempre continuato a pagarla. Quest' anno la mia quota dispersione passiva, che nemmeno faccio perchè i tubi nel mio caso sono stati chiusi è di ben 3.000 euro oltre alle spese condominiali generali. 5.000 euro di spese condominiali di cui 3.000 di costi di teleriscaldamento di consumi passivi che nemmeno faccio. Siccome non posso lavorare per pagare il condominio (perchè il mio riscaldamento è comunque a parte) sto cercando un professionista legale e tecnico che mi aiuti ad intraprendere le azioni necessarie per far valere i miei diritti, perchè la mia casa con costi fissi di quel livello non potrei neppure venderla. Gli altri condomini che io ritengo pecore accettano tutto e continuano a pagare, anzi nemmeno quello visto che c'è il 60% di morosità, aspettano di farsi mettere la casa all' asta... Io non posso permetterlo. Ho sentito un legale, ma non mi ha convinto per niente perchè voleva farmi aprire un ATP per ricalcolare i millesimi, e siccome dovrei pagare io ben 5.000 euro di ricalcolo millesimi + spese legali per un ricalcolo che non so nemmeno a cosa porti, mi trovo a punto a capo. Su come l' amministratore calcola le dispersione non ostante pec dell' avvocato non ha mai dato delle risposte chiare, ma solo mostrato le spese, e fa orecchio di mercante La mia email è simonamazon77@gmail.com oppure un msg privato; chiedo se qui dentro c'è qualche professionista in grado di seguirmi o valutare cosa fare, con un certo buon senso. Scusate l' approccio per me è una cosa importante, non so a chi rivolgermi. I consigli da forum sono piacevoli ma qui servirebbe qualcuno che davvero analizzi la situazione, non è un discorso da forum. Spero in un vs. riscontro. Grazie Modificato 21 Novembre, 2022 da pontix75 specifiche
#2 Inviato 21 Novembre, 2022 Le consiglio di cercare direttamente presso il suo foro Non è comunque sbagliato fare un ATP, e anche a voler agire con altra tipologia di causa serve comunque una perizia sua di parte da porre a base delle richieste . La causa civile funziona infatti così: io attore chiedo una cosa e la devo provare. Come provo che sono errati i conteggi della dispersione/quota involontaria? con una perizia. Su quella fondo la causa, poi chiederò comunque una CU cioè una perizia di ufficio di cui il giudice dovrà tener conto. Ma senza una perizia iniziale, come posso io avvocato sapere se la causa che vado a fare è corretta o no?
#3 Inviato 21 Novembre, 2022 Il problema è che il perito mi ha chiesto 7.500 euro per verificare tutti i millesimi. Mi sembra una cosa eccessiva, anche perchè se poi l' amministratore ha ragione sul fatto che la colpa è dell' impianto centralizzato fallato, vado incontro ai dei costi esorbitati senza risultato. Avrei bisogtno di qualcuno che può dare un analisi senza però farmi spendere quelle cifre per fare delle veririche
#4 Inviato 21 Novembre, 2022 Prova as entire un altro perito, magari ti fa altro prezzo, ma diciamo che per agire uno straccio di perizia che giustifichi la richiesta di somme, è indispensabile. Altrimenti che somma chiedi al condominio? come calcoli il costo della dispersione eccessiva che ti è addebitata? Per introdurre una causa serve chiedere una somma che sia fondata, non a caso. 1
#5 Inviato 21 Novembre, 2022 Dove posso trovare un' altro perito in zona Milano? Non saprei dove sbattere la testa, per favore rispondetemi anche in privato se è il caso Grazie Modificato 21 Novembre, 2022 da pontix75 specifica
#6 Inviato 21 Novembre, 2022 SisterOfNight dice: Prova as entire un altro perito, magari ti fa altro prezzo, ma diciamo che per agire uno straccio di perizia che giustifichi la richiesta di somme, è indispensabile. Altrimenti che somma chiedi al condominio? come calcoli il costo della dispersione eccessiva che ti è addebitata? Per introdurre una causa serve chiedere una somma che sia fondata, non a caso. Il problema nella realtà è però ancora maggiore. Mi spiego. Se, come presumo, visto che @pontix75 parla di 'quota dispersione passiva', il condominio ripartisce in base alla norma UNI 10200, anche i millesimi in base ai quali deve essere ripartita saranno calcolati in base ai fabbisogni (teorici) delle singole u.i.. Questi millesimi, sempre secondo la UNI 10200, devono essere determinati secondo la norma UNI 13000 con la modalità A2 - asset rating, cioè prendendo in considerazione lo stato originario dell'edificio. Questa determinazione lascia anche ampi spazi di interpretazione al tecnico incaricato. E qui nasce il problema: se un 'nuovo' tecnico fa una perizia diversa della prima e l'assemblea vuole mantenere la prima, per il giudice sarà compito molto arduo decidere chi ha ragione. Se avessero i m² o m³ riscaldati, questi calcoli sarebbero facilissimi da controllare. 1
#7 Inviato 21 Novembre, 2022 pontix75 dice: Dove posso trovare un' altro perito in zona Milano? Non saprei dove sbattere la testa, per favore rispondetemi anche in privato se è il caso Grazie si deve rivolgere ad un avvocato, mettete giu' una strategia e poi sarà lui eventualmente a darle alcuni nominativi di perito. Non capisco perchè dovrebbe fidarsi di un avvocato consigliato su un forum, quando puo' andare direttamente in studio da un legale e valutare da sola se le piace o meno, se lo vede preparato o no. Cerchi un avvocato civilista. A Milano poi gli studi hanno molti professionisti e ognuno si occupata di determinati settori
#8 Inviato 21 Novembre, 2022 Guarda: io sono un pensionato e "fuori dai giochi" da parecchio; consiglierei Innanzitutto contatta @Nanojoule che su queste cose è forse il più ferrato nel Forum (oltre che Veneto d'origine con tutto quello che ciò comporta); Rafa1 dice: Se avessero i m² o m³ riscaldati, questi calcoli sarebbero facilissimi da controllare. E' vero e, come base di partenza procura le planimetrie catastali oltre alla delibera che ti autorizzò al distacco, nonché la convenzione per il teleriscaldamento. Infine, come hai una perizia che dimostri perlomeno l'onerosità eccessiva dei "consumi passivi", considera una A.T.P. con composizione bonaria (nominalmente dovrebbe essere bonaria) ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c.; un caso analogo di risolse in breve tempo, con una spesa molto minore di quella che esponi, e con ottima soddisfazione dell'attore. Purtroppo il tecnico, mio amico, che assistette l'attore è andato in pensione anche lui, anche se il suo studio funziona ancora, anzi è assai rinomato; tuttavia Nanojoule non lo considero, assolutamente, da meno. Un grande cammino comincia sempre con i primi passi; comincia con quelli e poi vedi dove ti porterà il cammino che devi intraprendere (€ 3.000 di costi fissi in un teleriscaldamento che non funziona, come asserisci, se li debbono scordare per quanto mi riguarda). 1
#9 Inviato 22 Novembre, 2022 cacallo dice: Guarda: io sono un pensionato e "fuori dai giochi" da parecchio; consiglierei Innanzitutto contatta @Nanojoule che su queste cose è forse il più ferrato nel Forum (oltre che Veneto d'origine con tutto quello che ciò comporta); E' vero e, come base di partenza procura le planimetrie catastali oltre alla delibera che ti autorizzò al distacco, nonché la convenzione per il teleriscaldamento. Infine, come hai una perizia che dimostri perlomeno l'onerosità eccessiva dei "consumi passivi", considera una A.T.P. con composizione bonaria (nominalmente dovrebbe essere bonaria) ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c.; un caso analogo di risolse in breve tempo, con una spesa molto minore di quella che esponi, e con ottima soddisfazione dell'attore. Purtroppo il tecnico, mio amico, che assistette l'attore è andato in pensione anche lui, anche se il suo studio funziona ancora, anzi è assai rinomato; tuttavia Nanojoule non lo considero, assolutamente, da meno. Un grande cammino comincia sempre con i primi passi; comincia con quelli e poi vedi dove ti porterà il cammino che devi intraprendere (€ 3.000 di costi fissi in un teleriscaldamento che non funziona, come asserisci, se li debbono scordare per quanto mi riguarda). Ringrazio Cavalier cacallo, compagno d'avventure di Odino, per la stima nei miei confronti, ma in questi periodi non trovo nemmeno il tempo di guardarmi allo specchio. Effettivamente 7.500 euro per una verifica di dispersioni termiche sono "molto, molto e poi ancora molto tanti", fosse anche immobile di 100 unità. Allo stesso modo suonano "strani" quei 3000 euro di spesa indivuduale per consumo involontario. Se poi entrano in campo i "tecnici" che fanno fumose affermazioni basate su echi di norme non conosciute, ...... apriti o cielo!!! Con buona probabilità alla base di tutto vi è la solita "macedonia" incontrollata di "è così perché m'hanno detto", "tutti fan così " e altro simile. Credo che un buon tecnico che inquadri correttamente il tutto non abbia poi un costo alto, non sono molti i preparati nel settore, ma neppure pochi. Il sistema migliore per avere supporto, oltre al passa parola, è di fare richiesta agli ordini dei periti e ingegneri. Modificato 22 Novembre, 2022 da Nanojoule
#10 Inviato 22 Novembre, 2022 Ok, vista l'indisponibilità del Galattico, dico come imposterei la vicenda se fossi ancora attivo: 1) Con la planimetria catastale dell'immobile contatterei il mio termotecnico di fiducia, basta per iniziare anche il mio manutentore (che hanno un programma apposito per calcolarlo), e gli chiederei due cose semplici: a) Quale è il fabbisogno calorico della mia unità immobiliare, b) Quale è il costo corrispondente stimato. 2) Mi procuro una copia della convenzione - adesione al teleriscaldamento in essere e vedo che termini furono sottoscritti, e quanto sono ora vincolanti, al momento dell'adesione. Il teleriscaldamento bisogna capire prima che limiti operativi pone, soprattutto se "esterno", a chi non ne vuole fare più parte. 3) Fissate le basi di partenza, cioè cosa si può fare e come lo si può fare, decido il seguito; non esistono due questioni per come prospettate dall'opener: c) Non mi puoi tenere obbligato ad un impianto inefficiente ed eccessivamente oneroso, d) Mi motiva il condominio da dove salta fuori una "quota passiva", in un complesso di villette a schiera, di € 3.000 annui; niente niente la villetta dell'OP. è "di testa", cavoli se affilo la mia ascia perché chi fece quel calcolo, e vorrei leggere la delibera per lo stacco dell'OP., sicuramente aveva dei "grossi problemi" che, è giunta l'ora secondo me, di schiarirgli il cranio. *** *** *** E' vero, io ho degli approcci particolari ai problemi, spesso di difficile comprensione anche per valenti legali come ammise anche Oimmena a Danielabi, ma io sono abituato a partire dalla genesi dei problemi e risalire al problema attuale da risolvere partendo da basi inconfutabili; esiste sempre l'art. 23 della Costituzione e, se dovuto, partirei da li se avessi problemi ad impostare la A.T.P. "Bonaria" (per modo di dire perché così la si definisce nella prassi) ai sensi dell'art. 1467 c.c. anche tenuto conto dell'attuale aumento del costo dell'energia. Io però sono "fuori dai giochi"; consiglio tuttavia all'OP. di partire dalle cose semplici, ovvero da cosa non potrà poi essere confutato da alcuno. Scusate la digressione, la vecchiaia porta anche a questo, ma bisogna sempre partire dalle cose semplici; solo così possono arrivare delle soddisfazioni che, nel caso di specie, è poter godere della propria proprietà senza "balzelli" odiosi ed ingiustificati. Modificato 22 Novembre, 2022 da cacallo
#11 Inviato 22 Novembre, 2022 cacallo dice: c) Non mi puoi tenere obbligato ad un impianto inefficiente ed eccessivamente oneroso, Questo è il bersaglio!!!! D'accordo che è impianto condominiale, ma non puoi obbligarmi aa aderire a qualcosa che è "dissipatore energetico" se lo dimostro. Ai sensi del Requisiti Minimi 2015 dimostro, mi distacco, "sperpero meno", di conseguenza anche il condominio "sperpera meno" e non partecipo ne alla quota involontaria, ne alla manutenzione straordinaria. Questo perché faccio "divorzio tombale " con il condominio, io vado a destra e lui a sinistra!!@@@ Eccheddiamine@@@! Se l'impianto condominiale è una sanguisuga e nessuno fa niente per non essere salassato........ fatevi spennare voi che io faccio altro!!!! 🤠
#12 Inviato 22 Novembre, 2022 Abbiamo stuzzicato il Galattico, bene. A me però resta il dubbio, perché il quesito iniziale è monco, se il teleriscaldamento è "interno" (cioè provvede il condominio a generare il fluido riscaldante), oppure "esterno", ovvero se c'è una convenzione con un Terzo produttore del fluido. Se fosse vera la prima ipotesi, il condominio non presenzia neanche alla prima udienza della composizione bonaria se hanno un minimo di comprendonio, diversamente ti presterò la mia ascia.
#13 Inviato 22 Novembre, 2022 Vi ringrazio per le vs. risposte. Mi rivolgo qui dentro, le cose le comprendo anch'io ma non è così facile trovare qualcuno di ferrato e deciso sulle operazioni da fare. Avvocati che dicono se/forse/ma e intanto propinano costi, periti che dicono di dover ricalcolare i millesimi di tutto lo stabili a mie spese più altri costi di soccombenza. No, io certo una prima analisi tecnica che mi dia delle basi, e poi in base al risultato muoversi nel migliore dei modi, ma non so dove rivolgermi, perchè al momento ho trovato persone che fanno propri interessi economici ma che non hanno proposto delle vie convincenti. Nessuno lavora gratis questo è chiaro, ma un quadro chiaro dei costi della prima parte e poi della seconda ed avere una strategia è un conto, fare tentativi sulla mia pelle o sul mio portafoglio è un' altra
#14 Inviato 22 Novembre, 2022 pontix75 dice: Nessuno lavora gratis questo è chiaro, ma un quadro chiaro dei costi della prima parte e poi della seconda ed avere una strategia è un conto, fare tentativi sulla mia pelle o sul mio portafoglio è un' altra Perfettamente d'accordo. Tuttavia spesso rivolgersi ad un legale e/o ad un tecnico spiegandogli prima cosa ti serve e cosa vuoi, aiuta a contenere le spese. Per esempio ancora non si sa se il teleriscaldamento che lamenti è interno oppure esterno. La posizione cambia a seconda del tipo e, se esterno, della convenzione che lega il complesso all'erogatore. Se, invece, fosse interno, la questione sarebbe assai semplice e poco costosa. Certo che se vai da un divorzista e gli proponi una causa condominiale, forse avrà qualche problema e lo spararti cifre fuori dal mondo è un escamotage per declinare il patrocinio. Perimetra prima i problemi da risolvere e costeranno poi meno le soluzioni; certo le nozze con i fichi secchi è sempre meglio evitarle. Di sicuro hai un manutentore per il tuo impianto: comincia a chiedergli se ha un programma per fare un calcolo di massima del fabbisogno energetico del tuo immobile; parti da li che è la cosa più semplice e meno costosa. Modificato 22 Novembre, 2022 da cacallo
#15 Inviato 22 Novembre, 2022 Lo scambiatore è interno al condominio, c'è un locale macchine dove c'è uno scambiatore i tubi arrivano all' esterno del condominio da una centrale della NET. (il fornitore del servizio di teleriscaldamento che non so a che distanza si trovi). Dallo scambiatore partono le tubazioni che vanno alle varie villette e appartamenti. Nel mio casso essendo l' ultima casa il mio tubo è sigillato, dal condominio prendo solo l' acqua fredda. Ognuno ha dei consumi personali che vengono quantificati, i miei sono zero perchè sono staccato, quello che non rientra nei consumi personali è dispersione che viene quantificata non so in che sistema ma sicuramente anche in millesimi ed io ne ho molti. Non ostante nella realtà non consumo nulla perchè appunto le mie tubazioni sono sigillate, per legge sono comunque tenuto a partecipare alle dispersioni, così mi è stato detto dall' avvocato. Non è il mio mestiere, non saprei come muovermi, avrei bisogno dei riferimenti. Modificato 22 Novembre, 2022 da pontix75
#16 Inviato 22 Novembre, 2022 cacallo dice: Perfettamente d'accordo. Tuttavia spesso rivolgersi ad un legale e/o ad un tecnico spiegandogli prima cosa ti serve e cosa vuoi, aiuta a contenere le spese. Per esempio ancora non si sa se il teleriscaldamento che lamenti è interno oppure esterno. La posizione cambia a seconda del tipo e, se esterno, della convenzione che lega il complesso all'erogatore. Se, invece, fosse interno, la questione sarebbe assai semplice e poco costosa. Certo che se vai da un divorzista e gli proponi una causa condominiale, forse avrà qualche problema e lo spararti cifre fuori dal mondo è un escamotage per declinare il patrocinio. Perimetra prima i problemi da risolvere e costeranno poi meno le soluzioni; certo le nozze con i fichi secchi è sempre meglio evitarle. Di sicuro hai un manutentore per il tuo impianto: comincia a chiedergli se ha un programma per fare un calcolo di massima del fabbisogno energetico del tuo immobile; parti da li che è la cosa più semplice e meno costosa. Un altro consiglio magari funziona è cercare chi ha fatto il progetto per divisione spese per la UNI 10200 e chiederne copia, dovrebbe essere un progetto vostro , potrebbe avere già la maggior parte delle informazioni che tu cerchi
#17 Inviato 22 Novembre, 2022 Ho fatto richiesta all' amministratore, ma no risponde alle pec nemmeno quelle dell' avvocato, risponde solo mandando copia dei preventivi ma non da informazioni su come calcola il consumi @Nanojoule Ho scritto in messaggi privati Modificato 22 Novembre, 2022 da pontix75
#18 Inviato 22 Novembre, 2022 Egregio @pontix75 tu hai due problemi da risolvere: 1) bisogna leggere il contratto con il fornitore; procura una copia e, se non hai problemi di tempo, li posso aiutarti. 2) Bisogna leggere la delibera con cui ti hanno autorizzato a separarti dall'impianto condominiale per leggere che obblighi hai accettato ai sensi dell'art. 1137 c.c.; di nuovo procura una copia di quella delibera e leggiamo che diavolo di consumo involontario hai come unità di coda. Scusa se mi adombro, non è colpa tua, ma che diavolo di consumi involontario può avere un'unità di coda??? Fosse un'unità intermedia se ne può discutere, per un'unità di coda assolutamente no!!! Se non hai niente da fare, nell'attesa di recuperare i documenti che ti ho indicato, leggi (imperativo): Sentenza Tribunale di Savona n. 115/2022 pubblicata il 10/2/2022. E' chiara, non serve particolare formazione giuridica, e ti da l'indicazione di cosa serve per risolvere la situazione ai sensi dell'art. 1118 c.c.. Tieni presente che quel caso risolto è l'opposto del tuo, ovvero avevano autorizzato all'unanimità dei presenti, anziché all'unanimità dei condomini, due condomini a distaccarsi dall'impianto centralizzato senza pagare la "quota involontaria", ed il Tribunale ha ricostruito la genesi dei costi/utilità. Nel tuo caso, unità di coda anziché unità intermedia, prelievo della sola acqua fredda, non esiste proprio il consumo involontario che ti addebitano. Per darti un'idea, io ho un appartamento che si sviluppa in due piani di mq. 200; mi scaldo a dovere e non spendo neanche la metà del consumo involontario che ti addebitano. In quel condominio c'è troppo che non torna, altro che la sola omessa risposta dell'amministratore. *** *** *** Dimenticavo: il consiglio di natalino non è assolutamente da sottovalutare, anzi. Se riesci a recuperare quel documento che deve per forza esistere nel tuo condominio ed a mani amministratore, hai risolto quasi il 70% del tuo onere probatorio ex art. 1118 c.c.. Fortuna per te che i rendiconti fallati nel calcolo dei consumi involontari sono nulli, e se il tuo amministratore crede che tutti siano caduti dal "pero", si sbaglia e non poco. Modificato 22 Novembre, 2022 da cacallo 1
#19 Inviato 23 Novembre, 2022 @cacallo come posso mettermi in contatto con te in forma privata? La mia mail è simonamazon77@gmail.com. Ho provato anche via msg di questo forum ma non so se l' hai visto
#20 Inviato 23 Novembre, 2022 Ho visto e ti ho risposto. Dovesse servire la mia mail effettiva è cacallo@live.it cacallo è infatti il mio soprannome vero, nella vita reale, e quando si era "nel cartaceo" era anche la mia sigla. Però per aiutarti, per come posso fare attualmente, serve la documentazione che ti ho indicato. Lo so che ti può sembrare una rogna ma so lavorare solo così; altri utenti che ebbero necessità del mio aiuto mi assecondarono nei documenti necessari, uno addirittura durante la pandemia covid ha girato tanti di quegli uffici (dato che il suo condominio è datato) da far impressione, ma ora è contento d'averlo fatto. Sino ad ora tutti gli utenti che ebbero bisogno del mio aiuto, per come posso farlo ora, ebbero soddisfazione, cecché ne pensi la "Cassazione Bergamasca". Guarda però che non impegno il mio tempo "aggratis"; la mia parcella è un cero votivo da accendere in un santuario, oppure in una basilica, ovvio solo se sei un credente, e per la salute di mia moglie. 1