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giola52

Richiesta contratto d'appalto per rifacimento facciata

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Buongiorno a tutti, mi rivolgo a voi esperti per avere chiarimenti in merito ad un  contratto d'appalto per rifacimento facciata.

L'assemblea condominiale aveva  approvato il preventivo della ditta xxx in cui c'era la seguente clausola : "Il totale delle singole voci determineranno l'importo dei lavori che, in caso di accettazione della committenza, sarà considerato totale a corpo. Tale importo non potrà più essere maggiorato, ma solo ridotto, anche in caso di metrature rilevate differenti da quando indicato". A distanza di un anno dopo varie richieste lui afferma che l'unico documento in suo possesso è il preventivo che ci ha consegnato.

In occasione della dichiarazione dei redditi, per usufruire della detrazione d'imposta mi ritrovo una fattura per "Lavori extra computo metrico - lavori extra contratto d'appalto  del 28-02-2018 :  differenza metratura ponteggio effettivi 1628 stimati 1427  per un costo di 3427 euro.

La mia domanda: cosa posso fare per avere il contratto citato nella fattura?  (l'amministratore sostiene di non averlo!!) Posso rifiutarmi di pagare la maggiorazione visto la clausola , tenendo  presente che l'amministratore era anche direttore dei lavori  ed è lui  stesso che ha sottoposto il capitolato al fornitore con la suddetta clausola.

 

RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE TUTTI AUGURANDOVI UNA BUONA GIORNATA           GIOLA52

 

 

L'amministratore prima di dar vita al consenso dei lavori,ha il dovere di presentare il riparto preventivo e relative rate di scadenza di tutti a tutti in base all'importo totale approvato in assemblea.

Comunque sia,l'amministratore non deve pensare di vivere sulla luna,pagare i lavori senza uno straccio di prova.Pertanto deve esibirti la fattura con tutte le voci che la compongono.

giola52 dice:

L'assemblea condominiale aveva  approvato il preventivo della ditta xxx in cui c'era la seguente clausola : "Il totale delle singole voci determineranno l'importo dei lavori che, in caso di accettazione della committenza, sarà considerato totale a corpo. Tale importo non potrà più essere maggiorato, ma solo ridotto, anche in caso di metrature rilevate differenti da quando indicato"

se questo è quel che avete approvato in assemblea, quella è la cifra che l'amministratore avrebbe dovuto pagare all'impresa.

modifiche a quell'accordo dovevano essere ridiscusse ed eventualmente approvate in assemblea straordinaria.

sembra ci sia stato un errore di stima in una voce del preventivo: a voi verificare la veridicità dell'errore e accettare la modifica dell'importo se cosa palese o rimanere fermi sull'accordo e quella cifra non versarla al condominio.

 

 

giola52 dice:

Buongiorno a tutti, mi rivolgo a voi esperti per avere chiarimenti in merito ad un  contratto d'appalto per rifacimento facciata.

L'assemblea condominiale aveva  approvato il preventivo della ditta xxx in cui c'era la seguente clausola : "Il totale delle singole voci determineranno l'importo dei lavori che, in caso di accettazione della committenza, sarà considerato totale a corpo. Tale importo non potrà più essere maggiorato, ma solo ridotto, anche in caso di metrature rilevate differenti da quando indicato". A distanza di un anno dopo varie richieste lui afferma che l'unico documento in suo possesso è il preventivo che ci ha consegnato.

In occasione della dichiarazione dei redditi, per usufruire della detrazione d'imposta mi ritrovo una fattura per "Lavori extra computo metrico - lavori extra contratto d'appalto  del 28-02-2018 :  differenza metratura ponteggio effettivi 1628 stimati 1427  per un costo di 3427 euro.

La mia domanda: cosa posso fare per avere il contratto citato nella fattura?  (l'amministratore sostiene di non averlo!!) Posso rifiutarmi di pagare la maggiorazione visto la clausola , tenendo  presente che l'amministratore era anche direttore dei lavori  ed è lui  stesso che ha sottoposto il capitolato al fornitore con la suddetta clausola.

 

RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE TUTTI AUGURANDOVI UNA BUONA GIORNATA           GIOLA52

 

 

In esecuzione della delibera di approvazione dei lavori e del preventivo scelto, l’amministratore ha commissionato i lavori senza predisporre un contratto di appalto, bensì accettando le specifiche e le condizioni previste dal preventivo presentato dalla ditta.

Nel  preventivo (contratto) il costo complessivo delle opere  è stabilito a corpo, per cui qualsiasi lavoro non descritto nel contratto e/o  conseguente maggiorazione di spesa richiesta dall’impresa, fatturata e pagata dall’amministratore, avrebbe dovuto essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea condominiale prima del suo pagamento o a ratifica, a pagamento avvenuto e non autorizzato.

I  lavori extra contratto sono stati fatturati e, se sono stati pagati con bonifico per ristrutturazione, sono detraibili: all’assemblea la decisione di ratificare la spesa e portarla  in detrazione.

 

Modificato da G.Ago
G.Ago dice:

In esecuzione della delibera di approvazione dei lavori e del preventivo scelto, l’amministratore ha commissionato i lavori senza predisporre un contratto di appalto, bensì accettando le specifiche e le condizioni previste dal preventivo presentato dalla ditta.

Nel  preventivo (contratto) il costo complessivo delle opere  è stabilito a corpo, per cui qualsiasi lavoro non descritto nel contratto e/o  conseguente maggiorazione di spesa richiesta dall’impresa, fatturata e pagata dall’amministratore, avrebbe dovuto essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea condominiale prima del suo pagamento o a ratifica, a pagamento avvenuto e non autorizzato.

I  lavori extra contratto sono stati fatturati e, se sono stati pagati con bonifico per ristrutturazione, sono detraibili: all’assemblea la decisione di ratificare la spesa e portarla  in detrazione.

 

In realtà da quello che si capisce il lavoro non è preventivato a corpo ma a misura. E con capitolato dettagliato è quasi sempre la prassi che i lavori siano consuntivati a misura e non a corpo. L'assemblea, come spesso fa ha deciso di "modificarsi" il preventivo stabilendo che doveva essere a corpo con cifra massima a favore della ditta ma a misura con ribasso a loro favore. Come è normale che sia la ditta non ha accettato e ha preteso il lavoro a misura e ha diritto a farsi pagare dal condominio che eventualmente potrà fare causa all'amministratore che doveva non procedere con i lavori e far presente ai suoi condomini che i lavori non si potevano fare in quel modo (immagino non l'abbia fatto per paura di essere cacciato visto che quando ti trovi davanti ragionamenti del genere è sempre colpa dell'amministratore che non riesce a farsi regalare lo sconto). In ne ho dovute affrontare due di situazioni di questo genere e ci sono volute 3 assemblee in un caso e 4 assemblee nell'altro per trovare la quadra perché i miracoli li faceva solo Gesù Cristo. Ora il malestro è stato fatto e dovranno vedersela in tribunale fra condomini e amministratore. La cosa che a mio parere andrebbe valutata bene è come si è arrivati alla differente metratura del ponteggio, se per un errore di calcolo in sede di capitolato o piuttosto per una necessaria variante in corso dei lavori.

Nel primo caso, se è stato corrisposto un compenso per la realizzazione del capitolato direi che è del tutto legittimo un risarcimento ai condomini, nel secondo caso invece sono cose che possono succedere e potrebbe essere legittima la decisione dell'amministratore/direttore dei lavori perché fermare tutto per almeno 20-30 giorni per fare una assemblea e valutare la variante probabilmente avrebbe richiesto un costo maggiore allungando il tempo di istallazione del ponteggio piuttosto che autorizzare la variante stessa.

 

Questo tipo di problemi capita sempre più spesso, per dire oggi mi sono preso del ladro da un condomino perché nonostante una importante lavorazione aggiuntiva siamo solamente riusciti a rispettare il preventivo e non a ottenere un risparmio del 25% come avrebbero voluto. E addirittura avendo scoperto che non erano a norma con l'impianto elettrico avrebbero voluto in omaggio dalla ditta la messa a norma dello stesso, compreso gli oneri E-distribuzione. Capite che ormai siamo sempre più fuori di testa!

Modificato da davidino1978
davidino1978 dice:

In realtà da quello che si capisce il lavoro non è preventivato a corpo ma a misura. E con capitolato dettagliato è quasi sempre la prassi che i lavori siano consuntivati a misura e non a corpo. L'assemblea, come spesso fa ha deciso di "modificarsi" il preventivo stabilendo che doveva essere a corpo con cifra massima a favore della ditta ma a misura con ribasso a loro favore. Come è normale che sia la ditta non ha accettato e ha preteso il lavoro a misura e ha diritto a farsi pagare dal condominio che eventualmente potrà fare causa all'amministratore che doveva non procedere con i lavori e far presente ai suoi condomini che i lavori non si potevano fare in quel modo (immagino non l'abbia fatto per paura di essere cacciato visto che quando ti trovi davanti ragionamenti del genere è sempre colpa dell'amministratore che non riesce a farsi regalare lo sconto). In ne ho dovute affrontare due di situazioni di questo genere e ci sono volute 3 assemblee in un caso e 4 assemblee nell'altro per trovare la quadra perché i miracoli li faceva solo Gesù Cristo. Ora il malestro è stato fatto e dovranno vedersela in tribunale fra condomini e amministratore. La cosa che a mio parere andrebbe valutata bene è come si è arrivati alla differente metratura del ponteggio, se per un errore di calcolo in sede di capitolato o piuttosto per una necessaria variante in corso dei lavori.

Nel primo caso, se è stato corrisposto un compenso per la realizzazione del capitolato direi che è del tutto legittimo un risarcimento ai condomini, nel secondo caso invece sono cose che possono succedere e potrebbe essere legittima la decisione dell'amministratore/direttore dei lavori perché fermare tutto per almeno 20-30 giorni per fare una assemblea e valutare la variante probabilmente avrebbe richiesto un costo maggiore allungando il tempo di istallazione del ponteggio piuttosto che autorizzare la variante stessa.

 

Questo tipo di problemi capita sempre più spesso, per dire oggi mi sono preso del ladro da un condomino perché nonostante una importante lavorazione aggiuntiva siamo solamente riusciti a rispettare il preventivo e non a ottenere un risparmio del 25% come avrebbero voluto. E addirittura avendo scoperto che non erano a norma con l'impianto elettrico avrebbero voluto in omaggio dalla ditta la messa a norma dello stesso, compreso gli oneri E-distribuzione. Capite che ormai siamo sempre più fuori di testa!

Il mio commento al quesito posto da giola52 è conseguente alla sua dichiarazione iniziale :

“L'assemblea condominiale aveva  approvato il preventivo della ditta xxx in cui c'era la seguente clausola : "Il totale delle singole voci determineranno l'importo dei lavori che, in caso di accettazione della committenza, sarà considerato totale a corpo.”, da cui si evince che il preventivo e la clausola che definisce il contratto a corpo sono stati presentati dall’impresa ed accettati dall’assemblea del condominio.

 

E’ bene chiarire che, con l’indicazione nel contratto di appalto (il preventivo) del prezzo globale e delle voci di costo che hanno concorso a formare il prezzo finale, non si è in presenza né di un contratto a corpo, né in presenza di un contratto a misura (in cui non è indicato alcun prezzo complessivo), ma in presenza di un normale contratto comprendente anche il computo metrico, in cui ciascuna delle parti può chiedere la modificazione del prezzo complessivo in presenza di difformità fra il preventivo  delle opere realizzate.

 

Nella parte finale del quesito, in contrapposizione alle dichiarazioni iniziali, si legge che il capitolato delle opere, con annessa clausola, è stato presentato dall’amministratore in qualità di committente e direttore dei lavori ( responsabile dei lavori?).

 

Pertanto, nella ipotesi di non accettazione da parte dell’impresa della clausola proposta dall’amministratore, per quanto sopra detto sulla natura del contratto, la richiesta della maggiorazione di spesa richiesta dall’impresa è legittima.

 

Comunque , non avendo certezze sul contratto stipulato con l’impresa, e a prescindere dalla sua natura, l’amministratore in qualità responsabile dei lavori ha autorizzato (nel caso di lavori extra capitolato) oppure ha riconosciuto (nel caso di normale contratto) la maggiorazione di spesa.

Nel caso di contratto a corpo mancherebbe la delibera di approvazioni della maggiorazione di spesa, nella ipotesi di normale contratto di appalto (che hai definito a misura) condivido le tue osservazioni e le differenti valutazioni da fare ai fini della responsabilità dell’amministratore.

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