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Richiedere abbassamento canone o fine locazione con danni

Situazione :

Villetta intera affittata da contratto 4+4 con 5 locali sul contratto. Dopo miei accertamenti, di questi 5 locali, 2 (camera da letto e 2° bagno)risultano privi di abitabilità, altezza massima 2,30m e minima 35cm con una temperatura che li rende anche di fatto invivibili soprattutto in estate tanto che devo dormire in "salone" sul divano o accendere l'aria condizionata a temperature folli per compensare. Posso muovermi legalmente per far abbassare il canone di locazione ? o per richiedere il recesso del mio contratto con conseguenti danni per le spese che devo sostenere ? (caparra altro appartamento, trasloco, giorni di lavoro persi )

 

Grazie

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Puoi fare qualcosa solo se queste cose ti erano state tenute nascoste.

 

Trattandosi dello stato di fatto dei locali (altezze eccetera), trovo difficile sostenere che non te ne potevi accorgere prima di firmare il contratto.

 

Come sono definiti, quei locali, nel contratto?

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Che non potessi avere il telefono e che non avessi antenna tv privato ovviamente non me lo hanno detto l'ho scoperto solo quando il vicino ha staccato la corrente per fare dei lavori.

 

Non lo avevo specificato sopra ma ho anche questi 2 impedimenti.

 

Per le altezze ovviamente le avevo viste ma non essendo ne architetto ne lavorando all'asl non sapevo quale fossero i limiti di legge.

 

Alla fine chiedere i danni è l'ultima opzione a me basterebbe anche avere i Giusti e gravi motivi per non dare i 6 mesi di preavviso

 

Nel contratto c'è scritto Piano terra e primo composta di salone , cucina , bagno e posto auto al piano terra, e una camera e bagno al piano sottotetto.

Io penso che se lui nel contratto non specifica che questi locali non sono abitabili compie un abuso. Visto che al primo ritardo di pagamento ha minacciato di intentarmi causa mi ha fatto proprio girare male.

 

Modificato Da - wish il 30 Giu 2011 10:32:29

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: Che non potessi avere il telefono e che non avessi antenna tv privato ovviamente non me lo hanno detto l'ho scoperto solo quando il vicino ha staccato la corrente per fare dei lavori.

Non lo avevo specificato sopra ma ho anche questi 2 impedimenti.

Che tu non possa avere il telefono è strano; ma non credo che dipenda dal proprietario.

L'antenna TV è centralizzata ... e quindi?

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: Per le altezze ovviamente le avevo viste ma non essendo ne architetto ne lavorando all'asl non sapevo quale fossero i limiti di legge.[...]

... però avevi visto le caratteristiche dei locali che avresti preso in affitto.

E in quel momento ti andavano bene. Cosa è cambiato (nei locali, intendo)?

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: Alla fine chiedere i danni è l'ultima opzione [...]

Per chiedere i danni, bisogna averne subiti ... tu quali danni concreti hai subito?

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: ... a me basterebbe anche avere i Giusti e gravi motivi per non dare i 6 mesi di preavviso [...]

Veramente i giusti e gravi motivi (se ci fossero) ti darebbero il diritto al recesso con sei mesi di preavviso ... e già questo sarebbe un "privilegio".

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: Visto che al primo ritardo di pagamento [...]

Questo spiega molte cose, direi.

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Cerco di rispondere ai vari dubbi.

 

Il telefono non si può avere perchè il costruttore ha fatto le canale sotto la casa troppo piccole. I primi 6 affittuari hanno passato i fili. Io e altri 2 invece dovremmo fare le tracce nei muri esterni per arrivare fuori ( ma non credo che lo devo pagare io il lavoro)

 

L'antenna non è centralizzata. Ce l'ha solo il vicino e da casa sua arriva un filo che entra nel mio amplificatore (mio perchè l'ho comprato io). Non ho la canalina per arrivare al tetto dovrei calare un filo a vista e fare le tracce dentro casa per avere una antenna tutta mia. Se lui stacca la corrente io non vedo nulla al momento, dimmi se è normale.

 

Io i danni li ho subito perchè devo tenere COSTANTEMENTE l'aria condizionata (che ho dovuto comprare) perchè senno la camera da letto ha temperature superiori ai 40gradi e non è possibile viverci. Quindi spendo 400€ mensili di corrente.

 

Il recesso entro 6 mesi ce l'ho nel contratto non è un faovre che mi fa lui. Ma visto che io lavoro col computer e non posso avere la reperibilità perchè non posso avere il telefono a me crea dei danni non indifferenti.

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Di tutto quello che dici, l'unico vizio occulto mi sembrerebbe quello relativo alle canaline telefoniche ...

Questo perchè i vicini hanno il telefono, e quindi tu potevi ragionevolmente presupporre di poterlo mettere.

 

Per l'antenna ... non sarebbe la prima ne' l'ultima casa priva di predisposizione.

E per l'aria condizionata ... mi sembra che dipenda dalla conformazione evidente delle stanze.

 

Facendo ovviamente un po' l'avvocato del diavolo (e senza malanimo verso di te, credimi) io continuo a vedere pochi motivi di contestazione.

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no ma io ti ringrazio perchè non cerco amici ma una risposta seria.

 

Domani mando la raccomandata di disdetta dei 6 mesi e pace. Se mi contesta qualcosa o non l'accetta pensero al da farsi. Ma non vedo perchè mi dovrebbe fare problemi visto che ha 20 case solo a roma.

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A mio parere il fatto che la casa non possegga i requisiti di abitabilità (in questo caso l'altezza minima dei soffitti ?) rende di fatto inapplicabile un contratto di locazione "abitativa", sia ancora da stipulare che già stipulato in quanto l'oggetto del contratto (la locazione ai fini dell'abitazione) non sussiste.

L'agibilità, l'abitabilità, l'adeguamento alle norme igieniche è una condizione necessaria per stipulare un contratto di locazione abitativa. Non è una condizione assimilabile allo stato dell'immobile (infissi, pavimenti, stato dei muri,....) per il quale vale giustamente il "visto e piaciuto".

 

A mio parere è quindi facilmente richiedibile la risoluzione del contratto o l'annullamento del canone retroattivamente (poichè mancando l'abitabilità l'immobile deve coerentemente essere liberato subito, però dovresti continuare a pagare fino all'udienza tra un pò di mesi).

La richiesta dei danni invece è un'altra cosa, si deve dimostrare che il locatore abbia volutamente nascosto l'inabitabilità (in questi casi l'onere della prova per evitare il risarcimento spetta al locatore (1578cc), che dovrebbe dimostrare davanti al giudice di non aver saputo che la casa non possedeva i requisiti di abitabilità: se ha il certificato rilasciato dal costruttore potrebbe tranquillamente evitare il risarcimento richiesto).

Per tutto il resto (casa troppo calda, antenna tv, canaline del telefono mancanti,....) trovo alquanto difficile dimostrare che non ne fossi al corrente al momento della visita dell'immobile (a meno che tali accessori/servizi non siano esplicitati nel contratto stesso).

 

Consiglio comunque una perizia fatta da tecnico qualificato per verificare l'effetiva inabitabilità della casa e non delle misurazioni fai da te, per evitare spiacevoli sorprese successivamente.

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fortunatamente lavoro in uno dei piu grandi studi d'architettura italiani quindi perizie ne posso produrre a iosa.

 

sotto è abitabile il piano salone cucina e bagno. E' la camera da letto e il bagno in camera che non hanno i requisiti di abitabilità

 

annullamente retroattivo del canone sarebbe a dire, che mi dovrebbe ridare i soldi fin qui versati ? mi sembra eccessivo alla fine io sto usufruendo del bene solo che mi sembra troppo caro visti i vizi e vorrei liberarmene il prima possibile.

 

Comunque domani mando la disdetta cosi comunque tra 6 mesi sono libero. Spero che la accetti.

Modificato Da - wish il 30 Giu 2011 12:28:46

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 12:23:38: annullamente retroattivo del canone sarebbe a dire, che mi dovrebbe ridare i soldi fin qui versati ? mi sembra eccessivo alla fine io sto usufruendo del bene solo che mi sembra troppo caro visti i vizi e vorrei liberarmene il prima possibile.

Vuole dire che dal momento in cui richedi la risoluzione del contratto o la diminuzione del canone al locatore (ad esempio via avvocato o raccomandata AR richiedendo l'annullammento del contratto), se il locatore non accetta, tu sei lo stesso tenuto a pagare il canone definito a contratto. Il contratto è valido fino a quando il giudice non ne determina la risoluzione. In pratica non puoi arbitrariamente decidere di smettere di pagare o pagare meno perchè secondo te il contratto non è più valido, ma solo il giudice può deciderlo.

Naturalmente nel momento in cui il giudice ti darà ragione, il locatore ti dovrà restituire quanto versato in più rispoetto a quanto deciso da lui dal momento in cui hai fatto la tua prima richiesta o dal momento in cui è dimostabile la comparsa del vizio.

 

Nel tuo caso mi pare di capire che avete stipulato in contratto per 5 stanze e invece ne hai solo 3 abitabili ( e fortunatamente in queste 3 stanze hai il bagno abitabile).

 

Per cui se vuoi seguire questa strada devi:

- mandare raccomandata per risoluzione

- smettere di utilizzare la parte non abitabile

e se non arrivate a un accordo di risoluzione/diminuzione del canone:

- continuare a versare il canone

-fare richiesta al giudice per risoluzione/diminuzione del canone in quanto parte dell'immobile non è abitabile

-attendere la restituzione di quanto versato in più rispetto al canone giusto deciso dal giudice.

Ad esempio se tu versi 1000 al mese e domani liberi l'immobile richiedendo la risoluzione, il giudice tra 6 mesi potrebbe decretare che fino a ieri dovevi pagare 600 invece che 1000 e poi l'annullamento dei canoni successivamente pagati dopo che hai liberato l'immobile.

 

Questa sopra è la via corretta per legge.

Poi naturalmente c'è chis e ne va via e smette di pagare anche prima della decisione del giudice, ma naturalmente ai sensi di legge ciò non è possibile in quanto il contratto è ancora in essere fino a quando il giudice non decide il contrario.

 

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Ti ringrazio sei stato molto esauriente. Domani intanto invio la raccomandata per la risoluzione a sei mesi facendo comunque presente il fatto della parziale non abitabilità.

 

Io sono disposto a pagare fino all'ultimo centesimo perchè è giusto pagare non sono il tipo che scappa e non vorrei prendermi qualche causa che poi non so nemmeno come funziona la cosa.

 

Certo è che lui si è comportato male, al primo ritardo di pagamento , nonostante 2000€ di caparra , mi ha fatto chiamare dall'avvocato minacciando di intentarmi causa, che poi 5 giorni di ritardo dopo un anno e mezzo di puntualità bisogna essere proprio attaccati all'osso.

 

Vediamo come va a finire la cosa.

Ma per richiedere al giudice di esprimersi in merito devo fare richiesta al comune o devo fare io causa a lui ? Scusa per le troppe domande ma ti vedo molto preparato

Modificato Da - wish il 30 Giu 2011 14:35:05

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 14:31:48: Ti ringrazio sei stato molto esauriente. Domani intanto invio la raccomandata per la risoluzione a sei mesi facendo comunque presente il fatto della parziale non abitabilità.

Recesso anticipato per gravi motivi (parziale inabitabilità)

come da art 3 comma 6 431/98 o equivalente articolo nel tuo contratto.

 

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 14:31:48:

Ma per richiedere al giudice di esprimersi in merito devo fare richiesta al comune o devo fare io causa a lui ?

prima mediazione e in parallelo domanda giudiziale...si, devi fare tu causa a lui...è per questo che ti ho detto di valutare bene il tutto prima di spendere soldi e tempo.

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ti rinrazio nuovamente. Cercherò di risolvere il tutto in via stragiudiziale ma almeno questa raccomandata la scrivo bene se poi dovessi impugnarla davanti ad un giudice. Preferisco che se a qualche cosa da dire iscriva lui la causa cosi da poter dire la mia ed addebitargli eventuali parcelle di avvocati. Non ho soldi da buttare al momento.

 

Intanto faccio fare tutte le perizie del caso, meglio avere carta in piu.

Quello che ho scritto è questo :

 

OGGETTO: recesso dal contratto di locazione.

 

Le comunico la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione stipulato in data ..... relativo all'immobile di Sua proprietà sito ...... Nel contratto (punto 2) si richiede di motivare il recesso anticipato :

 

• Mancanza allaccio esterno impianto telefonico per tubazione sottodimensionata (da verifica Telecom), che pregiudica il mio lavoro di Informatico

• Mancanza impianto antenna privato (ma solo come rilancio da casa del vicino e solo in presenza di corrente attiva nella sua abitazione)

• Vizio nel contratto di locazione con Camera e Bagno al piano sottotetto inserite come abitabili (altezza media non inferiore a 2,40m e altezza minima 1,50m) , ma chiaramente non abitabili (altezza effettiva 2,32m e altezza minima di circa 35cm) di cui posso produrre perizia se richiesto.

 

Rimango disponibile, sebbene la parziale inabitabilità ,non specificata nel contratto, comporti la facoltà di rescissione per gravi motivi, a far valere la presente come lettera di preavviso a 6 mesi a patto che le condizioni sotto descritte vengano ritenute valide e accettate......La restituzione dell’immobile e delle relative chiavi avrà luogo entro la data con voi concordata (nella seconda parte del mese di Gennaio 2012) contestualmente alla restituzione della somma di €1400 versati come caparra iniziale che rimango disponibile a stornare dalle due ultime mensilità dovute se lo riterrete opportuno.

 

In attesa di gentile riscontro, porgo distinti saluti.

Modificato Da - wish il 30 Giu 2011 15:18:48

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 15:00:00: ... ed addebitargli eventuali parcelle di avvocati. Non ho soldi da buttare al momento.[...]

Attenzione, quello lo potrai fare solo in caso estremo, cioè se alla fine della vertenza si dimostrasse la sua assoluta malafede e mancanza di volontà di addivenire ad un accordo ...

E ti consiglio fin da ora di evitare, davanti a un giudice o anche solo un avvocato, contraddizioni del tipo:

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 10:24:34: Per le altezze ovviamente le avevo viste ma non essendo ne architetto ne lavorando all'asl non sapevo quale fossero i limiti di legge.

[...]

Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 12:23:38: fortunatamente lavoro in uno dei piu grandi studi d'architettura italiani quindi perizie ne posso produrre a iosa.[...]

Non ci faresti bella figura.

Per dirla tutta, il mio consiglio (spassionato, ripeto) è di far sbollire la rabbia che provi oggi, e di fare (eventualmente) i passi successivi a mente fredda.

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eheheh si ma riparo i computer non mastico di architettura. Io voglio solo andarmene da li e sono anche disposto a dare il preavviso. Quello che faccio è mettere le mani avanti per non dover sentire il bruciore dietro poi.

 

Sicuramente risolveremo tutto in via stragiudiziale ma visto che lui ha messo in mezzo il cognato, avvocato, che mi manda sms minacciosi ecc.. ecc... menglio sapere dove andare a parare

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 15:25:59: Sicuramente risolveremo tutto in via stragiudiziale ma visto che lui ha messo in mezzo il cognato, avvocato, che mi manda sms minacciosi ecc.. ecc... menglio sapere dove andare a parare

Beh (non per fare il paciere a tutti i costi, ma per cercare di riportare il problema alle dimensioni -forse- più reali) ...

Ma se stiamo parlando di un cognato avvocato, non sarà che quello che hai ricevuto è stato solo un sollecito bonario, che lui si è rivolto al cognato dopo il tuo leggero ritardo per le tue stesse ragioni (tanto era il cognato, magari lo conosci anche tu) e che è stato il cognato ad avere solo esagerato un po' nei toni?

 

Magari, alla fine di tutto, è solo una questione di principio ... o avevi già in animo di lascare la casa?

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tutto può essere ma visto che casa era ridotta una misera e io mi sono rifatto gli impianti, gli ho messo apposta la porta , rifatto i muri crollati volevo solo essere trattato con rispetto. Non che mi arriva una raccomanda e minaccia via sms di causa per sfratto.

 

Io penso di essere un inquilino modello non gli ho mai chiesto nulla piu del dovuto, gli lascio casa conuna cucina in muratura e una cabina armadia da me pagata ecc... ecc...

 

è che nella vita ci vuole rispetto, tanto ne dò, quanto ne pretendo. E ora come ora vivo male la cosa.

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 15:50:54: tutto può essere ma visto che casa era ridotta una misera e io mi sono rifatto gli impianti, gli ho messo apposta la porta , rifatto i muri crollati volevo solo essere trattato con rispetto. Non che mi arriva una raccomanda e minaccia via sms di causa per sfratto.

 

Io penso di essere un inquilino modello non gli ho mai chiesto nulla piu del dovuto, gli lascio casa conuna cucina in muratura e una cabina armadia da me pagata ecc... ecc...

 

è che nella vita ci vuole rispetto, tanto ne dò, quanto ne pretendo. E ora come ora vivo male la cosa.

Posizione, la tua, che mi sembra rispettabilissima e condivisibile.

A questo punto, ti chiedo solo: lo hai fatto presente al proprietario e al cognato avvocato (magari nella forma ferma ma pacata con cui lo hai detto a noi)?

E, se sì, loro cosa rispondono?

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al telefono ha nicchiato (il cognato) il proprietario non l'ho mai conosciuto ne sentito. Gli mando i soldi ma non l'ho visto nemmeno quando ho fatto il contratto. La copia del contratto che ho io è firmata solo da me credo che lui l'abbia firmata dopo.

 

ho sempre fatto riferimento all'agenzia immobiliare per tutti i problemi.

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Scritto da wish il 30 Giu 2011 - 16:06:45: al telefono ha nicchiato (il cognato) il proprietario non l'ho mai conosciuto ne sentito. Gli mando i soldi ma non l'ho visto nemmeno quando ho fatto il contratto. La copia del contratto che ho io è firmata solo da me credo che lui l'abbia firmata dopo.

 

ho sempre fatto riferimento all'agenzia immobiliare per tutti i problemi.

Allora, direi che

1) ti spetta (dall'agenzia) copia (anche solo una fotocopia) del contratto firmato da lui e regolarmente registrato;

2) non sarebbe male fare una chiacchierata -da uomo a uomo- col proprietario o almeno con l'avvocato, per renderli edotti dei numerosi problemi che dici (magari non li sanno o non se ne sono interessati).

 

Ovviamente, questo è solo il mio parere per dei rapporti umani civili (sui quali imho sono in torto loro, sia chiaro), e non c'entra con la legge sugli affitti.

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