#1 Inviato 14 Giugno, 2020 Buongiorno, un condomino ha acquistato un negozio sottostante il suo appartamento. Fatta la variazione di destinazione uso ora chiede il ricalcolo della tabella millesimi dopo avere messo in comunicazione, mediante una scala i due piani. È consentito il ricalcolo? Grazie
#2 Inviato 14 Giugno, 2020 Roberto Carboni dice: Buongiorno, un condomino ha acquistato un negozio sottostante il suo appartamento. Fatta la variazione di destinazione uso ora chiede il ricalcolo della tabella millesimi dopo avere messo in comunicazione, mediante una scala i due piani. È consentito il ricalcolo? Grazie Se ha accorpato le due unità, allora è consentito il ricalcolo che dovrà avvenire a spese di quel condomino. Se invece pur avendole messe in comunicazione, restano due u.i. separate, allora non sono soddisfatti i requisiti per la modifica delle tabelle. Do per scontato che il cambio di destinazione abbia causato una variazione superiore al 20% (altro criterio che dev'essere soddisfatto per la modifica). V. sotto: Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Modificato 14 Giugno, 2020 da condo77
#3 Inviato 14 Giugno, 2020 Roberto Carboni dice: È consentito il ricalcolo? No. La sola variazione di destinazione d'uso non rientra tra i motivi di legge citati dall'ottimo @condo77
#4 Inviato 14 Giugno, 2020 GIME dice: No. La sola variazione di destinazione d'uso non rientra tra i motivi di legge citati dall'ottimo @condo77 Però avendo acquistato il locale negozio ed avendolo messo in comunicazione con l'appartamento al primo piano, a mio avviso bisognerebbe verificare al catasto cosa è stato realmente fatto perchè se fossero state accorpate due unità immobiliari in una (da due sub ad un sub) rientrerebbe nel caso di "diminuzione delle unità immobiliari" previsto dalla Legge ed in quel caso, solo guardando l'ex coefficiente d'uso assegnato al negozio (che se fronte strada principale potrebbe essere molto alto), si potrebbe valutare se c'è stato decremento di valore di almeno il 20% di una sola unità, come previsto dalla Norma.
#5 Inviato 14 Giugno, 2020 Facendo già parte dello stesso condominio, si sommano i millesimi del negozio a quelli dell' appartamento al piano primo. Il parametro valore proporzionale dell'unità immobiliare di cui parla la norma è strettamente legato ad un incremento ex novo dei volumi e/o delle superfici e, viceversa, un decremento è legato ad una loro definitiva diminuzione. Il cambio d'uso non incide su tale parametro.
#6 Inviato 14 Giugno, 2020 GIME dice: No. La sola variazione di destinazione d'uso non rientra tra i motivi di legge citati dall'ottimo @condo77 Grazie, tropo buono. 😊 Però non sarei così apodittico nella risposta, io avevo citato due ipotesi: le 2 u.i. sono state messe in comunicazione e fuse in un'unica u.i.; le 2 u.i. sono state messe in comunicazione ma mantenute 2 u.i. distinte. Nella prima ipotesi, c'è la diminuzione di un'unità immobiliare necessaria secondo l'art. 69 d.a.c.c. per poter procedere alla modifica della tabella millesimale. Solo nella seconda ipotesi condivido la tua risposta negativa. 🙂 Leonardo53 dice: Però avendo acquistato il locale negozio ed avendolo messo in comunicazione con l'appartamento al primo piano, a mio avviso bisognerebbe verificare al catasto cosa è stato realmente fatto perchè se fossero state accorpate due unità immobiliari in una (da due sub ad un sub) rientrerebbe nel caso di "diminuzione delle unità immobiliari" previsto dalla Legge ed in quel caso, solo guardando l'ex coefficiente d'uso assegnato al negozio (che se fronte strada principale potrebbe essere molto alto), si potrebbe valutare se c'è stato decremento di valore di almeno il 20% di una sola unità, come previsto dalla Norma. sono d'accordo 👍 GIME dice: Facendo già parte dello stesso condominio, si sommano i millesimi del negozio a quelli dell' appartamento al piano primo. Il parametro valore proporzionale dell'unità immobiliare di cui parla la norma è strettamente legato ad un incremento ex novo dei volumi e/o delle superfici e, viceversa, un decremento è legato ad una loro definitiva diminuzione. Il cambio d'uso non incide su tale parametro. Il solo cambio d'uso no, l'accorpamento con possibile diminuzione di unità immobiliari è invece uno dei motivi, come detto. condo77 dice: 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
#7 Inviato 14 Giugno, 2020 condo77 dice: le 2 u.i. sono state messe in comunicazione e fuse in un'unica u.i.; Non sono apodittico, ci mancherebbe...Ma elaborando tabelle, provo solo a ragionare: la fusione di cui parli, comporta semplicemente la somma dei millesimi già esistenti. Per esempio: se acquisto le due u.i. di cat.g A/4 del piano primo e le fondo in una u.i. cat.g A/2 che devo fare con le tab. millesimali? Una semplice addizione...Ne convieni?
#8 Inviato 14 Giugno, 2020 GIME dice: Non sono apodittico, ci mancherebbe...Ma elaborando tabelle, provo solo a ragionare: la fusione di cui parli, comporta semplicemente la somma dei millesimi già esistenti. Per esempio: se acquisto le due u.i. di cat.g A/4 del piano primo e le fondo in una u.i. cat.g A/2 che devo fare con le tab. millesimali? Una semplice addizione...Ne convieni? Se ci fosse solo fusione allora ci sarebbe diminuzione delle u.i. ma non ci sarebbe variazione maggiore di 1/5, quindi nessuna modifica tabellare, semplice somma come giustamente dici. Se ci fosse solo variazione della destinazione d'uso (da commerciale ad abitativo), allora ci sarebbe variazione maggiore di 1/5 (molto probabilmente, dato che i coefficienti sono assai diversi), ma non ci sarebbe "sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari", quindi ancora nessuna modifica tabellare. Essendoci in questo caso sia la variazione di destinazione d'uso che (possibilmente) la fusione, le condizioni per "scatenare" la modifica tabellare a mio avviso sono potenzialmente soddisfatte. Modificato 14 Giugno, 2020 da condo77
#9 Inviato 14 Giugno, 2020 condo77 dice: Se ci fosse solo variazione della destinazione d'uso (da commerciale ad abitativo), allora ci sarebbe variazione maggiore di 1/5 (molto probabilmente, dato che i coefficienti sono assai diversi), Perdonami se insisto: no, per niente. E' il valore proporzionale che deve variare di 1/5. E l'esempio che citi non produce tale variazione. Questo perché sia l'u.i. che il negozio sottostante, facenti parte delle stesso condominio, sono già millesimati.
#10 Inviato 14 Giugno, 2020 GIME dice: er esempio: se acquisto le due u.i. di cat.g A/4 del piano primo e le fondo in una u.i. cat.g A/2 che devo fare con le tab. millesimali? Una semplice addizione...Ne convieni? Ti porto un esempio. Prima avevamo un appartamento A/3 di 100 mq. al primo piano ed un locale C1 di 100 mq. fronte strada al piano terra su strada principale con coefficiente d'uso 6 rispetto al coefficiente d'uso 1 dell'appartamento. Se ora c'è stata l variazione catastale e c'è solo un appartamento A3 di 200 mq, abbiamo avuto il decremento dellle unità immobiliari e la variazione di valore dovuto al diverso coefficiente tra 100 mq di negozio non più esistente e 100 mq di attuale appartamento. A mio avviso si è verificata proprio la condizione dalla Norma perchè nella frase della Norma: di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari quella o è una congiunzione disgiuntiva e cioè è sufficientte che si crei anche solo una delle due condizioni tra: a) incremento di superfici b) di incremento o diminuzione delle unità immobiliari Questa la mia opinione.
#11 Inviato 14 Giugno, 2020 Leo se per coefficiente d'uso intendi quello di destinazione citato nella circolare 12480/1966, sappi che il coeff. 6 non esiste. Il coef. di destinazione è 1 per abitazione e 1,5 per il negozio. (3 se sei in Via Montenapoleone a Milano) Ma e nell'esempio che citi non capisco come avviene la variazione di 1/5 del valore proporzionale. Allego una semplice tabella con la quale possiamo effettuare delle simulazioni circa le nostre tesi, nella parte evidenziata in giallo. --link_rimosso--
#12 Inviato 15 Giugno, 2020 GIME dice: Ma e nell'esempio che citi non capisco come avviene la variazione di 1/5 del valore proporzionale. La mia disquisizione non era sul fatto che poteva o non poteva essere superato il 20% e questo l'ho detto chiaramente nel mio post n. 4 dicendo che: si potrebbe valutare se c'è stato decremento di valore di almeno il 20% di una sola unità, come previsto dalla Norma Il mio intervento era giusto per focalizzare l'attenzione sulle possibilità date dall'art. 69 e volevo solo ribadire che il decremento di una unità immobiliare consente quanto meno la verifica. Per quanto riguarda i coefficienti di uso dei negozi, sicuramente ho voluto accentuare il coefficiente per rendere più chiaro il concetto del modo in cui potrebbe variare il valore della nuova unità ma come ben sai il coefficiente di uso è un valore a discrezione del tecnico che si basa solo indicativamente su una vecchia circolare ministeriale e per avere contezza del coefficiente applicato al negozio è sufficiente guardare l'elaborato della tabella millesimale in essere ma non è poi fuori dal mondo pensare ad un coefficiente 6 in via Montenapoleone. Guarda qui: --img_rimossa--
#13 Inviato 15 Giugno, 2020 GIME dice: Leo se per coefficiente d'uso intendi quello di destinazione citato nella circolare 12480/1966, sappi che il coeff. 6 non esiste. Il coef. di destinazione è 1 per abitazione e 1,5 per il negozio. (3 se sei in Via Montenapoleone a Milano) Ma e nell'esempio che citi non capisco come avviene la variazione di 1/5 del valore proporzionale. Allego una semplice tabella con la quale possiamo effettuare delle simulazioni circa le nostre tesi, nella parte evidenziata in giallo. --link_rimosso-- Non riesco ad aprire la tua tabella Excel. Ho provato comunque a consultare la giurisprudenza in merito alla questione. Non ho trovato un caso identico a quello qui citato (cambio di destinazione + accorpamento), però c'è da dire che tutti i casi di accorpamento / frazionamento / cambio di destinazione che ho trovato, invariabilmente sono stati decisi dalla Cassazione per la non liceità del ricalcolo tabellare (gradi inferiori non sempre, ma poi in Cassazione sono stati ribaltati). Devo dire che questo mi fa essere più dubbioso rispetto a quanto esposto all'inizio, che mi pareva perfettamente coerente con la legge. Altra cosa ancora più curiosa: la stessa Cassazione che non ammette il ricalcolo a maggioranza nei casi di accorpamento / frazionamento, lo consente invece a prescindere nel caso si tratti di criterio legale! Ammetto di essere piuttosto confuso... V. p.e.:
#14 Inviato 15 Giugno, 2020 condo77 dice: Non riesco ad aprire la tua tabella Excel. provo a riallegarla...
#15 Inviato 15 Giugno, 2020 GIME dice: provo a riallegarla... --img_rimossa-- Ho introdotto le seguenti modifiche: la superficie del negozio pari a quella dell'appartamento il coefficiente del negozio = 3 invece di 1,5 il piano dell'appartamento al PRIMO invece che al TERZO
#16 Inviato 15 Giugno, 2020 Buonasera,Vi ringrazio per i vostri interventi alla discussione,è certo che la modifica o ricalcolo non è automatica.Non capisco come,aggiornandovi sulla mia situazione,il nostro amministratore abbia incaricato uno studio esterno per fare il ricalcolo millesimi...senza neanche avvisarci.Che ne pensate?
#17 Inviato 16 Giugno, 2020 Roberto Carboni dice: Buonasera,Vi ringrazio per i vostri interventi alla discussione,è certo che la modifica o ricalcolo non è automatica.Non capisco come,aggiornandovi sulla mia situazione,il nostro amministratore abbia incaricato uno studio esterno per fare il ricalcolo millesimi...senza neanche avvisarci.Che ne pensate? Doveva senz'altro informarvi, motivando. Forse la richiesta all'amministratore è partito dal condomino "accorpatore"? Sentirei l'amministratore per capire meglio la situazione, sia in merito al motivo del ricalcolo, sia in merito alla suddivisione del costo.
#18 Inviato 16 Giugno, 2020 Buongiorno, infatti ,la richiesta è stata fatta dal condomino che ha accorpato le due unità. Ho molti dubbi circa la liceità e modalità dell 'azione del nostro amministratore.
#19 Inviato 16 Giugno, 2020 Roberto Carboni dice: Buonasera,Vi ringrazio per i vostri interventi alla discussione,è certo che la modifica o ricalcolo non è automatica.Non capisco come,aggiornandovi sulla mia situazione,il nostro amministratore abbia incaricato uno studio esterno per fare il ricalcolo millesimi...senza neanche avvisarci.Che ne pensate? Se esiste già un elaborato tecnico ci si deve attenere a quegli stessi coefficienti e quindi si tratta di un semplice calcolo aritmetico ad ogni modo il fatto che l'amministratore abbia incaricato un studio non significa che dovete pagare voi ma colui che ha richiesto la modifica. Se la richiesta è stata fatta da chi ha apportato la modifica, sicuramnete pagherà lui in ogni caso, sia che approviate le nuove tabelle in virtù dell'art. 69 c.c., sia che non gliele approvate in virtù del fatto che le ha fatte commissionare lui. Articolo 69 d.a.c.c. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
#23 Inviato 7 Luglio, 2020 Buonasera, oggi abbiamo ricevuto una mail dall' amministratore, senza alcun preavviso o riunione condominiale, tantomeno assemblea, il quale allegato presenta il preventivo spesa il quale evidenzia una riduzione dei millesimi di 78 del condomino con accorpamento unità ma la ripartizione spese viene calcolata non più su mille millesimi ma su 922,con conseguente aumento spese su tutti gli altri condomini. Come è ,secondo voi, maglio rispondere? Ringrazio anticipatamente per le risposte eventuali.
#24 Inviato 7 Luglio, 2020 Le nuove tabelle millesimali devono essere approvate a maggioranza dall'assemblea, fino a quando ciò non viene fatto valgono le vecchie tabelle. condo77 dice: Articolo 69 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: [..] Farei quindi presente questo all'amministratore, inoltre chiederei copia della relazione di calcolo dei nuovi millesimi. Verificate anche che la diminuzione di 78 sia superiore al 20%, visto che: condo77 dice: 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
#25 Inviato 8 Luglio, 2020 Buongiorno, le tabelle non sono state ricalcolate,i millesimi dei condomini, tranne quello dell'accorpamento sono gli stessi,sono stati abbassati i totali,da 1000 a 922. È lecito questa pratica? Grazie Inoltre con effetto retroattivo (nel consuntivo 2019).