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cematex

Ricalcolo millesimi x cambio destinazione d'uso terrazzo (lastrico solare)

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buongiorno a tutti

 

Ho un grosso problema da capire e risolvere e cerco di spiegarmi il meglio possibile.

Abito in un condominio di 10 appartamenti uno dei quali ha un terrazzo(lastrico solare) di Mq.160 che copre dei negozi sottostanti.

Questo terrazzo al catasto risulta come superfice accessoria di un appartamento di un condomino ed è stato calcolato nei millesimi dell'appartamento del proprietario ,il quale,è anche proprietario dei negozi sottostanti non calcolati nei millesimi del condominio perché fuori dal tetto del condomonio.

Ora il proprietario vuole scorporare il terrazzo dall'appartamento del condominio e i millesimi del terrazzo ripartirli su tutto il condominio.

Per fare detta operazione ha effettuato al catasto il cambio di destinazione d'uso da terrazzo a coperto (tetto) dei negozio ed effettuato un rogito di acquisto da parte di un figlio,per poter scorporare il terrazzo dall'appartamento ed eventualmente x non pagare più le spese condominiali x i millesimi del terrazzo e ricalcolare le tabelle millesimali in essere.

Ora mi chiedo e vi chiedo,tutto quanto esposto sopra è regolare,c'è qualche Art. del C.C. che lo permette?

Il proprietario avrebbe dovuto chiedere prima l'autorizzazione a tutti i condomini?

I millesimi del terrazzo, con il cambio di destinazione d'uso, devono rimanere a carico del nuovo proprietario oppure è giusto che vengano ripartiti su tutti i condomini?

 

Ringrazio chi mi può dare una risposta.

Il cambio di destinazione d'uso non determina, automaticamente, la modifica delle tabelle millesimali. 

Il fatto che i negozi non siano stati considerati deriva da un titolo che dispone in tal senso? 

 

Se ho capito bene non c'è nessuna legge che in seguito a cambio di destinazione d'uso obblighi la modifica delle tabelle millesimali,deve essere l'assemblea a decidere all'unanimità se concedere o no tale modifica.

 

Il fatto che i negozi non sono stati considerati deriva da un Art. del regolamento di condominio. 

Spero sia di tipo contrattuale poiché serve l'unanimità per esentare un immobile dal pagamento delle spese. 

Per quanto riguarda l'operazione svolta dal condomino, un tecnico può essere più esaustivo sulla correttezza di tale scorporo. 

 

Ex art. 69 dacc si ha diritto a far ricalcolare le tabelle solo nel caso la variazione dei millesimi di almeno un condomino sia superiore al 20%.

E' realistico assumere che senza terrazzo l'ex proprietario avrebbe una riduzione nei proprio millesimi superiore a questa soglia?

Quanto è grande il suo appartamento?

Nelle indicazioni c'è  senz'altro  qualcosa di sbagliato.

Il  negozio è  coperto da quel terrazzo ma non fa parte del condomino, ma il terrazzo si. Non è  possibile ciò. 

Entrambi fanno parte o entrambi non fanno parte del condominio.

 

Arguisco una costruzione in aderenza dello stesso proprietario dell'appartamento  he è  collegato con la terrazza.   Chi ha fatto le tabelle originarie forse ha dato i numeri. 

I risposta a CAMILLO50 dico che non c'è nulla di sbagliato,in quanto le tabelle millesimali sono stata redatte da un tecnico del costruttore e sono di tipo contrattuale ,pertanto (non ha dato i numeri) ma ha solo eseguito ciò che le ha dettato il costruttore e in seguito accettate dai proprietari acquirenti.

 

 

Ora chiedo anche, se dovessimo modificare le tabelle millesimali con voto unanime,il negozio che ha solo una parte sotto al coperto del condominio, deve partecipare alle spese generali ( che ora non paga)solo x la parte coperta dal tetto del condominio oppure x tutto il negozio. 

Ciao

 

delle due l'una.    O non ha mai pagato sin ora perchè non è condomino (quella terrazza non fa parte del condominio ma lui la usava collegata al suo appartamento - addirittura forse scorrettamente), o non ha pagato perchè c'è un regolamento contrattuale registrato che lo esonera.   

 

In ogni caso, senza il suo parere favorevole, l'assemblea non può imporgli di pagare nulla.

 

CONDO77 l'appartamento è di Mq.134 e il terrazzo di 350Mq.

Grazie Camillo50, penso sia giusta la seconda risposta che senza il suo parere non si può imporgli niente.

Grazie Camillo50, penso e sia giusta la seconda risposta che senza il suo parere non si può imporre nulla. 

Per le tabelle contrattuali non si applica l'art. 69 dacc citato precedentemente:

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

 

A mio avviso anche con l'alienazione della terrazza, l'appartamento continuerà a pagare le medesime spese condominiali, a meno che questa casistica non sia stata specificamente prevista nel vostro regolamento contrattuale.

Ovviamente è anche possibile modificare le tabelle all'unanimità (1000/1000), che però difficilmente si raggiunge perché chi vedrebbe incrementati i propri millesimi (dunque la propria spesa) solitamente vota contro o si astiene o non partecipa all'assemblea.

Una cosa che non mi è chiara è, se il negozio di 120 Mq. che è coperto dal tetto condominiale solo                   x 60 Mq.deve contribuire alle spese generali x tutti i 120Mq. oppure x solo x i 60Mq. coperti dal tetto del condominio.

Ciao

se la parte condominiale copre solo in parte (60 mq), è solo per quella che deve pagare. 

 

Viste le tue precisazioni, io mi sono fatto una idea, ma vorrei la conferma magari postando una foto del negozio con la terrazza (a questo punto parziale) che fa da parziale copertura al negozio.      

Poi se vuoi essere più esaustivo, se posti un elaborato planimetrico mascherato dei riferimenti catastali, la risposta potrebbe essere certa e definitiva.

Camillo50 come richiesto invio in allegato planimetrie dove si evince che l'appartamento al P.2 copre una parte del negozio sottostante e pertanto avrebbe dovuto contribuire alle spese condominiali.

 

Ma purtroppo, la parte del negozio sottostante essendo stata esclusa dal regolamento condominiale e tabelle millesimali e accettate dai condomini diventando contrattuale, ritengo che il proprietario non accetterà mai una revisione, dovendo approvarle all'unanimità. 

 

 

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