#1 Inviato 16 Gennaio, 2021 Buongiorno a tutti, Sono un proprietario di un appartamento, sito in una palazzina di 3 piani (piano terra, primo piano secondo piano- non abbiamo piani interrati) per un totale di 5 appartamenti ( 2 a piano terra, 2 al primo ed 1 al secondo). L'immobile è del 2008, in tale data il costruttore ha installato un ascensore, ma su richiesta del vecchio proprietario della palazzina non è mai stato messo in funzione. Dalla documentazione si vede che non ha numero di matricola, in quanto non è stata trasmessa comunicazione al comune. Il condomino dell'ultimo piano, vorrebbe riattivatare l'ascensore, premetto che da regolamento abbiamo una tabella per la ripartizione delle spese dell'ascensore che comprende solo 3 condomini (quelli del primo e del secondo piano), i miei quesiti sono i seguenti: 1) per riattivare l'ascensore è necessario avere una maggioranza, compresi i condomini del primo piano?; 2) in caso di maggioranza, le spese per la messa a norma e riattivazione dell'ascensore come andrebbero ripartite? 3) in caso di riattivazione, come verrebbero ripartite le spese elettriche? Se fosse per millesimi di altezza, come faccio a calcolare l'incidenza dell'ascensore sull'importo in bolletta? 4) nel caso non si raggiunga la maggioranza, il condomino del secondo piano potrebbe provvedere in maniera autonoma al pagamento delle spese per messa in funzione dell'ascensore ed usarlo in modo "personale"? 5) in caso di risposta affermativa al punto 4, come verrebbe ripartita la spesa elettrica? 6) nel caso in cui il condomino del secondo piano provveda autonomamente al pagamento delle spese, e successivamente (anche a distanza di anni), un altro condomino del primo piano decida di usufruire dell'ascensore, deve pagare la spesa in millesimi che avrebbe dovuto versare al momento della messa in funzione? Mi rendo conto che sono molto quesiti, quindi ringrazio in anticipo chi mi risponderà. Grazie mille Ludivica
#2 Inviato 16 Gennaio, 2021 A mio avviso ogni singolo condomino può chiedere la messa in funzione dell'ascensore e le eventuali spese dovranno essere divise tramite la vostra tabella ascensore tra tutti i condomini.
#3 Inviato 17 Gennaio, 2021 Grazie mille, Solo per ricapitolare, tutte le spese di riattivazione e messa a norma dovranno essere suddivise per 3 condomini, poiche' quelli del piano terra non hanno millesimi sulla tabella. Mentre per quanto concerne le spese per l'energia elettrica come andrebbero ripartite? Infine, c'è qualche riferimento di legge a supporto di quanto mi ha detto? La ringrazio moltissimo Ludovica
#4 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: Buongiorno a tutti, Sono un proprietario di un appartamento, sito in una palazzina di 3 piani (piano terra, primo piano secondo piano- non abbiamo piani interrati) per un totale di 5 appartamenti ( 2 a piano terra, 2 al primo ed 1 al secondo). L'immobile è del 2008, in tale data il costruttore ha installato un ascensore, ma su richiesta del vecchio proprietario della palazzina non è mai stato messo in funzione. Se l'ascensore è nato con la costruzione dello stabile, tutti i condomini ne sono proprietari anche quelli del piano terra ed eventuali proprietari di negozi esterni, perciò tutti dovranno contribuire quota parte alla messa in esercizio Modificato 17 Gennaio, 2021 da Tullio01
#5 Inviato 17 Gennaio, 2021 Tullio01 dice: Se l'ascensore è nato con la costruzione dello stabile, tutti i condomini ne sono proprietari anche quelli del piano terra ed eventuali proprietari di negozi esterni, perciò tutti dovranno contribuire quota parte alla messa in esercizio Sono d'accordo in generale, ma se hanno una tabella ascensore richiamata in un regolamento contrattuale dovranno applicare quella. In sostanza è da verificare cosa stabilisca il regolamento condominiale di Ludovica in merito. Ludovica dice: Grazie mille, Solo per ricapitolare, tutte le spese di riattivazione e messa a norma dovranno essere suddivise per 3 condomini, poiche' quelli del piano terra non hanno millesimi sulla tabella. Mentre per quanto concerne le spese per l'energia elettrica come andrebbero ripartite? Infine, c'è qualche riferimento di legge a supporto di quanto mi ha detto? La ringrazio moltissimo Ludovica Il riferimento di legge è l'art. 1124 c.c., come scrivo sopra bisogna però verificare che non sia derogato dal vostro regolamento contrattuale. Articolo 1124 Codice Civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (1)Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono(2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo(3). Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Modificato 17 Gennaio, 2021 da condo77
#6 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: 1) per riattivare l'ascensore è necessario avere una maggioranza, compresi i condomini del primo piano?; visto che c'è una tabella di riparto e quindi un regolamento probabilmente contrattuale, è certo che basta l'iniziativa di uno solo a far funzionare lo stesso. Ludovica dice: 2) in caso di maggioranza, le spese per la messa a norma e riattivazione dell'ascensore come andrebbero ripartite? tra tutti gli aventi la comproprietà di quell'ascensore, verificando gli atti di acquisto o altra documentazione in merito in caso di silenzio nell'atto. Ludovica dice: 3) in caso di riattivazione, come verrebbero ripartite le spese elettriche? Se fosse per millesimi di altezza, come faccio a calcolare l'incidenza dell'ascensore sull'importo in bolletta? c'è la tabella, come affermi, quindi va usata quella, o se errata, prima la fai modificare eliminando errori Ludovica dice: 4) nel caso non si raggiunga la maggioranza, il condomino del secondo piano potrebbe provvedere in maniera autonoma al pagamento delle spese per messa in funzione dell'ascensore ed usarlo in modo "personale"? No. Salvo che non ci sia la rinuncia alla comproprietà di tutti gli altri condomini e che lui la accetti. Insomma una decisione unanime. Ludovica dice: 5) in caso di risposta affermativa al punto 4, come verrebbe ripartita la spesa elettrica? se rimane proprietario solo uno, si paga tutto lui. avendo egli accettato la vostra rinuncia, cosa molto improbabile visto che può obbligarvi. Ludovica dice: 6) nel caso in cui il condomino del secondo piano provveda autonomamente al pagamento delle spese, e successivamente (anche a distanza di anni), un altro condomino del primo piano decida di usufruire dell'ascensore, deve pagare la spesa in millesimi che avrebbe dovuto versare al momento della messa in funzione? dipende dall'atto di rinuncia concordato cosa è stato previsto e fissato.
#7 Inviato 17 Gennaio, 2021 condo77 dice: Sono d'accordo in generale, ma se hanno una tabella ascensore richiamata in un regolamento contrattuale dovranno applicare quella. In sostanza è da verificare cosa stabilisca il regolamento condominiale di Ludovica in merito. Sono d'accordo, solamente un RdC Contrattuale può modificare la tabella e la proprietà nel caso l'ascensore nasca con lo stabile, non certo un atto unilaterale In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi invece, d'installazione "ex novo" dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino). Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 3264 del 17 febbraio 2005 Il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1124 C. Civ., è applicabile solo nell'ipotesi in cui l'ascensore sia stato installato originariamente con la costruzione dell'edificio, e non, invece, quando, sia stato installato in un secondo tempo. Nella sentenza si evince che l'installazione dell'ascensore, fu sì successiva alla costruzione dell'edifico, ma avvenne con il consenso di tutti i condomini. Ciò comporta: la proprietà comune condominiale dell'impianto, già considerato tale ai sensi dell'art. 1117 N° 3 Cod. Civ., in mancanza di titolo contrario; nonchè, ai sensi dell'art. 1118 C. Civ., il diritto di ciascun condominio sullo stesso, proporzionato al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva. Ne consegue, con riferimento alla ripartizione delle spese, l'applicabilità alla fattispecie dei criteri previsti dall'art. 1123 C. Civ., dei quali la disciplina stabilita dall'art. 1124 c.c., è una specifica applicazione. E' errato, pertanto, ritenere applicabile l'art. 1101 2° c. Cod. Civ., dal momento che, essendo stato l'ascensore installato con il consenso e la spesa di tutti i condomini, la comproprietà sullo stesso è comune a tutti i condomini. Criterio delle ripartizione spese ascensore. In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto.
#8 Inviato 17 Gennaio, 2021 Se il regolamento contrattuale è antecedente alla riforma della legge sul condominio, secondo me, si deve modificare il regolamento ed includere anche negozi e appartamenti del piano terra perché l'ascensore è condominiale e nessuno si può sottrarre alle spese. Modificato 17 Gennaio, 2021 da Dino40
#9 Inviato 17 Gennaio, 2021 Dino40 dice: Se il regolamento contrattuale è antecedente alla riforma della legge sul condominio, secondo me, si deve modificare il regolamento ed includere anche negozi e appartamenti del piano terra perché l'ascensore è condominiale e nessuno si può sottrarre alle spese. NO Dino, un RdC Contrattuale trascritto e registrato vale di più del Codice Civile ed è vincolante, perciò possono modificare all'unanimità con un altro atto notarile, ma non devono
#10 Inviato 17 Gennaio, 2021 Tullio01 dice: NO Dino, un RdC Contrattuale trascritto e registrato vale di più del Codice Civile ed è vincolante, perciò possono modificare all'unanimità con un altro atto notarile, ma non devono Certo Tullio, ma per me si dovrebbe parlare di dovere perché è scontato che se ci sono dei privilegiati non saranno mai d'accordo.
#11 Inviato 17 Gennaio, 2021 Dino40 dice: Certo Tullio, ma per me si dovrebbe parlare di dovere perché è scontato che se ci sono dei privilegiati non saranno mai d'accordo. Non ci sono dei privilegiati se il RdC è contrattuale, perchè ognuno è libero di non accettarlo e non firmare il rogito.
#12 Inviato 17 Gennaio, 2021 Tullio01 dice: Non ci sono dei privilegiati se il RdC è contrattuale, perchè ognuno è libero di non accettarlo e non firmare il rogito. Grazie mille, esco un'attimo dal discorso principale, solo per sottolineare che tutti gli attuali condomini hanno dovuto subire il RdC a rogito avvenuto. In quando sia l'immobiliare che il vecchio proprietario hanno sempre detto che la palazzina al catasto risultava come tale e non come condomino. Successivamente abbiamo scoperto che il condomino aveva bollette elettriche scadute da mese, che abbiamo dovuto pagare noi...Colpa nostra che ci abbiamo creduto, quindi abbiamo firmato. Detto questo, leggerò più attentamente il regolamento, anche, tabella esclusa come allegato finale, non viene mai menzionato l'ascensore e le varie spese da ripartire. Però controllo, magari è stata una mia svista.
#13 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: Grazie mille, esco un'attimo dal discorso principale, solo per sottolineare che tutti gli attuali condomini hanno dovuto subire il RdC a rogito avvenuto. In quando sia l'immobiliare che il vecchio proprietario hanno sempre detto che la palazzina al catasto risultava come tale e non come condomino. Successivamente abbiamo scoperto che il condomino aveva bollette elettriche scadute da mese, che abbiamo dovuto pagare noi...Colpa nostra che ci abbiamo creduto, quindi abbiamo firmato. Detto questo, leggerò più attentamente il regolamento, anche, tabella esclusa come allegato finale, non viene mai menzionato l'ascensore e le varie spese da ripartire. Però controllo, magari è stata una mia svista. Un condominio nasce spontaneo quando ci sono più proprietari con delle parti comini (tetto, facciate, suolo dove sorge lo stabile ecc ecc ....) Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)
#14 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: Grazie mille, esco un'attimo dal discorso principale, solo per sottolineare che tutti gli attuali condomini hanno dovuto subire il RdC a rogito avvenuto. In quando sia l'immobiliare che il vecchio proprietario hanno sempre detto che la palazzina al catasto risultava come tale e non come condomino. Successivamente abbiamo scoperto che il condomino aveva bollette elettriche scadute da mese, che abbiamo dovuto pagare noi...Colpa nostra che ci abbiamo creduto, quindi abbiamo firmato. Detto questo, leggerò più attentamente il regolamento, anche, tabella esclusa come allegato finale, non viene mai menzionato l'ascensore e le varie spese da ripartire. Però controllo, magari è stata una mia svista. Facci sapere poi.
#15 Inviato 17 Gennaio, 2021 Assolutamente d'accordo. La legge Italiana non ammette ignoranza. Purtroppo il primo proprietario era anche il costruttore, che ci ha "fregati". Eravamo tutti acquirenti giorvani di prima casa, senza esperienza...succede! Vi aggiorno appena leggo attentamente il RdC. Nel frattempo vi ringraziamo moltissimo
#16 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: Assolutamente d'accordo. La legge Italiana non ammette ignoranza. Purtroppo il primo proprietario era anche il costruttore, che ci ha "fregati". Eravamo tutti acquirenti giorvani di prima casa, senza esperienza...succede! Vi aggiorno appena leggo attentamente il RdC. Nel frattempo vi ringraziamo moltissimo Il costruttore non vi ha fregati per nulla, alla firma del primo rogito lo stabile è divenuto un condominio perchè i proprietari erano almeno due.
#17 Inviato 17 Gennaio, 2021 La questione è molto più insidiosa e complessa di quanto descritto, per questo abbiamo un avvocato che porta avanti la pratica. Appena leggo il regolamento vi aggiorno Grazie ancora
#18 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: La questione è molto più insidiosa e complessa di quanto descritto, per questo abbiamo un avvocato che porta avanti la pratica. Appena leggo il regolamento vi aggiorno Grazie ancora Di nulla.👍
#19 Inviato 17 Gennaio, 2021 Eccomi qui, allora rileggendo il regolamento, mi soffermo su 2 punti: - Art. 4: " Costituiscono bene di uso comune ed indivisibile di tutti i condomini in relazione alle rispettive quote tutte le strutture, le opere, le installazioni ed i manufatti che sono indispensabili al godimento, al funzionamento ed alla conservazione del Condominio, in particolare: - vaso ascensore, le scale interne, gli anditi di ingresso, i pianerottoli; - gli impianti elettirici di illuminazione, Il diritto di cuascun condomino sulle cose comuni è proporzionale alla rispettiva quota indicara nelle tabelle millesimali di proprietà" - ho riassunto - Art.9: "Tutti i condomini devono contribuire alle spese necessarie per la buona manutenzione e conservazione di tutte le cose comuni, nonché alle spese occorrenti per le opere di manutenzione strairdinaria, di innovazione o miglioramenti riguardanti dette cose e deliberate dell'Assemblea dei Condomini a norma dell'art. 1120 Codice Civile, oltre alle spese per: assicurazione stabile; pulizia e manutenzione di scale ed ascensore, di spazi e degli impianti comuni o di uso comune, servizi di acqua condominiale, fognatura, l'illuminazione delle zone comuni o di uso comune, l'amministratore del condominio, impiste e tasse afferente dalle parti comuni e quant'altro può interessare il complesso come tale. La ripartizione delle singole voci di spesa sarà effettuata in base alla tabella millesimale di proprietà allegata" Detto questo, ripropongo le mie 6 domande fatte nel primo post. Grazie mille a tutti Lodovica
#20 Inviato 17 Gennaio, 2021 Mia opinione: tale regolamento si rifà in modo normale al cc per cui vale quanto stabilito dall'art 1124 per l'ascensore e alle spese partecipano anche i negozi oltre gli appartamenti del piano terra perché non stabilisce modalità particolari. Nella tabella allegata ci dovrebbero essere tutti i condomini compresi i negozi. Modificato 17 Gennaio, 2021 da Dino40 1
#21 Inviato 17 Gennaio, 2021 Sono d'accordo con Dino, il regolamento richiama il codice civile quindi il criterio di riparto da utilizzare è quello legale. L'articolo di riferimento per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, compresa la messa in funzione dell'ascensore, è il 1124 citato in #5, quindi metà spesa in base ai millesimi, metà in base all'altezza del piano dal suolo. Ne segue che per la messa in funzione devono partecipare anche in negozi al piano terra, dato che sono comprprietari dell'ascensore. Le spese d'uso dell'ascensore (p.e. la corrente elettrica) non sono invece regolate dall'art. 1124 ma dall'art. 1123 comma 2: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3). La norma è piuttosto generica, ma la Cassazione ha da tempo indicato come vada interpretata per le scale, ovvero la spesa d'uso va ripartita esclusivamente in proporzione all'altezza del piano da terra. Ne segue che i negozi al piano terreno non dovranno pagare per l'energia elettrica dell'ascensore. Modificato 17 Gennaio, 2021 da condo77
#22 Inviato 17 Gennaio, 2021 Sono d'accordo, e poi il ragionamento rispecchia tutte le sentenze che avevo postato in # 7 e di questa che mi ero dimenticato di postare Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273 1
#23 Inviato 17 Gennaio, 2021 GRAZIE MILLE, GENTILISSIMA. A questo punto, richiamato il codice civile per la messa in funzione, serve la maggioranza? Grazie ancora
#24 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ludovica dice: GRAZIE MILLE, GENTILISSIMA. A questo punto, richiamato il codice civile per la messa in funzione, serve la maggioranza? Grazie ancora Basta la richiesta di un singolo condomino, dato che a ciascuno dev'essere garantito l'uso della cosa comune secondo la destinazione della stessa, senza impedimento (v. p.e. art. 1102 c.c.). Articolo 1102 Codice Civile - Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto(1). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa(2). Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso(3). Note (1) I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso. L'uso da rispettare è quello attuale. Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio. La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri. Modificato 17 Gennaio, 2021 da condo77
#25 Inviato 17 Gennaio, 2021 Ciao Dice che il Regolamento è arrivato dopo gli atti, quindi non sarebbe contrattuale. Il che andrebbe chiarito. Post 13