REVOCA DELIBERE E RIPROPOSIZIONE DELL'OGGETTO

[ARCHITETTOBIANCONERO]

Buongiorno ai Colleghi del Forum.

Chiedo un vostro parere per risolvere un quesito molto particolare e, poco ricorrente, propostomi da alcuni Condomini di cui sulla vicenda sono stato nominato CTP in mediazione.

A seguito di quattro assemblee nel corso di sei mesi, l'inserimento di un ascensore per l'abbattimento delle barriere architettoniche, in realtà senza che ve ne fosse nessun presupposto, nè di esigenza reale nè di condizioni tecniche-logistiche per poterlo installare, è stato bocciato a seguito di due successive delibere, per mancanza del quorum deliberativo.

A seguito di questa non approvazione, due condomini, con il loro legale, sono ricorsi ad un procedimento di mediazione, invocando l'annullamento delle delibere, che, dopo due sedute, non si è ancora concluso e dovrebbe chiudersi, senza successo, con il terzo incontro entro il corrente mese.

Stante il procedimento di cui sopra ancora in itinere, l'amministratore ha indetto un'assemblea straordinaria con all'OdG la revoca delle due precedenti delibere non approvate, ma (udite, udite...) con la riproposizione, sic et simpliciter, al punto successivo dello stesso quesito delle due delibere già bocciate, ciò pendente ancora la mediazione...

Ovviamente i Condomini, si stanno (e mi stanno) chiedendo cui prodest tale iter che ritengono quantomeno irrazionale e anomalo, dopo aver attivato e sopportato tutti i costi sia legali che amministrativi del procedimento di mediazione.

Dovrei ritenere che in base all'art. 2377 CC, comma 8, se l'amministratore chiede la revoca delle delibere, si attuerebbe la cessata materia del contendere con soccombenza di chi ha proposto il ricorso in mediazione (e medita di ricorrere al Giudice); solo che, incomprensibilmente (ma non so quanto incomprensibilmente...) l'amministratore ripropone nella stessa adunanza il quesito tendente a far approvare l'inserimento dell'impianto.

Aggiungo che da notizie ufficiose mi è stato comunicato che i Condomini contrari sono più della metà delle teste e supererebbero i 500/1000 di proprietà.

Qualche collega con più esperienza del sottoscritto può chiarirmi la ratio di tale comportamento?

Ringrazio per i preziosi contributi che mi perverranno.

   

 

[Danielabi]

ARCHITETTOBIANCONERO dice:

Qualche collega con più esperienza del sottoscritto può chiarirmi la ratio di tale comportamento?

🙄 forse l'amministratore vuole chiudere definitivamente la questione: annullamento delle precedenti delibere, ritrattazione dell'argomento con votazione di non installazione. Giochi definitivamente chiusi, è chiara la contrarietà dei condòmini circa l'installazione; anche se mi sembra ridondante ripetere la discussione e la votazione.

Questa è la versione "buona", quella "cattiva" presuppone interessi personali, anche non necessariamente economici

[enrico dimitri]

Per me non serviva nemmeno un odg per annullare blé delibere precedenti, bastava una nuova votazione .

[ARCHITETTOBIANCONERO]

Danielabi dice:

🙄 forse l'amministratore vuole chiudere definitivamente la questione: annullamento delle precedenti delibere, ritrattazione dell'argomento con votazione di non installazione. Giochi definitivamente chiusi, è chiara la contrarietà dei condòmini circa l'installazione; anche se mi sembra ridondante ripetere la discussione e la votazione.

Questa è la versione "buona", quella "cattiva" presuppone interessi personali, anche non necessariamente economici

... conoscendo il condominio, i vari Soggetti, oltre a qualche altra situazione oggettivamente non molto edificante, purtroppo, anch'io propendo per la versione "cattiva".

Il nucleo del problema è se l'amministratore poteva, in modo unilaterale, inserire nell'OdG la revoca delle precedenti delibere (che bisogno c'era?) ma in sequenza, però, proporre una nuova votazione sullo stesso identico argomento: avendolo saputo, alcuni Condomini contrari, mi è stato riferito, pare, si apprestano a diventare cannibali...   

In definitiva: revoco le delibere e poi le ripropongo seduta stante.

Non essendoci logica, mi sembra una decisione che si presta a molti cattivi pensieri...

Dal punto di vista normativo è possibile?

[Danielabi]

ARCHITETTOBIANCONERO dice:

Il nucleo del problema è se l'amministratore poteva, in modo unilaterale, inserire nell'OdG la revoca delle precedenti delibere

Si:

..omissis...non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).
In sostanza l'ordine del giorno lo stabilisce l'amministratore che non ha obbligo di consultare i condòmini; è, a mio avviso, senz'altro opportuno, ma non gli si puo' imputare l'unilateralità della decisione.

[ARCHITETTOBIANCONERO]

Danielabi dice:

Si:

..omissis...non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).
In sostanza l'ordine del giorno lo stabilisce l'amministratore che non ha obbligo di consultare i condòmini; è, a mio avviso, senz'altro opportuno, ma non gli si puo' imputare l'unilateralità della decisione.

Perfetto, sono d'accordoin parte, ma rimane la ratio della decisione.

Atteso che nessun condomino può imporre l'OdG all'amministratore, ma in questo modo qual'è la tutela giurisdizionale del condominio, durante un iter di mediazione ancora in corso che fa decidere all'amministratore di "riavviare" un contenzioso dopo faticose assemblee?

Dove sarebbero le disfunzioni decisionali del condominio?

Il condominio, democraticamente ha deciso due volte: può bastare?

A mio parere, l'unico iter ufficiale a cura dell'amministratore era quello di "accompagnare" il procedimento di mediazione che si sarebbe comunque concluso con un pronunciamento ufficiale e, poi, valutare il da farsi.

Qual'è la logica che, a mediazione ancora in corso, ti fa inserire una revoca di delibera, ma contestualmente ti fa inserire un nuovo identico oggetto di delibera?

La "disfunzione" semmai sembra quella dell'amministratore (... e sono un collega abilitato ma che non esercita), che così facendo "disturba" il corso delle decisioni e della volontà assembleare.

Se cinque e tre mesi fa, la delibera di inserimento viene bocciata in due diverse assemblee, qual'è la ratio di reiniziare un nuovo iter, di certo comprensibilmente conflittuale, proprio perchè non te lo ha chiesto ufficialmente nessun condomino?

Quindi, il punto non è se l'amministratore poteva o meno formare o meno l'OdG, ma la logica, apparentemente, ma anche oggettivamente non molto incomprensibile, che ti porta a formarlo in questo modo.

Un'innovazione o un abbattimento delle barriere architettoniche (non rientrante nel caso di specie) è argomento che può, motu proprio, decidere l'amministratore?

L'iter è chiaro e non spetta all'amministratore proporre o un'innovazione o l'abbattimento delle barriere architettoniche, anzi in tale ultimo caso l'amministratore avrebbe dovuto seguire e far seguire tutto il procedimento per arrivare alla proposta di inserimento, cosa che non è stata fatta.

 

 

 

[enrico dimitri]

una domanda: ma le delibere precedenti sono motivate, oppure in verbale c'è soltanto scritto che l'assemblea non raggiungeva il quorum?

questo perché se i sognori impugnano e vanno in mediazione, o invocano la irregolare convocazione, quindi un vizio del procedimento assembleare, oppure potrebbero in astratto impugnarle per abuso di maggiornza, o molto, molto in astratto per una manifesta illogicità nelle motivazioni, ma qui già andiamo sul campo degli atti amministrativi che nulla hanno a che fare con le delibere assemblari.

che poi sia stata richiesta una CTP cosa vuol dire'

che ci sono dubbi sull'installazione, sui costi, su cosa?

e da chi è stata richiesta la ctp?

uno dei problemi secondo me è che le delibere non hanno l'obbligo di essere motivate.

per cui spesso restano sospese, c'è sempre chi ci si impunta da una parte e dall'altra.

Danielabi dice:

.non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

fortuna che nel nostro sistema le sentenze non formano un precedente se non interpretativo, storico e di riferimento.

anche qui viene in risalto se vi sia o meno una motivazione valida di base.

lo stesso se chiedo nelle varie ed eventuali che il tema sia attenzionato in futuro,nelle prossime assemblee.

vi è in quella sentenza una discrezionalità marcata di un ammin. che non è organo come nelle società, ma è mandatario.

e a volte non ha nemmeno le competenze( e avolte l'umiltà per il confornto) per capire se una richiesta sia legittima o meno, o se vi si una urgenza massima o minima.

nel caso di una mancata discussione e/o votazione, se dovesse presentarsi una criticità strettamente legata alla mancata discussione, chi ne risponde?

sempre il condominio in prima battuta.

comunque per tornare alla domanda iniziale dell'architetto juventivo, io non vedo nel comportamento dell'ammin. nessun secondo fine (chiamiamo le cose col loro nome), una volta per tutte piuttosto, l'assemblea oltre a contarsi, verbalizzi le motivazioni.

ed eventualmente sia categorica nel non voler più affrontare l'argomento in assemblea,ma che preferisca casomai parlarne in mediazione o poi in tribunale.

ARCHITETTOBIANCONERO dice:

Non essendoci logica, mi sembra una decisione che si presta a molti cattivi pensieri...

[Danielabi]

enrico dimitri dice:

sia categorica nel non voler più affrontare l'argomento in assemblea,ma che preferisca casomai parlarne in mediazione o poi in tribunale.

Ecco...sono sempre dell'idea che gli amministratori si concedono comportamenti piu' o meno consoni solo perchè i condòmini glielo permettono.

E' vero, è un mandatario, ma puo' autonomamente decidere un odg, non è previsto altrimenti. Ripeto: opportuno, in ogni caso,  che senta anche i condòmini.

 

E' altrettanto vero che non puo' prendere iniziative in relazione alle innovazioni, ma puo' sempre proporre delle migliorie all'edificio, quindi nulla di strano sottoporre all'assemblea l'argomento. Spetta all'assemblea poi decidere in merito, in modo netto ed inequivocabile.

In buona sostanza: l'amministratore fa annullare le precedenti delibere in modo da far cessare il contendere; ripropone l'argomento in modo che l'assemblea decida in modo chiaro e definitivo della questione. Se si è andati in mediazione evidentemente a qualcuno l'ascensore interessa. Se la maggioranza mette la parola fine, non ha alcun senso tornare in mediazione, salvo che gli "strani" non siano alcuni condòmini.

[ARCHITETTOBIANCONERO]

enrico dimitri dice:

una domanda: ma le delibere precedenti sono motivate, oppure in verbale c'è soltanto scritto che l'assemblea non raggiungeva il quorum?

questo perché se i sognori impugnano e vanno in mediazione, o invocano la irregolare convocazione, quindi un vizio del procedimento assembleare, oppure potrebbero in astratto impugnarle per abuso di maggiornza, o molto, molto in astratto per una manifesta illogicità nelle motivazioni, ma qui già andiamo sul campo degli atti amministrativi che nulla hanno a che fare con le delibere assemblari.

che poi sia stata richiesta una CTP cosa vuol dire'

che ci sono dubbi sull'installazione, sui costi, su cosa?

e da chi è stata richiesta la ctp?

uno dei problemi secondo me è che le delibere non hanno l'obbligo di essere motivate.

per cui spesso restano sospese, c'è sempre chi ci si impunta da una parte e dall'altra.

fortuna che nel nostro sistema le sentenze non formano un precedente se non interpretativo, storico e di riferimento.

anche qui viene in risalto se vi sia o meno una motivazione valida di base.

lo stesso se chiedo nelle varie ed eventuali che il tema sia attenzionato in futuro,nelle prossime assemblee.

vi è in quella sentenza una discrezionalità marcata di un ammin. che non è organo come nelle società, ma è mandatario.

e a volte non ha nemmeno le competenze( e avolte l'umiltà per il confornto) per capire se una richiesta sia legittima o meno, o se vi si una urgenza massima o minima.

nel caso di una mancata discussione e/o votazione, se dovesse presentarsi una criticità strettamente legata alla mancata discussione, chi ne risponde?

sempre il condominio in prima battuta.

comunque per tornare alla domanda iniziale dell'architetto juventivo, io non vedo nel comportamento dell'ammin. nessun secondo fine (chiamiamo le cose col loro nome), una volta per tutte piuttosto, l'assemblea oltre a contarsi, verbalizzi le motivazioni.

ed eventualmente sia categorica nel non voler più affrontare l'argomento in assemblea,ma che preferisca casomai parlarne in mediazione o poi in tribunale. 

Innanzitutto grazie per la definizione di "juventino", ma in realtà il mio nickname non era proprio attinente al tifo...

Al di là della battuta, l'iter è stato questo:

Due condomini, in uno stabile di tre piani, propongono inserimento di un montacarichi (NB non un ascensore a norma per abbattimento barriere architettoniche); 

La delibera non viene approvata per mancanza del quorum e soprattutto per le condizioni logistiche e dello stato di fatto che, in relazione alle norma e alle sentenze di merito, non avrebbe permesso l'inserimento dell'impianto.

I due condomini nella seconda assemblea (medesimo argomento) fanno intervenire un  geometra che con molta approssimazione e senza un progetto esecutivo cerca di dimostrare che il montacarichi (NB montacarichi!) può essere inserito.

Il tecnico non accenna a un consistente taglio delle scale già strette, al locale macchina in testa all'impianto che avrebbe sconvolto il sottotetto comune, a un atrio piccolo e asfittico, nel quale sarebbe stato difficile entrare e circolare (persone e cose).

Anche in quest'altra assemblea, non essendo convincente la proposta, la delibera non passa.

I due condomini, con l'assistenza di un legale, ricorrono in mediazione, invocando non l'inserimento del montacarichi, ma di un ascensore per l'abbattimento delle barriere architettoniche, pur non ricorrendo nessuna condizione nè soggettiva nè oggettiva per poterlo installare.

Il legale del condominio, fissata la mediazione propone la nomina di un CTP (il sottoscritto) per "dimostrare", con un progetto esecutivo e un parere tecnico che il sottottoscritto redige con un documento di 50 pagine, che l'ascensore a norma non può essere inserito, anche perchè il sottoscritto verifica che l'impianto avrebbe invaso con il suo castelletto la proprietà privata di un condomino al piano terra.

I due condomini non recedono e vanno avanti con la mediazione, presente una distonia: nelle assemblee hanno chiesto l'inserimento di un montacarichi (Innovazioni - art. 1120), mentre nella mediazione chiedono l'inserimento di un ascensore per l'abbattimento delle barriere architettoniche... senza che vi sia una sola condizione per poterla invocare (nemmeno un sessantacinquenne presente...).

Il mio progetto e il mio parere tendono a dimostrare con evidenze oggettive e grafici che l'inserimento restringerebbe le scale oltre il limite minimo di cm 80 di larghezza, non vi sarebbero le dimensioni necessarie per la circolazione di un disabile in sedia a rotella, tutto con riferimento alla L. 13/89, al DM 236/89 e alla L.R. Lombardia n°6.

Nel frattempo (sei mesi) il quorum dei contrari cresce fino a sfiorare i 600/1000.

Sembrerebbe che:

1) Non c'è maggioranza 666/1000 favorevole per un'innovazione (montacarichi);

2) Non ci sono, oggettivamente a norma, le condizioni di inserimento di un ascensore a norma, atteso che non vi è una (!) condizione per invocare l'abbattimento delle barriere architettoniche.

3) La mediazione è in itinere, non  rassegnandosi il legale dei due condomini, a recedere, atteso che la sua sembra anche una lite temeraria (ex art. 69 cpc).

A questo punto, tutto quanto sopra esposto, perchè l'amministratore fa iniziare ex novo l'iter che di fatti è sempre più conflittuale, inserendo la revoca delle delibere già bocciate e poi la trattazione dello stesso argomento e sapendo anche che la platea dei contrari è aumentata?

Io sono convinto che il legale degli attori non si rassegnerà, anche se dovesse essere formalizzata una dichiarazione di principio contraria sia al montacarichi (poco meno di 200/1000 favorevoli), che all'ascensore a norma, a tutti gli effetti non inseribile (come anche da parere tecnico ufficiale di un'azienda leader in impianti di sollevamento).

Di conseguenza, la mediazione si chiuderà senza accordo e si andrà in giudizio con oneri e spese a carico anche dei condomini (in maggioranza) che sono contrari.

Avrei concepito come "equilibrato e saggio" il comportamento dell'amministratore nel cercare di far "ragionare" anche e specie la parte che insiste per l'impianto, piuttosto che dare forza a questa parte che è soccombente come quorum dei MM e deliberativo.

Che ne pensate?

 

 

 

 

 

 

 

[Danielabi]

A me pare che l'avvocato dei ricorrenti sia da cassare, per utilizzare un eufemismo.

Se non recede neppure di fronte ad una perizia, che serve? La fucilazione?

Evidentemente i due condòmini vogliono finire in tribunale e fra 10 anni saranno ancora lì a discutere.

Il reitero della decisione sull'installazione dell'ascensore è stata suggerita dall'avvocato del condomìnio?

Forse una maggioranza ancor piu' evidente puo' servire alla causa?

 

[albano59]

Con l'ultimo aggiornamento, all'improvviso ho visto il cielo limpido.

Tenuto conto della perizia CTP è lapalissiano che la mediazione sià già predestinata ad un nulla di fatto. A questo punto l'amministratore si trova nella condizione di evitare la prosecuzione della lite nel rito civile.
Questo spiega la convocazione per cancellare le prime due delibere con nuova delibera di annullamento: viene meno l'argomento di contesa della mediazione anche se la stessa è ancora in corso. I ricorrenti non potranno più proseguire col rito civile.

A questo punto onde evitare la reiterazione di quanto già accaduto, l'amministratore con la medesima ultima convocazione assembleare va a riproporre i medesimi argomenti per sugellare definitivamente con tanto di verbale assembleare che l'opposizione alla richiesta di montacarichi/ascensore è inviso ad almeno 6-800 millesimi.

Si può supporre che i due condòmini temerari non vogliano proprio tener conto di alcuna sollecitazione opposta ai loro convincimenti, per cui anche l'amministratore adesso non si accontenti più di una mediazione sostanzialmente favorevole al Condominio ed abbia così scelto di andare ben oltre, cautelandosi e blindando tramite una doppia delibera così da rendere per il futuro impossibile qualunque iniziativa ai due condòmini temerari. Potrebbe trattarsi pure di suggerimento pervenuto dal legale del Condominio.
Se l'ultima delibera contraria ai due temerari raccoglierà più di 666 millesimi , sarà l'esatto contrario di quanto richiesto dalla normativa per una innovazione: come faranno quei due condòmini ad impugnare nuovamente ?

Modificato 7 Settembre, 2022 da albano59

[enrico dimitri]

Danielabi dice:

A me pare che l'avvocato dei ricorrenti sia da cassare, per utilizzare un eufemismo.

D'accordissimo con Daniela, con la quale vorrei chiarirmi:

 

Danielabi dice:

Ecco...sono sempre dell'idea che gli amministratori si concedono comportamenti piu' o meno consoni solo perchè i condòmini glielo permettono.

io volevo solo dire che prima dell'assemblea tra mandantario e mandanto bisogna parlare tantissimo, e far si che poi il mandatario davvero esegua la volontà di chi poi deve contribuire,anche perché sai bene che se ci si ostina a far passare un lavoro, poi è più difficiel farsi pagare.

non volevo certo criticare il lavoro del professionista condominiale, che io oggi non saprei nemmeno da dove comuniciare, perché non basta certo più essere un discreto esperto di bilanci.  

com ai mieitempi, cioè fino al 2005.

 

per  @ARCHITETTOBIANCONERO  

io fossi in te cercherei di coadiuvare l'ammin. con una delibera a prova di bomba.

molto tecnica, verbalizzando l'inverosimile.

anche i respiri degli astanti, anche le complicanze tecniche più remote e meno comprensibili.

a questo punto ci sarebbe una logica in tante cose.

ciao.

[ARCHITETTOBIANCONERO]

Danielabi dice:

A me pare che l'avvocato dei ricorrenti sia da cassare, per utilizzare un eufemismo.

Se non recede neppure di fronte ad una perizia, che serve? La fucilazione?

Evidentemente i due condòmini vogliono finire in tribunale e fra 10 anni saranno ancora lì a discutere.

Il reitero della decisione sull'installazione dell'ascensore è stata suggerita dall'avvocato del condomìnio?

Forse una maggioranza ancor piu' evidente puo' servire alla causa?

 

Citando Daniela, anche se l'amministratore è un mio (pseudo) collega, (la fucilazione) è esattamente quello che vogliono fare i condomini contrari, tant'è che, dopo questa fase, con i loro 600/1000 ne invocheranno e statuiranno la revoca con un'assemblea autoconvocata.

Purtroppo, e qui la cosa mi sconvolge (anche se sono un pò vecchiarello...) ed appare "grave", è che questa reiterazione, mi è stato riferito, sia stata proprio chiesta dal legale dei due condomini favorevoli all'impianto. Sto cercando di immaginare quale possibile strategia ci possa essere in questo iter... 

albano59 dice:

Si può supporre che i due condòmini temerari non vogliano proprio tener conto di alcuna sollecitazione opposta ai loro convincimenti, per cui anche l'amministratore adesso non si accontenti più di una mediazione sostanzialmente favorevole al Condominio ed abbia così scelto di andare ben oltre, cautelandosi e blindando tramite una doppia delibera così da rendere per il futuro impossibile qualunque iniziativa ai due condòmini temerari. Potrebbe trattarsi pure di suggerimento pervenuto dal legale del Condominio.
Se l'ultima delibera contraria ai due temerari raccoglierà più di 666 millesimi , sarà l'esatto contrario di quanto richiesto dalla normativa per una innovazione: come faranno quei due condòmini ad impugnare nuovamente ?

Congiuntamente al legale del condominio, ho suggerito di portare nella prossima assemblea una dichiarazione di principio, firmata da tutti i condomini contrari (ca 600/1000) e che, come sostiene Albano, metta una sorta di pietra tombale sull'argomento, certo, fino a parere contrario futuro di un'altra compagine condominiale, che non si potrà cristallizzare all'infinito.

[ARCHITETTOBIANCONERO]

enrico dimitri dice:

io fossi in te cercherei di coadiuvare l'ammin. con una delibera a prova di bomba.

molto tecnica, verbalizzando l'inverosimile.

anche i respiri degli astanti, anche le complicanze tecniche più remote e meno comprensibili.

a questo punto ci sarebbe una logica in tante cose.

ciao.

Sono d'accordo con Dimitri, nella prossima assemble aho consigliato i condomini di far verbalizzare puntualmente e con assoluta precisione tutto quello di cui si discuterà nell'assemblea, facendo rileggere puntualmente ogni singolo punto trattato, prima che ... qualche segretario verbalizzante un pò distratto,  dimentichi di riportare tutto quanto discusso ... anche i respiri degli astanti (cit.). 

[cacallo]

Personalmente, visto che la vicenda Mediazioni Obbligatorie "strane" è assai attuale, io la vedrei così:

 

1) Non esiste in diritto la revoca di delibere non approvate. Esiste la riproposizione dell'argomento, magari con qualche sfumatura diversa dalle precedenti proposte, e null'altro.

2) Non esiste "cessata materia del contendere"; una volta iniziata la Mediazione, esiste una mediazione con esito negativo e rivalsa per gli oneri (e spese) connesse comunque all'attività di mediazione (al III° incontro).

3) Qualunque sarà l'esito (in apparenza scontato) della ennesima votazione sul medesimo argomento:

3a) Sarà comunque un "fatto sopraggiunto" da valutare a prescindere, e non conclusivo della mediazione già avviata ed a cui le Parti hanno aderito;

3b) Qualunque delibera  sull'argomento non è sufficiente di per sé a far decadere la mediazione, solo una delibera con oggetto "chiusura mediazione" può esserlo.

4) Non esiste alcun obbligo di motivare il voto espresso in assemblee condominiali; è una facoltà, non un dovere. Personalmente sconsiglierei di appesantire inutilmente una delibera assembleare perché, come in questo caso, manca il presupposto di Legge che imporrebbe l'innovazione (un montacarichi anziché un ascensore), ed è tutto da dimostrare il contrario, ovvero l'utilità di un montacarichi a fronte del restringimento delle scale (di cui non si saprebbe, allo stato, nemmeno l'attuale misura utile).

 

Il fatto che una Mediazione Obbligatoria costi meno rispetto ad una lite civile, non significa che si possa proporre una Mediazione Obbligatoria in supero a Leggi e regolamenti (urbanistici e condominiali) su questioni (montacarichi) che non hanno la specifica deroga prevista dalla Legge per il superamento delle barriere architettoniche.

[albano59]

ARCHITETTOBIANCONERO dice:

Purtroppo, e qui la cosa mi sconvolge (anche se sono un pò vecchiarello...) ed appare "grave", è che questa reiterazione, mi è stato riferito, sia stata proprio chiesta dal legale dei due condomini favorevoli all'impianto.

Ma veramente... da non credere!

[Danielabi]

cacallo dice:

io la vedrei così:

Bon, ora ho le idee piu' chiare sulla mediazione, spero anche Architettobianconero. 🙂

[ARCHITETTOBIANCONERO]

cacallo dice:

ed è tutto da dimostrare il contrario, ovvero l'utilità di un montacarichi a fronte del restringimento delle scale (di cui non si saprebbe, allo stato, nemmeno l'attuale misura utile).

Per Cacallo, aggiungo che il progetto esecutivo a norma, che ho realmente eseguito per l'effettivo stato dei luoghi, ha dimostrato, dopo il necessario taglio delle rampe, l'effettivo restringimento delle scale oltre il limite ammesso dalle norme e anche dagli interpelli dei VV.FF. effettuati presso il Ministero dell'Interno competente per materia e, aggiungo, anche dei regolamenti edilizi locali che rimandano alle norme nazionali e regionali, non arrogandosi una decisione che superi tali norme (perchè per la gerarchia delle norme non potrebbero e la cosa si presterebbe a sicuro ricorso).

Le opzioni erano (potevano essere) due:

1) Montacarichi = Innovazione con maggioranza 666/1000 che non c'è;

2) Ascensore a norma = impossibile da inserire per misure oggettive contrarie alle norme di settore e depauperamento di una proprietà privata (nessuna norma planetaria permetterebbe, se non per interesse di pubblica utilità, l'espropriazione di una parte di proprietà privata).

Pur prevedendo che la mediazione si chiuderà senza successo per le parti contrapposte, la parte favorevole ricorrerà al Giudice, ma non è escluso che (a mio parere) il legale del Condominio possa invocare la lite temeraria (ex art. 69 cpc), visto che la regolarità delle delibere (democraticamente assunte) e visto che un'ascensore a norma è stato dimostrato che non è inseribile (certo, sarà nominato un CTU che, credo, confermerà gli approfondimenti oggetto del mio parere tecnico. 

 

 

[cacallo]

ARCHITETTOBIANCONERO dice:

Per Cacallo, aggiungo che il progetto esecutivo a norma, che ho realmente eseguito per l'effettivo stato dei luoghi, ha dimostrato, dopo il necessario taglio delle rampe, l'effettivo restringimento delle scale oltre il limite ammesso dalle norme e anche dagli interpelli dei VV.FF. effettuati presso il Ministero dell'Interno competente per materia e, aggiungo, anche dei regolamenti edilizi locali che rimandano alle norme nazionali e regionali

Senza voler essere un esegeta, farei presente che l'art. 1343 c.c. vieterebbe di deliberare su un restringimento delle scale ad un'ampiezza inferiore a quella minima di sicurezza (ml. 1,20) e di comodità d'uso (art. 1122 c.c.).

In Mediazione Obbligatoria simili abomini sono purtroppo ammessi, non sono invece ammessi in lite civile, e ciò non toglie che conclusa la fase di mediazione i contrari al montacarichi non abbiano il diritto ad essere risarciti dalle spese comunque dovute sostenere nella fase di Mediazione Obbligatoria per pretesa (e lite) "contra Lege".

 

Daniela ha sempre ragione ma, purtroppo, è sempre troppo educata. L'avvocato della Parte Attivante non sarebbe solo da cassare, è passibile di ben altre sanzioni per la sua voluta violazione degli obblighi di trasparenza e si corretta informazione ai suoi clienti degli esiti sicuramente infausti della lite che ha inteso patrocinare. 

Per tale motivo consiglierei di non aggiungere motivazioni alla ennesima delibera (dovuta) negativa al montacarichi; trattasi infatti di delibera nulla, non di delibera annullabile, quindi non riterrei saggio andare ad assumere, come lecita, la pretesa inversione dell'onere della prova.

Chi, abusando del condominio e dell'Istituto della Mediazione Obbligatoria, instaura liti "contra lege", deve farsi carico anche degli oneri non genericamente rientranti nel concetto di "lite temeraria" (art. 96 c.p.c.) perché è sicuramente in mala fede, per me sin dal momento della proposizione dell'argomento  (illegale e non solo illecito) all'assemblea dei condomini.

 

*** *** ***

Mi permetterei solo un'aggiunta "da pensionato":

Se è lodevole conoscere le norme del c.c., non confondiamo delibere societarie (statuto per atto notarile con obbligo di trascrizione) con delibere assembleari del condominio dove, magari, è vigente un regolamento assembleare anziché contrattuale (trascrivibile); nel caso postato bastano, ed avanzano, i portati del secondo capoverso dell'art. 1137 c.c. (delibere contrarie alla Legge) per rendere nulla "ab origine" la pretesa di un montacarichi, ribadisco anziché ascensore, per un fabbricato di soli tre piani.

In pratica, considerata la larghezza delle scale attuali (come esposta), verrebbe preclusa la possibilità futura per un possibile disabile di installare, anche a sue spese,  un montascale a cremagliera; per me iniquo ed infame a prescindere da possibili maggioranze.

Modificato 8 Settembre, 2022 da cacallo

[ARCHITETTOBIANCONERO]

cacallo dice:

Senza voler essere un esegeta, farei presente che l'art. 1343 c.c. vieterebbe di deliberare su un restringimento delle scale ad un'ampiezza inferiore a quella minima di sicurezza (ml. 1,20) e di comodità d'uso (art. 1122 c.c.).

A mio parere, ritengo che non è proprio così.

La causa illecita (art. 1343) è tale quando è contraria a norme imperative, eppure negli anni abbiamo assistito a un florilegio di sentenze, di ogni ordine e grado, che hanno anche smentito e "motivato" con varie interpretazioni (?) le norme imperative, perfino di carattere eminentemente tecnico, anche "cozzando" contro l'oggettivo buon senso, tale da far dubitare alle volte del termine "Giustizia".

Le dimensioni che cacallo indica sono addirittura superate, per gli edifici già esistenti, da tre norme, due nazionali e una regionale, che ammettono anche una larghezza inferiore, fino al limite di cm 80, quindi non è quello il principale problema ostativo; ho già citato che l'inserimento dell'impianto a norma (!) avrebbe asportato una parte di un locale a piano terra, proprietà privata di un condomino: chi lo avrebbe accettato?

In addendum, avrebbe reso impraticabile a livello ergonomico (e lo dico da progettista) l'atrio e i connettivi dell'atrio, rendendolo inservile all'uso comune, al passaggio di persone e cose.  

A mio parere, più che il 1343, ritengo più attinente e invocabile l'ex art. 69 cpc:

"Ai sensi dell’articolo 96, comma 3, c.p.c., il giudice anche d'ufficio, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'art. 91 c.p.c., può altresì condannare la parte soccombente al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata. L’art. 96 c.p.c., 3 comma, presuppone, ai fini dell’accoglimento della domanda, la sussistenza di un duplice presupposto: uno oggettivo, dato dalla soccombenza totale e concreta della parte ovvero dalla sua integrale condanna alle spese di lite, ogni qual volta ciò sia dipeso da un abuso del processo quando il sistema di giustizia sia stato avviato o rallentato da una condotta abusiva o da una condotta apparentemente rientrante nella sfera di esercizio del diritto di difesa, ma in realtà priva di ragioni fondanti; uno soggettivo, rappresentato, secondo l’opinione maggioritaria, dalla mala fede o dalla colpa grave in capo alla parte soccombente nell’agire o resistere in giudizio (Cass. civ., Sez. VI, 09/12/2019, n. 32090)."

Un legale, dotato di oggettivo buon senso (forse anche etico), si sarebbe fermato (rinunciando alla parcella) e avrebbe fatto "ragionare" i suoi clienti, ma poi, se invece vale ancora il detto:" Pecunia non olet", allora tutto (quasi) diventa lecito.

 

In ultimo, sono d'accordo con il senso di res communis di cacallo:

cacallo dice:

n pratica, considerata la larghezza delle scale attuali (come esposta), verrebbe preclusa la possibilità futura per un possibile disabile di installare, anche a sue spese,  un montascale a cremagliera; per me iniquo ed infame a prescindere da possibili maggioranze.

Nel condominio, i Soggetti contrari hanno motivato e fatto mettere a verbale, proprio per ribadire la loro non "inumanità", che non ricorrendo nel condominio nessun caso reale e concreto di esigenza vera e oggettiva di disabilità o comunque attinente a difficoltà motorie o di deambulazione ( L. 13/89, art. 2 - 1°, 2°, 3° comma), il loro voto era principalmente frutto di questa situazione contingente, oggettiva e reale.

Nulla avrebbe impedito di rivedere la loro posizione, alla luce di future esigenze "umane" che si fossero presentate come reali e oggettive.

Solo per citare il caso di specie, nella vicenda uno delle proponenti l'impianto era una cinquantenne in salute e che praticava anche come sport ... il footing quasi semiprofessionale.

 

[cacallo]

Comunque si dimentica il limite invalicabile dell'art. 23 della Costituzione nel valutare l'art. 1343 c.c. nel caso postato.

Passi per l'escamotage di spacciare per ascensore un montacarichi per aggrapparsi al c.c., passi per l'incostituzionalità (ex art. 41 Cost.) di pretendere di far diventare condominiale una proprietà privata ed altra condominiale ad uso comune (pretesa vietata dagli artt. 1122 e 1138 sub. 4 c.c.), resta sempre il limite invalicabile sia in mediazione, che in lite civile, dell'art. 23 della Costituzione, a meno che in Mediazione Obbligatoria non si decida di sospendere la lite e di adire alla Corte Costituzionale per legittimare le istanze delle Parti Attivanti.

La faccio semplice perché mi sono reso conto che il Diritto Costituzionale è diventato meno conosciuto del dovuto; mia moglie (nell'attualità) ed un utente del Forum ora defunto (in passato) avevano difficoltà ad usare le scale.

Mia moglie l'ho fatta curare in centri di eccellenza ed è riuscita ad usare le scale, seppur con una lentezza non superabile altrimenti, l'amico triestino non ebbe altrettanta sorte e dovette chiudersi in casa.

Privare un edificio di tre piani della possibilità futura di installare un montascale a cremagliera è non solo illecito ex art. 1343 c.c., è anche contrario agli artt. 23 e 41 della Costituzione.

Se passasse la riduzione della larghezza utile delle scale sino a cm. 80, non potrà mai essere possibile installare in futuro un montascale perché la cremagliera porterà via ulteriori almeno cm. 20 dalla larghezza utile, quindi i piani superiori dell'edificio diventeranno "trappole per topi" in casi di incendi e/o di necessità di sfollare con urgenza i piani.

La degenerazione di un arco plantare, tanto per fare un esempio della non fruibilità futura delle scale per tutti, non è una patologia che richiede un lungo lasso di tempo per manifestare i suoi deleteri aspetti, quindi non riduci la larghezza delle scale senza considerare le "condizioni dell'accesso e dell'accosto" previste per le norme antincendio anche per un edificio che non ha questi limiti.

Diversamente costringi, o costringerai, persone a vivere da reclusi in casa e ciò viola la costituzione.

 

Morale: ogni lite è come un diamante, bisogna capire e vedere ogni sua sfaccettatura sia di forma, sia di competenza, sia soprattutto nel tempo; che condizioni d'accosto ci sarebbero per il condominio in lite, e quali ci saranno in un futuro ad almeno 10 anni, tali da consentire lo sfollamento d'urgenza per persone con limitate capacità motorie?

Io non ho di questi problemi, al momento, ma pensando alle esperienza vissute, se fossi ancora attivo quella modifica della larghezza utile, ed utilizzabile in futuro, delle scale non la farei mai passare a costo di imporre una sospensione alla procedura di mediazione e di istare un interpello costituzionale sull'art. 1343 c.c. in relazione ai disposti degli artt. 23 e 41 della Costituzione.

 

Accetta, infine, una minuscola precisazione sui disposti dell'art. 1343 c.c. e della Legge sulla Mediazione Obbligatoria da chi in gioventù riuscì ad ottenere anche le aggravanti per lite scorretta (e nei trovi pochissime in giurisprudenza):

1) delibere non accolte per un "montacarichi" e di cui si chiederebbe (in totale mala fede) l'annullamento,

2) Mediazione avviata per un "ascensore" (lasciando perdere l'aspetto realizzativo) perché opera ammissibile con le (sole) norme codicistiche.

Se ci pensi alla totalità del caso postato, l'art. 1343 c.c. e l'art. 1137 secondo capoverso, a me appaiono assai pertinenti, soprattutto per la pretesa che una Mediazione Obbligatoria possa derogare alla competenza per materia (art. 38 c.p.c. ma la Mediazione sarebbe già al III° incontro, quindi oltre la rilevabilità d'ufficio).

Direi, ma io sono anziano e sempre contraddetto da un cassazionista bergamasco, che in quella Mediazione Obbligatoria si siano volute spacciare pere per mele, e non eccepita già al primo incontro l'incompetenza per materia.

Il chiesto "cui prodest" dell'annullamento di due delibere non accolte, quindi nulla statuenti, e la riproposizione dell'argomento, in cui sicuramente sarà precisato il termine "ascensore" anziché "montacarichi", a me apparirebbe funzionale a superare limiti legislativi e costituzionali, però vedi te.

 

Infine, per un appassionato di diritto amministrativo:

"edifici esistenti" significa edifici "sorti" con quella limitazione (scale larghe cm. 80), non edifici con larghezza scale superiore e poi ridotta a soli cm. 80; per caso le Parti Attivanti hanno un parere positivo di fattibilità amministrativa per la pretesa riduzione?

 

 

Modificato 9 Settembre, 2022 da cacallo

[gianiges]

BIANCONERO, ho dubbi sulla fattibilità della Mediazione in merito.

[ARCHITETTOBIANCONERO]

E' doveroso per me ringraziare l'energia e la competenza di cacallo ... altro che Pensionato!

Come dire che l'intelletto ad un certo punto vada (o debba andare) in pensione...

Anch'io, per lo standard, dovrei essere un Pensionato, se non che, mi affanno più di prima e più e meglio di prima approfondisco, in modo matto e disperatissimo (cit.).

Desideravo solo rassicurare cacallo, di cui cerco di comprendere che, oltre le norme e la giurisprudenza, ci sono le vite, vere e reali, delle Persone.

Qui, in questa vicenda, i residenti dello stabile non avrebbero eccepito nè norme, nè sentenze, nè cavilli per non essere favorevoli a un impianto che alleviasse le difficoltà, reali e oggettive, di uno o più condomini con manifeste esigenze di difficoltà o addirittura handicap; in questo caso avrebbero aderito e facilitato l'installazione di un impianto di sollevamento e l'hanno dichiarato.

Qui la vicenda, anche fastidiosa, stucchevole e onerosa, è nata per il "desiderio" (quasi un capriccio) di una (una sola) condomina, la quale mostrava fastidio a portarsi per tre piani gli shop della spesa... e si trattava, a tutti gli effetti, di una sportiva in salute!

E' chiaro che una pretesa irrazionale e umanamente immotivata, abbia infastidito e contrariato gli altri condomini, trattandosi di sconvolgere letteralmente, e lo assicuro da tecnico che ha verificato con rilievi e progetto, un piccolo stabile la cui conformazione strutturale e logistica non avrebbe potuto accogliere un impianto di sollevamento.

Una volta installato, nel piccolo atrio non sarebbe passata nè una barella, nè una sedia a rotelle, nè una ... bara!

E' il caso unico e limite di un piccolo fabbricato dei primi del '900 nato con una conformazione, ovviamente, non futuristica nè moderna.

Io, anche se sono solo un consulente di parte, mi auguro che prevalga il buonsenso, facendo terminare le liti.

Al momento opportuno, in caso di esigenze previsionali concrete, si studierà come risolvere tecnicamente il problema.

Rimane, putroppo, in essere sia la mediazione che si concluderà con il terzo incontro, che il possibile giudizio civile, anche immotivato e senza appigli, ... sempre però possibili a prova di sentenze ... acrobatiche...

 

 

[cacallo]

gianiges dice:

BIANCONERO, ho dubbi sulla fattibilità della Mediazione in merito.

Il messaggio citato me l'hanno segnalato alcuni utenti amici; per la prima volta siamo d'accordo.

La Mediazione andava rifiutata subito, con delibera negativa all'adesione, perché è un palese escamotage per superare la preclusione per argomento in una causa civile.

 

*** ***

Io sono dovuto andare in pensione, non che lo volessi; purtroppo un problema di salute, ora superato, ti segna per sempre con strascichi non risolvibili ed incompatibili in quasi tutti gli ambiti.

E' andata così, dispiace ma non ci posso fare nulla, anzi cono contento di aver superato un problema che in molti non hanno la mia stessa sorte.

 

Però resta l'approccio ai problemi di una volta, e le Mediazioni Obbligatorie "strane" sono un problema ormai comune; vedremo come si evolverà la normativa in futuro.

 

[ARCHITETTOBIANCONERO]

cacallo dice:

Io sono dovuto andare in pensione, non che lo volessi; purtroppo un problema di salute, ora superato, ti segna per sempre con strascichi non risolvibili ed incompatibili in quasi tutti gli ambiti.

Ovviamente, auguri di buona salute e di frequente presenza sul Forum, visti i tuoi interventi approfonditi e concreti.