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Revoca amministratore - è giusta questa informazione?

Salve a tutti,

vorrei sottoporre alla vostra attenzione una questione importante.

Nel condominio in cui abito vi è una situazione piuttosto spinosa in quanto sono presenti alcuni condomini morosi (che non pagano ormai d sei/sette anni) e l'amministratore (che è anche proprietario di due appartamenti) non è in grado di gestire questa situazione. Ci ha detto di aver presentato alcuni decreti ingiuntivi ma senza alcun risultato ed ora vorrebbe indietro, da noi condomini virtuosi, una cifra che, dice lui, avrebbe anticipato. Tuttavia, nessuno di noi, in assemblea, l'ha mai autorizzato ad anticipare somme di tasca sua. Oltretutto, al momento della presentazione dei bilanci, consuntivo e preventivo, ci ha sempre presentato delle tabelle abbastanza incomprensibili senza essere in grado di spiegarcele. In occasione dell'ultima assemblea da lui convocata (a inizio anno) non abbiamo approvato il consuntivo e preventivo, chiedendogli espressamente di farci avere le pezze giustificative, il libro cassa e di allegare una relazione ai bilanci in modo da capire con chiarezza la gestione. Ha fornito il libro cassa e le pezze giustificative, ma si rifiuta di fare il verbale di quell'assemblea. Ora ne ha convocato un'altra, esattamente con ODG identico a quello precedente, nel quale non compare la sua revoca e/o nomina.

Alla nostra richiesta informale, via email, di aggiungere questo punto all'ODG la sua risposta è stata che con la normativa vigente la carica dura due anni per cui non deve inserire questo punto all'ODG.

Dopo aver fatto varie ricerche circa la legislazione in materia di condominio ho trovato l'art. 9 della legge 220/2012 e l'art 1129 del C.C. che dicono che la carica dura un anno e che la revoca può avvenire in ogni tempo.

Vi chiedo, è giusta questa informazione? Oppure ha ragione l'amministratore?

Ma soprattutto, ponendo che abbia ragione io, possiamo inviargli una lettera raccomandata con richiesta formale di inserire questo all'ODG? E soprattutto, è obbligato a farlo?

In attesa di vostri consigli,

ringrazio in anticipo!

Tralascio ogni commento sull'amministrazione fin qui effettuata e passo alla soluzione del problema amministratore

 

Voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Ciao,

sono interessato anche io alla questione.

Volevo sapere se seguendo la procedura indicata dell art 66 per la nomina del nuovo amministratore, l'assemblea deve anche deliberare sulla revoca del precedente (che nel caso in questione dovrebbe aver terminato la carica il 31/12/14 e continua ad operare non avendo nessuna intenzione di convocare nessuna assemblea).

Nel caso in cui si deliberasse sulla sua revoca si legittimerebbe qualche suo diritto ad avere il compenso fino al 31/2/15?

Per intenderci, lui si considera prorogato automaticamente per il secondo anno.

Grazie

Ciao,

sono interessato anche io alla questione.

Volevo sapere se seguendo la procedura indicata dell art 66 per la nomina del nuovo amministratore, l'assemblea deve anche deliberare sulla revoca del precedente (che nel caso in questione dovrebbe aver terminato la carica il 31/12/14 e continua ad operare non avendo nessuna intenzione di convocare nessuna assemblea).

Nel caso in cui si deliberasse sulla sua revoca si legittimerebbe qualche suo diritto ad avere il compenso fino al 31/2/15?

Per intenderci, lui si considera prorogato automaticamente per il secondo anno.

Grazie

Seguendo la procedura dell'art. 66 Dacc e giungendo regolarmente alla nomina di un nuovo amministratore, quello in carica decede automaticamente in quanto non ci possono essere due amministratori, e poi quello in carica non ha più la maggioranza prevista, per cui decade.

Sono daccordo per la nomina, ma la questione importante è capire la causa della decadenza del vecchio amministratore.

Per me, la proroga di un anno dettata dal codice civile è sempre subordinata alla eventuale riconferma, quindi non automatica e definitiva (come sperano quelli che vogliono restare attaccati alla poltrona).

Quindi pur avendo messo all'ordine del giorno (della richiesta ex art 66) la revoca e la nomina, non vorrei deliberare sulla revoca, per non offrire il fianco a pretese di compensi fino a fine anno per mancanza di giusta causa.

Penso che questo sia un iter da approfondire per tutti coloro che hanno richieste da condomini che vogliono cambiare amministratore e non ne hanno la possibilità perché quest'ultimo si guarda bene dal convocare l'assemblea con la sua riconferma all'ordine del giorno.

Ci sono due pensieri su questo tema

1. quello che dice che l'amministratore deve inserire la conferma/revoca/nomina annualmente all'assemblea ordinaria

2. quello che dice che i condomini devono chiedere all'amministratore che sia posto all'OdG il tema, prima che sia inviato l'invito all'assemblea annuale, perchè hanno intenzione di sostituirlo

Ma nulla toglie che i condomini possono in ogni tempo in una assemblea regolarmente convocata revocare l'amministratore e nominare un successore ad evitare la proroga.

 

p.s. se la revoca ex/nomina nuovo amministratore avviene all'assemblea annuale non ci sono motivi di richiedere il compenso per mancanza di giusta causa.

Tralascio ogni commento sull'amministrazione fin qui effettuata e passo alla soluzione del problema amministratore

 

Voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Salve di nuovo,

 

finalmente l'amministratore ha convocato l'assemblea, ma si ostina a dire che secondo la legge 220/2012 la sua carica dura due anni per cui non vuole inserire all'ODG la sua riconferma/revoca.

A questo proposito ho ricontrollato anche il verbale dell'assemblea ordinaria dell'anno scorso (gennaio 2014) durante la quale è stato riconfermato, ma nella stessa non si fa cenno alcuno alla durata della carica di due anni, si dice solo che si "riconferma la nomina di..".

A questo punto mi chiedo:

1) insistere direttamente durante la prossima assemblea affinchè ne convochi una straordinaria e si fa mettere tutto a verbale? Se si riuscisse a revocarlo, potrebbe chiederci la parcella per il 2015? Da considerare che: 2) all'assemblea in questione è prevista l'approvazione del consuntivo 2014 e del preventivo 2015 che alla prima assemblea ordinaria di gennaio non abbiamo approvato (e l'amministratore si rifiuta di fare il verbale relativo a quell'assemblea) e che abbiamo intenzione di continuare a non approvare considerati i forti dubbi e la totale mancanza di fiducia sulla gestione. In caso di non approvazione, quali potrebbero essere le conseguenze per noi condomini (da sottolineare che comunque stiamo pagando il condominio ogni trimestre con un preventivo 2015 provvisorio - e che i morosi continuano a non pagare)?

 

Grazie ancora per l'attenzione!

Oggi, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma (data 18 giugno 2013), la situazione è leggermente diversa. La durata dell'incarico resta sempre annuale ma qualcosa è cambiato alla prima scadenza.

In questo caso, infatti, l'amministratore di condominio potrà semplicemente mettere in discussione un punto all'ordine del giorno del genere: "revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico" oppure ancora "comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell'incarico", oppure ancora, non inserire nulla.

In effetti come per il passato anche nel presente non è assolutamente obbligatorio porre in discussione la revoca nell'assemblea ordinaria annuale.

L'amministratore, quindi, a maggior ragione nella vigenza della nuova legge avrà pieno titolo, il primo anno successivo alla "prima nomina" a non inserire all'ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest'argomento. Se i condomini gli chiederanno di discutere della sua revoca in quell'occasione (chiaramente la richiesta dovrà essere precedente), l'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Ecco il motivo per il quale, dal punto di vista giuridico in modo improprio, si parla di durata biennale dell'incarico. In realtà si tratta di una sorta di contratto di mandato 1+1, salvo revoca.

Fonte /la-durata-dellincarico-resta-sempre-annuale.2210#ixzz3aV2k104Bhttps://www.condominioweb.com/la-durata-dellincarico-resta-sempre-annuale.2210#ixzz3aV2k104B

https://www.condominioweb.com

Scusa se continuo sulla questione, ma penso sia proprio il caso analogo al mio.

In pratica l'amministratore tende a conservare il compenso fino alla fine del secondo anno.

A tal fine non convoca riunioni o se le convoca non mette all'ordine del giorno la riconferma/nomina.

I condomini convocano ex art.66 e nominano il nuovo amministratore durante questo "secondo anno" di carica dell'ex.

L'ex amministratore evincendo che dal verbale di nuova nomina non si parla di revoca per giusta causa, dato che per noi si tratta di mancata riconferma con nomina di nuovo soggetto (quindi con revoca implicita), cita il condominio per ottenere i compensi fino al 31/12 per revoca senza giusta causa.

Quindi, io scriverei qualche formula apposita nel verbale dell'assemblea ex art 66, per evitare il rischio di cadere nella fattispecie della revoca senza giusta causa.

Naturalmente l'ex amministratore potrà comunque, essendo sicuro delle sue tesi, promuovere un'azione legale e magari vincerla anche.

Ma io vorrei specificare in qualche punto del verbale, che il suo mandato era scaduto, o comunque soggetto a riconferma, e che quindi non si tratta di una revoca vera e propria.

Suggerimenti?

Difficile trovare una formula scritta per eludere la revoca mancante della giusta causa in un'assemblea successiva a quella di scadenza dell'anni di gestione, secondo il mio parere se i condomini erano decisi a revocare l'amministratore nominando un altro, avevano un anno di tempo per chiederlo, meglio con lettera Raccomandata e prima della scadenza annuale, per fare in modo che all'assemblea di fine esercizio, l'amministratore avvisato di questa intenzione possa inserire all'OdG "revoca/nomina amministratore", ora passata l'assemblea senza questa richiesta, l'amministratore si sente nuovamente confermato per un'altro anno, se poi conseguentemente ad una richiesta tramite prassi art. 66 Dacc e successiva a questa assemblea, i condomini nominano un successore, quello revocato potrà richiedere l'intero compenso.

Un pratica è meglio e più economico pensarci prima che dopo.

Il problema comune a tutti e che l'amministratore prende in carica un condominio normalmente infrannualmente, passa qualche mese per il passaggio di consegne, se non ci sono particolari problemi il condominio va avanti e supera il 31/12.

Il "cattivo amministratore" approfitta di questo tempo per scomparire a tutte le richieste dei condomini che, intanto, attendono la assemblea ordinaria per il rendiconto e per la verifica del suo operato.

Nel caso in cui questa venga convocata, si accorgono delle operazioni contabili del "cattivo amministratore" guardando bilanci non proprio trasparenti ed in linea con quanto stabilito dalle nuove norme, si allarmano e corrono ai ripari cercando di mandare via l'amministratore.

Poi c'è il caso in cui l'amministratore se ne frega, lascia passare il tempo senza convocare l'assemblea e il condomino dovrebbe aspettare i primi 6 mesi prima di una revoca per giusta causa per mancata presentazione del rendiconto.

E' ancora presto per delle pronunce giurisprudenziali sull'ambigua formulazione dell'art. 1129 ma ci sono tesi a favore sulla possibilità che il secondo anno sia possibile sostituire l'amministratore senza la sua riconferma:

https://www.condominioweb.com/perche-lincarico-dellamministratore-ha-durata-annuale-e-non-biennale-come-dicono-in.1658

Io non posso accettare che l'interpretazione delle nuove norme premi gli "amministratore furfanti" dopo che lo stesso legislatore ha inserito una marea di nuovi obblighi per garantire la professionalità di questa figura.

L'amministratore che lavora bene, ad ogni inizio anno convoca senza indugio l'assemblea per far approvare il rendiconto e per farsi riconfermare.

Io la settimana prossima ho un'assemblea ex art 66 che chiederà la mia nomina e non so come pormi.

Salve di nuovo,

 

finalmente l'amministratore ha convocato l'assemblea, ma si ostina a dire che secondo la legge 220/2012 la sua carica dura due anni per cui non vuole inserire all'ODG la sua riconferma/revoca.

A questo proposito ho ricontrollato anche il verbale dell'assemblea ordinaria dell'anno scorso (gennaio 2014) durante la quale è stato riconfermato, ma nella stessa non si fa cenno alcuno alla durata della carica di due anni, si dice solo che si "riconferma la nomina di..".

A questo punto mi chiedo:

1) insistere direttamente durante la prossima assemblea affinchè ne convochi una straordinaria e si fa mettere tutto a verbale? Se si riuscisse a revocarlo, potrebbe chiederci la parcella per il 2015? Da considerare che: 2) all'assemblea in questione è prevista l'approvazione del consuntivo 2014 e del preventivo 2015 che alla prima assemblea ordinaria di gennaio non abbiamo approvato (e l'amministratore si rifiuta di fare il verbale relativo a quell'assemblea) e che abbiamo intenzione di continuare a non approvare considerati i forti dubbi e la totale mancanza di fiducia sulla gestione. In caso di non approvazione, quali potrebbero essere le conseguenze per noi condomini (da sottolineare che comunque stiamo pagando il condominio ogni trimestre con un preventivo 2015 provvisorio - e che i morosi continuano a non pagare)?

 

Grazie ancora per l'attenzione!

La questione è semplice.

Se richiesto dai condomini l'amministratore è tenuto per legge ad inserire all'o.d.g. la propria revoca, la storia dei due anni di nomina sulla base della nuova riforma lascia il tempo che trova.

Nel caso non ottemperi, oltre a violare quanto sancito dal [XII] comma punto n. 1 dell'art. 1129 e costituire quindi una grave irregolarità che pregiudicherà eventuali compensi, vi permette di richiedere un assemblea straordinaria decidendo l'o.d.g., se questa non viene convocata entro 10 giorni andate in autoconvocazione e lo mandate a casa. Fine.

Salve,

vi riscrivo innanzitutto perchè anche grazie ai preziosi consigli avuti qui, siamo riusciti a convincere l'amministratore a lasciare il suo incarico. Durante l'assemblea, alla voce varie ed eventuali abbiamo messo a verbale che chiediamo un'ulteriore assemblea entro 10 giorni che abbia come ODG la nomina/revoca dell'amministratore. A questo punto chiedo a qualcuno di voi: in un'assemblea convocata prprio per la nomina/revoca dell'amministratore, se per caso uno dei condomini non fosse presente ma comunque delegasse qualche altro condomino, il suo voto sarebbe comunque valido?

Grazie ancora per la disponibilità!

Certo .ogni condomino puo' partecipare e votare anche tramite un delegato.

Salve,

vi riscrivo innanzitutto perchè anche grazie ai preziosi consigli avuti qui, siamo riusciti a convincere l'amministratore a lasciare il suo incarico. Durante l'assemblea, alla voce varie ed eventuali abbiamo messo a verbale che chiediamo un'ulteriore assemblea entro 10 giorni che abbia come ODG la nomina/revoca dell'amministratore. A questo punto chiedo a qualcuno di voi: in un'assemblea convocata prprio per la nomina/revoca dell'amministratore, se per caso uno dei condomini non fosse presente ma comunque delegasse qualche altro condomino, il suo voto sarebbe comunque valido?

Grazie ancora per la disponibilità!

La delega è valida sempre, potrebbe essere regolamentata, vedi se c'è qualche norma sul Regolamento di Condominio come ad esempio, numero massimo, oppure non si possono delegare persone esterne, e poi se siete più di 20 il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (Dacc art. 67)
Certo .ogni condomino puo' partecipare e votare anche tramite un delegato.

Grazie per l'informazione.

Mi viene in mente anche un'altra domanda. Il giorno di convocazione dell'assemblea può essere riportato direttamente nel verbale della seduta precedente senza necessità di convocazione, oppure deve essere regolarmente convocata con avviso a tutti i condomini?

Grazie ancora!

La alleghi al verbale e la spedisci/fai spedire a tutti con RR.

Buongiorno!

Finalmente come maggioranza dei condomini siamo riusciti ad avere la convocazione per la nomina di un nuovo amministratore.

Tutto ciò avvenuto durante un'assemblea due settimane fa, durante la quale abbiamo chiesto all'amministratore, alle "varie ed eventuali" di mettere a verbale che chiedevamo a breve la nomina di un'ulteriore assemblea per la sua revoca. Dopo lunghi botta e risposta ha accettato ed ha inviato la convocazione. Nella stessa, al punto 1 all'ODG c'è appunto la nomina/revoca, ma ai punti 2 e 3 ha inserito anche l'approvazione del consuntivo 2014 e del preventivo per il 2015. Nella precedente assemblea ci siamo astenuti dall'approvare il tutto. La mia domanda è: considerato che all'assemblea per la sua revoca che faremo tra pochi giorni, ci ha già chiarito che lui non sarà presente (anche se oltre ad essere amministratore è anche condomino) - tant'è che l'assemblea si svolgerà a casa di un condomino - possiamo ancora sospendere la votazione per il consuntivo ed il preventivo e rinviare tutto al momento in cui passeremo al nuovo amministratore? Dato che lui non sarà presente, al verbale ci pensiamo noi? Lo dobbiamo portare noi direttamente al nuovo amministratore? Come funziona il passaggio di consegne?

Grazie ancora per la disponibilità 🙂

Alla prossima assemblea dovete pensare tutto voi condomini, per cui nominate il Presidente e Segretario espletate le pratiche iniziali (appello, controllo del quorum costitutivo), votate per la nomina del nuovo amministratore e se questo otterrà il quorum deliberativo (maggioranza delle teste rappresentanti almeno 500 mlm) avrete il nuovo amministratore, gli altri punti se desiderate li rimandate alle prossime assemblee con il nuovo amministratore, scrivete il verbale, una copia la consegnerete al nuovo amm.re e per conoscenza una coppia all'amministratore revocato.

Le consegne di tutte le documentazioni originali e cassa avverranno in contraddittorio tra il nuovo ed il vecchio amministratore, meglio in tempi brevi.

In una situazione diversamente pasticciata, ma dove necessita una riunione a base dell'art. 66, ma in concreto l'amministratore rifiuta ogni contatto e ovviamente non risponde alla richiesta di riunione oer completare di espellere le azioni già decise nelle delibere precedenti, di rende impossibile convocare l'assemblea con almeno due condomini perché rifiuta fornire l'anagrafe della compagine. Siccome essendo tutti condomini residenti fuori Roma e non conosco loro indirizzi, solo alcuno e non altri dati per mettersi in contatto: La domanda: E' obbligo dell'amministratore di fornire dati dei condomini considerando che tutti devono avere possibilità di essere in contatto per eventuali necessità, urgenze e altri motivi nell'interesse comune, di salvaguardare spazi comuni etc; Non intendo chiedere numeri privati riservati o cellulari ma semplicemente indirizzo postale di residenza dove poter inviare una lettera formali in caso di necessità di comunicare qualche informazione di urgenza e semplicemente chiedere informazione o parere sempre relativo alle faccende di condominio, per es. se vuole chiedere riunione ex art. 66? Rientra questo rifiuto tra tra gli obblighi dell'amministratore?

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