Revisione tabelle millesimali - come si fa a calcolare l'alterazione di 1/5 del valore in caso di revisione delle tabelle millesimali?

[Daniela90]

Buongiorno come si fa a calcolare l'alterazione di 1/5 del valore in caso di revisione delle tabelle millesimali? Nello specifico: un immobile dove dal sottotetto i condomini dell'ultimo piano hanno ricavato 4 mansarde, rientra in questa fattispecie? Grazie per la cortese attenzione.

[Leonardo53]

Daniela90 dice:

Buongiorno come si fa a calcolare l'alterazione di 1/5 del valore in caso di revisione delle tabelle millesimali? Nello specifico: un immobile dove dal sottotetto i condomini dell'ultimo piano hanno ricavato 4 mansarde, rientra in questa fattispecie? Grazie per la cortese attenzione.

Se un sottotetto era calpestabile ed è diventato mansarda c'è stata solo una variazione d'uso ma non c'è stato l'incremento di superficie necessaria per l'alterazione di 1/5.

Ad ogni modo, anche a voler considerare un sottotetto non abitabile che è diventato mansarda bisognerebbe conoscere l'elaborato planimetrico per sapere quali coefficienti sono stati calcolati per il sottotetto e che differenza c'è rispetto ad una mansarda abitabile. Anche in questo caso, ritengo improbabile che si sia superato l'incremento del valore di almeno 1/5

[Daniela90]

Grazie per la celere e chiara risposta. Il sottotetto non era abitabile originariamente poi è stato condonato è reso abitabile. Tuttavia le chiedo se è sempre possibile richiedere la revisione delle tabelle in presenza di una maggioranza dell'assemblea pari a 501/1000 o se è del tutto inutile alla luce di quanto ha scritto. Perché è evidente che comunque quelli dell'ultimo piano ne traggono un vantaggio. Grazie ancora.

[Leonardo53]

Daniela90 dice:

Grazie per la celere e chiara risposta. Il sottotetto non era abitabile originariamente poi è stato condonato è reso abitabile. Tuttavia le chiedo se è sempre possibile richiedere la revisione delle tabelle in presenza di una maggioranza dell'assemblea pari a 501/1000 o se è del tutto inutile alla luce di quanto ha scritto. Perché è evidente che comunque quelli dell'ultimo piano ne traggono un vantaggio. Grazie ancora.

Articolo 69 d.a.c.c.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

Come vedi. le tabelle possono essere modificate solo all'unanimità di 1.000 millesimi mentre con la maggioranza di 500 millesimi possono essere modificate solo tassativamente quanto disposto nel punto 2 dell'art. 69 e nel tuo caso specifico non c'è stato incremento di superficie ma soltanto un cambio di destinazione d'uso.

Devo dire altresì che anche il coefficiente d'uso di un sottotetto è uquiparabile al coegfficiente di un magazzino che è di 0,50 mentre una mansarda potrebbe essere valutata con un coefficiente di 0,60/070 rispetto ad un appartamento che ha coefficiente 1.

Ritengo improbabilissimo che la sola variazione di un coefficiente di quella portata possa incrementare il valore di 1/5 rispetto a tutto l'edificio.

Secondo me, senza l'unanimità di 1.000 millesimi e cioè senza l'arrovazione anche del diretto interessato, perdete solo tempo.

[Daniela90]

Grazie mille per la chiarezza

[Leonardo53]

Daniela90 dice:

Grazie mille per la chiarezza

Di niente

[ildubbio]

e se le modifiche interessassero più unità immobiliari?

se ad esempio, ho due unità immobiliari, ciascuna delle quali - a seguito di modifiche - incrementa di oltre il 10% il valore millesimale originario, si considera superato il limite di 1/5?

esistono sentenze a riguardo?

[Eliscas]

Se non ricordo male però la variazione di 1/5 può riguardare anche un solo condomino

[cacallo]

La variazione del valore si deve calcolare anche per il bene variato, non solo per gli altri beni (e mi deve scusare l'amico Leonardo53 ma questa volta sono in disaccordo con lui).

 

Nel caso di specie prima c'era un sottotetto non abitabile, poi dopo condono (svolto da chi????), sono "nate" delle mansarde.

L'incremento di valore del sottotetto non abitabile c'è e non lo si deve considerare "per millesimi", bensì per valore "immobiliare" giusti i disposti dell'art. 68 d.a.c.c..

Nel caso di specie, disponendo di una maggioranza qualificata, è possibile procedere alla revisione dei millesimi ai sensi dell'art. 69 d.a.c.c., caso 2.

 

Poi entra in gioco l'analisi pratica di Leonardo53, ovvero che i coefficienti per l'attribuzione dei millesimi portano ad uno scostamento rispetto alla situazione in essere talmente infimo che, probabilmente, non vale la pena di farlo però, bisognerebbe anche considerare altri fattori quali, ad esempio, l'accessibilità interna al tetto dell'edificio e/o l'effettiva adibizione a pertinenza della unità residenziale delle mansarde, fattori che porterebbero a considerazioni diverse per l'opportunità, o meno, della variazione dei millesimi.

 

Ad esempio: ci sono posti auto comuni e come impatta su essi l'aumento delle superfici residenziali?

Se il condominio fu oggetto di condono probabilmente fu eretto nell'era della "Legge Ponte", quindi non ci dovrebbero essere problemi né di posto auto, né di volumetria residua disponibile; diversamente bisognerebbe valutare la situazione "a monte" prima di ogni altra considerazione.