#75 Inviato 18 Dicembre, 2022 Si.. ci stavo riflettendo. Il tuo esempio è estremo: quale costruttore non frazionerebbe un lotto di terreno edificabile così grande, lasciandolo condominiale? Con la conseguenza di una vendita degli appartamenti molto più difficile, perchè più costosi, in quanto tutto tutto quel terreno edificabile manco lo può regalare. (10.000 metri quadri: un centro commerciale!!) Stavo pensando al tetto.. che non puoi vendere, ma potresti farci mettere un'antenna 4/5g e riscuotere i ricavi. Ma i ricavi sarebbero un po' come una "spesa al contrario" e il punto di vista della spesa dal quale non mi riesco a schiodare rimane il medesimo. Un esempio più concreto potrebbe essere dato dal ex locale caldaia, trasformato in cantina e poi venduto. O dalla più probabile vendita della casa del portiere.
#76 Inviato 18 Dicembre, 2022 Joy76 dice: Si.. ci stavo riflettendo. Il tuo esempio è estremo: quale costruttore non frazionerebbe un lotto di terreno edificabile così grande, lasciandolo condominiale? Con la conseguenza di una vendita degli appartamenti molto più difficile, perchè più costosi, in quanto tutto tutto quel terreno edificabile manco lo può regalare. (10.000 metri quadri: un centro commerciale!!) Stavo pensando al tetto.. che non puoi vendere, ma potresti farci mettere un'antenna 4/5g e riscuotere i ricavi. Ma i ricavi sarebbero un po' come una "spesa al contrario" e il punto di vista della spesa dal quale non mi riesco a schiodare rimane il medesimo. Un esempio più concreto potrebbe essere dato dal ex locale caldaia, trasformato in cantina e poi venduto. O dalla più probabile vendita della casa del portiere. Sì è estremo per visualizzare meglio la convenienza ad avere tanti millesimi, ma non è così irrealistico. Considera che non tutti i condominii nascono perché un costruttore edifica e poi vende, molti nascono anche perché un bene di un unico proprietario viene frazionato nel tempo (successione) e poi venduto. Assumi p.e. una grande villa dentro un parco non edificabile: il genitori unici proprietari lasciano ai figli, i figli frazionano in 4 appartamenti, uno ciascuno, e nasce il condominio, sempre con il parco annesso come bene comune indiviso. Poi uno dei 4 fratelli vende a Tizio e nell'atto di vendita magari specifica pure la frazione di proprietà come scrisse Camillo (p.e. 300/1000). Successivamente il parco diviene edificabile, inoltre per qlc motivo vengono anche rifatte le tabelle millesimali e a Tizio vengono assegnati 250 millesimi invece di 300... pensi sia felice perché da quel momento in poi pagherà meno spese condominiali?
#77 Inviato 18 Dicembre, 2022 Capisco. L'esempio della villa è molto più verosimile. Rimane da capire ora se sono modificabili in caso di errore, come previsto dall'art. 69 disp. att. Premesse @camillo50 sostiene sia fattibile, ma al tempo stesso una "bestialità giuridica" andare a incidere sulla su proprietà, ovvero quanto ha acquistato e riportato negli atti, con la maggioranza indicata dall'art. 69 disp. att. @cacallo pare dargli ragione, sostenendo addirittura che non sia fattibile. Caso di Specie 1 In un classico e generico condomìnio, le mansarda viene acquistata e ristrutturata dal condòmino residente all'ultimo piano, la rende comunicante con il proprio appartamento, la cui superficie totale incrementa quindi considerevolmente. È legittima in questo caso una revisione della tabella di proprietà? A mio avviso: sì! Il BCNC è stato venduto dal condominio all'acquirente e i ricavi della vendita, ripartiti sui millesimi di proprietà. Solo dopo, questi ultimi, vanno a variare. Quindi nessuno viene privato di niente. Caso di Specie 2 In un classico e generico condomìnio, dopo 20 anni ci accorgiamo che il calcolo dei millesimi della tabella di proprietà è palesemente errato. Per errore, intendo grossolano. Non di un mero cofficiente di orientamento o di prospetto che poco andrebbero a influire. Diciamo che un appartamento da 150mq è stato erroneamente computato per 50mq. È legittima in questo caso una revisione della tabella di proprietà? Correggendo, si andrebbe a intaccare la proprietà di @camillo50 , privandolo anche di 1 solo millesimo. Ed è vero! Ma la realtà dei fatti è che @camillo50 non ha mai avuto tutta quella proprietà. Sull'atto di acquisto però c'è scritto che ha acquistato effettivamente N millesimi di (com)proprietà, ma sulla base di una tabella millesimale palesemente errata. Come la mettiamo? Piccola divagazione: negli anni '80 ho acquistato un immobile commerciale facente parte di un condominio, nel cui atto è riportato "di circa 56 metri quadri". Venduto ultimamente, ci siamo resi conto che era in realtà di 51mq e che anche sulla visura catastale, nel tempo, la misura era stata variata da 56 a 51. Secondo voi ho venduto per 56 come riportato in mio atto di acquisto, o per 51? Graditi i vostri pareri 🙂 Modificato 18 Dicembre, 2022 da Joy76
#78 Inviato 18 Dicembre, 2022 Caso 1: da ditate negli occhi, preferirei passare perché c'è una corrente di pensiero, per me errata, che non considera l'accorpamento del sottotetto, anche se prima era una soffitta comune, come aumento della superfice perché asserita "colonna d'aria" (mannaggia ....). Caso 2: certo che si fa, ci mancherebbe. Resterebbe semmai da discutere la decorrenza della nuova tabella sia A che B, ma non mettiamo altra benzina sul fuoco. *** *** *** Condo77 ma come la metti, alla fine della fiera, con il fotovoltaico sul tetto ad uso personale? Il tetto perde parte della sua utilità (cambio pendenza e cambio vischiosità) secondo te sono da revisionare i millesimi se uno inserisce il fotovoltaico personale? (per me no). Infine, ora che sono prossimo all'ora di pranzo e mia moglie mi ha preparato uno dei suoi manicaretti che io prediligo, quindi sereno e rilassato; mi spieghereste il concetto giuridico di "valore estrinseco" di un appartamento in un condominio? Prometto che non mi adombrerò per argomentazioni errate.
#79 Inviato 18 Dicembre, 2022 cacallo dice: Assolutamente no Amico @cacallo , non per contraddirti, ma per capire (tu sai che a me pace ragionare). Ho iniziato ad approfondire il discorso della redazione delle tabelle di proprietà in seguito ad interessante discussione, dove ebbi modo di leggere il punto di vista (ormai noto) di @camillo50 A quanto ho potuto approfondire (e capire) fin ora: 1948 Fino ad alcuni anni fa, l'orientamento in proposito era dato in particolare dalla sentenza di Cass. 18 settembre 1948, n. 1615; «Nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio, ai fini della ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni di questo, non va tenuto conto del giardino che a uno dei condomini esclusivamente appartenga, in quanto costituente una entità ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente» 1966 Prende vita la circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 con le indicazioni di calcolo fornite dal Ministero, nella quale viene indicato un coefficiente di 0,10-0,15 "per giardini ed aree di rispetto". 2004 la svolta: sentenza n. 12018. Inizia a consolidarsi l'orientamento. il criterio fondamentale (ma non esclusivo) per determinare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, ragguagliato a quello dell'intero edificio espresso in millesimi, è rappresentato dal numero, cubatura, estensione dei vani; a tale criterio possono essere aggiunti altri complementari, al fine di correggere le sperequazioni, quali l'esposizione, l'altezza di piano, la disponibilità di servizi comuni (ascensori, riscaldamento, aree di sgombero, etc.) ovvero accessori (come balconi, terrazzi, etc.) e quindi anche l'esistenza di giardini che indubbiamente conferiscono all'appartamento maggiore valore. Corretta, pertanto, a giudizio della Corte d'appello, è la decisione del Tribunale che ha optato per le tabelle del geom. Si. sul rilievo che non solo la presenza del giardino, ma anche la sua estensione debbano essere prese in considerazione e contemplate nel calcolo della relativa tabella. Tale criterio, infatti, per la Corte d'appello, risponde a criteri di logica e buon senso in difetto di un diverso assetto negoziale che deroghi al criterio sancito nell'articolo 68 disp. att. cod. civ.. 2007 Sentenza n. 16644. Decisiva nel consolidare l'orientamento. «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile». cacallo dice: Ma lo sai poi cos'è esattamente il "valore estrinseco" di un immobile? La stessa sentenza, ci fornisce risposta alla tua precedente domanda posta a Marodda. Seguono altre sentenze a conferma di. Per cui: dove sbaglio nel considerare consolidato tale orientamento? Modificato 18 Dicembre, 2022 da Joy76 1
#80 Inviato 18 Dicembre, 2022 @condo77 ipotizziamo un appartamento di 100mq e 100 millesimi, avente giardino da 200mq, dato il coefficiente 0,15 cuberebbe quindi 130millesimi. Per quanto consolidato voglia essere l'orientamento, ti pare normale, ingiusto o esagerato che il proprietario paghi il 30% in più per, ad esempio, il rifacimento del tetto? Come può un tetto essere funzionale per un giardino? Se il giardino è un bene pertinenziale di proprietà, non sarebbe meglio che avesse millesimi di proprietà distinti, pur sempre riconducibili al proprietario, e non "affogati" nell'abitazione principale? Così come accade ad esempio per le cantine, che non partecipano al computo dell'altezza. Se i millesimi delle cantine fossero "affogati" nell'abitazione principale, come faccio a escluderle dal computo? E ancora: cosa impedisce di considerare tale giardino, distaccato, che trova spazio su altro lotto (particella), come facente parte di un condominio parziale? Alla stregua dei box auto per intenderci, che condividono con l'edificio principale il cortile antistante e l'illuminazione dello stesso. Il giardino condividerebbe ad esempio l'illuminazione del vialetto d'ingresso che lo attraversa e l'impianto idrico. Modificato 18 Dicembre, 2022 da Joy76
#81 Inviato 18 Dicembre, 2022 cacallo dice: Caso 1: da ditate negli occhi 😂 Se preferisci, lo trasformiamo. Caso1: vendita mansarda BCND ad estraneo. Nessun ampliamento. Immobile a se stante. cacallo dice: c'è una corrente di pensiero, per me errata, che non considera l'accorpamento del sottotetto, anche se prima era una soffitta comune, come aumento della superfice perché asserita "colonna d'aria" (mannaggia ....). Beh.. in questa recentissima sentenza, CASSAZIONE 14 GENNAIO 2022, N. 1059, sembrano darti ragione. In particolare si evince l'inammissibilità di 2 criteri di calcolo, ma pare indubbio l'incremento di superficie. Nella fattispecie, non era contestato che l'immobile di proprietà della D., a seguito del recupero a fini abitativi del sottotetto, avesse incrementato la propria superficie passando dagli originari mq. 204 agli attuali mq. 311.
#82 Inviato 18 Dicembre, 2022 Joy76 dice: Seguono altre sentenze a conferma di. Per cui: dove sbaglio nel considerare consolidato tale orientamento? Aggiungo anche che la Sentenza di Cassazione 21043 del 2017, da me già citata in precedenza, rigettando una precedente Sentenza d'Appello di un Tribunale che "ha escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell'edificio condominiale", fa chiarezza anche sulla valutazione di un giardino al di fuori del condominio ma comunque pertinenza di un'unità immobiliare. Vero che le Sentenze di Cassazione non sono Legge e fanno solo giurisprudenza, ma non per questo sono da considerare blasfemia! Joy76 dice: E ancora: cosa impedisce di considerare tale giardino, distaccato, che trova spazio su altro lotto (particella), come facente parte di un condominio parziale? Alla stregua dei box auto per intenderci, che condividono con l'edificio principale il cortile antistante e l'illuminazione dello stesso. Il giardino condividerebbe ad esempio l'illuminazione del vialetto d'ingresso che lo attraversa e l'impianto idrico. Infatti, in linea con quanto sopra alcuni periti/geometri suggeriscono in tali casi di introdurre il nuovo condominio cosiddetto "orizzontale" Modificato 18 Dicembre, 2022 da marodda
#83 Inviato 18 Dicembre, 2022 Un attimo e con la massima serenità possibile. I° Dopo giugno 2013 non è più corretto ragionare in termini di condominio degli edifici in ambito "common law" perché è intercorsa una riforma del condominio, anche per la vicenda dei millesimi (artt. 68,69,72 e 155 d.a.c.c.), riforma per Legge dello Stato che bisogna rispettare e piantarla di ragionare per "analogia" perché quel criterio, ai sensi dell'art. 12 "Preleggi" non è più ammissibile. II° Né io, né Camillo abbiamo mai sostenuto che il giardino SE PARTE DEL FONDO COMUNE e SE ASSEGNATO IN VIA ESCLUSIVA ad un'unità del condominio, non debba essere considerato per il computo dei millesimi. III° Sia io che Camillo sosteniamo che se un condomino acquista dei beni contermini al fondo del condominio e li costituisce a pertinenza della sua unità nel condominio, QUEI BENI, ALIENI AL FONDO COMUNE, NON ENTRANO, assolutamente, nel calcolo dei millesimi del condominio perché quel giardino, fondo e/o posto auto, non fanno parte del condominio e non li troviamo nella lista di cui all'art. 1130 n.6 c.c.. Questa è la mia posizione e quella di Camillo, da sempre ed in ogni discussione, sull'argomento. WAS MEINEN SIE ??? (ENTIENDES in spagnolo, se preferite). Se ci fate caso, il sistema "common law" è stato già negato, per il condominio, dalla Cassazione stessa, vedasi: marodda dice: Sentenza di Cassazione 21043 del 2017 Che appunto ha cassato (ma io preferirei dire Cazziato) una pretesa di "common law" in condominio, ovvero che non si debbano considerare le parti del fondo comune, fuori della proiezione a terra dell'edificio, per il calcolo dei millesimi. Peraltro non bisogna nemmeno confondere "fondo SOTTOSTANTE all'edificio" che è una parte comune per eccellenza (ai sensi dell'art. 1117 c.c.), con i giardini privati derivati dal lotto comune, a loro volta da distinguere dai "cortili", "anditi" e "vestiboli" (elementi citati dall'art. 1117 c.c.). Un discorso a parte è per i "portici" (parte edile) che bisogna distinguere dal "porticati" e/o "logge (parte edile + parte scoperta pertinenziale ai portici). Vedo che alcuno mi avrebbe chiarito il suo concetto di diritto relativo al "valore estrinseco", né cosa intenderebbe per la "lista dei diritti reali e personali di godimento"; se me lo consentite preferirei non dirvelo io perché sarebbe lungo da spiegare, sia un concetto che il suo presupposto. In generale diciamo: Nel regime del condominio degli edifici interagiscono molte leggi e molti provvedimenti amministrativi; bisogna sempre cercare di tenere distinto (oltre che ben chiaro) l'argomento dal contesto.
#84 Inviato 18 Dicembre, 2022 Sia io che Camillo sosteniamo che se un condomino acquista dei beni contermini al fondo del condominio e li costituisce a pertinenza della sua unità nel condominio, QUEI BENI, ALIENI AL FONDO COMUNE, NON ENTRANO, assolutamente, nel calcolo dei millesimi del condominio perché quel giardino, fondo e/o posto auto, non fanno parte del condominio Poniamo invece il seguente caso: un costruttore ha un grosso appezzamento di terreno e ci costruisce sopra un fabbricato, con relativo condominio identificato e delimitato da una certa particella catastale. Lascia per sua proprietà parte di quell'appezzamento di terreno, poi divenuto giardino, adiacente ma esterno al condominio, con una sua distinta particella catastale, e tre appartamenti del fabbricato. Il giardino privato, esterno al condominio ma attiguo e a ridosso del condominio e da esso separato solo da un cancello, è a tutti gli effetti una pertinenza dei tre appartamenti del costruttore. Secondo Cacallo e Camillo neanche in questo caso il giardino deve essere computato in tabella millesimale? (non è causa di maggior valore di ognuno dei tre appartamenti del condominio)? Modificato 18 Dicembre, 2022 da marodda
#85 Inviato 18 Dicembre, 2022 allora ci dev'essere stato un misunderstanding perchè nemmeno noi abbiamo mai parlato di giardino non facente parte del fondo o acquistato in un secondo momento. Suddetta sentenza, che già conoscevo, "ha escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell'edificio condominiale" com'è normale che sia. Basti pensare che si può acquistare un box con atto separato, usufruendo dell'imposta di registro agevolata al 2% in quanto pertinenza della prima casa. Se questo box fosse a un isolato di distanza, come potrebbe mai rientrare nei millesimi del condominio? cacallo dice: II° Né io, né Camillo abbiamo mai sostenuto che il giardino SE PARTE DEL FONDO COMUNE e SE ASSEGNATO IN VIA ESCLUSIVA ad un'unità del condominio, non debba essere considerato per il computo dei millesimi. III° Sia io che Camillo sosteniamo che se un condomino acquista dei beni contermini al fondo del condominio e li costituisce a pertinenza della sua unità nel condominio, QUEI BENI, ALIENI AL FONDO COMUNE, NON ENTRANO, assolutamente, nel calcolo dei millesimi del condominio perché quel giardino, fondo e/o posto auto, non fanno parte del condominio e non li troviamo nella lista di cui all'art. 1130 n.6 c.c.. Non ne sono del tutto convinto che @camillo50 la pensi esattamente così. Da come ho inteso io, @camillo50 è contrario a prescindere ad una revisione, perchè priverebbe, fosse anche di 1 millesimo, la sua proprietà. Inammissibile a suo dire (aberrazione giuridica) con la maggioranza prevista dall'art. 69 disp. att. "quando risulta che sono conseguenza di un errore" La discriminante per Camillo non è quindi "facente parte" o "alieno al fondo comune". Se la tabella di proprietà contenesse un'errore, mettiamo caso giardino facente parte del fondo comune, di cui non è stato tenuto conto nel computo, quindi errore conclamato, secondo @camillo50 non sarebbe possibile la revisione. Non con le maggioranze previste dall'art. 69 disp. att. condo77 dice: Ma se ci fosse stato un errore, sarai d'accordo che quei millesimi originari non esprimono il reale valore relativo delle varie proprietà e quindi vadano corretti ex art. 69 d.a.c.c.? La trascrizione non aggiunge validità ad un contratto errato... camillo50 dice: ciao che possano essere corretti è da valutare in base alla documentazione e per come sono indicati negli atti, ma per tale eventualità resta sempre escluso l'art. 69 perchè e lo stesso articolo che lo esclude. Ciò non toglie che poi, se c'è l'accordo tra tutti, ciò si possa fare. Saprà chiarire lui la sua opinione. marodda dice: un costruttore ha un grosso appezzamento di terreno e ci costruisce sopra un fabbricato, con relativo condominio identificato e delimitato da una certa particella catastale. Lascia per sè parte di quell'appezzamento di terreno, poi divenuto giardino, adiacente ma esterno al condominio, con una sua distinta particella catastale, e tre appartamenti del fabbricato. Il giardino privato, esterno al condominio ma attiguo e a ridosso del condominio e da esso separato solo da un cancello, è a tutti gli effetti una pertinenza dei tre appartamenti del costruttore. Dipende. È effettivamente pertinenza? Sappiamo chi è il proprietario, ma non di cosa sia pertinenza. Bisognerebbe leggere gli atti. Potrebbe essere pertinenza dell'appartamento 1, o 2, o 3, o di nessuno dei 3. Un terreno edificabile di proprietà di qualcuno e basta.
#86 Inviato 18 Dicembre, 2022 Joy76 dice: allora ci dev'essere stato un misunderstanding perchè nemmeno noi abbiamo mai parlato di giardino non facente parte del fondo o acquistato in un secondo momento. io sì, tutto il tempo a mio avviso: se il giardino fa parte del condominio allora va millesimato; questo consente tra le altre cose la corretta suddivisione delle spese comuni inerenti solo i giardini, p.e. la spesa per la riparazione del sistema di irrigazione condominiale; se il giardino non fa parte del condominio allora non va millesimato ma: nel caso sia pertinenza di un'unità immobiliare che fa parte del condominio, allora conferisce maggior valore al bene principale e dunque andrà considerato come coefficiente moltiplicativo per il computo della superficie virtuale di tale unità immobiliare da parte del tecnico nella redazione della tabella di proprietà; nel caso non sia pertinenza di un'unità immobiliare, allora non andrà considerato ovvero andrà considerato alla stregua di tutto l'ambiente circostante il condominio (come si diceva prima, l'appartamento con affaccio su un giardino ha maggior valore rispetto all'appartamento con affaccio su un cementificio, ceteris paribus). Modificato 18 Dicembre, 2022 da condo77
#87 Inviato 18 Dicembre, 2022 Tanto tempo fa, in una galassia lontana lontana... Tabelle millesimali - Pertinenze ubicate fuori dal perimetro condominiale In questo forum è stato scritto che pertinenza ha diversi significati Compaiono più volte le definizioni civilistica ed urbanistica ... www.studiotecnicopagliai.it/pertinenza-definizione-fiscale-superbonus/ ... raramente la definizione catastale (che è collegata a quella fiscale) ... www.notaio-busani.it/it-IT/Le-pertinenze.aspx ... mancano quelle estimativa / commerciale (da cui parametri intrinseci / estrinseci) ... Definizioni riportate nel Glossario Tecnoborsa / ex Agenzia del Territorio ... www.tecnoborsa.com/Glossario-definizioni-tecniche GLOSSARIO - Versione n. II - luglio 2008 GLOSSARIO - Versione n. I - luglio 2005 dal GLOSSARIO 2008 Dotazione delle pertinenze esclusive (di un appartamento) Fascia pertinenziale stradale - Parcheggi non pertinenziali - Parcheggi pertinenziali Pertinenza comune/condominiale - Pertinenza esclusiva - Pertinenza esclusiva a servizio Pertinenza esclusiva di ornamento - Pertinenze di un edificio Qualificazione delle pertinenze esclusive di una abitazione (ai fini Omi) ECCETERA (basta utilizzare la funzione Trova nel file pdf) Con il senno di poi non condivido l'utilizzo delle Circolari del Ministero dei Lavori Pubblici Circolare n° 12480 del 26/03/1966 (maggiormente conosciuta) Circolare n° 2945 del 26/07/1993 (raramente segnalata) www.georoma.it/.../geo22 26 coglitore.pdf Il valore effettivo millesimale - Sergio Coglitore - 06/03/2009 (prima della Riforma del Condominio) Il Codice civile, nel disciplinare nel titolo VII del libro III l’istituto del “Condominio negli edifici”, fa uso ripetuto del termine “valore” riferendolo alla costituzione delle assemblee condominiali e alla ripartizione delle spese. Peraltro il Codice civile usa il termine “valore” senza aggettivi e senza specificarne i criteri di calcolo. In tal modo il legislatore del 1942 ha inteso, di fatto, demandare al tecnico professionista il compito di individuare i particolari criteri di stima del “valore” ... Si pone, pertanto, il problema di individuare i criteri da adottare per la determinazione del “valore” che, ricordiamo, l’art. 1136 c.c. pone inderogabilmente per la formazione delle maggioranze assembleari (quando, invece, ai criteri di ripartizione delle spese condominiali il Codice lascia ampia discrezione ai condomini e, quindi, al tecnico professionista). Fino al 1942 per “valore” si intendeva ... Dal 1942 il “valore” ... È, però, significativo che nel 1939, poco prima, quindi, dell’entrata in vigore del Codice civile, fosse promulgata la legge sul NCEU ... ... si pone quale obiettivo la individuazione, appunto, del “valore effettivo” dell’immobile ( v. Cass. SS.UU. 9.7.1997 n. 6222). Aggiungo che una proliferazione di coefficienti correttivi non garantisce valori oggettivi ... ... anzi sono valori soggettivi ... https://dizionari.simone.it/4/tabelle-millesimali Le tabelle millesimali, in linea di massima, possono così essere determinate (TAMBORRINO) ... Agenzia delle Entrate omiallegati_AGENZIA+DELLE+ENTRATE_Manuale+BDQ_OMI_2016_ALLEGATI.pdf Manuale della Banca Dati Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare Istruzioni tecniche per la formazione della Banca Dati Quotazioni OMI fattori posizionali = parametri estrinseci Per quanto riguarda la pertinenza catastale ... Divisione Scorporo Pertinenze (Cantine e Box Auto) da Abitazione Principale In particolare Nota protocollo n° 0321457 del 06/10/2020 (Schemi esemplificativi e precisazioni in tema di verifica delle dichiarazioni Docfa) La pertinenza potrà essere unità immobiliare autonoma ... ... quindi potrà avere un proprio valore catastale e diverso valore commerciale ... Oppure dovrà essere collegata all'abitazione ... ... quindi la pertinenza dovrà essere valutata insieme all'abitazione ... Altra questione è la superficie ... dal GLOSSARIO 2008 Norma UNI 10750 (superficie commerciale) Superficie calpestabile (vedi Superficie Interna Netta) Superficie catastale Superficie Catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (D.P.R. n. 138/98) ECCETERA (basta utilizzare la funzione Trova nel file pdf) www.agenziaentrate.gov.it/.../quaderni_2015.pdf app.biroma.it/.../All. 7.09 Standard BIR di Calcolo delle Superfici commerciali.pdf www.geometriarezzo.it/.../CE-02-I-modi-di-misurazione-delle-sup_2.pdf Modificato 18 Dicembre, 2022 da Alberto.Cannaò
#88 Inviato 18 Dicembre, 2022 ma no, Condo! Prima di attribuire millesimi a destra e a manca, devi stabilire "cos'è 1000". Parti da questo punto fermo e poi inizi a millesimare. Cosa di questo condominio (1000) sto vendendo/alienando? Se il condominio nasce col giardino, di conseguenza.... Vendo appartamento al terzo piano: millesimi x Vendo appartamento al piano T: millesimi Y Vendo appartamento al piano T + giardino: millesimi y+z Improbabile, ma possibile: Vendo giardino, solo giardino, a se stante ad altra persona, che non possiede un'abitazione nel suddetto condominio: millesimi z Se tu condomino acquistassi l'anno dopo un pezzo di terra vicino al condominio, per farne un giardino, sarebbe fuori dal "gioco dei 1000"
#89 Inviato 18 Dicembre, 2022 Joy76 dice: Prima di attribuire millesimi a destra e a manca, devi stabilire "cos'è 1000". Fin qui mi pare semplice: 1000 è il condominio, ovvero la somma di tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva (compresi i giardini che fanno parte del condominio, esclusi i giardini che non fanno parte del condominio). Step successivo: stabilire il valore relativo di ogni singola unità. Joy76 dice: Se tu condomino acquistassi l'anno dopo un pezzo di terra vicino al condominio, per farne un giardino, sarebbe fuori dal "gioco dei 1000" ovvio, il che è quanto ho scritto: condo77 dice: se il giardino non fa parte del condominio allora non va millesimato ma il giardino acquistato e reso pertinenziale incide sul valore del bene principale (che si trova in condominio) e anche sul valore del condominio tutto (che aumenta leggermente); ne segue che se si rifanno per un qualsiasi motivo le tabelle post acquisto giardino, l'appartamento con giardino avrà più millesimi rispetto alla situazione ante acquisto, tutte le altre unità avranno leggermente meno millesimi (il loro valore relativo è calato pur essendo rimasto invariato il valore assoluto). Modificato 18 Dicembre, 2022 da condo77
#90 Inviato 18 Dicembre, 2022 marodda dice: Poniamo invece il seguente caso: un costruttore ha un grosso appezzamento di terreno e ci costruisce sopra un fabbricato, con relativo condominio identificato e delimitato da una certa particella catastale. Lascia per sua proprietà parte di quell'appezzamento di terreno, poi divenuto giardino, adiacente ma esterno al condominio, con una sua distinta particella catastale, e tre appartamenti del fabbricato. Il giardino privato, esterno al condominio ma attiguo e a ridosso del condominio e da esso separato solo da un cancello, è a tutti gli effetti una pertinenza dei tre appartamenti del costruttore. Secondo Cacallo e Camillo neanche in questo caso il giardino deve essere computato in tabella millesimale? (non è causa di maggior valore di ognuno dei tre appartamenti del condominio)? La particella catastale dovrà essere sufficientemente estesa da consentire la volumetria ... ... ovvero il volume massimo consentito per l'edificio da costruire ... ... diversamente occorre uno o più atti di asservimento / cessione di cubatura www.studiotecnicopagliai.it/vincolo-di-asservimento-sui-terreni-edificabili/ Dal punto di vista catastale (Catasto Terreni) l'area scoperta circostante l'edificio ... ... facente parte della medesima particella, sarà graffata all'edificio stesso https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=33/3304&mn=3 Il giardino potrà essere proprietà comune (bene comune non censibile = b.c.n.c.) ... ... oppure potrà essere proprietà esclusiva (quindi parte dell'abitazione) In questo caso la questione potrebbe complicarsi ... ... dipende dalla situazione catastale prima della costruzione dell'edificio ... Il giardino potrebbe essere identificato (al Catsto Fabbricati) ... ... con la stessa particella e subalterno dell'abitazione ... ... ma potrebbe essere un'altra particella (con o senza subalterno) ... Anche in questo caso si dice che il giardino è graffato all'abitazione Il Catasto Fabbricati e la procedura DocFa. Il Catasto Terreni e la procedura PREGEO. Collegio Geometri di Verona - 03/12/2020 https://www.youtube.com/watch?v=z5p5fYetB4I#t=11m57s
#91 Inviato 18 Dicembre, 2022 condo77 dice: ma il giardino acquistato e reso pertinenziale incide sul valore del bene principale (che si trova in condominio) e anche sul valore del condominio tutto (che aumenta leggermente); ne segue che se si rifanno per un qualsiasi motivo le tabelle post acquisto giardino, l'appartamento con giardino avrà più millesimi rispetto alla situazione ante acquisto, tutte le altre unità avranno leggermente meno millesimi (il loro valore relativo è calato pur essendo rimasto invariato il valore assoluto). Ciao Una affermazione che ritengo assolutamente sbagliata e assurda. Io acquisto un giardinetto esterno al lotto e il valore dell'appartamento del primo piano aumenta di valore, poi, lo vendo e cala. Il giardino ad uso esclusivo non andrebbe dotato di caratura autonoma o incidere direttamente sulla superficie virtuale della unità, ma questo avrebbe solo incidenza indiretta. Quel quid in più è corretto ed è giusto che incida sulle spese generali di proprietà perché leggermente maggiore è il valore del mio bene. Manutenzione delle fondazioni, pago con la tabella millesimale di proprietà cioè in base al valore del mio bene, ma se il giardino avesse una sua caratura millesimale, pagherei qualcosa in meno. Che valore diamo ad un atto pubblico che mi attribuisce 100 millesimi di proprietà se una assemblea potesse modificare la mia quota. Tuta la materia delle tabelle ha lo scopo di fissare i criteri di ripartizione delle spese o tuttalpiù individuare le quote di proprietà qualora non siano state determinate, ma è un modo diverso per il trasferimento di proprietà.
#92 Inviato 18 Dicembre, 2022 Aggiungo un paradosso a chi indica il coefficiente correttivo per le aree verdi condominiali anche al fine del solo riparto spese. Appartamento di 100 mq. Virtuali, e area verde in uso esclusivo, con coefficiente 0.15, . Se ci aggiungo 50 mq. Di verde, la mia unità passerebbe a 107,5 mq virtuali. Ma se tale giardino fosse di 800 mq dovrei aggiungere 120 mq virtuali, cioè 220 mq virtuali ma il mio appartamento che con 100 mq virtuali valeva 100.000 €, non passerebbe a valere 220.000, mandando a quel paese l'inciso che il valore millesimale di una unità è pari al valore proporzionale rispetto a quello dell'intero condominio. 1
#93 Inviato 18 Dicembre, 2022 condo77 dice: ne segue che se si rifanno per un qualsiasi motivo le tabelle post acquisto giardino, l'appartamento con giardino avrà più millesimi rispetto alla situazione ante acquisto, tutte le altre unità avranno leggermente meno millesimi (il loro valore relativo è calato pur essendo rimasto invariato il valore assoluto). Non credo. Sicuramente non vai a correggere la tabella di proprietà per via dell'acquisto del giardino. Se per qualche altra ragione si dovessero mai andare a correggere/rifare, tu prospetti un "reset" del condominio, come se ripartisse da capo, con giardino annesso, facente parte di? Io dubito! Facciamo lo stesso gioco con un'altra pertinenza: un box auto! Acquisto un box auto che trova spazio nel corpo di fabbrica del condomino. Acquisto un box auto al di fuori.. anzi.. in un altro condominio proprio Entrambe pertinenze della prima casa, acquistati con imposta agevolata. Se resettiamo, mi conteggi anche questo "nel nuovo 1000" ?
#94 Inviato 18 Dicembre, 2022 Tornando alla situazione che mi interessa personalmente, e cioè se il giardino con particella distinta dal fabbricato possa essere considerato o meno pertinenza di un appartamento, ho verificato che in un atto notarile è indicato quale "giardino annesso al fabbricato". E' sufficiente?
#95 Inviato 18 Dicembre, 2022 camillo50 dice: Ciao Una affermazione che ritengo assolutamente sbagliata e assurda. Io acquisto un giardinetto esterno al lotto e il valore dell'appartamento del primo piano aumenta di valore, poi, lo vendo e cala. Non aumenterebbe di valore. Si avrebbero una casa di valore X e un giardino di valore Y. camillo50 dice: Aggiungo un paradosso a chi indica il coefficiente correttivo per le aree verdi condominiali anche al fine del solo riparto spese. Appartamento di 100 mq. Virtuali, e area verde in uso esclusivo, con coefficiente 0.15, . Se ci aggiungo 50 mq. Di verde, la mia unità passerebbe a 107,5 mq virtuali. Ma se tale giardino fosse di 800 mq dovrei aggiungere 120 mq virtuali, cioè 220 mq virtuali ma il mio appartamento che con 100 mq virtuali valeva 100.000 €, non passerebbe a valere 220.000, mandando a quel paese l'inciso che il valore millesimale di una unità è pari al valore proporzionale rispetto a quello dell'intero condominio. non è paradossale: è giusto che sia così nel caso in cui il condominio fosse nato col giardino, per cui esso rientrerebbe nella totalità del 1000. Se il giardino fosse stato DI TUTTI, il problema non si sarebbe posto. Nel momento in cui NON è di tutti, tocca scomputare quei millesimi da tutti gli altri e assegnarli al proprietario esclusivo, che evidentemente avrà anche pagato qualcosa in più degli altri per avere sto giardino. E se il giardino è grande, varrà tanto quanto un giardino grande. Nessun paradosso per me. Il paradosso è far partecipare una pertinenza per una spesa che non deve (vedi giardino-tetto).
#96 Inviato 18 Dicembre, 2022 camillo50 dice: Che valore diamo ad un atto pubblico che mi attribuisce 100 millesimi di proprietà se una assemblea potesse modificare la mia quota. L'atto pubblico ha lo stesso valore di un atto privato, solo che appunto è pubblico e quindi valido anche nei confronti di terzi. Ma può essere giusto o sbagliato come un atto privato, emendabile o non emendabile come un atto privato. Naturalmente sempre rispettando la legge, come p.e. nell'usucapione: sono proprietario di un bene benché in un atto pubblico vi sia scritto che il proprietario saresti tu. camillo50 dice: Io acquisto un giardinetto esterno al lotto e il valore dell'appartamento del primo piano aumenta di valore, poi, lo vendo e cala. E' la realtà: un appartamento con giardino vale di più di un appartamento senza giardino (parlo del solo valore dell'appartamento). Questa realtà commerciale si riflette anche nella realtà dei valori convenzionali. Stessa cosa avviene se p.e. ad un appartamento aggiungi un garage. Modificato 18 Dicembre, 2022 da condo77
#97 Inviato 18 Dicembre, 2022 condo77 dice: L'atto pubblico ha lo stesso valore di un atto privato, solo che appunto è pubblico e quindi valido anche nei confronti di terzi. Ma può essere giusto o sbagliato come un atto privato, emendabile o non emendabile come un atto privato. Naturalmente sempre rispettando la legge, come p.e. nell'usucapione: sono proprietario di un bene benché in un atto pubblico vi sia scritto che il proprietario saresti tu. Ciao È tuo solo dopo sentenza, che una forma regolata dal nostro ordinamento
#98 Inviato 18 Dicembre, 2022 camillo50 dice: Ciao È tuo solo dopo sentenza, che una forma regolata dal nostro ordinamento No, è tuo anche prima della sentenza, puoi anche venderlo. Serve una sentenza solo per contestare l'usucapione, come sempre serve una sentenza in caso di contestazioni. Modificato 18 Dicembre, 2022 da condo77
#99 Inviato 18 Dicembre, 2022 condo77 dice: No, è tuo anche prima della sentenza, puoi anche venderlo. Serve una sentenza solo per contestare l'usucapione, comse sempre serve una sentenza in caso di contestazioni. Il possesso è si tuo ma la proprietà c'è solo dopo la sentenza.
