Revisione tabelle millesimali

[marodda]

Da un estratto della Sentenza di Cassazione 21043 del 11/09/2017:

 

...a tale principio non si e’ uniformata la sentenza impugnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo dei valori delle unita’ immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale;

 

praticamente nell'ultima sentenza a riguardo la corte di Cassazione ha ritenuto illegittima una sentenza d'appello che  escludeva dal computo dei valori quelli relativi a pertinenze esterne all'"edificio condominiale" di specifiche unità immobiliari...a voi le conclusioni.

Modificato 17 Dicembre, 2022 da marodda

[condo77]

Joy76 dice:

Intendi quindi un coefficiente correttivo, tipo prospetto?

Affaccio su giardino 1,05

Affaccio su miniera di carbone 0,95

Esatto.

[marodda]

condo77 dice:

Esatto.

Questo non discrimina tra condomino che ha immobile che affaccia su quel giardino e condomino che HA quel giardino

[Joy76]

va be', il coefficiente di prospetto ok.

Ma sto leggendo anch'io di sentenze e dell'orientamento in generale ormai consolidato, circa il giardino di proprietà. Non rientra nel conteggio dei millesimi, ma pere che accresca quelli della proprietà, con un moltiplicativo (solitamente 0,10-0-15) e non con un correttivo come può essere il coefficiente di prospetto.

 

Per intenderci: appartamento da 100mq, 100 millesimi, se con giardino di proprietà di 200mq, diventa 130.

In effetti.. pare un po' un misto tra penality e patrimoniale 😆

Modificato 17 Dicembre, 2022 da Joy76

[camillo50]

Ciao

Il coefficente correttivo è  quel quid che copre il parere della cassazione che lo limita al solo riparto spese.

[cacallo]

In onestà, e per correttezza verso Condo77, la stessa disamina e gli stessi problemi di questa discussione furono affrontati circa un anno fa (e con un utente de Forum poi bannato).

 

Anche allora Condo77 riteneva che nel calcolo dei millesimi di spesa di un appartamento di dovessero considerare anche beni alieni al fondo del condominio perché migliorativi del suo valore.

 

Anche allora io, e molti altri, dissentii perché in condominio si parla e si deve ragionare solo del condominio, non delle scelte patrimoniali di un condomino che, alla fine della fiera, sono questioni personali.

Estremizzando il concetto: se un condomino sostituisce i suoi rubinetti di ottone con altri in oro, dunque aumenta il valore del suo immobile per sue scelte personali, che titolo hanno gli altri condomini per chiedere la revisione dei millesimi?

 

Nella discussione di circa un anno fa il contendere fu:

Un condomino acquista un garage nei pressi del suo condominio e, per tale motivo, fu chiesta la revisione dei millesimi per l'appartamento di quel condomino per il solo fatto che dichiarò pertinenziale il garage acquistato (in sostanza: per l'esenzione fisale).

 

Io fui fra coloro che negarono la pertinenzialità condominiale dell'acquisto di beni estranei al condominio ma a solo beneficio di un condomino. La mia posizione resta inalterata; niente condominio, niente discussioni sulla proprietà aliena al condominio in ambito condominiale.

 

[Joy76]

cacallo dice:

se un condomino sostituisce i suoi rubinetti di ottone con altri in oro, dunque aumenta il valore del suo immobile per sue scelte personali, che titolo hanno gli altri condomini per chiedere la revisione dei millesimi?

Ho fatto la stessa identica riflessione, trovando un parallelismo con "la classe" presente sulle visure catastali (che in effetti contribuisce a determinare la rendita)

 

Potrei essere d'accordo con voi, ma l'orientamento ormai consolidato pare dare ragione a Condo77.

[camillo50]

Joy76 dice:

Ho fatto la stessa identica riflessione, trovando un parallelismo con "la classe" presente sulle visure catastali (che in effetti contribuisce a determinare la rendita)

 

Potrei essere d'accordo con voi, ma l'orientamento ormai consolidato pare dare ragione a Condo77.

Ciao

Assolutamente no.  

È  apparente la cosa sino a quando non si capisce che le tabelle di proprietà non sono la stessa cosa, anche se spesso coincidono.

Il non distinguere è la causa della cattiva lettura anche delle sentenze che parlano sempre e solo delle tabelle di riparto spese.

[condo77]

marodda dice:

Questo non discrimina tra condomino che ha immobile che affaccia su quel giardino e condomino che HA quel giardino

L'ammontare del coefficiente discrimina, ovvero il possesso determina una coefficiente moltiplicativo maggiore del semplice affaccio.

 

 

Joy76 dice:

va be', il coefficiente di prospetto ok.

Ma sto leggendo anch'io di sentenze e dell'orientamento in generale ormai consolidato, circa il giardino di proprietà. Non rientra nel conteggio dei millesimi, ma pere che accresca quelli della proprietà, con un moltiplicativo (solitamente 0,10-0-15) e non con un correttivo come può essere il coefficiente di prospetto.

 

Per intenderci: appartamento da 100mq, 100 millesimi, se con giardino di proprietà di 200mq, diventa 130.

In effetti.. pare un po' un misto tra penality e patrimoniale 😆

Esatto -- a parte la differenza che introduci tra coefficiente "correttivo" e "moltiplicativo", che non riesco a capire: tutti i coefficienti usati per il calcolo delle superfici virtuali (e quindi dei millesimi) sono moltiplicativi.

cacallo dice:

Anche allora io, e molti altri, dissentii perché in condominio si parla e si deve ragionare solo del condominio, non delle scelte patrimoniali di un condomino che, alla fine della fiera, sono questioni personali.

E' così infatti.

Ma l'acquisto o la vendita di una pertinenza non è una semplice scelta patrimoniale come l'acquisto o la vendita di azioni in borsa, incide sullo status oggettivo del bene principale e se ne deve dunque tener conto.

Modificato 17 Dicembre, 2022 da condo77

[condo77]

cacallo dice:

Estremizzando il concetto: se un condomino sostituisce i suoi rubinetti di ottone con altri in oro, dunque aumenta il valore del suo immobile per sue scelte personali, che titolo hanno gli altri condomini per chiedere la revisione dei millesimi?

Nessuno, perché le migliorie sono escluse dal calcolo del valore convenzionale.

Ma la presenza del giardino pertinenziale non costituisce una miglioria, fa parte delle "caratteristiche intrinseche ed estrinseche" di cui tener conto per valorizzare correttamente l'unità immobiliare.

 

Come già detto, questo non implica automaticamente il diritto a chiedere la revisione dei millesimi nel caso vi sia l'acquisto/vendita di un giardino/garage/terrazzo ecc.

Modificato 17 Dicembre, 2022 da condo77

[cacallo]

Joy76 dice:

Potrei essere d'accordo con voi, ma l'orientamento ormai consolidato pare dare ragione a Condo77.

Assolutamente no (e sostenuto da amministratori di condominio è peggio di una blasfemia).

 

Per chiarezza riporto il testo dell'art. 68 d.a.c.c.:

"Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,
1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".

 

Ciò significa che nel calcolo delle tabelle millesimali si deve avere riguardo e rispetto delle "buste" cioè, per chi non ha dimestichezza d'estimo, o la suddivisione in subalterni catastali operata dal costruttore se in attesa di verifica con assegnazione della rendita catastale, oppure dello "Accertamento della proprietà immobiliare urbana Elenco dei subalterni assegnati" (reperibile anche per via telematica all'A.G.E.).

 

Con quel documento emerge, senza se e senza ma:

1) Se ci sono state aggiunte e/o aumenti di superfici presupposte dall'art. 69 d.a.c.c. (che sarebbe poi il fulcro della presente discussione), e non emergono perché il regime di pertinenzialità del fondo contermine, un anno fa del garage pertinenziale, non variano la rendita assegnata a meno che non si esegua la fusione delle due particelle con soppressione di quella per il terreno contermine (il che per me è una follia e conviene farlo solo in particolarissime circostanze (una è il Fondo Patrimoniale)),

 

2) Quelle che sono attualmente le singole unità che compongono il condominio, e quelle che erano le unità originarie (che restano indicate con il subalterno originario e che nella lista aggiornata appaiono con la dicitura "soppresso").

 

Se ricorrono i presupposti per la variazione delle tabelle millesimali, sia "A" che "B", lo si deve provare con il documento ufficiale, che è appunto quello sopra citato, non con le "elucubrazioni" di un tecnico "ad hoc".

 

Capisco che io e Camillo, data l'età, ci dovemmo interessare d'Estimo com'era una volta, ovvero che bisognava avere una precisione assoluta nel redigere i documenti, allora solo cartacei, per evitare sia rendite "presunte" (che poi diventavano definitive ed erano rogne indicibili) assurde, sia perché se nelle "sotto buste", relative a ciascuna unità di un condominio, ce ne era una con rendita assai diversa da quelle delle altre unità scattavano sia i ricalcoli d'ufficio, sia verifiche con presunzione di evasione fiscale.

 

Ciò per dire che a prescindere dalle nozioni d'estimo di ciascuno non si può "elucubrare" sulle consistenze dei beni altrui senza tenere in debito conto i disposti dell'art. 68 d.a.c.c. (che è quello che fissa i criteri delle tabelle millesimali, l'art. 69 d.a.c.c. è quello che autorizza eventuali variazioni, altri due, 72 e 155, che sono su altre questioni relative alla revisione delle tabelle che, in questa discussione, sono ultronei).

 

Prima di chiedere revisioni di tabelle millesimali su "miglioramenti" personali, anziché condominiali, bisogna superare lo soglio dell'art. 819 c.c., quindi cacciare fuori la lista dei diritti reali e personali di godimenti di cui all'art. 1130 n. 6 c.c. (e questo sarebbe uno dei compiti specifici dell'amministratore di condominio).

[cacallo]

Senti Condo77, toglimi una curiosità:

 

Per la villetta a schiera di tua madre, di cui tu dovresti essere l'amministratore di quel mini condominio, sono state montate batterie di fotovoltaico sul solo tetto di tua madre (in precedenza era previsto per tutto il mini condominio).

 

Il tetto della porzione di tua madre è privato, sia per titolo che per tavolare, ma, giusto per capire sti valori estrinsechi, hai proposto la variazione dei millesimi anche per la porzione di tua madre rispetto agli altri due, dato che la porzione di tua madre è sicuramente accresciuta di valore?

 

Fammi capire, una volta per tutte, tua madre per la quota spurgo fognatura paga una quota maggiore, rispetto agli altri due condomini, dopo l'installazione del foto voltaico????

[marodda]

peggio di una blasfemia

 

A ridaglie con la blasfemia.

Si è capito che ci sono contrastanti opinioni a riguardo, quasi tutte rispettabili anche perchè spesso suffragate da articoli di legge o sentenze della Cassazione,  e che non si cambierà idea in virtù di ciò che scrive l'altro. Riscontro anche che alcune sentenze della Cassazione a rigore possano essere considerate in contrasto con degli articoli di legge, e viceversa.

Non mi illudo che nei forum si rispetti il famoso detto attribuito a Voltaire, però accusare l'altro di blasfemia (cioè bestemmiare verso qualcosa di sacro), anzi di più,  in questo caso lo trovo sinceramente esagerato ed irrispettoso.

Modificato 18 Dicembre, 2022 da marodda

[cacallo]

marodda dice:

lo trovo sinceramente esagerato ed irrispettoso.

Io ho un'esperienza alle spalle e mi trovo, nonostante l'età, ancora invischiato in problemi condominiali dei miei amici proprio perché da un lato si pretende di superare le leggi vigenti "interpretando" sentenze di Cassazione stiracchiandole come meglio conviene, dall'altro perché è invalso il malvezzo di avvalersi di periti compiacenti per superare Leggi e compiti dell'amministratore e consolidare "gruppi di potere assembleare".

 

Io attualmente sono un pensionato che si mantiene aggiornato perché, anche per voto, aiuta alcuni amici anche forumisti; vuoi che le commentiamo le sentenze che affermi a favore del tuo punto di vista?

 

Ma lo sai poi cos'è esattamente il "valore estrinseco" di un immobile? 

Prova a darmi la tua spiegazione, commerciale e fiscale, nonché di estimo, del valore estrinseco di cui vi riempite gli interventi, vediamo come lo applichi ad un edificio per il calcolo delle tabelle millesimali.

 

Io poi non sono più cattolico, quindi posso benissimo affermare che interpretare le leggi per "analogia" in ambito revisione delle tabelle millesimali (art. 12 preleggi) è una blasfemia perché nel 2012, con decorrenza giugno 2013, l'argomento è stato rivisto con la cosiddetta "riforma del condominio".

Si, nonostante l'età, anzi forse proprio per quella, per me la funzione nomofilattica è sacra; ai miei tempi nel processo civile tutto, ed anche in sede di replica alle memorie conclusionali, poteva essere rimesso in istruttoria soprattutto se era eccepito il vizio di sussunzione.

 

Adesso, e da parecchio, non è più così ma una volta si prestava molta più attenzione al rispetto delle leggi vigenti; prova a farla in Germania la sussunzione nell'ambito di un procedimento per revisione delle tabelle di un condominio dove, peraltro vige il sistema tavolare.

 

Però fermiamoci al concreto: dimmi cos'è per te in diritto il valore estrinseco di un appartamento in un condominio; poi ci confrontiamo perché io lo so per certo e per esperienza e non è sicuramente quello che pretendereste di ricavare nel regime delle pertinenze.

[Joy76]

condo77 dice:

a parte la differenza che introduci tra coefficiente "correttivo" e "moltiplicativo", che non riesco a capire

si, in effetti è una mia invenzione del momento.

Nella redazione della tabella, quello che conta (il grosso) sono i metri cubi... il "tangibile"..

Poi ci sono dei "correttivi" per "affinare il tiro"... per spaccare il capello, che fanno poca differenza. 0,98 - 1,02..

Un 1,15 (se non addirittura 1,27) diventa invece un moltiplicativo pesante.

[Joy76]

camillo50 dice:

È  apparente la cosa sino a quando non si capisce che le tabelle di proprietà non sono la stessa cosa, anche se spesso coincidono.

Forse è qui la chiave.

@camillo50 spiegaci la differenza tra tabella di proprietà e tabella spese.

 

La tabella di proprietà viene redatta in funzione della proprietà per...?

Se dovessi rispondere io direi "per pagare le spese, in funzione delle proprietà, come indicato dal Codice".

Per assurdo: se un tecnico dovesse sbagliare a redigere la tabella di proprietà, attribuendomi meno millesimi di quelli che effettivamente mi spetterebbero, andrei a pagare meno spese. Non mi porterebbe via mattoni, né si rimpicciolirebbe la cucina. L'immobile varrebbe sempre tanto sul mercato.

Ma forse ci sfugge qualcosa..

[Joy76]

marodda dice:

Si è capito che ci sono contrastanti opinioni a riguardo, quasi tutte rispettabili anche perchè spesso suffragate da articoli di legge o sentenze della Cassazione,  e che non si cambierà idea in virtù di ciò che scrive l'altro.

Tutt'altro, almeno per quanto mi riguarda.
(e credo anche @condo77 ma con molta più fatica)

Confrontarsi aiuta a capire e a crescere.
Solo lo stolto e il fanatico non cambieranno mai idea.

[condo77]

Joy76 dice:

Tutt'altro, almeno per quanto mi riguarda.
(e credo anche @condo77 ma con molta più fatica)

Confrontarsi aiuta a capire e a crescere.
Solo lo stolto e il fanatico non cambieranno mai idea.

Infatti ho notato che combatti con forza per le tue idee (anche con il bastone grosso) ma sei pronto a rivederle se ti si presentano evidenze / argomenti convincenti. Bravo. 👍

[condo77]

cacallo dice:

Senti Condo77, toglimi una curiosità:

 

Per la villetta a schiera di tua madre, di cui tu dovresti essere l'amministratore di quel mini condominio, sono state montate batterie di fotovoltaico sul solo tetto di tua madre (in precedenza era previsto per tutto il mini condominio).

 

Il tetto della porzione di tua madre è privato, sia per titolo che per tavolare, ma, giusto per capire sti valori estrinsechi, hai proposto la variazione dei millesimi anche per la porzione di tua madre rispetto agli altri due, dato che la porzione di tua madre è sicuramente accresciuta di valore?

 

Fammi capire, una volta per tutte, tua madre per la quota spurgo fognatura paga una quota maggiore, rispetto agli altri due condomini, dopo l'installazione del foto voltaico????

Le villette sono certamente un condominio perché hanno la fognatura e un tratto d'accesso in comune.

Ti dirò di più: sono un supercondominio perché hanno un pezzo di terreno incolto tra due scale in comune con un altro condominio di 4 villette.

Però non sono mai state trattate come tale, mai c'è stato un amministratore, mai tabelle millesimali, le poche volte che abbiamo avuto spese comuni (come p.e. la sostituzione di una palizzata) sono state ripartite in parti uguali (sovrastimando leggermente la quota di mia mamma, che ha meno terreno e luce, ma gli importi non sono tali da giustificare una discussione sulla differenza).

[condo77]

Joy76 dice:

Forse è qui la chiave.

@camillo50 spiegaci la differenza tra tabella di proprietà e tabella spese.

 

La tabella di proprietà viene redatta in funzione della proprietà per...?

Se dovessi rispondere io direi "per pagare le spese, in funzione delle proprietà, come indicato dal Codice".

Per assurdo: se un tecnico dovesse sbagliare a redigere la tabella di proprietà, attribuendomi meno millesimi di quelli che effettivamente mi spetterebbero, andrei a pagare meno spese. Non mi porterebbe via mattoni, né si rimpicciolirebbe la cucina. L'immobile varrebbe sempre tanto sul mercato.

Ma forse ci sfugge qualcosa..

La tabella di proprietà serve anche per ripartire le spese, ma in primis determina la tua quota di proprietà comune all'interno del condominio. Se tu hai 100 millesimi, significa che 1/10 delle pareti esterne / scale / ascensore / piazzale è tuo.

E' questo che penso non "vada giù" a Camillo: se io al momento dell'atto d'acquisto ero proprietario di 1/10 delle scale, come può essere che ora, al momento della revisione delle tabelle diventi proprietario di 1/11 o di 1/9, a maggioranza e senza un atto notarile?

Al che ho solo una risposta: è possibile perché così prevede la legge.

[Joy76]

Credo che la domanda di @cacallo sia provocatoria 😄

"i millesimi di tua mamma, sono aumentati da che ha messo i rubinetti d'oro?" 😄

[condo77]

Joy76 dice:

Credo che la domanda di @cacallo sia provocatoria 😄

"i millesimi di tua mamma, sono aumentati da che ha messo i rubinetti d'oro?" 😄

Eh ma la domanda sull'impianto fotovoltaico è interessante in realtà, come sai sopra una certa potenza nominale va accatastato. Ecco, in quel momento a mio avviso andrebbe anche considerato come pertinenza che aggiunge valore al bene principale e non come semplice miglioria.

[Joy76]

È vero. Purtroppo ragiono sempre in funzione del condominio, dove difficilmente si andrebbero a superare i 3 KWp. Quindi oltre la 30ina di euro che si pagano in più, andrebbe tenuto conto di aumento della rendita e anche del costo di un tecnico per il riaccatastamento.

 

Modificato 18 Dicembre, 2022 da Joy76

[Joy76]

condo77 dice:

La tabella di proprietà serve anche per ripartire le spese, ma in primis determina la tua quota di proprietà comune all'interno del condominio. Se tu hai 100 millesimi, significa che 1/10 delle pareti esterne / scale / ascensore / piazzale è tuo.

E' questo che penso non "vada giù" a Camillo: se io al momento dell'atto d'acquisto ero proprietario di 1/10 delle scale, come può essere che ora, al momento della revisione delle tabelle diventi proprietario di 1/11 o di 1/9, a maggioranza e senza un atto notarile?

Capisco. Ma mi pare anche che rimaniamo in un ambito molto teorico.

Spostandoci sul pratico, essere proprietario del 33x1000 delle scale o delle mura perimetrali, o delle fondamenta, come si traduce, se non in spese di conservazione e utilizzo delle stesse?
Non puoi mica vendere il tuo 3,3% di scale, né recintarlo (confini) 😄

Una revisione (mettiamo da parte per un momento la fattibilità lecita o non lecita..) che andasse a ridurre i millesimi, non determinerebbe una perdita di valore dell'immobile. Paradossalmente sarebbe più appetibile (perchè paga poco di spese). Allo stesso modo, se dovessimo chiedere un prestito in banca, offrendo a garanzia l'immobile, non credo sarebbero determinanti le quote millesimali di proprietà.

Ma forse mi sbaglio, perchè ottusamente continuo a vederla dal punto di vista "spesa".

[condo77]

Joy76 dice:

Capisco. Ma mi pare anche che rimaniamo in un ambito molto teorico.

Spostandoci sul pratico, essere proprietario del 33x1000 delle scale o delle mura perimetrali, o delle fondamenta, come si traduce, se non in spese di conservazione e utilizzo delle stesse?
Non puoi mica vendere il tuo 3,3% di scale, né recintarlo (confini) 😄

Una revisione (mettiamo da parte per un momento la fattibilità lecita o non lecita..) che andasse a ridurre i millesimi, non determinerebbe una perdita di valore dell'immobile. Paradossalmente sarebbe più appetibile (perchè paga poco di spese). Allo stesso modo, se dovessimo chiedere un prestito in banca, offrendo a garanzia l'immobile, non credo sarebbero determinanti le quote millesimali di proprietà.

Ma forse mi sbaglio, perchè ottusamente continuo a vederla dal punto di vista "spesa".

Sì hai ragione e forse per questo la questione non è arrivata in tribunale ("signor giudice, la maggioranza mi sta espropriando di una frazione della mia comproprietà!")

Poi naturalmente dipende dai beni di cui è composto il condominio, pensa p.e. se ne facesse parte un bene di grande valore e facilmente vendibile separatamente dal resto del condominio, tipo 10000 mq di terreno edificabile. A quel punto la questione dei millesimi di proprietà si traduce in concretissimi euro ricevuti a valle della vendita.