Revisione tabelle millesimali

[condo77]

camillo50 dice:

ciao

confermo che tali dati devono essere quelli originari o riportati nel regolamento contrattuale allegato al primo atto d'acquisto, cioè alla nascita del condominio.   Comunque in genere anche se sprovvisti di regolamento contrattuale o di una tabella millesimale, in molti atti notarili la comproprietà viene riportata in modo frazionario ( comproprietario per 1/9 ) in quanto, predisporre la tabella costava soldi che i costruttori venditori si "impegnavano" ad evitare, con notai che addirittura non li richiedevano, tanto l'atto di compravendita era solo reso pubblico. 

Ma se ci fosse stato un errore, sarai d'accordo che quei millesimi originari non esprimono il reale valore relativo delle varie proprietà e quindi vadano corretti ex art. 69 d.a.c.c.?

La trascrizione non aggiunge validità ad un contratto errato... 

[camillo50]

condo77 dice:

Ma se ci fosse stato un errore, sarai d'accordo che quei millesimi originari non esprimono il reale valore relativo delle varie proprietà e quindi vadano corretti ex art. 69 d.a.c.c.?

La trascrizione non aggiunge validità ad un contratto errato... 

ciao

che possano essere corretti è da valutare in base alla documentazione e per come sono indicati negli atti, ma per tale eventualità resta sempre escluso l'art. 69 perchè e lo stesso articolo che lo esclude.  Ciò non toglie che poi, se c'è l'accordo tra tutti, ciò si possa fare.

[marodda]

condo77 dice:

 

Se il giardino non fa parte del condominio ma è pertinenza di un appartamento che ne fa parte, allora a mio avviso il giardino non va millesimato, va però usato un coefficiente moltiplicativo per il computo dei millesimi dell'appartamento per tener conto del maggior valore del bene principale per la presenza del giardino.

Quindi in questo caso le sentenze di Cassazione da me citate non valgono? Oppure, visto che comunque  l'app.to di cui il giardino è pertinenza subisce un incremento millesimale, si può dire che valgano anche in questo caso?

Modificato 16 Dicembre, 2022 da marodda

[camillo50]

marodda dice:

Quindi in questo caso le sentenze di Cassazione da me citate non valgono? Oppure, visto che comunque  l'app.to di cui il giardino è pertinenza subisce un incremento millesimale, si può dire che valgano anche in questo caso?

ciao

per le tabelle di proprietà non valgono ma solo per la ripartizione delle spese. 

 

Pensa se quel giardino che è lotto autonomo, fosse considerato partecipante ai fini della redazione delle tabelle, cosa succederebbe che il proprietario decidesse dopo qualche anno decidesse di vendere a terzi estranei al condominio quel terreno, che succederebbe ?

 

[adrobe]

che chi acquista quel terreno non partecipa alle spese del fabbricato, e che i millesimi del proprietario dell'appartamento ora privo di pertinenza forse si devono ridurre

Modificato 17 Dicembre, 2022 da adrobe

[camillo50]

adrobe dice:

che chi acquista quel terreno non partecipa alle spese del fabbricato, e che i millesimi del proprietario dell'appartamento ora privo di pertinenza si devono ridurre

Quindi, l'addebito per quella unità  per la manutenzione straordinaria del tetto, varia a seconda che sia prima o dopo la vendita.

Se è  così secondo te, quel lotto ha caratura millesimale su un condominio con cui confina ?  Siamo attenti ad evitare .

[marodda]

camillo50 dice:

Quindi, l'addebito per quella unità  per la manutenzione straordinaria del tetto, varia a seconda che sia prima o dopo la vendita.

mi sembra corretto, un immobile privo della sua pertinenza giardino diminuisce di valore e quindi si riducono i millesimi, poi bisogna vedere se in misura significativa da poter/dover modificare la tabella.

 

Modificato 17 Dicembre, 2022 da marodda

[condo77]

marodda dice:

mi sembra corretto, un immobile privo della sua pertinenza giardino diminuisce di valore e quindi si riducono i millesimi. 

Sono d'accordo che la stessa unità immobiliare con giardino vale di più che senza giardino (anche se il giardino non fa parte del condominio e quindi come già osservato non è millesimato).

La vendita del giardino (o anche l'acquisto) non è però motivo di ricalcolo delle tabelle, quindi queste rimarranno invariate fino a quando non debbano essere ricalcolate per qualche altro motivo.

[marodda]

condo77 dice:

Sono d'accordo che la stessa unità immobiliare con giardino vale di più che senza giardino (anche se il giardino non fa parte del condominio e quindi come già osservato non è millesimato).

La vendita del giardino (o anche l'acquisto) non è però motivo di ricalcolo delle tabelle, quindi queste rimarranno invariate fino a quando non debbano essere ricalcolate per qualche altro motivo.

Infatti l'art. 69 d.a.c.c. chiarisce proprio questo: i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi in tabella millesimale possono essere modificate anche su azione di un solo condomino in presenza di un errore (nel caso di specie la mancanza in tabella dell'incidenza giardino) ma non si può/occorre farlo (a meno di decisione unanime) qualora NON si sia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale della relativa unità immobiliare di cui il giardino era pertinenza (situazione molto probabile).

Modificato 17 Dicembre, 2022 da marodda

[camillo50]

marodda dice:

Infatti l'art. 69 d.a.c.c. chiarisce proprio questo: i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi in tabella millesimale possono essere modificate anche su azione di un solo condomino in presenza di un errore (nel caso di specie la mancanza in tabella dell'incidenza giardino) ma non si può/occorre farlo (a meno di decisione unanime) qualora NON si sia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale della relativa unità immobiliare di cui il giardino era pertinenza (situazione molto probabile).

ciao

scusa se insisto, ma devi arrivare fino in fondo all'art. 69 DDAA c.c., dove si dice che tali principi si applicano solo per il riparto spese, e non per le tabelle millesimali di proprietà.   

condo77 dice:

Sono d'accordo che la stessa unità immobiliare con giardino vale di più che senza giardino (anche se il giardino non fa parte del condominio e quindi come già osservato non è millesimato).

La vendita del giardino (o anche l'acquisto) non è però motivo di ricalcolo delle tabelle, quindi queste rimarranno invariate fino a quando non debbano essere ricalcolate per qualche altro motivo.

giriamo attorno al problema che è così semplice.    ritengo che ormai non serva il REPETITA IUVANT, 

 

Le tabelle di proprietà esprimo la quota di proprietà di un lotto su cui c'è il condominio.   Se fin qui siamo d'accordo, a prescindere dalle valutazioni di ogni singola unità interna.    Quel terreno a fianco, non fa parte del lotto, quindi non può avere quota millesimale che incida sul lotto dove sorge il condominio, in quanto significa che è comproprietario di quel lotto.     Della presenza di un terreno aperto al posto di un dirupo a fianco della unità che si affianca a detto lotto ne ho già tenuto conto, così come ho tenuto conto dell'unità dall'altra parte che si affaccia su una via molto rumorosa o di una via centrale se quell'unità è destinata a negozio.    

 

Penso di aver esaurito tutta la mia buona volontà in questo caso e quindi ritengo conclusivo questo intervento, poi ognuno la pensi come vuole.

 

[marodda]

tali principi si applicano solo per il riparto spese

 

lo scopo della modifica resta quello: far incidere più nel riparto spese il proprietario di quell'appartamento di cui non si era tenuto conto in precedenza del maggior valore in virtù della pertinenza giardino. Leggere le recenti Sentenze di Cassazione (invocate ed emanate per fare chiarezza a riguardo) per crederci: in esse non si parla di condominio ma di pertinenze dell'abitazione.

 

Poi ognuno la pensi come vuole

 

Modificato 17 Dicembre, 2022 da marodda

[condo77]

camillo50 dice:

scusa se insisto, ma devi arrivare fino in fondo all'art. 69 DDAA c.c., dove si dice che tali principi si applicano solo per il riparto spese, e non per le tabelle millesimali di proprietà.  

Eh non, non lo dice, come già esposto si riferisce anzi esplicitamente anche alle tabelle di proprietà con citazione dell'art 68

camillo50 dice:

ciao

scusa se insisto, ma devi arrivare fino in fondo all'art. 69 DDAA c.c., dove si dice che tali principi si applicano solo per il riparto spese, e non per le tabelle millesimali di proprietà.   

giriamo attorno al problema che è così semplice.    ritengo che ormai non serva il REPETITA IUVANT, 

 

Le tabelle di proprietà esprimo la quota di proprietà di un lotto su cui c'è il condominio.   Se fin qui siamo d'accordo, a prescindere dalle valutazioni di ogni singola unità interna.    Quel terreno a fianco, non fa parte del lotto, quindi non può avere quota millesimale che incida sul lotto dove sorge il condominio, in quanto significa che è comproprietario di quel lotto.     Della presenza di un terreno aperto al posto di un dirupo a fianco della unità che si affianca a detto lotto ne ho già tenuto conto, così come ho tenuto conto dell'unità dall'altra parte che si affaccia su una via molto rumorosa o di una via centrale se quell'unità è destinata a negozio.    

 

Penso di aver esaurito tutta la mia buona volontà in questo caso e quindi ritengo conclusivo questo intervento, poi ognuno la pensi come vuole.

 

È diverso un terreno aperto da un terreno aperto di mia proprietà, perché il secondo da maggior godimento e dunque anche maggior valore all'appartamento.

Sono cmq valutazioni riservate alla discrezionalità del tecnico, non è possibile esigerne il riconoscimento ex art. 69 d.a.c.c.

[cacallo]

Scusate se intervengo anch'io in questa discussione, non in punta di piedi come sarebbe mio costume, questa volta con la mia fidata ascia da spaccalegna sguainata.

 

Primo: ha ragione in toto @camillo50 e quanto afferma è consolidato da Cassazione unanime e consolidata.

Secondo: Non confondiamo i portati dell'art. 68 d.a.c.c. (Tabella di proprietà "A") con l'art. 69 d.a.c.c. (tabella riparto spese "B" ed interagente con la Tabella "A" solo ogni qualvolta c'è il "caso 2" dell'art. 69 d.a.c.c.).

 

TERZO E SOPRATTUTTO (in maiuscolo perché è "blasfemia") non confondiamo il "fondo comune" con delle pertinenze private aliene al fondo comune. Per arrivare ad introdurre variazioni delle spese per il regime di pertinenzialità con un bene alieno al fondo comune, quell'amministratore deve prima esibire la "lista dei diritti reali e personali di godimento" (art. 1130 n. 6 c.c.) da dove dovrebbe risultare il diritto dei condomini di mettere il naso su una proprietà diversa da quella che amministra l'amministratore, quindi provare lui, per conto dei condomini richiedenti o votanti la revisione, la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 819 c.c..

 

QUARTO (gravissima blasfemia in materia di condominio😞 m'è uscita pure la faccina trista e non so perché: Ma dalle Vostre parti non esiste l'art. 1138 IV° comma del c.c.?

A maggioranza pensate di poter cambiare i millesimi di chi ha comperato un terreno contermine e lo ha costituito a pertinenza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 817 c.c.? Nullità assoluta della delibera sino al giorno del Giudizio Universale per l'art. 1343 c.c. e per la unanime Cassazione a Sezione unite.

 

*** *** ***

Camillo, lo so che non hai assolutamente bisogno del supporto di terzi su queste questioni, però tu sei un geometra che ha accesso informatico al sistema catastale: in privato fatti dare la particella del condominio così potrai estrarre la "lista dei subalterni accertati" e vediamo chi avrebbe titolo per chiedere la revisione dei millesimi.

A me sembra la riproposizione della "resede postergale"; scusa ma come mi adombrai in quella discussione, mi devo adombrare alche per le blasfemie proferite in questa discussione.

 

[condo77]

cacallo dice:

Primo: ha ragione in toto @camillo50 e quanto afferma è consolidato da Cassazione unanime e consolidata.

Ci riporti gentilmente una sentenza?

[cacallo]

Parti dalla 4806/2001 a seguire.

Non puoi revisionare i valori di riparto "a capocchia e "contra lege"" perché ciò rende nulla ogni delibera.

Vedi da ultimo Cassazione, Sezioni Unite, n. 9839/2021 (nullità azionabile anche in sede di D.I. per chi piace la "pistola fumante").

 

Però tu, che dichiari di essere un amministratore di condominio, non glissare sui disposti dell'art. 1130 n. 6 c.c. perché già quel disposto dovrebbe mettere fine alla discussione.

Che titolo avrebbero i condomini per asserire errate le tabelle millesimali quando uno compera, ed adibisce a sua pertinenza esclusiva, un terreno alieno al fondo del condominio?

 

Ti dice l'OP. che non ci sono né servizi, né utilità sul suo scoperto a favore del condominio, il condominio non partecipa alle spese manutentive di quel fondo contermine ma vorrebbe considerarlo per variare le tabelle proprietà e spese?

Ma neanche nella settimana dei tre giovedì (vedi artt. 23 e 42 Costituzione dove peraltro all'art. 42 si parla di "godimento", stessa parola mutuata nel novellato art. 1130 n. 6 c.c.).

 

 

 

 

[condo77]

cacallo dice:

Parti dalla 4806/2001 a seguire.

Non puoi revisionare i valori di riparto "a capocchia e "contra lege"" perché ciò rende nulla ogni delibera.

Vedi da ultimo Cassazione, Sezioni Unite, n. 9839/2021 (nullità azionabile anche in sede di D.I. per chi piace la "pistola fumante").

 

Però tu, che dichiari di essere un amministratore di condominio, non glissare sui disposti dell'art. 1130 n. 6 c.c. perché già quel disposto dovrebbe mettere fine alla discussione.

Che titolo avrebbero i condomini per asserire errate le tabelle millesimali quando uno compera, ed adibisce a sua pertinenza esclusiva, un terreno alieno al fondo del condominio?

 

Ti dice l'OP. che non ci sono né servizi, né utilità sul suo scoperto a favore del condominio, il condominio non partecipa alle spese manutentive di quel fondo contermine ma vorrebbe considerarlo per variare le tabelle proprietà e spese?

Ma neanche nella settimana dei tre giovedì (vedi artt. 23 e 42 Costituzione dove peraltro all'art. 42 si parla di "godimento", stessa parola mutuata nel novellato art. 1130 n. 6 c.c.).

 

 

 

 

Ci sono due tematiche distinte (ed è bene che restino tali):

• quali elementi vanno considerati per il calcolo del valore millesimale della quota di proprietà di ciascuno? (e qui la Cassazione ha da tempo affermato che vanno valutati tutti gli elementi intrinsechi ed estrinsechi; per me il giardino pertinenziale ma non condominiale è un elemento estrinseco);
• quali casi danno motivo di rivisione delle tabelle millesimali? (e qui ho affermato che un'eventuale mancata considerazione di un elemento estrinseco quale il giardino a livello di coefficiente moltiplicativo non può essere considerato un errore ex art. 69 d.a.c.c. ma rientra nella discrezionalità del tecnico).

Continuo a ritenere queste mie affermazioni corrette e coerenti sia con la normativa che con la giurisprudenza come da me conosciuta, ma sono naturalmente pronto a rivederle alla luce delle sentenze che hai citato e che ora vado a leggere.

 

Una appunto: solitamente è molto apprezzato se si cita la parte di sentenza che supporterebbe la propria opinione, non solo il numero e l'anno. Però vado tranquillamente a cercarla e se la trovo la riporto io...

Modificato 17 Dicembre, 2022 da condo77

[condo77]

cacallo dice:

Vedi da ultimo Cassazione, Sezioni Unite, n. 9839/2021

Penso sia questo il tuo riferimento:

• "In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2"

Questione pacifica: la maggioranza non può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali se non nei casi esposti dall'art. 69 d.a.c.c.

cacallo dice:

4806/2001

Questa si occupa di nullità delle delibere.

Siamo fuori tema caro cacallo...

Modificato 17 Dicembre, 2022 da condo77

[cacallo]

Non direi proprio, 

condo77 dice:

"In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario"

Questa è la parte che impedisce il ricalcolo, in estensione: artt. 1135 ed 1138 c.c..

Per deliberare la revisione dei millesimi devi rientrare o in delibera totalitaria, oppure nei casi dell'art. 69 d.a.c.c..

Non esiste discrezionalità del tecnico fuori dall'ambito condominiale, ed un tecnico che va a fare elucubrazioni omettendo le evidenze trascritte e quelle catastali, erra di brutto.

 

E' escamotage di molti amministratori "chiamare" un tecnico che debordi dai limiti imposti all'amministratore dagli artt. 1129 ed 1130 c.c. ma, finora, simili escamotage sono sempre stati frustati in giudizio e sempre con il risarcimento delle spese deliberate per il tecnico "compiacente".

 

Non c'è maggioranza che tenga sul punto di questa discussione tranne l'unanimità. 

Delle due l'una: o il terreno confinante è pertinenza diversa ed anche per il condominio (ad esempio per limiti maggiori di cubatura), oppure il terreno confinante è una pertinenza esclusiva del condomino proprietario; "terzium non datur".

Quindi o si caccia fuori la "lista dei diritti reali e personali di godimento" che deve esistere per obbligo di legge in ogni condominio e deve contenere anche il terreno confinante per poterci deliberare, oppure si tace per sempre su revisioni delle tabelle ex art. 69 d.a.c.c..

 

Così è perché sarebbe anche un dettato Costituzionale da rispettare sempre e comunque.

[camillo50]

condo77 dice:

Eh non, non lo dice

testualmente :   Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rendita o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese... "

 

fissa il limite di applicazione e quindi non possono essere anche per le tabelle di proprietà.

 

[Joy76]

condo77 dice:

• quali elementi vanno considerati per il calcolo del valore millesimale della quota di proprietà di ciascuno? (e qui la Cassazione ha da tempo affermato che vanno valutati tutti gli elementi intrinsechi ed estrinsechi; per me il giardino pertinenziale ma non condominiale è un elemento estrinseco);

Per capire (io): con i millesimi vai a scomporre in 1000 parti il condominio. Non c'è bisogno che io indichi cos'è il condominio. Per cui: come può una pertinenza non facente parte del condominio essere conteggiata nei millesimi? Se avessi un garage al di fuori del condominio, come potrebbe mai essere conteggiato?

 

Ovviamente non parlo di casi particolari come potrebbe essere quello del condominio parziale. Altro fabbricato, altra via, altro lotto di terra, altra particella NON graffata a quella dove sorge il condomino.

[condo77]

Joy76 dice:

Per capire (io): con i millesimi vai a scomporre in 1000 parti il condominio. Non c'è bisogno che io indichi cos'è il condominio. Per cui: come può una pertinenza non facente parte del condominio essere conteggiata nei millesimi? Se avessi un garage al di fuori del condominio, come potrebbe mai essere conteggiato?

 

Ovviamente non parlo di casi particolari come potrebbe essere quello del condominio parziale. Altro fabbricato, altra via, altro lotto di terra, altra particella NON graffata a quella dove sorge il condomino.

Infatti sono d'accordo con te, i beni fuori dal condominio non possono essere millesimati, non ha senso.

Se però si tratta di pertinenze, queste possono conferire maggior valore al bene principale (compreso nel condominio)

Modificato 17 Dicembre, 2022 da condo77

[Joy76]

Intendi quindi un coefficiente correttivo, tipo prospetto?

Affaccio su giardino 1,05

Affaccio su miniera di carbone 0,95

[marodda]

Joy76 dice:

Intendi quindi un coefficiente correttivo, tipo prospetto?

Affaccio su giardino 1,05

Affaccio su miniera di carbone 0,95

Faccio notare che il coefficiente di esposizione esiste già, ma non discrimina se ciò su cui ti affacci  è di tua proprietà o no...

Modificato 17 Dicembre, 2022 da marodda

[Branch]

terry2022 dice:

Buonasera

sono sempre alle  prese con il problema revisione tabelle millesimali. Come ho già anticipato in altra discussione preciso che sono proprietaria di un appartamento al piano terra della superficie di mq.80 e proprietaria di un giardino intercluso di mq.300. Detto giardino non gode  di nessun  servizio comune al condominio, esempio, scarico fognario, scarico acque meteoriche, vialetti di accesso comuni, illuminazione comune,  tubazioni gas,illuminazione condominiale . Il condominio sorge su suolo comune mentre il giardino è solo mio. Quando nel 2004 furono redatte le tabelle, il tecnico non ha inserito il giardino.  Amministratore e condomini sono adesso dell'avviso che le tabelle vanno rifatte perchè a loro dire sono incomplete e c'è un errore. Sono a chiedere: 

1) ci sono i presupposti per richiedere la revisione per errore e a loro dire il costo sarebbe interamente a mio carico ?

2) Ho letto che  è da tenere presente che per  i giardini  i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.  appartamento mq.80 - giardino mq 300  che poi gli stessi condomini traggono vantaggio in quanto tutti gli appartamenti hanno affaccio sullo stesso ed essendo ben tenuto e curato godono  del verde e respirano aria pulita.  Qualora si andasse a quantificare il valore millesimale del giardino che valore si andrebbe   ad ottenere? Facendo un conteggio , se non sbaglio si avrebbero 30- 45 millesimini  in più( mq.300 x 0,10/0,15) ma io non sono un tecnico .

 Si parla di rettifica nei casi in cui risulta che sono conseguenza di un errore (art. 69 c. 1, n. 1 disp. att. c.c.), errore significativo ed essenziale. Sarebbe il mio caso di errore significativo ed essenziale. ? Ringrazio . 

https://condominio.it/2017/01/11/il-giardino-nel-calcolo-dei-millesimi.html

https://www.elabor.eu/giurisprudenza-a-sentenze/43-tabelle-millesimali-e-riparti-spese/98-nel-calcolo-delle-tabelle-millesimali-deve-rientrare-anche-il-giardino-privato.html

https://www.edilcatasto.it/le-tabelle-millesimali-e-i-giardini/

[Alberto.Cannaò]

Tabelle millesimali - Esposizione e pertinenze determinano il valore dellimmobile

https://mproma.com - 21/02/2019

L’ordinanza della Corte di Cassazione dell’11/09/2017 ha chiarito che “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, bisogna prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile” ...

 

https://renatodisa.com/

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Ordinanza n° 21043 del 11/09/2017

 

Considerato che:

– con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’articolo 68 disp. att. c.c., anche in relazione agli articoli 817, 818, 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., dolendosi del fatto che la corte d’appello, nel valutare la sussistenza o meno di variazioni nella quota di pertinenza dei condomini, ha imposto al consulente nominato di non valutare – ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unita’ immobiliari interessate dalle trasformazioni – i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze, ed in particolare il ripostiglio ed il bagno facenti parte dell’unita’ di proprieta’ (OMISSIS) ed il terrazzo a livello, i giardini e le aree di rispetto, la tettoia e l’area scoperta facenti parte dell’unita’ di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS), questi ultimi elementi in quanto esterni al perimetro condominiale; ...

 

– il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale si pronuncera’ in conformita’ del seguente principio: “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva che gli elementi estrinseci, nonche’ le eventuali pertinenze delle proprieta’ esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile” ...