#1 Inviato 6 Dicembre, 2022 Buonasera sono sempre alle prese con il problema revisione tabelle millesimali. Come ho già anticipato in altra discussione preciso che sono proprietaria di un appartamento al piano terra della superficie di mq.80 e proprietaria di un giardino intercluso di mq.300. Detto giardino non gode di nessun servizio comune al condominio, esempio, scarico fognario, scarico acque meteoriche, vialetti di accesso comuni, illuminazione comune, tubazioni gas,illuminazione condominiale . Il condominio sorge su suolo comune mentre il giardino è solo mio. Quando nel 2004 furono redatte le tabelle, il tecnico non ha inserito il giardino. Amministratore e condomini sono adesso dell'avviso che le tabelle vanno rifatte perchè a loro dire sono incomplete e c'è un errore. Sono a chiedere: 1) ci sono i presupposti per richiedere la revisione per errore e a loro dire il costo sarebbe interamente a mio carico ? 2) Ho letto che è da tenere presente che per i giardini i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento. appartamento mq.80 - giardino mq 300 che poi gli stessi condomini traggono vantaggio in quanto tutti gli appartamenti hanno affaccio sullo stesso ed essendo ben tenuto e curato godono del verde e respirano aria pulita. Qualora si andasse a quantificare il valore millesimale del giardino che valore si andrebbe ad ottenere? Facendo un conteggio , se non sbaglio si avrebbero 30- 45 millesimini in più( mq.300 x 0,10/0,15) ma io non sono un tecnico . Si parla di rettifica nei casi in cui risulta che sono conseguenza di un errore (art. 69 c. 1, n. 1 disp. att. c.c.), errore significativo ed essenziale. Sarebbe il mio caso di errore significativo ed essenziale. ? Ringrazio .
#2 Inviato 7 Dicembre, 2022 Il legame tra giardino e appartamento (quindi condominio) pare tenue, da quello che scrivi... Il giardino è pertinenza dell'appartamento?
#3 Inviato 7 Dicembre, 2022 Penso di sì, sull'atto risulta : appartamento con intercluso giardino. Grazie
#4 Inviato 7 Dicembre, 2022 terry2022 dice: Penso di sì, sull'atto risulta : appartamento con intercluso giardino. Grazie E nel 2004 era già così? In tal caso a mio avviso il giardino andava computato, anche se sul punto le opinioni si dividono (c'è chi dice: se il giardino non faceva parte del condominio al momento della formazione di questo, ovvero quando è stato venduto il primo appartamento, allora dev'essere ignorato anche nella redazione successiva delle tabelle, ovvero il riferimento non è lo stato attuale ma lo stato originario).
#5 Inviato 7 Dicembre, 2022 Scusa Condo77 io come lo rilevo in atto se il giardino faceva parte del condominio al momento della formazione dello stesso condominio? I miei hanno acquistato nel 1970 dal costruttore. Qualora andasse computato nelle tabelle, che valore millesimale andrebbe ad avere? Il valore che ne scaturisce sarebbe tale da richiedere la revisione delle tabelle e se si il costo delle stesse sarebbe a mio carico? Io non ho incrementato nulla poichè il terreno era preesistente al momento della costruzione degli immobili e di conseguenza del condominio. Grazie
#6 Inviato 7 Dicembre, 2022 terry2022 dice: io come lo rilevo in atto se il giardino faceva parte del condominio al momento della formazione dello stesso condominio? Personalmente ritengo che le tabelle vadano fatte sullo stato di fatto esistente al momento della redazione (quindi 2004 per voi), ho riportato per completezza e a titolo informativo che altri ritengono vadano invece fatto sulla base dello stato originario (mi pare p.e. @camillo50 ). Visto che ritengo vada preso a riferimento lo stato di fatto e se ben capisco nel 2004 il giardino era già pertinenza dell'appartamento, a mio parere non considerare la sua presenza nella redazione delle tabelle è stato un errore (però per esserne certi bisognerebbe consultare la relazione del tecnico redattore). In ogni caso, se ci fosse stato errore, allora l'onere per la redazione di nuove tabelle è condominiale, non tuo. V. art. 69 dacc: I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Il tuo caso ricadrebbe nell' 1) non nel 2) terry2022 dice: Qualora andasse computato nelle tabelle, che valore millesimale andrebbe ad avere? I millesimi sono un valore relativo, quindi bisognerebbe conoscere almeno quelli del tuo appartamento per esprimersi. Il coefficiente di 0,10 che tu applichi può starci, ma non ottieni millesimi bensì una superficie "virtuale" di 30 mq. E' un po' come se per la presenza del giardino il tuo appartamento diventasse di 110 mq invece che essere di 80 mq. C'è anche chi al posto di fare questo calcolo della superficie virtuale, ritiene che il giardino dia più valore all'appartamento e quindi applica un coefficiente moltiplicativo superiore allo stesso e nel tuo caso troverei più corretta questa metodologia, visto che l'appartenenza del giardino al condominio è piuttosto dubbia. Un coefficiente realistico potrebbe essere del 10-15%, quindi la superficie "virtuale" del tuo appartamento diverrebbe di 88-92 mq (con incremento molto minore rispetto al calcolo di prima). terry2022 dice: Il valore che ne scaturisce sarebbe tale da richiedere la revisione delle tabelle e se si il costo delle stesse sarebbe a mio carico? costo a carico del condominio, v. sopra In ogni caso come primo passo io richiederei la relazione di calcolo delle tabelle all'amministratore, per poter verificare che criteri siano stati utilizzati nel 2004. Modificato 7 Dicembre, 2022 da condo77
#7 Inviato 7 Dicembre, 2022 Salve Condo77 ti ringrazio e rilevo nella relazione allegata alle tabelle questa dicitura: Alla tabella "A" si farà riferimento per la ripartizione di tutte quelle spese necessarie per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni dell'edificio in base al disposto dell'art.1117 C.C. La tabella "A1" servirà per ripartire le spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti comuni usate solamente dagli appartamenti al piano terra, con esclusione dei giardini che non rientrano tra le parti costituenti il condominio.
#8 Inviato 7 Dicembre, 2022 Parrebbe che il giardino sia stato escluso per scelta motivata e non per errore quindi. Usa il plurale, dunque ci sono altri nella tua situazione? Sarebbe anche interessante la relazione di calcolo riferita specificamente al tuo appartamento. Conta cmq che sono gli altri a dover dimostrare l'errore, quindi in prima battuta io citerei quanto sopra e direi che le parole usate a tuo avviso indicano una scelta consapevole del tecnico, quindi ritieni non vi siano errori fino a prova contraria.
#9 Inviato 7 Dicembre, 2022 terry2022 dice: Amministratore e condomini sono adesso dell'avviso che le tabelle vanno rifatte perchè a loro dire sono incomplete e c'è un errore. ciao fatti spiegare dall'amministratore quale sarebbe l'errore, così sarebbe a disposizione qualche informazione in più. Se poi dice che nel calcolo, il giardino è stato escluso dal calcolo, ti confermo che non è un errore, ma bisognerebbe vedere il calcolo della superficie virtuale, dove l'estensore potrebbe già averne tenuto conto. Questi calcoli esistono, altrimenti l'amministratore non potrebbe parlare di errore. Poi il coefficiente, nel sistema che qualcuno uso, non è un coefficiente fisso per tutte le superfici, e quindi un giardino di 50mq, non ha lo stesso correttivo di un giardino di 300 mq. Sono solo piccoli spunti in quanto la materia non è così semplice. Solo se si dimostrasse un errore accertabile le tabelle millesimali si potrebbero variare, ma solo per il riparto spese, ma non quelle di proprietà indicate espressamente nell'atto originario.
#10 Inviato 7 Dicembre, 2022 . Ciao Camillo 50 cosa intendi quando scrivi: ma solo per il riparto spese, ma non quelle di proprietà indicate espressamente nell'atto originario. Come ho già riportato, il mio giardino non gode di nessun servizio comune al condominio, esempio, scarico fognario, scarico acque meteoriche, vialetti di accesso comuni, illuminazione comune, tubazioni gas,illuminazione condominiale. Non ha in comune con il condominio neanche un muro. Come si vede da foto allegata si evince il complesso condominiale, poi ci sono N.3 atri scoperti di proprietà degli appartamenti siti al p.t. di cui quello centrale è di mia proprietà e da cui accedo al giardino
#11 Inviato 8 Dicembre, 2022 Ciao Mi dici come è censito il tuo giardino. Fa parte del lotto su cui sorge il condominio? Risposte base facilmente rilevabili dal tuo atto d'acquisto o elaborato planimetrico.
#14 Inviato 8 Dicembre, 2022 terry2022 dice: Ciao dall'atto di acquisto risultano due lotti distinti. camillo50 dice: Quindi non va inserito nei calcoli. A mio avviso non vanno computati millesimi per il giardino, visto che lo stesso non fa parte del condominio. Sarebbe però corretto tener conto della presenza del giardino pertinenziale nel computare i millesimi dell'appartamento, assegnando un coefficiente moltiplicativo più elevato. La scelta e la valorizzazione dei coefficienti moltiplicativi sono un'area in cui il tecnico può esercitare ampia discrezionalità, quindi se il tecnico che ha calcolato le tabelle nel 2004 non avesse computato tale coefficiente questo non rappresenterebbe motivo sufficiente per la revisione delle tabelle ora. Da un punto di vista pratico, procederei come già detto: chiedere all'amministratore copia della relazione di calcolo delle tabelle millesimali da parte del tecnico; chiedere di indicare esattamente quale errore il tecnico avrebbe compiuto per poter invocare la possibilità di revisione tabellare ex art. 69 d.a.c.c. Modificato 8 Dicembre, 2022 da condo77
#15 Inviato 16 Dicembre, 2022 condo77 dice: E nel 2004 era già così? In tal caso a mio avviso il giardino andava computato, anche se sul punto le opinioni si dividono (c'è chi dice: se il giardino non faceva parte del condominio al momento della formazione di questo, ovvero quando è stato venduto il primo appartamento, allora dev'essere ignorato anche nella redazione successiva delle tabelle, ovvero il riferimento non è lo stato attuale ma lo stato originario). Non credo che l'affermazione messa tra parentesi sia sostenibile, perchè fino a una trentina di anni fa era uso di quasi la totalità dei Condomìni non inserire nelle tabelle millesimali i giardini di proprietà privata, poi per porre chiarezza alla questione dal 2004 sono intervenute ben tre sentenze di Cassazione in tutte e tre delle quali è stato sancito che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali occorre prendere in considerazione... le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati o giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini". Neanche conta che il giardino in questione faccia parte del medesimo lotto o particella del resto del Condominio, è sufficiente che possa essere considerato pertinenza dell'immobile
#16 Inviato 16 Dicembre, 2022 marodda dice: Non credo che l'affermazione messa tra parentesi sia sostenibile, perchè fino a una trentina di anni fa era uso di quasi la totalità dei Condomìni non inserire nelle tabelle millesimali i giardini di proprietà privata, poi per porre chiarezza alla questione dal 2004 sono intervenute ben tre sentenze di Cassazione in tutte e tre delle quali è stato sancito che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali occorre prendere in considerazione... le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati o giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini". Guarda io sostengo che le tabelle vadano redatte sullo stato di fatto al momento della redazione, ma altri (p.e. @camillo50 ) sostengono che invece vadano redatte sullo stato originario. (stato originario che per inciso non viene modificato dalle sentenze della Cassazione, ovvero il giardino c'era o non c'era all'origine, quando si è formato il condominio?) marodda dice: Neanche conta che il giardino in questione faccia parte del medesimo lotto o particella del resto del Condominio, è sufficiente che possa essere considerato pertinenza dell'immobile Se il giardino non fa parte del condominio ma è pertinenza di un appartamento che ne fa parte, allora a mio avviso il giardino non va millesimato, va però usato un coefficiente moltiplicativo per il computo dei millesimi dell'appartamento per tener conto del maggior valore del bene principale per la presenza del giardino.
#17 Inviato 16 Dicembre, 2022 marodda dice: Non credo che l'affermazione messa tra parentesi sia sostenibile, perchè fino a una trentina di anni fa era uso di quasi la totalità dei Condomìni non inserire nelle tabelle millesimali i giardini di proprietà privata, poi per porre chiarezza alla questione dal 2004 sono intervenute ben tre sentenze di Cassazione in tutte e tre delle quali è stato sancito che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali occorre prendere in considerazione... le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati o giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini". Neanche conta che il giardino in questione faccia parte del medesimo lotto o particella del resto del Condominio, è sufficiente che possa essere considerato pertinenza dell'immobile ciao premesso che non esiste nessuna norma sul come si devono calcolare le tabelle millesimali ma solo la precisazione che esse rappresentano la proporzione tra il valore della singola unità rispetto all'intero edificio. Quindi un qualsiasi metodo di stima è corretto, ma va riferito all'atto della nascita del condominio. E' qui sarebbe chiusa ogni discussione, senonché si fa la confusione tra tabelle millesimali di proprietà e tabelle di riparto delle spese, per cui quasi tutti adottano il metodo previsto dalla circolare ministeriale LL:PP. 12480 del 26.03.1966, che aveva solo fissato un criterio di divisione delle spese tra gli assegnatari di case popolari nei palazzi di proprietà pubblica. Ed è qui che nasce la confusione. Se un terreno è esterno al lotto su cui sorge il condominio, non può entrare nei calcoli ma il corretto estimatore tiene conto della situazione circostante come farebbe se tutte le proprietà circostanti non siano di nessun condomino. E' ovvio che se una ampia visione panoramica e orientato a sud, avrò qualche quota in più di chi è orientato a nord a ridosso di un terrapieno, ma queste sono considerazioni dell'esperto estimatore. Se poi leggi con attenzione le norme del codice civile in merito alle possibili variazioni noti che sono solo relative alla ripartizione spese, in quanto è chiaro che non possono essere modificate le tabelle millesimali di proprietà iniziali senza una cessione di proprietà.
#18 Inviato 16 Dicembre, 2022 condo77 dice: Guarda io sostengo che le tabelle vadano redatte sullo stato di fatto al momento della redazione, ciao ho letto solo adesso il tuo intervento, ma se leggi tutto e attentamente l'art. 69 del DDAA, ed in particolare l'ultimo comma , ti accorgi senza difficoltà o dubbi che non è come tu pensi, e al comma precedente, in caso di tabelle originarie di proprietà, per la loro modifica addirittura si parla di convenire in giudizio l'amministratore, giudizio che si concluderà con una sentenza, che, guardacaso, è uno dei modi di trasferimento di proprietà, cosa che una assemblea anche unanime non può fare. E' la solita confusione tra tabelle di proprietà e di riparto che per le norme è assai chiara, ma anche per molti addetti ai lavori non è per nulla recepita.
#19 Inviato 16 Dicembre, 2022 camillo50 dice: ciao ho letto solo adesso il tuo intervento, ma se leggi tutto e attentamente l'art. 69 del DDAA, ed in particolare l'ultimo comma , ti accorgi senza difficoltà o dubbi che non è come tu pensi, e al comma precedente, in caso di tabelle originarie di proprietà, per la loro modifica addirittura si parla di convenire in giudizio l'amministratore, giudizio che si concluderà con una sentenza, che, guardacaso, è uno dei modi di trasferimento di proprietà, cosa che una assemblea anche unanime non può fare. E' la solita confusione tra tabelle di proprietà e di riparto che per le norme è assai chiara, ma anche per molti addetti ai lavori non è per nulla recepita. Questo dici? Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Se le tabelle sono frutto di una convenzione in deroga ai criteri legali allora vanno modificate all'unanimità, su questo ti do ragione. Cmq le tabelle non modificano mai i rapporti di proprietà, esprimono solo numericamente rapporti di proprietà già esistenti, quindi un intervento sulle tabelle di solito implica solo l'allineamento di questi numeri ai "veri" rapporti di proprietà sottostanti, che non cambiano (a meno che non cambi materialmente l'edificio, naturalmente).
#20 Inviato 16 Dicembre, 2022 ciao tale comma è chiaro e dice che la revisione è possibile solo per le tabelle di riparto delle spese, mentre per la modifica delle tabelle millesimali di proprietà, è sempre necessaria una sentenza e non la semplice unanimità di tutti i partecipanti, e questo è evidente, in quanto vengono trasferite delle quote di proprietà.
#21 Inviato 16 Dicembre, 2022 camillo50 dice: ciao tale comma è chiaro e dice che la revisione è possibile solo per le tabelle di riparto delle spese, mentre per la modifica delle tabelle millesimali di proprietà, è sempre necessaria una sentenza e non la semplice unanimità di tutti i partecipanti, e questo è evidente, in quanto vengono trasferite delle quote di proprietà. Ma no, per nulla. Dice che l'art. 69 d.a.c.c. si applica alle tabelle redatte secondo il criterio legale e non a quelle redatte secondo una convenzione in deroga al criterio legale. Che ci si riferisca anche alle tabelle di proprietà è chiaro fin dal primo comma: I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: C'è pure il richiamo all'art. 68: Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
#22 Inviato 16 Dicembre, 2022 Già. Ma (tratto da altra interessante discussione) la ritiene una "bestialità giuridica". camillo50 dice: La previsione poi che le tabelle millesimali di riparto spese possano essere modificate come previsto nell'art. 69 DD.AA. cod. civ., è condivisibile, ma che queste possano modificare le "TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA" , è una bestialità giuridica visto che se io ho acquistato un appartamento che ha 100 %° di proprietà in atto di acquisto, non c'è nessuna assemblea che può decidere che io ne ho 99. Le tabelle di riparto spese sono tutte tabelle derivate, partendo dalle tabelle millesimali di proprietà. E' una mia vecchia discussione ragionando da geometra che conosce tutte le modalità previste dalle norme italiane in merito al trasferimento di proprietà, tra le quali non c'è l'assemblea di condominio, è ridurmi anche solo di 1 centesimo la mia proprietà indicata nelle tabelle di proprietà, è di fatto trasferire 1 centesimo della mia proprietà.
#23 Inviato 16 Dicembre, 2022 Joy76 dice: Già. Ma (tratto da altra interessante discussione) la ritiene una "bestialità giuridica". E lo confermo punto per punto, anzi, pur rispettando il parere di altri, rimango nelle mie posizioni.
#24 Inviato 16 Dicembre, 2022 camillo50 dice: E lo confermo punto per punto, anzi, pur rispettando il parere di altri, rimango nelle mie posizioni. Condivido la tua posizione solo nel caso in cui i valori millesimali delle singole unità immobiliari siano esplicitamente indicati nei singoli atti di acquisto.
#25 Inviato 16 Dicembre, 2022 G.Ago dice: Condivido la tua posizione solo nel caso in cui i valori millesimali delle singole unità immobiliari siano esplicitamente indicati nei singoli atti di acquisto. ciao confermo che tali dati devono essere quelli originari o riportati nel regolamento contrattuale allegato al primo atto d'acquisto, cioè alla nascita del condominio. Comunque in genere anche se sprovvisti di regolamento contrattuale o di una tabella millesimale, in molti atti notarili la comproprietà viene riportata in modo frazionario ( comproprietario per 1/9 ) in quanto, predisporre la tabella costava soldi che i costruttori venditori si "impegnavano" ad evitare, con notai che addirittura non li richiedevano, tanto l'atto di compravendita era solo reso pubblico.
