#1 Inviato 10 Settembre, 2013 Buonasera... In un condominio di 16 unità totali, precisamente 2 palazzi uguali nello stesso cortile comune ma con 2 numeri civici diversi, attualmente si è senza amministratore e nessuno vuole farlo. Recentemente si è discusso di una divisione dell'amministrazione in modo che ogni palazzina pensi a se stessa e non dipenda dall'altra. In questo caso, con la divisione, il palazzo ha 8 unità e non serve obbligo amministratore, ma se qualcuno vuole l'amministratore a tutti i costi come va a finire? La divisione è legale al 100% o bisogna fare dei lavori per rendere legale la divisione (dividere autoclave, fogna, acqua condominiale, luce cortile)? Le responsabilità penali e fiscali in caso di 8 condomini su chi ricade se la legge dice che non c'è l'obbligo dell'amministratore?? E'strano che per più di 8 il condomino può richiedere al giudice l'amm. per togliersi le responsabilità, mentre per meno di 8 il condomino è fregato in quanto le responsabilità se le prende anche lui dato che non può richiedere la nomina in nessun modo.
#2 Inviato 10 Settembre, 2013 anche se meno di 9 condomini ,un qualsiasi condomino puo' comunque richiedere la nomina di un amministratore (ovviamente non e' detto che la ottenga )ovvero non c'e' l'obbligo di un amministratore ma resta salvo il diritto di un condomino ad attivarsi per poterlo ottenere . non c'e' obbligo ma non c'e' neppure il divieto .
#3 Inviato 10 Settembre, 2013 Siete comunque un supercondominio visto che parli di 2 unità divise ma sullo stesso lotto (con servizi e aree in comune) quindi inevitabile che sul totale dovreste eleggere l' amministratore se anche 1 solo lo vuole. Se riuscite a gestirvi senza un professionista che si assuma tutte le responsabilità, potete anche nominare un "facente funzione" (rappresentante) che serve come "contatto" per l' AdE (andara fatta comunicazione) e provveda alle funzioni elementari. Sarete tutti solidali per le responsabilità civili e penali.
#4 Inviato 10 Settembre, 2013 Grazie per le risposte. Quindi, dimaraz, essendo noi 16 unità da sempre, (seppur suddivise da 2 palazzi da 8) nemmeno una divisione porta a 8 unità a palazzo ma resta un supercondominio da 16 totali? Sapevo degli art. 61 62 ma non ho ben capito se si può fare in tutti i casi. Ci sono 2 condomini che non vogliono responsabilità, quindi optano per l'amministratore obbligatorio dato che siamo 16 totali. Facendo, invece, la divisione dell'amministrazione, ogni palazzina si gestisce da sola perchè diventano 8 unità e quindi senza l'obbligo dell'amministratore. Quello che mi chiedo è: supponendo che il supercondominio si divida per quanto riguarda le spese con delibera, e quindi il condominio diventa di 8 unità, con le parti in comune in comunione, qual è la strada da intraprendere per avere un amministratore esterno o interno??Esiste?O vince l'autogestione a maggioranza dato che la legge lo permette su 8?C'è un modo per togliersi da tutte le responsabilità che un condominio senza amministratore può portare??
#5 Inviato 11 Settembre, 2013 Non avete alternative: se esiste un solo condomino che vuole un amministratore siete obbligati ad averlo (come Supercondominio) perchè in totlae siete più di 8. Presumo che allo stato attuale i 2 edifici siano "riuniti" come unico Condominio (la specifica "supercondominio" non è sempre attuata anche perchè relativamente recente) e abbiate semrpe avuto 1 solo amministratore e fatto riunioni collegiale tenendo separate le spese dei 2 blocchi a mo' di condominio parziale. Stante il fatto potreste sempre dividere la costituzione del singolo Condominio (alias Supercondominio) seguendo le specifiche di Legge...ma devono potersi fare nette divisioni fra i 2 edifici. Siccome solitamente l' unione fà la forza (anche se bisogna ci sia accordo e consenso) credo che considerati i pro ed i contro (costi e/o risparmi effettivi) vi convenga nominare un professionista unico. L' autogestione vince se dividete i 2 blocchi per le rispettive gestioni interne ma ridiventa obbligatoria (essendoci 2 che lo richiedono) per le spese comuni del Supercondominio. Credo che un amministratore chiederà quasi lo stesso compenso fra il gestire il solo Supercondominio e gestire la situazione attuale. Se poi uno di voi (interno) volesse affrontare l' investitura... meglio abbia ben chiari obblighi, rischi etc. Solo se è un "buon samaritano" in odore di santità può pensare di farlo gratis.
#6 Inviato 11 Settembre, 2013 ... essendo noi 16 unità da sempre, (seppur suddivise da 2 palazzi da 8) nemmeno una divisione porta a 8 unità a palazzo ma resta un supercondominio da 16 totali? Voi avendo 2 palazzi di 8 condomini ciascuno potete dividere l'unico condominio di oggi e formare due singoli riuniti in supercondominio, in forza degli art. 61 e 62 Dacc, e non avere più la gestione di un amministratore per unità condominiale, comunque rimarrete in 16 nei due stabili, per cui per le parti comuni, p.es. riscaldamento che immagino sia comune, terreno, giardino, vialetti, parcheggio ecc ecc e sarà necessaria la nomina di un amministratore.Questo amministratore non avrà alcun titolo per le parti comuni degli stabili che rimarranno a vostra completa cura e responsabilità. Se vuoi un consiglio spassionato, tenetevi un amministratore interno anche se siete in otto condomini, avrete meno grattacapi e responsabilità.
#7 Inviato 12 Settembre, 2013 potreste sempre dividere la costituzione del singolo Condominio (alias Supercondominio) seguendo le specifiche di Legge...ma devono potersi fare nette divisioni fra i 2 edifici. L' autogestione vince se dividete i 2 blocchi per le rispettive gestioni interne ma ridiventa obbligatoria (essendoci 2 che lo richiedono) per le spese comuni del Supercondominio. Cosa intendi x dividere secondo legge?...dividere la fogna, dividere a metà il cortile auto, l'acqua giardino, oppure basta un semplice verbale in cui si firma la divisione a maggioranza dell'amministrazione condominiale (gestione) senza i lavori? Comunque, date le risposte, anche se facessimo la divisione senza lavori credo che sia d'obbligo comunque un amministratore perchè abbiamo in comune la fogna e cortile auto, giusto? Tale amministratore gestirà anche le rate dei condomini essendo obbligato ad aprire c/c credo...
#8 Inviato 12 Settembre, 2013 Divisione fisica...non solo "verbale". Se avete servizi in comune come fate ad addebitare senza ripartire? Quindi dovete separare impianti, aree e quant' altro. Se non lo fate resterà sempre una comunione che implica un amministratore e di conseguenza c/c. Come già detto visto che vi sono 2 condomini che chiedono espressamente l' amministratore ...limitarlo al solo supercondominio sarebbe assurdo. Vagliate attentamente le offerte e non cedete al prezzo più basso ...di solito poi arrivano sorprese negative.
#9 Inviato 12 Settembre, 2013 Ok grazie 1000 a tutti. Quindi deduco che saranno totalmente nulle le decisioni di divisione "provvisoria" senza lavori prese dell'assemblea. E quindi non è possibile legalmente restare a 8 senza lavori ma si calcola il totale cioè 16, per il sol fatto di avere in comune pozzo fogna e cortile. Risultato: amministratore obbligatorio anche x volontà di un solo condomino. Ok. Dimaraz un'ultima domanda: per fare i lavori eventualmente di divisione totale in modo che ogni condominio resti da 8 al 100%, e cioè fare un altro cancello auto, autoclave, ecc., serve l'unanimità o basta la maggioranza? Io sapevo che anche per eliminare una sola cosa comune (tipo palma gigante sana) esistente da quando c'è l'edificio serve l'unanimità.
#10 Inviato 12 Settembre, 2013 Comunque, nemmeno un giudice può nominare forzatamente un amministratore se sono fino a 8 proprietari totali. E le responsabilità in quel caso se le prendono tutti i condòmini. Non è una cosa bella...Dico bene??
#11 Inviato 12 Settembre, 2013 Serve unanimità...e sicuramente molti dindini. Aldilà delle opere tieni presente che poi andrebbero fatti frazionamenti catastali e registrazioni. Parli di fognature e cancelli (poi serviranno passi carrai, vialetto d' accesso, recinzione etc. Ipotizzabili spese dell' ordine di qualche decina di migliaia di Euro. Alla fine dei giochi vi conviene? Dubito...anche perchè il singolo blocco da 8 non vi esime da essere condominio, magari senza amministratore ufficiale, ma comunque qualucno dovrà pur occuparsi di ripartire le spese, seguire i lavori, una polizza condominiale direi quasi imprescindibile...sicchè non credo siano i 70/100 euro pro unità per anno che sovvertono i costi. (e te o dice uno che nonn fà l' amministratore condominiale di professione). Amministratore sia...unico impegno...trovare persona competente ed onesta.
#12 Inviato 12 Settembre, 2013 Comunque, nemmeno un giudice può nominare forzatamente un amministratore se sono fino a 8 proprietari totali. E le responsabilità in quel caso se le prendono tutti i condòmini. Non è una cosa bella...Dico bene?? SI e NO...nel senso che un giudice su richiesta di un condomino potrebbe (condizionale) anche nominare un amministratore qualora si palesasse l' incapacità di autogestire.
#13 Inviato 13 Settembre, 2013 OK Dimaraz. Chiarissimo e ti do ragione, perchè le spese dei lavori sarebbero alte e credo non convenga. Comunque, leggendo, l'art. 61 62 del c.c. che parla di scioglimento o divisione condominiale dice che basta la maggioranza in assemblea e non l'unanimità...Ne sai qualcosa??
#14 Inviato 13 Settembre, 2013 Mi chiedi cose che nemmeno fossero di competenza potrebbero essere scritte sulla pietra (metafora). Allora io menzionavo l' unanimità perchè tendo ad evitare i problemi prima che nascano. Invero la Legge agli articoli che hai citato prevede 2 casistiche e trovi tutto ben descritto qui: --link_rimosso-- da cui estrapolo: Circa le procedure, il Legislatore indica due vie alternative fra loro. 1. Lo scioglimento può essere deliberato dall’Assemblea dei Condomini con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Qualora però, ex articolo 62, comma 2, disp. att. c.c. la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, la maggioranza da rispettare è quella prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio). 2. Lo scioglimento può essere disposto dall’Autorità giudiziaria, tranne che nell’ipotesi di cui sopra all’articolo 62, comma 2, disp. att. c.c., su domanda di almeno un terzo (calcolato sul numero dei comproprietari e non sulla quota di valore rappresentata da ciascuno) dei comproprietari dell’edificio o di quella parte dell’edificio di cui si chiede la separazione. Per la seconda non ci ossono essre patemi. E' un giudice a decidere...ma chi vuole rishiare di più ha altri 2 gradi per fare ricorso. Del punto 1 la Legge parla chiaro e nel Vs. caso al limite basterebbero i 2/3 dei millesimi totali. Ma come detto non vorrei che quel 1/3 o meno possa fare ricorso allungando tempi e costi. Indicare un pretesto valido perchè s' impunti mi servirebbe tempo (ammesso esista) ma non è questo il contendere...e visto che stiamo solo chiaccherando non mi cimento nemmeno.
