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lauretta71

Responsabilità, obblighi e spese balconi aggettanti

Salve

Mi sono appena iscritta a questo forum in quanto mi sembra "frequentato" da persone competenti a cui affido un mio quesito:

Abito in un condominio la cui costruzione risale al 1977 e, come prevedibile, iniziano i primi problemi con i balconi "tipo aggettante" di cui alcuni iniziano a presentare uno stato di degrado preoccupante.

L'amministratore, nella convocazione della prossima assemblea, ha inserito un punto all'ordine del giorno un punto che parla proprio della messa in sicurezza dei balconi e del loro ripristino, chiedendo inoltre a noi condomini di far pervenire dei preventivi.

Io sono una di quei condomini il cui balcone in effetti presenta uno stato avanzato di degrado, quindi, sono interessata sia alla messa in sicurezza che al ripristino.

Parlando con l'amministratore, mia detto che l'obiettivo della prossima assemblea è quello di far approvare i lavori per tutti i balconi, diversamente, vedrà lui stesso come procedere almeno per la messa in sicurezza.

I miei dubbi in merito... e quindi le mie domande sono:

- Se l'assemblea non approva l'esecuzione dei lavori, chi deve eseguire i lavori visto che sono balconi aggettante?

- Se cade un cornicione e si fa male qualcuno, a chi vengono attribuite le responsabilità? al proprietario o all'amministratore?

- Se l'assemblea non autorizza i lavori, ogni condomino, può chiedere all'amministratore di provvedere autonomamente alla messa in sicurezza?

- I costi, sia che vengono eseguiti per tutti i balconi che necessitano della messa in sicurezza o solo da alcuni, a chi vengono attribuiti?

 

Sperando di essere stata chiara, mi affido alla vostra consulenza!

 

Grazie, Lauretta

Ciao, partendo dal presupposto che i balconi aggettanti sono dei proprietari e che tutte le spese e responsabilità sono loro attribuite, da una cosnolidata giurisprudenza recentissima andiamo a dire con ordine:

1)Il proprietario e non c'è bisogno della assemblea per stabilirlo.

2)Il proprietario

3)Sì, in teoria senza neanche chiederlo all'amministratore però è meglio, visto che comunque andrà ad impegnare un ponteggio probabilmente e anche per una questione di informazione e rispetto.

4)Ad personam, ossia ogni proprietario del balcone paga le sue relative spese ma questo con o senza delibera assembleare.

Ciao

Ed io aggiungo che l'amministratore non ha alcun potere di intervenire sulla proprietà privata avdendo solo l'obbligo di interessarsi delle parti comuni.

Comunque ciò non toglie che deve imporre ai proprietari, la messa in sicurezza ai fini della pubblica e privata incolumità.

 

ntuf

Ciao,

quote: Comunque ciò non toglie che deve imporre ai proprietari, la messa in sicurezza ai fini della pubblica e privata incolumità

Giusto, però soltanto quando viene ravvisato un pericolo imminente.

Scritto da ntuf il 16 Ott 2012 - 20:17:58: Ed io aggiungo che l'amministratore non ha alcun potere di intervenire sulla proprietà privata avdendo solo l'obbligo di interessarsi delle parti comuni.

Comunque ciò non toglie che deve imporre ai proprietari, la messa in sicurezza ai fini della pubblica e privata incolumità.

 

ntuf

E se sul condominio si presentassero un bel giorno 7 ditte differenti,.... e aggiungiamoci pure si facesse male qualcuno nel resede condominiale, che succederebbe?

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Sempre in prima linea, per passione!

 

Modificato Da - Zafira il 17 Ott 2012 09:59:13

Bella domanda quella posta da Zafira !!

Per cui sarebbe opportuno che venga redatto un capitolato per i lavori dei 7 balconi, che comprenda anche la spesa per ogni sindolo balcone ed i lavori eseguiti da una sola ditta.Credo sia la soluzione più logica e più sicura.

Ogni ditta risponde al proprio committente, ha obblighi e doveri nei confronti di esso e, ricordo, che l'amministratore si occupa solo delle parti comuni, quindi, essendo i balconi parti private, in tutto e per tutto ne risponderanno i relativi proprietari.

L'amministratore non c'entra nulla, riguardo ai balconi, argomento trattato e ritrattato più volte, confermato da numerose sentenze di tribunali e Cassazione, perciò.....,

niente di nuovo sotto al sole.......!

Ciao

Scritto da brico il 17 Ott 2012 - 12:55:10: Ogni ditta risponde al proprio committente, ha obblighi e doveri nei confronti di esso e, ricordo, che l'amministratore si occupa solo delle parti comuni, quindi, essendo i balconi parti private, in tutto e per tutto ne risponderanno i relativi proprietari.

L'amministratore non c'entra nulla, riguardo ai balconi, argomento trattato e ritrattato più volte, confermato da numerose sentenze di tribunali e Cassazione, perciò.....,

niente di nuovo sotto al sole.......!

Ciao

Vorrà dire che in quel periodo me ne andrò in vacanza...

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Sempre in prima linea, per passione!

C'è poco da essere ironici, è così perchè è la legge, non è perchè tu vai in vacanza...abbi pazienza!

Ciao

Salve a tutti.

Visto che l'assemblea si è svolta vi aggiorno.

L'amministratore in assemblea a chiarito immediatamente in premessa, che a Suo avviso lui non centra nulla con i balconi aggettanti, quindi, se l'assemblea decide di eseguire i lavori insieme, l'unico vantaggio che si potrebbe avere è quello di abbattere alcuni costi comuni (es. ponteggio dove necessario, ecc), affermando anche che l'accordo di eseguire i lavori in comune poteva essere fatto anche senza la necessità di intervento dell'amministratore.

L'amministratore ha anche comunicato che, seguito alcune richieste pressanti di alcuni condomini, aveva provveduto gratuitamente mediante un tecnico di propria fiducia a fare un sopralluogo dal quale era emerso in effetti la necessità di intervenire con la messa in sicurezza di alcuni balconi.

 

L'assemblea alla fine non ha deliberato l'esecuzione dei lavori e l'amministratore ha comunicato che avrebbe inviato una comunicazione dove invitava tutti condomini a provvedere personalmente alla verifica ed eventuale messa in sicurezza e ripristino dei balconi, ricadendo su noi condomini responsabilità e costi.

 

Due condomini però non sono d'accordo con tutto questo in quanto afferiscono che, i loro balconi mostrano segni di ammaloramento nella parte del frontalino che è condominiale, quindi, l'amministratore deve intervenire, pertanto, invieranno una richiesta all'amministratore mediante legale, rimettendo all'amministratore le responsabilità.

 

A mio avviso, l'amministratore ha ragione in quanto i frontalini non hanno nessun rilievo architettonico in quanto sono normalissimi balconi con l'inferriata e la parte del frontalino non è altro che cemento e altro materiale (forse intonaco) colorato di marrone... un marrone comune e banalissimo.

 

La mia domanda adesso è:

Se l'amministratore sarà invitato ad intervenire, dovrà intervenire? Se interviene, i costi rispetto al frontalino saranno a carico di tutti?

 

Grazie anticipatamente per le risposte che vorrete darmi!!

 

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No.

Coinvolgere l'amministratore Non significa che si possono cambiare le regole.

Fate una riunione fra tutti i proprietari coinvolti in questo problema per trovare una soluzione comune per ridurre i costi.

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Balconi aggettanti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e,quindi,di proprietà comune dei proprietari di tali piani.

Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011

I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

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Balconi

Cass. 28/11/92 n. 12792

Il RIVESTIMENTO e gli elementi DECORATIVI del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.

Diciamo che ormai al 99,99% la manutenzione dei balconi aggettanti,incluso i frontalini se non artisticizzati,è a carico del proprietario del balcone. I condomini interessati al restauro possono riunirsi e intanto stabilire che sia una sola ditta ad operare, ottenendo cosi un risparmio sui costi. Poi chiedono all'Amministratore ( che io penso sarà comunque sempre ritenuto responsabile dal giudice)di gestire il tutto, previo pagamento per il lavoro straordinario che andrà a svolgere. Perchè rendere sempre tutto difficile !

un saluto a tutti

Scritto da lauretta 71:

quote:

L'assemblea alla fine non ha deliberato l'esecuzione dei lavori e l'amministratore ha comunicato che avrebbe inviato una comunicazione dove invitava tutti condomini a provvedere personalmente alla verifica ed eventuale messa in sicurezza e ripristino dei balconi, ricadendo su noi condomini responsabilità e costi.

L'amministratore ha fatto bene, ha espletato il suo dovere agendo in questo modo, le chiacchiere stanno a zero, come ha postato giustamente giglio2, ci sono numerose sentenze di Cassazione che stabiliscono che i balconi sono un prolungamento della proprietà privata, perciò, non si riesce a capire perchè c'è qualcuno che si ostina ancora a ritenerli condominiali, tra l'altro se una ci riflette è anche illogico considerarli condominiali, neanche per lo 0.0001%.

Ciao

Le sentenze non sono Legge, per cui potresti trovare qualcuno che potrebbe ribaltarle. Detto ciò, per il resto ci vuole buon senso e spirito di collaborazione da parte di tutti i Condomini interessati unitamente all'Amm/re.

Sarei curioso di vedere l'Amm/re che si disinteressa perchè come tu dici " la Legge è Legge". Quanto ti ritrovi più ditte e quindi operai diversi e magari qualcuno anche non in regola, mi dici chi gestisce il tutto ? Chi si assume la responsabilità ? Se qualuno si dovesse infortunare è il Condominio responsabile e non il singolo. Non per polemizzare, ma come vedi le chiacchiere non stanno a zero, anzi sono necessarie per trovare la soluzione migliore.

un saluto

Ancora?????

Che c'entra chi si infortuna?

Ma perchè se tu fai un lavoro in casa tua e ti fai male, chiami in causa il Condominio?

I balconi sono proprietà privata!

E, comunque, la frase "la legge è legge" non l'ho scritta io.

Io ho scritto che le chiacchiere stanno a zero per il semplicissimo motivo che una conclamata, quanto mai specifica ed usuale giurisprudenza recente, ci conferma che i lavori sui balconi aggettanti sono a carico dei rispettivi proprietari e, il Condominio, attraverso l'amministratore, quando scrive che un balcone è in pericolo e deve essere ristrutturato mette al riparo, così facendo, se stesso e tutto il Condominio.

Ovviamente, se il proprietario ottempera a ciò che gli impartisce l'amministratore, non fa altro che il suo dovere e, l'impresa che lui incaricherà per ristrutturare il proprio balcone, si assumerà tutte le responsabilità del caso, dovrà dimostrare di avere operai in regola, secondo le normative vigenti rispondendone al proprietario, ed in questo modo toglie, da qualsiasi responsabilità, come ripeto, sia l'amministratore che il Condominio tutto.

E' prassi, è normalità e si usa sempre fare così.

Anche perchè, se ci pensi bene, si da il caso che se, per esempio, Tizio non ha balconi al p.t. o al 1° p., non si capisce per quale motivo debba contribuire alle spese di manutenzione del balcone di proprietà di Caio, tanto è vero che Caio, nella sua planimetria avrà i balconi, ci paga l'IMU, i suoi millesimi sono comprensivi dei balconi, perchè sono mq di Caio e non di Tizio.

Ti è un pò più chiaro adesso il concetto?

Hai capito per quale motivo le chiacchiere stanno a zero?

Ciao

Essendo pacifica la proprietà esclusiva del balcone aggettante, ritengo che comunque una delibera autorizzativa dell'Assemblea sia necessaria se (come accade molto spesso) il ponteggio per i lavori debba essere eretto sul terreno condominiale. Che ne pensate?

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