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miriam72

Rendiconto approvato ma invio rendiconto con spese diverso

Buon giorno,

avrei bisogno del vostro aiuto per far luce su alcune perplessità che ho riguardanti il corretto operato del mio amministratore.

Vivo in un condominio di tre piani con 10 unità abitative, e l’immobile è dotato di caldaia centralizzata con contabilizzatori di calore. Fin dall’inizio del condominio nel 2010 la quota fissa è stata fissata dall’amministratore al 25% del consumo annuo di gas e ripartita sulla base della “tabella millesimale scale” così da tener conto del diverso uso (art. 1123 c. 2 cc).

Questo novembre abbiamo fatto la riunione condominiale ed è stato approvato all’unanimità il consuntivo 2011/2012 e il preventivo 2012/2013 con i relativi piani di riparto delle spese.

Dopo tre giorni l’amministratore invia per posta il Rendiconto consuntivo e preventivo con il piani di riparto spese totalmente modificati . A suo parere, avendo pieno potere discrezionale, ha ritenuto opportuno modificare il criterio di ripartizione della quota fissa 25% gas riscaldamento, fino ad ora divisa per millesimi scala con il criterio dei millesimi di proprietà e ciò su insistenza dopo l’assemblea di un condomino che non ha manifestato il suo dissenso in riunione limitandosi a richiedere una verifica del criterio.

Ho fatto subito notare all’amministratore via mail, che il suo comportamento era in contrasto con le norme di legge in quanto i rendiconti, così anche l’importo dovuto delle rate, erano stati approvati all’unanimità dall’assemblea (che è sovrana!), limitandosi in tal sede a verbalizzare che eventuali verifiche del criterio sarebbero state oggetto della prossima assemblea. Ha inoltre addebitato anche il ricalcolo della quota fissa con criterio millesimi proprietà anche delle gestione passate attribuendo a tale modifica effetto retroattivo.

Quindi vi chiedo:

1) il riparto delle spese deve basarsi sul consuntivo/preventivo approvato? oppure è valido un consuntivo/preventivo modificato successivamente dall’amministratore sull’assunto che ha pieno potere discrezionale?

2) posso pagare sul consuntivo/preventivo oggetto di delibera assembleare approvata all’unanimità?

3) il criterio di ripartizione della quota fissa utilizzando i millesimi proprietà è corretto oppure è opportuno avere una “Tabella millesimi riscaldamento” che tenga conto della cubatura di ogni appartamento così come suggerito dalla norma UNI 10200?

4) volendo accettare la modifica del criterio per pacifica convivenza, posso richiedere all’amministratore che la modifica abbia effetto dalla prossima annualità dopo la regolare approvazione assembleare del cambio oppure può far pagare anche il passato?

Vi prego rispondetemi.

Grazie mille per l’aiuto

1) è valido quello approvato dall'assemblea

2) devi pagare su quello approvato dall'assemblea

3) va adottata la tabella di riscaldamento

4) si

 

5) non c'era ma te lo dico io: CAMBIATE AMMMINISTARTORE

Scritto da balby il 30 Nov 2012 - 12:24:13-]1) è valido quello approvato dall'assemblea

2) devi pagare su quello approvato dall'assemblea

3) va adottata la tabella di riscaldamento

4) si

 

5) non c'era ma te lo dico io: CAMBIATE AMMMINISTARTORE

Grazie, hai confermato in toto il mio pensiero anche sul punto 5)

 

Scritto da balby il 30 Nov 2012 - 12:24:13: 1) è valido quello approvato dall'assemblea

2) devi pagare su quello approvato dall'assemblea

3) va adottata la tabella di riscaldamento

4) si

 

5) non c'era ma te lo dico io: CAMBIATE AMMMINISTARTORE

Scusa ma non ho compreso la risposta al punto 4) si sta per:

a) può far pagare anche per il passato

b) oppure solo per il futuro dopo l'approvazione del nuovo criterio

grazie

 

Scritto da balby il 30 Nov 2012 - 12:24:13:

5) non c'era ma te lo dico io: CAMBIATE AMMMINISTARTORE

 

Scritto da miriam72 il 30 Nov 2012 - 19:56:58:

4) volendo accettare la modifica del criterio per pacifica convivenza, posso richiedere

Scusa ma non ho compreso la risposta al punto 4) si sta per:

a) può far pagare anche per il passato

b) oppure solo per il futuro dopo l'approvazione del nuovo criterio

grazie

Non puoi fare un po' ed un po' e non esiste l'opzione "volendo" ...

Come già scritto vale il riparto approvato in assemblea sia per il consuntivo, da cui poi derivano i saldi, sia per il preventivo.

Con la prossima assemblea potrete modificare i criteri di riparto che ora sono a preventivo e quindi è in questa fase che entra eventualmente in gioco "volendo accettare"

Staff

Scritto da Patrizia Ferrari il 01 Dic 2012 - 00:46:52:

 

Non puoi fare un po' ed un po' e non esiste l'opzione "volendo" ...

Come già scritto vale il riparto approvato in assemblea sia per il consuntivo, da cui poi derivano i saldi, sia per il preventivo.

Con la prossima assemblea potrete modificare i criteri di riparto che ora sono a preventivo e quindi è in questa fase che entra eventualmente in gioco "volendo accettare"

Staff

Grazie per me è chiaro.

In ogni modo pagando sul preventivo approvato in assemblea l'amministratore potrebbe considerarmi moroso in quanto ho omesso di pagare una parte (molto modesta) dell'importo di ciascuna rata?

Cosa posso fare per evitare che nella prossima assemblea mi venga conguagliato l'importo non versato?

Grazie

Scritto da miriam72 il 03 Dic 2012 - 09:34:28:

 

Grazie per me è chiaro.

In ogni modo pagando sul preventivo approvato in assemblea l'amministratore potrebbe considerarmi moroso in quanto ho omesso di pagare una parte (molto modesta) dell'importo di ciascuna rata?

Cosa posso fare per evitare che nella prossima assemblea mi venga conguagliato l'importo non versato?

Grazie

l'amministratore può emettere decreto ingiuntivo solo sulla ripartizione approvata dall'assemblea.

l'eventuale conguaglio dovrà anch'esso essere approvato dall'assemblea.

Scritto da balby il 03 Dic 2012 - 11:46:05:

 

l'amministratore può emettere decreto ingiuntivo solo sulla ripartizione approvata dall'assemblea.

l'eventuale conguaglio dovrà anch'esso essere approvato dall'assemblea.

Grazie per la risposta.

Però la cosa è un pò più complicata.

Il conguaglio a mio parere non è in ogni caso dovuto in quanto si fonda su presupposti errati.

1)un cambio di criterio non approvato dall'assemblea.

2) il criterio dei millesimi di proprietà anzichè millesimi riscaldamento per ripartire la quota fissa di gas per la caldaia centralizzata (25%) riferito alle cd. dispersioni, manutenzioni modificato. In sostanza non si tiene conto del differente uso.

3) con il cambio di criterio l'amministratore ha fatto pagare un maggior importo anche per le gestioni passate attribuendo al nuovo criterio dei millesimi proprietà efficacia retroattiva.

Insomma per me il conguaglio in ogni caso non è dovuto in quando si fondo su pretese in violazione della legge.

Accettando il quieto vivere il criterio dei millesimi di proprietà,posso richiedere di pagare solo per le future gestioni?

Grazie mille

Scritto da miriam72 il 30 Nov 2012 - 11:08:45: Buon giorno,

avrei bisogno del vostro aiuto per far luce su alcune perplessità che ho riguardanti il corretto operato del mio amministratore.

Vivo in un condominio di tre piani con 10 unità abitative, e l’immobile è dotato di caldaia centralizzata con contabilizzatori di calore. Fin dall’inizio del condominio nel 2010 la quota fissa è stata fissata dall’amministratore al 25% del consumo annuo di gas e ripartita sulla base della “tabella millesimale scale” così da tener conto del diverso uso (art. 1123 c. 2 cc).

Questo novembre abbiamo fatto [...]

L'amministratore ha indetto una assemblea straordinaria.

Rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea straordinaria quelle di ri-approvazione di un rendiconto consuntivo/preventivo modificato rispetto a quello già approvato all'unanimità in assemblea ordinaria (seconda convocazione)?

E' possibile quindi approvare in assemblea straordinaria un cambio di criterio di ripartizione spese fino ad oggi adottato dall'ammnisrtratore nelle precedenti gestioni?

Se tutto quanto sopra è fattibile in assemblea straordinaria con quali maggioranze?

Grazie

Scritto da miriam72 il 10 Dic 2012 - 11:37:09:

 

L'amministratore ha indetto una assemblea straordinaria.

Rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea straordinaria quelle di ri-approvazione di un rendiconto consuntivo/preventivo modificato rispetto a quello già approvato all'unanimità in assemblea ordinaria (seconda convocazione)?

E' possibile quindi approvare in assemblea straordinaria un cambio di criterio di ripartizione spese fino ad oggi adottato dall'ammnisrtratore nelle precedenti gestioni?

Se tutto quanto sopra è fattibile in a [...]

l'assemblea (straordinaria o ordinaria non fa differenza) può modificare la ripartizione per una spesa FUTURA non per i consuntivi già approvati.

Se i consuntivi non vengono impugnati entro 30 giorni dalla delibera si considerano DEFINITIVI.

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