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Moöbius Strip

Regolamento Urbanistico Frazionamento Immobile | Parti Comunicanti

Salve a tutti, sono relativamente nuovo del forum ed apro questo thread per chiedervi un quesito molto semplice: esiste un regolamento che sancisca secondo quale conformazione architettonico-urbanistica un appartamento possa essere considerato come due unità immobiliari separate e distinte? 

Di seguito faccio comunque una breve sintesi della casistica di cui parlo, in modo tale che possiate aiutarmi nella risoluzione del mio problema: 

- Ho acquistato un appartamento come singola unità immobiliare

- In seguito (due o tre anni dopo) è stata fatta una ispezione fisica dell'agenzia delle entrate, la quale dichiara che dall'appartamento si evincono due unità distinte in quanto non c'è un adeguato collegamento e risultano, catastalmente, due cucine. Cioè, le due unità sono di fatto indipendenti.  

- Effettivamente l'immobile si caratterizza per la presenza di due aree, messe in collegamento tramite un ingresso comune (non sul pianerottolo condominiale, ma interno al perimetro dell'immobile; in stile corridoio).

La mia richiesta è la seguente: sto cercando un regolamento urbanistico-architettonico in cui viene ESPLICITAMENTE detto che un ingresso comune (passetto, area di passaggio o quel che si voglia) non sia sufficiente a sancire un collegamento tra le due parti dell'immobile. Ci tengo a precisare anche che questa area comune è INTERNA all'appartamento stesso, in quanto non dà sul pianerottolo condominiale.

 

 

Moöbius Strip dice:

Effettivamente l'immobile si caratterizza per la presenza di due aree, messe in collegamento tramite un ingresso comune (non sul pianerottolo condominiale, ma interno al perimetro dell'immobile; in stile corridoio).

Nella circolare n. 27 del 13.06.2016 l'Agenzia Entrate, in risposta ad un quesito, spiega:

Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Il problema, come indicato da AdE, non penso sia di ordine architettonico, ma di accatastamento; cioè in catasto risultano due immobili con relativa rendita catastale, mappale foglio, particella?

Se si, sono in effetti due unità abitative (fiscalmente parlando), anche se di fatto unite; se no, non si spiega l'affermazione di AdE.

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Danielabi dice:

Nella circolare n. 27 del 13.06.2016 l'Agenzia Entrate, in risposta ad un quesito, spiega:

Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Il problema, come indicato da AdE, non penso sia di ordine architettonico, ma di accatastamento; cioè in catasto risultano due immobili con relativa rendita catastale, mappale foglio, particella?

Se si, sono in effetti due unità abitative (fiscalmente parlando), anche se di fatto unite; se no, non si spiega l'affermazione di AdE.

Ciao @Danielabi , mille grazie per la prontissima risposta.

Sono nuovo del forum e mi scuso per non essermi adeguatamente presentato; forse un po' preso dal "panico" di dover affrontare questa strana situazion immobiliare in cui mi sono imbattuto.
Cerco consiglio online perché - ahimé - non sono riuscito da solo (nè con l'aiuto di notaio, architetto, ed altri tecnici) a venirne fuori.

Se hai tempo e voglia di analizzare il mio caso, ti spiego sinteticamente cosa è accaduto:

 

  • L’immobile viene acquistato da me. All’atto di acquisto, dal punto di vista catastale, l’immobile è contrassegnato come singola unità. Lo spazio in questione è, oltretutto, protetto dalla Sovrintendenza dei Beni Culturali e gode del “vincolo di indivisibilità urbanistico”.

     
  • Planimetricamente, invece, l’immobile si presenta schematicamente come segue, cioè con un “ingresso comune” che dà accesso a due ali distinte ed autonome; ma, di fatto, la porta principale d’ingresso resta una: cioè quella sul ballatoio condominiale.


    --img_rimossa--
     

  • All’atto di acquisto, una parte dell’immobile (circa il 50%, ovvero il lato sinistro del disegno di prima) è abitata da una signora anziana, madre del vecchio proprietario a cui viene concesso il “diritto di abitazione”. La “disponibilità immediata” dell’appartamento è, quindi, limitata alla sola ala di destra, precedentemente occupata dal proprietario ed attualmente disabitata e da ristrutturare; nonché accessibile senza intaccare la privacy della signora anziana grazie all’ingresso comune succitato.

     

  • In data successiva si avviano le procedure per i lavori di ristrutturazione dell’ala disabitata e già disponibile. Il giorno tot. (fase di approvazione dei lavori) la signora anziana viene a mancare. I lavori di ristrutturazione ricevono tutte le autorizzazioni del caso (Soprintendenza compresa) e partono a tutti gli effetti dalla data tot., terminando qualche mese dopo. In concomitanza con la fine dei lavori, il tecnico responsabile presenta al Catasto una nuova planimetria con le seguenti variazioni rispetto alla precedente: 


    --img_rimossa--
     

  • I lavori di ristrutturazione appena terminati non intaccano in alcuna maniera né l’ala abitata dalla signora anziana (ancora viva in fase di presentazione e approvazione del progetto) né l’ingresso comune già precostituito all’atto di acquisto, in quanto realizzato dai vecchi proprietari. Le uniche modifiche apportate sono “interne” all’ala disabitata, come si vede dalla immagine di sopra.
     

  • Dalle due planimetrie proposte (pre e post lavori) si evince chiaramente che le uniche modifiche “strutturali” sono interne all’ala precostituita di destra, e non hanno, quindi, nessun legame con l’ingresso comune o, in generale, con la comunicazione dei due ambienti.

    A livello “formale”, invece, la nuova planimetria viene presentata con una variante: alla precedente voce “A.C” (Angolo Cottura) sita nell’ala di destra (abitata a suo tempo dal vecchio proprietario) viene sostituita la voce “K” (Kitchen). Nonostante la presenza di questa modifica “formale”, nulla cambia a livello sostanziale: nello stato dei luoghi originario (cioè, quello dell’atto di acquisto) lì era già presente una “cucina completa” a tutti gli effetti.

     

  • Il giorno tot. - quindi dopo circa un anno dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione - riceviamo una visita da parte di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate, il quale afferma che l’ingresso comune presente in loco non è sufficiente a sancire un collegamento tra le due ali dell’appartamento che, pertanto, risulta essere composto da due unità immobiliari distinte ed autonome.
 L’ispezione avviene secondo modalità abbastanza discutibili, a partire proprio dall’aver fissato la data dell’appuntamento senza che il proprietario venisse notificato correttamente e/o in maniera diretta (l’Agenzia delle Entrate si accorda privatamente con l’archtietto che ha seguito la fase dei lavori succitati). Al di là di questo aspetto formale, anche la visita catastale è eseguita “ad occhio”, senza dati storici alla mano (presenti e futuri) e/o strumenti di misurazione adeguati per sancire la conformità dello stato dei luoghi. 



    In tutto questo gradirei avere un vostro parere concreto su come muoversi e se c'è qualche azione legale che posso intraprendere.
    Ribadisco che: l'appartamento è stato acquistato come singola unità immobiliare in atto notarile e che - se non fosse stato in regola - questo sarebbe stato dovuto evidenziare in fase di acquisto.

Moöbius Strip dice:

(l’Agenzia delle Entrate si accorda privatamente con l’archtietto che ha seguito la fase dei lavori succitati).

Sicuri che fosse un funzionario AdE? Ade è tenuta a comunicare direttamente con il contribuente con lettera scritta, puo' rivolgersi ad un rappresentante del contribuente se nominato e indicato ad AdE.

 

Comunque, DM 02.01.98 n. 98 art. 2:

Unita' immobiliare
1. L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale.

Significa che una porzione di fabbricato che ha elementi che la rendono potenzialmente autonoma (come la presenza di una cucina) è considerata unità immobiliare, quindi nel tuo caso le unità sono due, salvo che l'uso locale (cioè i titoli abilitativi rilasciati dal Comune) non sanciscano diversamente. L'ufficio tecnico del tuo comune puo' darti risposte esaustive al riguardo.

Purtroppo la questione ha rilevanza fiscale, perchè due unità anzichè una significano agevolazioni, detrazioni e quant'altro diverse.

Mi pare, pero', strano che chi si è occupato della ristrutturazione non ti abbia saputo dare risposte certe.

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Danielabi dice:

Sicuri che fosse un funzionario AdE? Ade è tenuta a comunicare direttamente con il contribuente con lettera scritta, puo' rivolgersi ad un rappresentante del contribuente se nominato e indicato ad AdE.

 

Comunque, DM 02.01.98 n. 98 art. 2:

Unita' immobiliare
1. L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale.

Significa che una porzione di fabbricato che ha elementi che la rendono potenzialmente autonoma (come la presenza di una cucina) è considerata unità immobiliare, quindi nel tuo caso le unità sono due, salvo che l'uso locale (cioè i titoli abilitativi rilasciati dal Comune) non sanciscano diversamente. L'ufficio tecnico del tuo comune puo' darti risposte esaustive al riguardo.

Purtroppo la questione ha rilevanza fiscale, perchè due unità anzichè una significano agevolazioni, detrazioni e quant'altro diverse.

Mi pare, pero', strano che chi si è occupato della ristrutturazione non ti abbia saputo dare risposte certe.

Grazie @Danielabi .
In effetti ormai sono un paio di settimane che si è presentata la questione e non nascondo di star brancolando letteralmente nel buio: ho spulciato internet senza trovare risposte e per ora tu sembri la persona più competente con cui io stia parlando.
Ho già avuto un appuntamento con il notaio (che mi ha stipulato il contratto di vendita), ma non ha saputo aiutarmi... ed altrettanto hanno fatto i tecnici che hanno seguito i lavori.

Premetto anche una cosa recentemente scoperta e che è stata omessa nell'atto di vendita (ammesso che fosse obbligatorio metterla) e cioè che: un paio d'anni prima che l'immobile fosse venduto a me, esso era ufficialmente diviso al catasto tramite l'assegnazione di due distinti sub (a tutti gli effetti risultava due unità immobiliari). Successivamente, in occasione della vendita, è stata fatta una fusione catastale senza però apportare alcuna variazione strutturale all'immobile (che - pertanto - è rimasto strutturalmente diviso ed autonomo).

Non sono sicuro al 100% che si tratti di un funzionario dell'Agenzia delle Entrate, però l'architetto che ha seguito le pratiche mi ha dato un foglio nel quale c'era il logo dell'Agenzia delle Entrate ed i relativi recapiti. E' comunque molto strano che l'appuntamento sia stato preso con il tecnico e che io (proprietario) non sia stato notificato in alcuna maniera.

Moöbius Strip dice:

Non sono sicuro al 100% che si tratti di un funzionario dell'Agenzia delle Entrate, però l'architetto che ha seguito le pratiche mi ha dato un foglio nel quale c'era il logo dell'Agenzia delle Entrate ed i relativi recapiti. E' comunque molto strano che l'appuntamento sia stato preso con il tecnico e che io (proprietario) non sia stato notificato in alcuna maniera.

Ecco, appunto....è un po' strano!

allora:

1) accertati se effettivamente si tratta di Ade o l'Agenzia del Territorio (ex catasto) che fa capo ad AdE, telefonando ai recapiti indicati sul foglio

2) fossi in te consulterei un altro tecnico che ti sappia dire cosa è realmente successo prima della vendita, se quanto fatto sia legale e com'è la situazione attuale e come sanarla, dopodichè potrai valutare se hai subito dei danni e a chi possono essere imputati.

A naso, vedendo i disegni che hai postato, anch'io punterei sulle due u.i., anche se c'è un "androne" comune, gli ingressi sono due, le cucine pure, immagino anche i bagni........

Un tecnico competente puo' darti delle risposte complete ed esaustive, ho qualche dubbio anche riguardo il tuo architetto. 🤔

Modificato da Danielabi
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Danielabi dice:

Ecco, appunto....è un po' strano!

allora:

1) accertati se effettivamente si tratta di Ade o l'Agenzia del Territorio (ex catasto) che fa capo ad AdE, telefonando ai recapiti indicati sul foglio

2) fossi in te consulterei un altro tecnico che ti sappia dire cosa è realmente successo prima della vendita, se quanto fatto sia legale e com'è la situazione attuale e come sanarla, dopodichè potrai valutare se hai subito dei danni e a chi possono essere imputati.

A naso, vedendo i disegni che hai postato, anch'io punterei sulle due u.i., anche se c'è un "androne" comune, gli ingressi sono due, le cucine pure, immagino anche i bagni........

Un tecnico competente puo' darti delle risposte complete ed esaustive, ho qualche dubbio anche rugiardo il tuo architetto. 🤔

EDIT:
Faccio un edit perché non mi è chiara una cosa in merito a ciò che citi.



L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale.

 

Questo significa che se ho un salone enorme all'interno del quale c'è una cucina, un letto ed un bagno e sebbene questo salone sia collegato con le altre stanze della casa (in cui, sparse, ci sono un'altra cucina, un bagno e così via...) posso considerera il salone come una unità immobiliare autonoma dal punto di vista fiscale, sebbene non sia "isolata" architettonicamente dal resto (cioè dal punto di vista strutturale)?

 

In merito all'ultimo messaggio, ecco la risposta: 

 

1. Mi accerterò di questo.

 

2. Il mio timore è che ci sia stata una possibile corruzione al catasto al momento della fusione dei due subalterni autonomi (avvenuta in assenza di apertura di porte e/o collegamenti reali). E' probabile, cioè, che qualcuno abbia posto "obiezioni" in merito a questa fusione non accompagnata da SCIA e che, però, queste "obiezioni" siano state sanate su pagamento a nero. 
Lo so. Sarebbe un quadro drammatico, ma, purtroppo, qui al Sud spesso le cose funzionano così.

3. La domanda sorge spontanea: un ingresso comune non è sufficiente a sancire un collegamento tra i due immobili? E se l'ingresso comune diventasse una stanza-studio? Ancora: e se togliessi le due porte lasciando i passaggi?

Danielabi dice:

Ecco, appunto....è un po' strano!

allora:

1) accertati se effettivamente si tratta di Ade o l'Agenzia del Territorio (ex catasto) che fa capo ad AdE, telefonando ai recapiti indicati sul foglio

2) fossi in te consulterei un altro tecnico che ti sappia dire cosa è realmente successo prima della vendita, se quanto fatto sia legale e com'è la situazione attuale e come sanarla, dopodichè potrai valutare se hai subito dei danni e a chi possono essere imputati.

A naso, vedendo i disegni che hai postato, anch'io punterei sulle due u.i., anche se c'è un "androne" comune, gli ingressi sono due, le cucine pure, immagino anche i bagni........

Un tecnico competente puo' darti delle risposte complete ed esaustive, ho qualche dubbio anche rugiardo il tuo architetto. 🤔

Ho trovato il foglio che mi è stato inoltrato dall'architetto.
Recita: 

Agenzia delle Entrate
Ufficio Provinciale - Territorio di Napoli

Moöbius Strip dice:

3. La domanda sorge spontanea: un ingresso comune non è sufficiente a sancire un collegamento tra i due immobili? E se l'ingresso comune diventasse una stanza-studio? Ancora: e se togliessi le due porte lasciando i passaggi?

Continui a ragionare sui collegamenti: un immobile su due piani comunicanti con una scala, ma con due cucine potrebbe essere ritenuto due  u.i. autonome, salvo che in quel comune quasi tutte le unità immobiliari siano fornite di due cucine per cui verrebbero considerate una sola unità immobiliare.

In ogni caso, non sono ne' ingegnere ne' architetto ne' geometra, posso darti dritte fiscali, ma non sono in grado di approfondire ulteriormente le questioni strutturali degli immobili, meglio se ti rivolgi ad un tecnico competente (dirai e come faccio a sapere se è competente?........😊 be', il passaparola è il miglior mezzo, prova ad informarti presso amici e conoscenti che si sono rivolti a dei tecnici)

Se c'è stato un maneggio prima della vendita...........tanti auguri! 🤞

Moöbius Strip dice:

Ho trovato il foglio che mi è stato inoltrato dall'architetto.
Recita: 

Agenzia delle Entrate
Ufficio Provinciale - Territorio di Napoli

ok, dovrebbe essere il "vecchio" catasto.....comunque, chiama.

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Danielabi dice:

Continui a ragionare sui collegamenti: un immobile su due piani comunicanti con una scala, ma con due cucine potrebbe essere ritenuto due  u.i. autonome, salvo che in quel comune quasi tutte le unità immobiliari siano fornite di due cucine per cui verrebbero considerate una sola unità immobiliare.

In ogni caso, non sono ne' ingegnere ne' architetto ne' geometra, posso darti dritte fiscali, ma non sono in grado di approfondire ulteriormente le questioni strutturali degli immobili, meglio se ti rivolgi ad un tecnico competente (dirai e come faccio a sapere se è competente?........😊 be', il passaparola è il miglior mezzo, prova ad informarti presso amici e conoscenti che si sono rivolti a dei tecnici)

Se c'è stato un maneggio prima della vendita...........tanti auguri! 🤞

ok, dovrebbe essere il "vecchio" catasto.....comunque, chiama.

Grazie.
Non so davvero come ringraziarti per la gentilezza e la competenza delle informazioni. Già avermi linkato i decreti è una grande cosa; che non è stata minimamente fatta dai tecnici a cui mi sono rivolto.

 

Avevo trovato anche io in rete l'esempio della casa a due piani ed avevo anche capito che potevano essere considerate "a piacere" come due unità distinte o unità singola; ammessa la presenza della scala. Nel caso in cui, invece, la scala non ci fosse a quel punto sarebbero "obbligatoriamente" due unità distinte; in quanto non comunicanti.

Resta comunque il dubbio "legittimo" a questo punto sulla valenza del passetto comune. Se questo potesse essere considerato al pari di una scala si avrebbe "facoltà" di decidere se dividere l'immobile in due unità o lasciarlo una unità singola.

 

Sto cercando proprio un regolamento in materia in cui venga espressamente detto che i collegamenti tra le due unità debbano essere "più di uno". Purtroppo non trovo niente.
Proverò a rivolgermi a qualche tecnico come hai suggerito.

 

Giacché ci siamo, ne approfitto per farti una domanda di carattere fiscale: < qualora decidessi di voler accettare la contestazione dell'Agenzia delle Entrate e di far risultare l'appartamento come due unità immobiliari distinte, avrei facoltà di affittare sul lungo termine solo uno dei due lati; pur essendo io proprietario e residente in quell'immobile? >.

Moöbius Strip dice:

Giacché ci siamo, ne approfitto per farti una domanda di carattere fiscale: < qualora decidessi di voler accettare la contestazione dell'Agenzia delle Entrate e di far risultare l'appartamento come due unità immobiliari distinte, avrei facoltà di affittare sul lungo termine solo uno dei due lati; pur essendo io proprietario e residente in quell'immobile? >

Certo che si, potresti affittare anche la "prima casa", figurati una "seconda"!

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Danielabi dice:

Certo che si, potresti affittare anche la "prima casa", figurati una "seconda"!

Grazie!

Ora la matassa da sbrogliare è capire come uscirne:

 

- A) Valutare se conviene lasciare le due ali della casa catastalmente divise, con le relative agevolazioni/aggravi fiscali.

 

- B) Decidere di battersi per farlo risultare catastalmente un unico immobile, impuntandosi sul fatto che non è cambiato nulla strutturalmente dall'atto di vendita e che il "passetto comune" costituisce una adeguata connessione.

 

- C) Eventualmente realizzare una porta di collegamento che risolverebbe tutti i problemi, sia strutturali che catastali. Personalmente, però, questa porta non vorrei realizzarla perché andrebbe ad "intaccare" il lato già ristrutturato (ala di destra) che, sinceramente, non volevo "sporcare" con un ulteriore cantiere.

 

Permettimi di capire una cosa: c'è differenza tra frazionamento catastale ed urbanistico? Mi sembra abbastanza strano ed illogico che le cose possano essere distinte o non andare di pari passo... ma se ho capito bene il "frazionamento catastale" è solo sul piano fiscale ed è relativo al fatto che una porzione possa essere considerata "autonoma". Un "frazionamento urbanistico", invece, ha a che fare proprio con la planimetria, quindi con aspetti "strutturali" (es. non si passa da un lato all'altro).

Correggimi se sbaglio.

Moöbius Strip dice:

frazionamento catastale ed urbanistico?

Diciamo che c'è il frazionamento, per essere messo in atto necessita di autorizzazioni  che rispettano il piano "urbanistico" del comune; la pianta che risulta dal frazionamento autorizzato è depositata presso il catasto, da cui si trarranno le informazioni per il fisco e altro. Ovviamente cio' che è stato autorizzato deve corrispondere a quanto depositato.

Danielabi dice:

Diciamo che c'è il frazionamento, per essere messo in atto necessita di autorizzazioni  che rispettano il piano "urbanistico" del comune; la pianta che risulta dal frazionamento autorizzato è depositata presso il catasto, da cui si trarranno le informazioni per il fisco e altro. Ovviamente cio' che è stato autorizzato deve corrispondere a quanto depositato.

Immagino intendessi dire "che se c'è".

Ad ogni modo: quello che dici è più che ragionevole, ovvero che ci deve essere corrispondenza, quantomeno, tra decisione fiscale e ciò che è disegnato sulla planimetria.

 

Ciò che ancora non mi è chiaro, però, che è il nocciolo della questione è: come è possibile che le due ali siano state catastalmente unite, pur senza una legittimazione dal punto di vista strutturale; quindi urbanistico-architettonico?

 

I decreti che mi hai linkato sopra dicono chiaramente che se una unità è "funzionalmente indipendente" e "senza collegamenti" allora è necessariamente singolo; invece se è "funzionalmente indipendente" ma "con collegamenti" [caso della casa a due piani] allora non è necessariamente un singolo, ma il tutto è a discrezione del proprietario e di come decide procedere fiscalmente.

 

Secondo me qui c'è da approfondire: cioè sul come sia stato possibile accorpare due unità indipendenti sebbene non avessero un collegamento tra di loro; a meno che - chiaramente - il passetto comune non fosse sufficiente a sancire tale collegamento. Purtroppo la normativa non è chiara e di libera interpretazione temo.

Moöbius Strip dice:

2. Il mio timore è che ci sia stata una possibile corruzione al catasto al momento della fusione dei due subalterni autonomi (avvenuta in assenza di apertura di porte e/o collegamenti reali). E' probabile, cioè, che qualcuno abbia posto "obiezioni" in merito a questa fusione non accompagnata da SCIA e che, però, queste "obiezioni" siano state sanate su pagamento a nero. 
Lo so. Sarebbe un quadro drammatico, ma, purtroppo, qui al Sud spesso le cose funzionano così.

Lo hai detto tu: il denaro supera ogni norma e sentenza, una casa su due piani puo' diventare l'empire state building e due unità distinte una sola....

Danielabi dice:

Lo hai detto tu: il denaro supera ogni norma e sentenza, una casa su due piani puo' diventare l'empire state building e due unità distinte una sola....

E' vero. E' solo che spero vivamente non sia così...

 

Realisticamente gli strumenti in mio possesso, adesso, quali sono? Prima, se non sbaglio, mi dicevi di telefonare al comune... ma precisamente cos'è che dovrei chiedere?

Rivolgermi ad un tecnico, probabile... ma, in realtà, a me servirebbe semplicemente trovare scritto da qualche parte che il passetto comune non costituisce un passaggio adeguato; conseguentemente la questione sarebbe chiusa a favore del Catasto.

Moöbius Strip dice:

E' vero. E' solo che spero vivamente non sia così...

 

Realisticamente gli strumenti in mio possesso, adesso, quali sono? Prima, se non sbaglio, mi dicevi di telefonare al comune... ma precisamente cos'è che dovrei chiedere?

Rivolgermi ad un tecnico, probabile... ma, in realtà, a me servirebbe semplicemente trovare scritto da qualche parte che il passetto comune non costituisce un passaggio adeguato; conseguentemente la questione sarebbe chiusa a favore del Catasto.

No, se vuoi capire la situazione dell'immobile che hai acquistato devi rivolgerti ad un esperto.

Tieni presente che se conformità urbanistica e catastale non corrispondono, l'atto di acquisto è nullo.

Quindi il tuo problema è piu' ampio rispetto al contenzioso con il catasto.

 

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Danielabi dice:

No, se vuoi capire la situazione dell'immobile che hai acquistato devi rivolgerti ad un esperto.

Tieni presente che se conformità urbanistica e catastale non corrispondono, l'atto di acquisto è nullo.

Quindi il tuo problema è piu' ampio rispetto al contenzioso con il catasto.

 

Come faccio a capire quale sia la conformità urbanistica?

Moöbius Strip dice:

Come faccio a capire quale sia la conformità urbanistica?

Come dicevamo prima, per effettuare ristrutturazioni è necessario avere i titoli abilitativi, cioè le autorizzazioni del comune; cio' che è stato autorizzato deve corrispondere a cio' che è stato realizzato.

Quindi licenze alla mano si verifica che lo stato dei luoghi corrisponda.

Vai da un tecnico esperto.

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Danielabi dice:

Come dicevamo prima, per effettuare ristrutturazioni è necessario avere i titoli abilitativi, cioè le autorizzazioni del comune; cio' che è stato autorizzato deve corrispondere a cio' che è stato realizzato.

Quindi licenze alla mano si verifica che lo stato dei luoghi corrisponda.

Vai da un tecnico esperto.

Grazie. Perdonami se non ho potuto risponderti prima.

 

In sostanza mi stai suggerendo di verificare se la divisione (lavoro strutturale) fatta anni addietro dai vecchi proprietari era legittima?

Moöbius Strip dice:

In sostanza mi stai suggerendo di verificare se la divisione (lavoro strutturale) fatta anni addietro dai vecchi proprietari era legittima?

No, ti sto invitando a verificare se cio' che hai acquistato è abusivo, perchè ti hanno venduto un solo appartamento con unica rendita, quando licenze e quant'altro sembrerebbero dimostrare il contrario.

Devi verificare che tutti i documenti che riguardano l'immobile corrispondano allo stato dei luoghi.

Danielabi dice:

No, ti sto invitando a verificare se cio' che hai acquistato è abusivo, perchè ti hanno venduto un solo appartamento con unica rendita, quando licenze e quant'altro sembrerebbero dimostrare il contrario.

Devi verificare che tutti i documenti che riguardano l'immobile corrispondano allo stato dei luoghi.

Sì.

La planimetria originaria (cioè, dell'atto di acquisto) corrispondeva allo stato dei luoghi. La divisione dell'immobile in due ali autonome funzionalmente era già presente; pertanto la fusione - come già ribadito - non sarebbe potuta esserci.
Non dico che l'appartamento sarebbe dovuto essere venduto come due appartamenti distinti, dico solo che - probabilmente - lo stato dei luoghi era illegittimo, cioè che fosse impossibile configurare urbanisticamente lo spazio in quel modo per via di tutta una serie di vincoli.

Comunque sì. Devo verificare.

Moöbius Strip dice:

Devo verificare.

perfetto! E' bene che tu vada a fondo di tutta la questione, ripeto con tecnico esperto. 🤞

Danielabi dice:

perfetto! E' bene che tu vada a fondo di tutta la questione, ripeto con tecnico esperto. 🤞

Domani ho un appuntamento con il notaio.
Nel caso posterò qualche aggiornamento qui.

Ciao @Danielabi , sono di ritorno dal notaio. Incontro non troppo prolifico perché la persona non era realmente ferrata in materia. Con quel poco che ho studiato negli ultimi giorni sembravo più informato io sulle normative di lei.
Tralasciando questo aspetto...

Ho capito che (purtroppo) il Catasto/Agenzia delle Entrate nel momento in cui riceve un nuovo accatastamento (in questo caso la fusione, avvenuta pre-vendita) non la accetta automaticamente; bensì si tratta di una "proposta" fatta dal tecnico che, non necessariamente, verrà accettata.

Ora, dal momento che l'Agenzia delle Entrate ha ragione sul lato normativo (i due appartamenti sono funzionalmente autonomi sia dal punto di vista del reddito che della vivibilità), ho due strade da percorrere:

- 1. Aprire una porta di collegamento, accatastando una delle due cucine come angolo cottura (che non si conteggia nei vani).

- 2. Non dichiarare una delle due cucine (non ancora presente nello stato dei luoghi), senza, cioè, far installare un punto gas. Farei mettere un solo punto acqua e poi costituirei un angolo cottura con fornelli elettrici. Questo dovrebbe garantirmi lato "fiscale" la possibilità di non dichiarare l'angolo cottura; ergo le due ali si configurerebbero come zona giorno e zona notte. Potrei non fare il collegamento.

Cosa ne pensi di queste due strade?

In merito a negligenze passate, invece... di chi pensi sia la colpa principale? Della fusione che non poteva avvenire secondo quelle modalità? Del notaio?

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