#1 Inviato 30 Marzo, 2013 Salve a tutti e ...... Buona Pasqua!! E' il mio primo post sul Forum che, comunque, seguo da un po'. A proposito ... complimenti!! Vivo in un condominio composto di tre palazzine. Regolamento e tabelle millesimali sono di tipo contrattuale avendole accettate in fase di rogito notarile. Nello specifico, il regolamento cita: "ART. 6: [..] Tali tabelle sono allegate al presente regolamento, per formarne parte integrante e sostanziale. I criteri e la metodologia di redazione delle suddette tabelle risultano dallo sviluppo analitico delle stesse, nonché dalla relativa relazione. Tutti tali documenti che si allegano al presente regolamento per formarne parte integrante e sostanziale." In realtà non vi è alcuna traccia dello sviluppo analitico nè della relativa relazione. Ho più volte richiesto, anche in forma scritta, i documenti relativi allo sviluppo analitico e la relazione tecnica all'ex amministratore (che, tra l'altro, è anche il redattore del regolamento e delle tabelle) ma senza risposta. Anche l'attuale amministratore ha più volte invano effettuato solleciti. Né il notaio, né il costruttore, né i proprietari dell’appartamento hanno mai visto lo sviluppo analitico e relazione tecnica Conclusione: 28 condomini acquistano un appartamento o un locale commerciale con atto notarile facente riferimento ad un regolamento condominiale che, a sua volta, fa riferimento a documenti (sviluppo analitico e relazione tecnica) inesistenti. Domande: 1.Le transazioni di compra/vendita (anche se avvenute con rogito notarile) sono davvero regolari? Non è configurabile, quantomeno, un vizio di forma? 2.E’ perseguibile di giudizio il “professionista” che ha redatto il regolamento e le tabelle (l’ex amministratore) che si rifiuta di presentare lo sviluppo analitico e la relazione tecnica. 3.In mancanza di riscontro da parte di chi ha redatto le tabelle millesimali sarà probabilmente necessario rifare le tabelle millesimali. Quale sarà il quorum per l’eventuale approvazione? 4.In mancanza di riscontro da parte di chi ha redatto le tabelle millesimali ed accertati eventuali errori delle attuali tabelle (quelle senza sviluppo analitico, per intenderci) andranno riviste le ripartizioni delle spese relative agli anni precedenti? Ringrazio anticipatamente chiunque voglia interessarsi al problema e dare pareri o suggerimenti. Giuseppe
#2 Inviato 2 Aprile, 2013 non obbligatorio allegare l'analisi alle tabelle. 1) no 2) no, i criteri di redazione delle tabelle li decide chi redige le tabelle 3) non è assolutamente necessario rifare le tabelle. banalmente le tabelle possono essere anche i mq degli appartamenti riproporzionati a 1000. 4) nessuna revisione dei consuntivi pregressi; consuntivo approvato, consuntivo consolidato e non modificabile (se non si impugna entro 30 giorni).
#3 Inviato 2 Aprile, 2013 Buonasera Balby, e grazie per l'interessamento. Lascia che mi spieghi meglio: sono a conoscenza del fatto che non è obbligatorio allegare l'analisi alle tabelle. Tuttavia il regolamento contrattuale specifica che l'analisi è parte integrante e sostanziale dello stesso regolamento; quindi, il regolamento è incompleto; non credi?. Il regolamento contrattuale è allegato al primo atto d'acquisto e cita che l'analisi è parte integrante e sostanziale; quindi, anche l'atto notarile, in sostanza, è mancante di una sua parte. Giuseppe
#4 Inviato 2 Aprile, 2013 Potrestti chiedere se qualche condomino, specialmente chi ha rogitato per primo non ha questa parte mancante delle tabelle millesimali. Non concordo pienamente con Balby, perchè qualsiali elaborato, deve contenere una relazione che spiega quali criteri sono stati adottati per giungere al risultato. Sinceramente ho sempre avuto in mano regolamento di condominio, tabelle millesimali e ralazione tecnica. gl
#5 Inviato 2 Aprile, 2013 nessun condomino nè il costruttore ha lo sviluppo analitico. Concordo che dovrebbe essere allegata alle tebelle. Ma non è questo il punto; semmai il fatto che è specificato essere una parte integrante del regolamento; che però è mancante! Immaginate un regolamento privo di 2 o 3 pagine. Ed immaginate, di conseguenza, un atto notarile, a sua vola, mancante di 2 o 3 pagine. Come possono un regolamento contrattuale ed un atto notarile (documenti di assoluto riferimento per i condomini) mancare di alcune pagine? Giuseppe
#6 Inviato 2 Aprile, 2013 Infatti è molto strano, però nelle tabelle millesimali non ci sono colonne che possono in qualche modo fare riferimento a calcoli per coefficienti utilizzati? gl
#7 Inviato 3 Aprile, 2013 semplifichiamo: dato che avete firmato il rogito avete implicitamente accettato le tabelle e (l'eventuale) analisi per la redazione delle stesse. Pertanto le tabelle sono valide (e il rogito pure) a tutti gli effetti. Chi avesse voluto contestare qualcosa avrebbe dovuto farlo PRIMA di sottoscrivere il rogito. per altro: se le tabelle sono congruenti, cioè non ci sono errori evidenti, ritengo l'analisi del tutto superflua dato che i parametri utilizzati sono a TOTALE discrezione del tecnico che ha redatto le tabelle.
#8 Inviato 3 Novembre, 2013 ciao a tutti. torno sul concetto espresso qualche mese fa. In modo sintetico provo ad esporre nuovamente i fatti. Regolamento di tipo contrattuale: con specifico riferimento sul primo atto notarile e sui successivi atti di compravendita. • Sul primo atto notarile (febbraio 2010) è riportato: “[…] con particolare riferimento a tulle le clausole riportate nel regolamento di condominio che, unitamente alla tabelle millesimali, si allegano al presente atto sotto la lettera A, omessane la lettura per volontà dei comparenti in tal senso, allegato che le parti dichiarano di conoscere in toto ed in ogni sua parte, approvandolo nell’insieme, sia per quanto attiene a detto regolamento, che alle relative tabelle millesimali avendone già preso visione prima e fuori del presente atto […]. • Sul regolamento condominiale è riportato: “[…] Ciascun condomino è espressamente obbligato, pena il risarcimento del danno, a richiamare il presente regolamento, comprensivo di tutti i suoi patti, clausole e condizioni, nonché delle allegate tabelle millesimali, nell’eventuale atto notarile di cessione, totale e/o parziale, a qualsiasi titolo, di diritti immobiliari riguardanti la proprietà esclusiva, pattuendo con la parte avente causa, conseguente espressa, incondizionata e completa accettazione del regolamento medesimo.[…]” ed ancora “[…]Tali tabelle sono allegate al presente regolamento, per formarne parte integrante e sostanziale. I criteri e la metodologia di redazione delle suddette tabelle risultano dallo sviluppo analitico delle stesse, nonché dalla relativa relazione. Tutti tali documenti che si allegano al presente regolamento per formarne parte integrante e sostanziale. In precedenza ho sottolineato alcuni passaggi dell’atto notarile e del regolamento da cui si evince che: • Il regolamento è allagato all’atto notarile (ma mancano lo sviluppo analitico e la relazione tecnica) • lo sviluppo analitico e la relazione tecnica sono allegati al regolamento (contrattuale) Peccato che lo sviluppo analitico e la relazione tecnica delle tabelle millesimali non siano mai state fornite dal precedente amministratore. Peggio ancora se, come sembra, le tabelle millesimali sembrerebbero affette da gravi errori (uso il condizionale proprio perché non ho la possibilità di controllare lo sviluppo analitico). C’è ora la volontà di quasi tutti i condomini di volerle modificare. Vi chiedo: • sono validi un atto notarile ed un contratto (il regolamento contrattuale, appunto) mancanti di una parte integrante e sostanziale quali lo sviluppo analitico e la relazione tecnica? • Nel caso in cui l’unanimità dei condomini volesse modificare il regolamento contrattuale e le tabelle millesimali, sarebbe necessario rivolgersi nuovamente ad un notaio ed alla conservatoria dei beni immobiliari? Se si, quale sarebbe la procedura ed i costi? • Se si riscrivessero il regolamento e le tabelle e le si approvassero all’unanimità, sarebbe poi possibile trasformare un regolamento contrattuale in un nuovo regolamento assembleare? Se si, come? Grazie Giuseppe
