#1 Inviato 8 Settembre, 2014 Salve a tutti, in un condominio da me gestito, non essendo mai riuscito a recuperare una copia del regolamento ho sempre attuato le regole del c.c. ed in particolare per quanto concerne le deleghe. .ovviamente con l'entrata in vigore della nuova riforma, mi sono attenuto a tali nuove regole.. Recentemente un condomino mi ha presentato il regolamento di condominio senza però farmi eccezzioni. (premetto che negli ultimi 25 anni di vita e gestione del condominio di regole se ne sono viste poche). Avendo da tre anni cercato con grossa fatica di riordinare tutto (doc. , regole, civile convivenza, conti... e chi più ne ne metta), nel dare una lettura al regolamento di tipo contrattuale (mi riservo di verificare se è stato riportato nel primo contratto d'acquisto), vi è posto un limite di una delega per ogni condomino. Essendo molto difficile ricondurre tutti in assemblea, avendo trovato un forte appoggio da una 15 di condomini che puntualmente vengono in assemblea, tornava conveniente e comodo per tutti, raccogliere e distribuire con relativo consenso le deleghe (circa 2/3 a testa).. Mi domando: 1. tutte le delibere si ora assunte sono annullabili... 2. posso continuare a seguire l'art.67 nuovo codice cosa mi consigliate di fare grazie
#2 Inviato 8 Settembre, 2014 Le precedenti delibere erano annullabili su ricorso nel limite previsto dall'art. 1137 cc; - Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Temo che questo limite sia già abbondantemente scaduto a meno che di assemblee recentissime, per il seguito sarebbe bene che il Presidente si attenga a quanto previsto dal regolamento di condominio, l'amministratore non ha nessuna autorità per annullare nulla, e deve eventualmente, se interpellato durante l'assemblea, consigliare per il meglio, ma non imporre nulla.
#3 Inviato 8 Settembre, 2014 Salve a tutti,in un condominio da me gestito, non essendo mai riuscito a recuperare una copia del regolamento ho sempre attuato le regole del c.c. ed in particolare per quanto concerne le deleghe. .ovviamente con l'entrata in vigore della nuova riforma, mi sono attenuto a tali nuove regole.. Recentemente un condomino mi ha presentato il regolamento di condominio senza però farmi eccezzioni. (premetto che negli ultimi 25 anni di vita e gestione del condominio di regole se ne sono viste poche). Avendo da tre anni cercato con grossa fatica di riordinare tutto (doc. , regole, civile convivenza, conti... e chi più ne ne metta), nel dare una lettura al regolamento di tipo contrattuale (mi riservo di verificare se è stato riportato nel primo contratto d'acquisto), vi è posto un limite di una delega per ogni condomino. Essendo molto difficile ricondurre tutti in assemblea, avendo trovato un forte appoggio da una 15 di condomini che puntualmente vengono in assemblea, tornava conveniente e comodo per tutti, raccogliere e distribuire con relativo consenso le deleghe (circa 2/3 a testa).. Mi domando: 1. tutte le delibere si ora assunte sono annullabili... 2. posso continuare a seguire l'art.67 nuovo codice cosa mi consigliate di fare grazie TORNAVA CONVENIENTE E COMODO PER TUTTI RACCOGLIERE E DISTRIBUIRE CON RELATIVO CONSENSO LE DELEGHE ??? Non mi è mai capitato (o forse sono io che non l'ho mai permesso) "la raccolta delle deleghe" e la successiva "distribuzione tra i presenti all'assemblea". A me o arrivano deleghe debitamente compilate e firmate dal delegante oppure non le riconosco come valide !!! Chiedi se "le delibere sinora assunte sono annullabili". Ovviamente SI. Ma "ANNULLABILE" vuol dire che si gode di un lasso di tempo (per altro breve) entro il quel si può fare opposizione legale alla delibera. Superato "quel lasso di tempo" la delibera annullabile diventa "delibera pienamente valida". Il mio consiglio ??? Trova (se ci riuscirai) il regolamento di condominio di tipo contrattuale e rendilo pienamente efficace. in caso contrario "rendi efficace" il regolamento di condominio che sei riuscito a ritrovare. "Fino a ieri" facevate la raccolta e la distribuzione delle deleghe. "Da oggi" operate come da regolamento condominiale in tuo possesso.
#4 Inviato 8 Settembre, 2014 1. forse non sono stato molto chiaro (pur sapendo che non è il massimo della correttezza) i deleganti non essendo partecipi alla vita condominiale, in quanto solo utilizzatori di unità deposito ubicati all'interno del condominio (almeno questa è la loro visione delle cose, (di fatti tra le cose fatte negli ultimi anni vi è stato anche quello di rieducare un complesso abitativo abituato a regole personali.....), fidandosi delle buone intenzioni, firmavano la delega senza indicare il nome del delegato, che veniva posto prima di iniziare l'assemblea con il consenso dei presenti (tenete conto che sono stati tre anni difficili, dove tutti erano disposti a qualunque sacrificio considerato un ammanco di diverse decine di migliaia di euro, 3 decreti ingiuntivi etccc etccc., quindi rischiare di non raggiungere i millesimi necessari a procedere .... 2. ho verificato che: nel primo contratto d'acquisto non si parla del regolamente e relative tabelle millesimali (deduco che non si tratta di Regolamento e tabelle contrattuli!!), ho verificato che negli ultimi dieci anni (oltre non riesco ad andare in quanto mancano i registri) che in precedenti assemblee, la regola di un condomino ed una delega non è stata rispettata, oltre che l'ex amministratore a gestito ordinario e straordinario per ben 6 anni senza un regolare mandato (ogni rinnovo scriveva che per mancato raggiungimento dei millesimi necessari il punto....all'odg viene rimandato e saltava un anno intero per ripetersi il successivo)... Non per giustificare me, ma visto cosa hanno scritto a verbale negli ultimi 10 anni ... Domanda: essendo difficile gestire solo sulla fiducia, considerato la difficoltà con cui raggiungo le maggioranze (ci sono 62 locali deposito oltre agli appartamenti, i cui proprietari distribuiti nel paese e oltre come già anticipato non hanno molto interesse alla vita condominiale) ma fidandosi ora...della mia gestione, sono felici di non presenziare ma delegare, lasciando alla volontà della maggioranza dei condomini residenti le decisioni da intraprendere (non conoscono nessuno), vorrei continuare ad usare come numero di deleghe quelle indicate nella nuova riforma pur mettendoli a conoscenza..(tenete conto che ora ci sono 53 condomini ma ci sono più di 20 locali invenduti da 25 anni che hanno causato un forte debito da parte del costruttore attualmente inataccabile e questa è un'altra storia) come posso fare grazie
#5 Inviato 8 Settembre, 2014 ...Essendo molto difficile ricondurre tutti in assemblea, avendo trovato un forte appoggio da una 15 di condomini che puntualmente vengono in assemblea, tornava conveniente e comodo per tutti, raccogliere e distribuire con relativo consenso le deleghe (circa 2/3 a testa)... Spero tu ti sia espresso male ed abbia voluto intendere che è nell'interesse del condominio che i condòmini possano ricevere più di una delega al fine di poter deliberare nonostante le assenze. Come ti è stato già spiegato, essendo le delibere solo annullabili e presumendo che tu ti riferisca ad assemblee tenute in passato, sono annullabili, solo da parte degli assenti, solo quelle delibere di cui gli assenti non sono mai venuta a conoscenza o ne sono venuti a conoscenza negli ultimi 30 giorni (salvo il periodo di sospensione feriale del Tribunale). Per quanto concerne il FUTURO, che credo sia la cosa che più dovrebbe interessarti, il limite di deleghe, pur essendo inserito in un regolamento contrattuale, è NORMA REGOLAMENTARE. Il limite delle deleghe, quindi, rispettando e non superando il limite disposto dall'art. 67 per i condominii con più di 20 condòmini, può essere eliminato/modificato con la maggioranza del secondo comma art. 1136: (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio)
#6 Inviato 8 Settembre, 2014 @ giuseppe.hotel Tutto quanto è stato lasciato fare, purtroppo è passato, per cui, non tu come amministratore ma il Presidente nominato dall'assemblea deve essere possibilmente all'altezza ed applicare diligentemente quanto previsto dalle nome del Codice Civile sia come presenze per il quorum, sia per le diverse delibere sia pure in 1° o 2° convocazione, tu da buon padre di famiglia e come amministratore potrai solo consigliare ma non imporre nulla. Il proprietario delle u.i. invendute se non si è riservato di non pagare le spese condominiali, ma l'eventuale esenzione o riduzione vale solamente per due anni trascorso questo periodo deve la sua quota come tutti gli altri, pena Decreto Ingiuntivo, gli altri condomini non hanno nessuna responsabilità per gli invenduti e il costruttore è comunque proprietario e come detto deve le spese quota parte come tutti.
#7 Inviato 8 Settembre, 2014 ...vorrei continuare ad usare come numero di deleghe quelle indicate nella nuova riforma pur mettendoli a conoscenza... Se vuoi fare le cose in regola, a costo di far delegare dai numerosi condòmini assenteisti tante persone di tua fiducia (uno per condòmino) serve una delibera con la maggioranza del secondo comma 1136 in cui venga abrogata la delibera di una delega a condòmino e ci si atterrà al disposto dell'art. 67.
#8 Inviato 8 Settembre, 2014 Innanzitutto ringrazio per le risposte fin ora date e si mi sono espresso male e forse sono stato anche parzialmente incompleto. Innanzitutto la mia motivazione e si nell'interesse del condominio che questa restrizione venga allargata, diversamente faccio fatica a far approvare o meno delibere necessarie al regolare svolgimento della vita condominiale. in fatti i miei predecessori, puntualmente non raggiungevano i millesimi necessari neppure per le riconferme o nomine e giocando sull'ignoranza dei condomini sono andati avanti senza nomina con automatismi assurdi. Il suggerimento dell'art. 1136 mi pare la strada più corretta. la domanda è il mio regolamento è di tipo contrattuale o oppure no..Se fosse contrattuale non vi è bisogno dell'unanimità. Come già detto, sul contratto d'acquisto non vi è alcun riferimento al regolamento quindi devo pensare che non è contrattuale e pertanto è sufficiente 501 millesimi e la maggioranza dei presenti.
#9 Inviato 8 Settembre, 2014 ... la domanda è il mio regolamento è di tipo contrattuale o oppure no..Se fosse contrattuale non vi è bisogno dell'unanimità. Quanto da te scritto (in rosso) voleva essere una domanda al quale ti è sfuggito di mettere il punto interrogativo oppure è un'affermazione? E' proprio per modificare le norme CONTRATTUALI che serve l'unanimità. Come ti ho già detto nel post n.5, però, ammesso che il regolamento fosse di tipo contrattuale, per modificare le norme REGOLAMENTARI è sempre sufficiente solo la maggioranza del 2° comma 1936 e non l'unanimità. Modificare la regolamentazione delle deleghe è NORMA REGOLAMENTARE e quindi, indipendentemente dal tipo di regolamento che avete, è SEMPRE possibile la modifica con 500 millesimi. Come già detto, sul contratto d'acquisto non vi è alcun riferimento al regolamento quindi devo pensare che non è contrattuale In linea generale il regolamento cosiddetto "contrattuale" altro non è che un contratto (convenzione) sottoscritto da TUTTI (1000 millesimi). Tale contratto (regolamento contrattuale) ha valore solo per chi lo ha firmato ma se è trascritto alla Conservatoria dei Registri avrà valore anche per i futuri acquirenti. Un regolamento di natura "contrattuale" (contratto) può essere stipulato anche successivamente a tutti i rogiti (si può fare anche domani) quindi non averlo trovato nei rogiti non significa che non esiste. Se è registrato risulterà in Conservatoria, se non è registrato lo tirerà fuori chi vorrà farlo valere contro i soli firmatari.
#10 Inviato 9 Settembre, 2014 quando vado su ALLEGATI e clicco su GESTIONE ALLEGATI, mi compare una schermata bianca e non riesco a fare nulla
