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clarampd74

Regolamento contrattuale o assembleare?

L'hanno scorso l'amministratore ha dato ad un condomino il regolamento di condominio da fare firmare ai condomini (tra questi vi era il costruttore proprietario di alcuni appartamenti).

Nel frattempo gli appartamenti del costruttore sono stati venduti.

L'altra sera anche i nuovi proprietari hanno firmato il regolamento.

Chiedo alcune cose:

1) è regolare questa cosa?

2) il regolamento è assembleare o contrattuale?

 

Per me è assembleare e quindi per eventuali modifiche ci vogliono i 500 mmillesimi e contemporaneamente la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Per l'amministratore occorre l'unanimità (deduco che lo ritenga contrattuale).

Io al momento del rogito non ho firmato alcun regolamento.

Chi ha ragione, io o l'amministratore?

Grazie mille per le risposte che darete.

Teoricamente non e' un regolamento visto che non e' stato deliberato dall ' assemblea .

Quindi? Io vorrei scrivere una mail o una lettera all'amministratore. Cosa posso scrivere?

Mi scriveresti una bozza?

Non e' il regolamento condominiale ma sara' un " regolamento tra condomini "(ovvero varra' solo per i sottoscrittori )

Nel tuo rogito, non è richiamato nulla circa il regolamento?

Non è stato allegato nulla?

Non avete deliberao nulla?

 

Allora è carta straccia.

nel rogito sottoscritto nel 2010 è scritto testualmente:

 

La parte acquirente conferisce altresì alla società venditrice in persona del suo legale rappresentante protempore, mandato affinché provveda alla redazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

La stessa società si impegna a consegnare alla parte acquirente copia del relativo documento non appena sarà predisposto

 

Questo non mi è mai stato dato dal costruttore e le tabelle le abbiamo dovute far fare noi a nostra spese nel 2011 (120€+iva ad appartamento)

L'hanno scorso l'amministratore ha dato ad un condomino il regolamento di condominio da fare firmare ai condomini (tra questi vi era il costruttore proprietario di alcuni appartamenti).

Nel frattempo gli appartamenti del costruttore sono stati venduti.

L'altra sera anche i nuovi proprietari hanno firmato il regolamento.

Chiedo alcune cose:

1) è regolare questa cosa?

2) il regolamento è assembleare o contrattuale?

 

Per me è assembleare e quindi per eventuali modifiche ci vogliono i 500 mmillesimi e contemporaneamente la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Per l'amministratore occorre l'unanimità (deduco che lo ritenga contrattuale).

Io al momento del rogito non ho firmato alcun regolamento.

Chi ha ragione, io o l'amministratore?

Grazie mille per le risposte che darete.

PREMESSA:

Non esistono regolamenti contrattuali e regolamenti assembleari ma NORME contrattuali (che incidono sui diritti individuali) e NORME regolamentari (che regolano l'uso delle parti comuni).

Anche in un regolamento di natura contrattuale e registrato alla Conservatoria, una norma regolamentare può essere modificata con la maggioranza di 500 millesimi.

 

Il regolamento sottoscritto ha valore di CONVENZIONE (contratto) per chi lo ha firmato.

Le NORME regolamentari potranno essere cambiate a maggioranza; le NORME contrattuali resteranno valide solo per chi le ha firmate.

Se la CONVENZIONE sarà registrata alla Conservatoria dei Registri avrà valore anche per i futuri acquirenti degli immobili di chi ha firmato.

Un regolamento cosiddetto "contrattuale", quindi, non necessariamente nasce con il rogito ma può essere costituito in qualsiasi momento.

Se il condòmino a cui viene proposto di firmare il regolamento (convenzione) non firmerà, per lui le norme contrattuali non saranno valide.

nel rogito sottoscritto nel 2010 è scritto testualmente:

 

La parte acquirente conferisce altresì alla società venditrice in persona del suo legale rappresentante protempore, mandato affinché provveda alla redazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

La stessa società si impegna a consegnare alla parte acquirente copia del relativo documento non appena sarà predisposto

 

Questo non mi è mai stato dato dal costruttore e le tabelle le abbiamo dovute far fare noi a nostra spese nel 2011 (120€+iva ad appartamento)

E' nulla la clausola contenuta nel contratto di vendita di un immobile con cui il costruttore dell’edificio si riserva il diritto di redigere, in un momento successivo al rogito, il regolamento condominiale. Non avrebbe, infatti, alcuna efficacia tale regolamento redatto, dal medesimo costruttore, dopo la vendita dell’appartamento.

E' nulla la clausola contenuta nel contratto di vendita di un immobile con cui il costruttore dell’edificio si riserva il diritto di redigere, in un momento successivo al rogito, il regolamento condominiale. Non avrebbe, infatti, alcuna efficacia tale regolamento redatto, dal medesimo costruttore, dopo la vendita dell’appartamento.

Infatti poichè un qualsiasi proprietario può redarre tabelle/regolamenti da proporre all'assemblea per l'approvazione, il proprietario ha solo dato il mandato al costruttore di redarre tabelle/regolamento per suo conto.

La società si impegna a consegnare le tabelle al mandatario ma non lo obbliga ad attenersi.

L'approvazione, che spetta all'assemblea, è tutt'altra cosa e non viene affatto menzionata nel rogito.

Non vedo, quindi alcuna clausola vessatoria nel rogito.

Al massimo il proprietario che ha dato mandato di redarre e che non sappiamo neanche se ha pagato per questo ulteriore servizio, se vorrà, una volta ricevuto il documento, anzichè proporlo all'assemblea per l'approvazione, potrà usarlo come carta per acendere il camino. 🙂

se io volessi far apportare delle modifiche dovrei avere l'unanimità

Dipende dalle modifiche che intendi far apportare.

Se sono modifiche sulla regolamentazione delle parti comuni è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.

Se sono modifiche che incidono sui diritti individuali di ciascun condòmino occorre l'unanimità.

se io volessi far apportare delle modifiche dovrei avere l'unanimità? il discorso è che in nessuna assemblea è stato deliberato il regolamento e quindi non risulta essere valido. io potrei chiedere una assemblea per discuterne e approvarlo.

se io volessi far apportare delle modifiche dovrei avere l'unanimità? il discorso è che in nessuna assemblea è stato deliberato il regolamento e quindi non risulta essere valido. io potrei chiedere una assemblea per discuterne e approvarlo.

Non è chiara la situazione.

Non esiste un regolamento contrattuale di cui si fa accenno sul rogito.

Non esiste un regolamento di condominio approvato dall'assemblea.

 

Esiste una CONVENZIONE (regolamento +tabelle) firmata da tutti i condòmini?

Se esiste questa convenzione, chi ne è in possesso?

Se la CONVENZIONE firmata da tutti esiste, questa, pur se non registrata alla Conservatoria, ha valore di regolamento contrattuale per i firmatari.

Non è chiara la situazione.

Non esiste un regolamento contrattuale di cui si fa accenno sul rogito.

Non esiste un regolamento di condominio approvato dall'assemblea.

 

Esiste una CONVENZIONE (regolamento +tabelle) firmata da tutti i condòmini?

Se esiste questa convenzione, chi ne è in possesso?

Se la CONVENZIONE firmata da tutti esiste, questa, pur se non registrata alla Conservatoria, ha valore di regolamento contrattuale per i firmatari.

Spiego, spero meglio, la situazione.

 

Nel maggio del 2010 compro casa e a luglio faccio il rogito nel quale è riportata quella frase che ho scritto in un post precedente (La parte acquirente conferisce altresì alla società venditrice in persona del suo legale rappresentante protempore, mandato affinché provveda alla redazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

La stessa società si impegna a consegnare alla parte acquirente copia del relativo documento non appena sarà predisposto)

 

Nel 2011 abbiamo la prima assemblea condominiale. in quella sede decidiamo di far fare ad un tecnico le tabelle millesimali (120,00 €+ iva ad unità)

 

Nel 2012 in assemblea non si discute di regolamento.

 

Nel 2013 lo stesso del 2012, ovvero non se ne parla. Qualche giorno dopo l'amministratore manda ad un condomino via mail il regolamento da far firmare ai condomini ed al costruttore (questi era infatti in possesso ancora di alcuni appartamenti invenduti) e tutti firmano (6 condomini e il costruttore per 5 appartamenti invenduti)

 

nel frattempo il costruttore vende tutti gli appartamenti

 

Nel 2014, finita l'assemblea e redatto il verbale (anche in questo caso non si è discusso) l'amministratore fa firmare a coloro che sono subentrati al costruttore (in 5).

 

Come potete vedere, nessuna assemblea ha deliberato e non è mai stato trascritto in conservatoria

Spiego, spero meglio, la situazione.

 

Nel maggio del 2010 compro casa e a luglio faccio il rogito nel quale è riportata quella frase che ho scritto in un post precedente (La parte acquirente conferisce altresì alla società venditrice in persona del suo legale rappresentante protempore, mandato affinché provveda alla redazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

La stessa società si impegna a consegnare alla parte acquirente copia del relativo documento non appena sarà predisposto)

 

Nel 2011 abbiamo la prima assemblea condominiale. in quella sede decidiamo di far fare ad un tecnico le tabelle millesimali (120,00 €+ iva ad unità)

 

Nel 2012 in assemblea non si discute di regolamento.

 

Nel 2013 lo stesso del 2012, ovvero non se ne parla. Qualche giorno dopo l'amministratore manda ad un condomino via mail il regolamento da far firmare ai condomini ed al costruttore (questi era infatti in possesso ancora di alcuni appartamenti invenduti) e tutti firmano (6 condomini e il costruttore per 5 appartamenti invenduti)

 

nel frattempo il costruttore vende tutti gli appartamenti

 

Nel 2014, finita l'assemblea e redatto il verbale (anche in questo caso non si è discusso) l'amministratore fa firmare a coloro che sono subentrati al costruttore (in 5).

 

Come potete vedere, nessuna assemblea ha deliberato e non è mai stato trascritto in conservatoria

Pur non avendone discusso in assemblea, l'amministratore ha proposto di firmare una CONVENZIONE.

Non essendo stata registrata, la convenzione valeva solo per chi l'aveva firmata (6 condòmini + il costruttore).

Successivamente anche i 5 che hanno acquistato successivamente, per i quali la convenzione non aveva valore perchè non registrata, hanno firmato.

 

La situazione attuale è che tutti gli 11 condòmini hanno firmato la CONVENZIONE che però non è stata registrata.

Finchè tale convenzione non sarà registrata resterà valida per tutti gli 11 firmatari ma non per eventuali futuri acquirenti se questi non vorranno firmare.

 

Per modificare le norme di natura contrattuale (che incidono sui diritt individuali di ciascuno) occorre l'unanimità di 1000 millesimi.

Per annullare quella convenzione firmata da tutti dovete distruggere il documento che avete firmato.

La convenzione che valore legale ha? come posso modificarlo, all'unanimità o con la maggioranza di 501 mill? Posso richiedere una assemblea per ridiscutere il regolamento?

Se io faccio un nuovo regolamento e lo trascrivo in conservatoria, posso? se si, cosa costa e come si fa?

La convenzione che valore legale ha? Posso richiedere una assemblea per ridiscutere il regolamento?

Se io faccio un nuovo regolamento e lo trascrivo in conservatoria, posso?

La convenzione è l'equivalente di un CONTRATTO e cioè un accordo tra più parti.

Puoi fare un nuovo regolamento ma per sostituire il vecchio deve essere firmato da TUTTI.

Per registrarlo in Conservatoria o andate TUTTI INSIEME, muniti di documento di riconoscimento, a firmare in Conservatoria, oppure andate a firmare tutti da un notaio e provvederà lui a registrare il contratto.

Ovviamente dal notaio costa.

Se in conservatoria va uno solo con delega degli altri va bene lo stesso?

Quindi, se non ho capito male, il regolamento di condominio, per essere valido deve essere registrato in conservatoria?

Ovviamente dal notaio costa.

Se in conservatoria va uno solo con delega degli altri va bene lo stesso?

Quindi, se non ho capito male, il regolamento di condominio, per essere valido deve essere registrato in conservatoria?

Rileggi il post n. 7

Un regolamento di condominio può essere approvato con la maggioranza di 500 millesimi.

Se il regolamento contiene norme contrattuali che incidono sui diritti individuali (tizio può usare l'ascensore e caio no; l'appartamento piccolo paga le spese come quello grande...) tale regolamento deve essere firmato da tutti e vale per tutti quello che lo hanno firmato (questo è il tuo caso).

 

Il regolamento firmato da tutti, che vale per tutti quelli che lo hanno firmato, per avere valore anche sui futuri acquirenti deve essere registrato.

 

Registrarlo in Conservatoria significa autenticare le firme (ci vuole la presenza di tutti sia che scegli il notaio sia che scegli di andare direttamente in Conservatoria).

Anche la Registrazione in Conservatoria ha dei costi; credo che risparmi solo il costo dell'autenticazione delle firme.

 

Ma nello specifico, cosa vorresti modificare del regolamento che hai firmato?

Ti mando il regolamento firmato e quello che vorrei fare io con le modifiche in privato o vuoi che li pubblico per tutti?

Ti mando il regolamento firmato e quello che vorrei fare io con le modifiche in privato o vuoi che li pubblico per tutti?

Siamo su un forum per cui la partecipazione è aperta tutti.

Cerca di oscurare nomi firme ed indirizzi e metti a disposizione di tutti.

l'importante che non vengano pubblicati nomi o fatti riferibili a persone identificabili .

regolamento

Art. 10

Morosità e sanzioni

Il Condomino è costituito in mora, senz’altro avviso dopo 15 giorni dalla data di scadenza di ogni pagamento. Trascorso il suddetto termine, l’Amministratore agirà conforme all’Art. 63 comma primo delle disposizioni di attuazione del C.C.

 

mia proposta

Art. 10

Morosità e sanzioni

Il Condomino è costituito in mora, senz’altro avviso dopo 30 giorni dalla data di scadenza di ogni pagamento. Trascorso il suddetto termine, l’Amministratore agirà conforme all’Art. 63 comma primo delle disposizioni di attuazione del C.C.

 

- - - Aggiornato - - -

 

regolamento

Art. 18

Funzione dell’Amministrazione

L’Amministrazione dovrà provvedere alle spese ordinarie per la pulizia, per l’illuminazione ed in genere a quelle per il funzionamento dei servizi comuni, e per la manutenzione ordinaria dell’edificio. A tale proposito egli compila il preventivo delle spese occorrenti ed il riparto delle dette spese fra i Condomini in base alle tabelle millesimali; determinando così l’ammontare e le scadenze delle rate da pagare. Tale preventivo e la ripartizione e le scadenze delle rate da pagare. Tale preventivo e la ripartizione e le scadenze delle rate. L’Amministrazione non potrà ordinare riparazioni straordinarie, salvo che esse siano di carattere urgente ed inderogabili.

 

mia proposta

Art. 18

Funzione dell’Amministrazione

L’Amministrazione dovrà provvedere alle spese ordinarie per la pulizia, per l’illuminazione ed in genere a quelle per il funzionamento dei servizi comuni, e per la manutenzione ordinaria dell’edificio. A tale proposito egli compila il preventivo delle spese occorrenti ed il riparto delle dette spese fra i Condomini in base alle tabelle millesimali; determinando così l’ammontare e le scadenze delle rate da pagare.

L’Amministrazione non potrà ordinare riparazioni straordinarie, salvo che esse siano di carattere urgente ed inderogabili.

 

- - - Aggiornato - - -

 

regolamento

Art. 21

Consiglio dei Condomini (Facoltativo)

Il Consiglio dei Condomini è composto da tre membri eletti dall’Assemblea e dura in carica un anno. Il Consiglio dei Condomini è l’organo consultivo per l’Amministratore e ad esso si rivolgerà quando lo riterrà opportuno e quando debbano essere presi provvedimenti che siano di carattere urgente e straordinario. Al Consiglio che sostituisce l’Amministratore in caso di assenza temporanea è attribuito il controllo tecnico contabile e amministrativo sulla gestione del Condominio. Il Consiglio dei Condomini ha infine il compito di adoperarsi per dirimere eventuali divergenze fra Condomini in relazione alla gestione del Condominio.

Sono incompatibili le funzioni di Amministratore e di consigliere di Condominio con prestazioni professionali di servizi o prestazioni d’opera per il Condominio stesso

 

mia prposta

Consiglio dei Condomini (obbligatorio)

Il Consiglio dei Condomini è composto da tre membri eletti dall’Assemblea e dura in carica un anno. Il Consiglio dei Condomini è l’organo consultivo per l’Amministratore e ad esso si rivolgerà quando lo riterrà opportuno e quando debbano essere presi provvedimenti che siano di carattere urgente e straordinario. Al Consiglio che sostituisce l’Amministratore in caso di assenza temporanea è attribuito il controllo tecnico contabile e amministrativo sulla gestione del Condominio. Il Consiglio dei Condomini ha infine il compito di adoperarsi per dirimere eventuali divergenze fra Condomini in relazione alla gestione del Condominio.

IO AGGIUNGEREI:

Sono incompatibili le funzioni di Amministratore e di consigliere di condominio con prestazioni professionali di servizi o prestazioni d’opera per il condominio stesso.

Pur restando la piena responsabilità dell’amministratore, per la gestione, i pagamenti sono effettuati con assegni di c/c bancario, con firma congiunta dell’amministratore e

di un consigliere.

La firma congiunta è posta anche sulle quietanze di risarcimento danni, effettuato dalle assicurazioni.

 

Sono incompatibili le funzioni di Amministratore e di consigliere di Condominio con prestazioni professionali di servizi o prestazioni d’opera per il Condominio stesso

 

- - - Aggiornato - - -

 

regolamento

Art. 24

Diritto di voto

Ogni Condomino ha diritto a farsi rappresentare all’Assemblea da altra persona anche estranea al Condominio, con delega scritta in calce all’avviso di convocazione. Il Condomino che sia Amministratore o l’Amministratore deve astenersi dalle deliberazioni che riguardano la sua nomina/operato o attribuzioni di compenso. Non possono altresì prendere parte alle votazioni i condomini che rispetto al contenuto delle delibere da assumere siano portatori di un particolare interesse. Sono ammesse deleghe per ciascun condomino per un massimo di 3.

 

mia proposta

Art. 24

Diritto di voto

Ogni Condomino ha diritto a farsi rappresentare all’Assemblea da altra persona anche estranea al Condominio, con delega scritta in calce all’avviso di convocazione. L’Amministratore non può avere deleghe. Il Condomino che sia Amministratore deve astenersi dalle deliberazioni che riguardano la sua nomina/operato o attribuzioni di compenso, causa conflitto di interessi giurisprudenzialmente riscontrati. Non possono altresì prendere parte alle votazioni i condomini che rispetto al contenuto delle delibere da assumere siano portatori di un particolare interesse. Sono ammesse deleghe per ciascun condomino per un massimo di 3.

 

- - - Aggiornato - - -

 

regolamento

Art. 26

 

mia proposta

Art. 26 Liti

 

 

regolamento

Art. 28

Tutti i Condomini sono tenuti ad intervenire alle Assemblee ordinarie e straordinarie personalmente o per delega. Le spese delle eventuali Assemblee deserte saranno addebitate agli assenti.

 

mia proposta

Art. 28

LO SOSTITUIREI CON:

Art. 28

Infrazioni al regolamento

Nei casi di infrazione al regolamento od alle norme impartite dall’amministratore, questi, per iscritto, deve invitare il condomino al loro rispetto.

Se l’invito rimane senza effetto oppure si rinnovano le infrazioni, l’amministratore applicherà una multa non inferiore a €. 25,00.

 

 

regolamento

Art. 29

 

mia proposta

Art. 29 Allegati

 

- - - Aggiornato - - -

 

regolamento

Art. 16

Amministratore – Nomina – Compenso

L’Amministratore è nominato dall’assemblea e può essere scelto anche fra gli estranei al Condominio, la durata di tale carica è di anni uno. Il compenso per le sue prestazioni ordinarie, è stabilito di volta in volta dall’Assemblea dei Condomini.

 

mia proposta

Art. 16

Amministratore – Nomina – Compenso

L’Amministratore è nominato dall’assemblea e può essere scelto anche fra gli estranei al Condominio, la durata di tale carica è di anni due. Il compenso per le sue prestazioni ordinarie, è stabilito di volta in volta dall’Assemblea dei Condomini.

 

 

 

regolamento

 

REGOLAMENTO INTERNO DI CONDOMINIO (allegato 1)

Art. 4

Divieti/Doveri

......

d) È vietato tenere in aree comuni, cani e gatti, od animali; ogni decisione in merito spetta comunque all’Assemblea.

 

mia proposta

REGOLAMENTO INTERNO DI CONDOMINIO (allegato 1)

Art. 4

Divieti/Doveri

......

d) eliminato in seguito alla riforma

 

- - - Aggiornato - - -

 

Mi servirebbe sapere che maggioranze occorrono per modificare gli articoli suddetti.

Grazie

alcune maggioranza ,altre unanimita' altre non applicabili in quanto inderogabili .

 

ovvero alcune tue modifiche riguardano regolamentazioni (quindi bastano maggioranza ) altre ledono i diritti dei condomini (unanimita )altre vanno contro legge (quindi non applicabili) .

tra le modifiche da me proposte potresti specificare le modifiche a maggioranza, quelle alla unanimità e quelle contro la legge?

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