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Regolamento contrattuale con annesse tabelle millesimali

Salve a tutti,

nell'ambito della professione sono una new entry, ho cercato sui forum e sul web ma ho trovato pareri diversi e discordanti e non riesco a sciogliere diversi dubbi relativamente al regolamento contrattuale.

 

Il condominio che gestisco è regolamentato da un regolamento di tipo contrattuale ossia allegato ai rogiti delle unità abitative.

In questo regolamento sono indicate ovviamente le modalità di ripartizione delle spese e le relative tabelle millesimale che dovono essere utilizzate. Il costruttore dell'edificio, nonche condomino, è proprietario in via esclusiva di un certo numero di posti auto ed il regolamento stabilisce che deve essere utilizzata una specifica tabella.

 

DOMANDA 1

Il costrutture in questione ultimamente ha venduto 1 appartamento di sua proprietà ed uno di questi posti auto.

l regolamento ora deve essere cambiato, la maggioranza richiesta è sempre l'unanimità?

 

DOMANDA 2

Per aggiungere nuovi articoli relativamente alle norme comportamentali e prevedere delle sanzioni pecuniarie vale vale lo stesso principio?

 

DOMANDA 3

all'interno del medesimo regolamento non è indicata la corretta ubicazione (indirizzo) dello stabile inquanto all'epoca non esisteva ancora una registrazione a livello toponomastico (è indicato come sito in via da denominare snc) anche questa varizione può essere fatta? con quale maggioranza?

 

DOMANDA 4

In ultimo, diversi condomini sostengono che le tabelle millesimali sono per loro incoerenti, c'è una considerevole differenza tra appartamenti posti allo stesso livello ma situati in scale diverse. Per procedere alla revisione delle tabelle millesimali (annesse al regolamento contrattuale) quale maggioranza è prevista?

 

ringrazio in anticipo tutti

1. se il regolamento è contrattuale per la modifica sarà necessaria l'unanimità (1000/1000) eccetto le norme regolamentari

 

2. le norme comportamentali sono regolamentari, pertanto possono essere approvate con la maggioranza del 2° comma art 1136 cc, > teste e => 500 mlm

 

3. molto strano, e non saprei fornire una risposta adeguata

 

4. si deve vedere l'art. 69 Dacc;

 

art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di

incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il

relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

...

 

Caso limite, chi ha l'interesse ed è sicuro dell'errore avrà la facoltà di adire al Giudice.

2. le norme comportamentali sono regolamentari, pertanto possono essere approvate con la maggioranza del 2° comma art 1136 cc, > teste e => 500 mlm
Correggo;

 

2. le norme comportamentali sono regolamentari, pertanto possono essere approvate e modificate con la maggioranza del 2° comma art 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno => 500 mlm

 

DOMANDA 1

Il costrutture in questione ultimamente ha venduto 1 appartamento di sua proprietà ed uno di questi posti auto.

l regolamento ora deve essere cambiato, la maggioranza richiesta è sempre l'unanimità?

 

DOMANDA 2

Per aggiungere nuovi articoli relativamente alle norme comportamentali e prevedere delle sanzioni pecuniarie vale vale lo stesso principio?

 

DOMANDA 3

all'interno del medesimo regolamento non è indicata la corretta ubicazione (indirizzo) dello stabile inquanto all'epoca non esisteva ancora una registrazione a livello toponomastico (è indicato come sito in via da denominare snc) anche questa varizione può essere fatta? con quale maggioranza?

 

DOMANDA 4

In ultimo, diversi condomini sostengono che le tabelle millesimali sono per loro incoerenti, c'è una considerevole differenza tra appartamenti posti allo stesso livello ma situati in scale diverse. Per procedere alla revisione delle tabelle millesimali (annesse al regolamento contrattuale) quale maggioranza è prevista?

 

ringrazio in anticipo tutti

ciao

 

domanda 1 - ma le singole unità non hanno quote mllesimali autonome ? se è così non devi fare nulla. Diverso è se ha raggruppato tutti i sui posti auto in un'unoca unità.

 

domanda 2 - ti ha ben risposto Tullio

 

domanda 3 - parli di regolamento contrattuale, quindi allegato agli atti ed il fatto che non contenga via o dati catastali è ininfluente, visto che è ben definito che cosa regola tale regolamento contrattuale, per cui, farei una semplice integrazione a precisazione e quindi maggioranza semplice.

 

domanda 4 - vedi risposta di Tullio

Mi è sorto Un ulteriore dubbio.... Questo regolamento contrattuale e' stato redatto insieme alle tabelle millesimali prima che fosse costituito il condominio. Il condominio è stato costituito successivamente dai condomini in un assemblea convocata dall'amministratore nominato dal costruttore. Questo in qualche modo cambia le cose?

Direi proprio di no, in quanto il condominio era già nato automaticamente dal momento in cui il primo acquirente acquista una u.i. ed i condomini divengono due o più, ossia il costruttore e l'acquirente/i, e questo/i accetta/no il rogito con allegato il RdC Contrattuale previsto dal costruttore;

 

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

p.s.se nell'assemblea avete accettato anche tacitamente questo amministratore proposto dal costruttore e l'avete riconosciuto, p.es. pagando a lui le quote e/o riconoscendolo come tale, questo è l'amministratore di fatto del vostro condominio;

Alla nomina dell'Amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296)

Tullio grazie per la risposta.

Ora supponiamo di voler inserire nel regolamento contrattuale delle norme comportamentali... Va riscritto il testo dell'intero regolamento e trascritto con atto notarile?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Dimenticavo... Buon ferragosto

Tullio grazie per la risposta.

Ora supponiamo di voler inserire nel regolamento contrattuale delle norme comportamentali... Va riscritto il testo dell'intero regolamento e trascritto con atto notarile?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Dimenticavo... Buon ferragosto

Certamente SI e con la firma di tutti i condomini (1000/1000) sull'atto notarile così avrete un RdC Contrattuale opponibile anche ai futuri acquirenti.

P.s. se sono norme regolamentari sarà sufficiente in assemblea regolarmente convocata, la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 cc al 2° comma, cioè maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm. e senza ricorrere all'assistenza di un Notaio ne riscrivere tutto il Regolamento, sarà sufficiente la delibera magari allegata al RdC contrattuale.

Ciao

 

il condominio nasce con la prima cessione da parte dell'unico proprietario dello stabile, come ti ha ben spiegato Tullio. L'atto costitutivo di un condominio è cosa diversa.

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