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bert

Regolamento contrattuale

Buongiorno,

se tra cinque proprietari d'immobile uno l'acquista con Regolamento Contrattuale Notarile, per cui sul rogito c'è scritto: " ... preso atto del regolamento notarile m'impegno a rispettarlo,...." e gli altri quattro con la clausola su rogito " ... mi impegno a rispettare il regolamento che stilerà il costruttore,....", il Regolamento risulta per tutti Contrattuale ? Se la risposta fosse negativa,come si deve procedere, perchè per tutti sia Contrattuale?

 

Grazie.

ciao

 

per chi ha firmato l'impegno, non è contrattuale perchè il testo non c'era. Se è contrattuale per il 5°, significa che il regolamento è stato trascritto ( ma non penso su quest'ultimo atto in quanto il notaio avrebbe citato il regolamento allegato). Se è trascritto è contrattuale solo per chi ha firmato la accettazione dell'atto dopo la sua trascrizione. Se volete renderlo contrattuale è necessario che sia trascritto, quindi un atto notarile sottoscritto da tutti gli attuali condomini. E' una spesa che potete anche evitarvi se invece lo sottoscrivete tutti senza registrarlo, ma riportandolo anche nella delibera dove lo stesso sarà approvato alla unanimità dei condomini ( quindi di tutti).

@ bert

Scusami non è possibile che i fatti siano avvenuti così, se il 1° acquista con la clausola " ... preso atto del regolamento notarile m'impegno a rispettarlo,....", significa che il RdC Contrattuale c'è, per cui agli altri non sarà possibile dire " ... mi impegno a rispettare il regolamento che stilerà il costruttore,....", tra l'altro il regolamento per essere valido deve essere già scritto e non è possibile scriverlo dopo, dopo caso mai dovrà passare per l'assemblea e per divenire contrattuale dovrà essere controfirmato da tutti e per essere contrattuale e valido per i futuri acquirenti dovrà essere registrato ai "registri immobiliari"

qualcosa non convince....questo regolamento c'è o non c'è?

sicuramente credo abbiasbagliato il notaio nell'uno e non negli altri 4

Buongiorno,

se tra cinque proprietari d'immobile uno l'acquista con Regolamento Contrattuale Notarile, per cui sul rogito c'è scritto: " ... preso atto del regolamento notarile m'impegno a rispettarlo,...." e gli altri quattro con la clausola su rogito " ... mi impegno a rispettare il regolamento che stilerà il costruttore,....", il Regolamento risulta per tutti Contrattuale ? Se la risposta fosse negativa,come si deve procedere, perchè per tutti sia Contrattuale?

 

Grazie.

Se il regolamento è allegato al PRIMO rogito è valido e vincolante anche per chi ha rogitato successivamente.

Buon giorno, come al solito ho i miei dubbi,lei sta dicendo che con il primo rogito si è vincolati, ma per primo si intende uno dei tanti rogiti di un condominio con regolamento contrattuale o il primo di un appartamento che ha subito più acquisti e vendite e alla fine non vi è trascritto, non si parla il regolamento, natalino.

Buon giorno, come al solito ho i miei dubbi,lei sta dicendo che con il primo rogito si è vincolati, ma per primo si intende uno dei tanti rogiti di un condominio con regolamento contrattuale o il primo di un appartamento che ha subito più acquisti e vendite e alla fine non vi è trascritto, non si parla il regolamento, natalino.

Con PRIMO ROGITO si intende la prima cessione di porzione di proprietà da parte del costruttore: prima era TUTTO suo (del costruttore) e dopo i proprietari sono due (il costruttore e il primo acquirente). Se il regolamento è allegato a QUEL rogito è vincolante per tutti i successivi.

 

E' irrilevante che la "citazione" del regolamento si perda nei rogiti seguenti, essendo allegato al primo rogito regolarmente trascritto, il regolamento è "pubblico" quindi chiunque ne abbia interesse può conoscerne l'esistenza e il contenuto (Ag. del Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare).

Secondo me le cose sono andate così:

 

Quando sono stati fatti i primi 4 rogiti il costruttore non aveva ancora stilato un regolamento per cui sui primi 4 atti notarili è stata fatta sottoscrivere solo una "promessa" di accettare il fututo regolamento contrattuale al momento non ancora stilato.

 

Al quinto rogito il regolamento contrattuale è stato stilato e registrato insieme all'atto.

 

A mio avviso una "promessa" ad accettare qualcosa di astratto non può essere considerata al pari di un'accettazione sotoscritta dopo averla letta e quel regolamento contrattuale ha valore solo per il quinto rogito e tutti i rogiti, anche futuri, successivi al quinto.

 

Per obbligare i primi 4 e tutti gli aventi causa (eredi e futuri acquirenti) occorre registrare un nuovo contratto sottoscritto da tutti gli attuali condòmini.

...

Per obbligare i primi 4 e tutti gli aventi causa (eredi e futuri acquirenti) occorre registrare un nuovo contratto sottoscritto da tutti gli attuali condòmini.

Basta che i primi quattro sottoscrivano il regolamento.
Basta che i primi quattro sottoscrivano il regolamento.

Ma poi sarà valido anche per gli eredi dei primi 4?

Se il regolamento è allegato al PRIMO rogito è valido e vincolante anche per chi ha rogitato successivamente.

ciao

è vero, ma purche espressamente indicati gli estremi dell'atto di deposito o dove è stato allegato. Se non viene indicato espressamente, la cosa non è così automatica.

ciao

se lo fanno con verbale dell'assemblea dove accettano espressamente il regolamento trascritto nell'atto tal dei tali, sarà valido anche per tutti i successivi acquirenti delle loro unità, senza necessità di ulteriori trascrizioni, essendo i subentranti vincolati al rispetto anche delle delibere assunte.

ciao

se lo fanno con verbale dell'assemblea dove accettano espressamente il regolamento trascritto nell'atto tal dei tali, sarà valido anche per tutti i successivi acquirenti delle loro unità, senza necessità di ulteriori trascrizioni, essendo i subentranti vincolati al rispetto anche delle delibere assunte.

Io di questo non ne sono convinto perchè i subentranti non sono tenuti a rispettare delibere contenenti disposizioni di natura contrattuale pur se approvate all'unanimità (altrimenti a che scopo registrare alla Conservatoria?)

 

Un erede, poi, è ancora diverso dal sesto acquirente che comunque il contratto registrato se lo ritrova.

La dicitura dei quattro acquirenti è la seguente: " La parte acquirente inoltre dà mandato alla parte venditrice di predisporre il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali che s'impegna fin d'ora ad accettare nei modi in cui verranno predisposti dalla parte venditrice".

Il quinto ha: "La parte acquirente s'impegna a rispettare il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali predisposto dalla parte venditrice che le è stato consegnato in copia".

Ora si è aperto un altro contenzioso, in quanto la data del Regolamento è posteriore all'acquisto dei primi due proprietari, ma posteriore a tutti gli altri.

Che fare ?

 

Bert

La dicitura dei quattro acquirenti è la seguente: " La parte acquirente inoltre dà mandato alla parte venditrice di predisporre il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali che s'impegna fin d'ora ad accettare nei modi in cui verranno predisposti dalla parte venditrice".

Il quinto ha: "La parte acquirente s'impegna a rispettare il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali predisposto dalla parte venditrice che le è stato consegnato in copia".

Ora si è aperto un altro contenzioso, in quanto la data del Regolamento è posteriore all'acquisto dei primi due proprietari, ma posteriore a tutti gli altri.

Che fare ?

 

Bert

Io comincerei con l'accertare se esiste davvero un regolamento registrato alla Conservatoria dei Registri e se in esso sono contenute clausole di natura contrattuale o più semplicemnete si tratta di un papocchio del costruttore che ha stilato un regolamento avente valore equivalente a quello di un comune regolamento assembleare che non necessita di alcuna registrazione.

La dicitura dei quattro acquirenti è la seguente: " La parte acquirente inoltre dà mandato alla parte venditrice di predisporre il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali che s'impegna fin d'ora ad accettare nei modi in cui verranno predisposti dalla parte venditrice".

Il quinto ha: "La parte acquirente s'impegna a rispettare il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali predisposto dalla parte venditrice che le è stato consegnato in copia".

Ora si è aperto un altro contenzioso, in quanto la data del Regolamento è posteriore all'acquisto dei primi due proprietari, ma posteriore a tutti gli altri.

Che fare ?

 

Bert

ciao

 

quindi, il regolamento non è contrattuale per nessuno, visto che non c'è nessun testo depositato, salvo per il quindo che potrebbe essere vincolato solo se ha controfirmato una copia del regolamento consegnatogli. Tutto il resto è aria fritta, con la benevolenza del notaio, che senz'altro ha richiamato il venditore, senza successo.

A questo punto, risolvete il problema e riaddottate il regolamento, meglio se all'unanimità.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Io di questo non ne sono convinto perchè i subentranti non sono tenuti a rispettare delibere contenenti disposizioni di natura contrattuale pur se approvate all'unanimità (altrimenti a che scopo registrare alla Conservatoria?)

 

Un erede, poi, è ancora diverso dal sesto acquirente che comunque il contratto registrato se lo ritrova.

ciao

se non erro, tutti i verbali dell'assemblea sono obbligatori anche per il subentrante, e quindi, se risulta un verbale dove il regolamento di condominio è statpo addottato alla unanimità dei condomini del momento e allegato al registro dei verbali, anche chi subentra è tenuto al rispetto dei verbali dell'assemblea.

 

ciao

se non erro, tutti i verbali dell'assemblea sono obbligatori anche per il subentrante, e quindi, se risulta un verbale dove il regolamento di condominio è statpo addottato alla unanimità dei condomini del momento e allegato al registro dei verbali, anche chi subentra è tenuto al rispetto dei verbali dell'assemblea.

Ciao,

Non vorrei errare anch'io ma a me risulta che in mancanza di convenzione (regolamento contrattuale) registrata in Conservatoria, per il subentrante sono valide solo le delibere e i regolamenti che non contengano clausole contrattuali.

 

In una delibera o un regolamento assembleare, anche se firmato da tutti, se ci sono clausole che incidono sui diritti individuali (es. vietato l'uso dell'appartamento per studio medico) o derogano i criteri legali di riparto (es. tutte le spese ripartite in parti uguali) quelle clausole non valgono per chi subentra.

Questa la mia opinione.

Per il RdC Contrattuale è sufficiente che sia citato sull'atto, poi l'acquirente se desidera e prima di firmare potrebbe verificare ai Pubblici Registri.

Inoltre, una volta menzionato il regolamento, è indifferente che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’ inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. (Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523).

Per il RdC Contrattuale è sufficiente che sia citato sull'atto, poi l'acquirente se desidera e prima di firmare potrebbe verificare ai Pubblici Registri.

Inoltre, una volta menzionato il regolamento, è indifferente che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’ inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. (Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523).

Nel caso in cui non c'è nessun regolamento registrato alla Conservatoria e nessun richiamo ad atto di vendita successivo perchè sono l'erede del de cuius che ha sottoscritto soltanto una delibera o regolamento approvato all'unanimità, da cosa sono obbligato a rispettare clausole di natura contrattuale inserite nella delibera o regolamento?

Nel caso di un'eredità penso che erediti anche l'eventuale RdC approvato all'unanimità o delibera, diversamente da quanto viene fatto nella vendita in cui nell'atto deve esserci un qualche richiamo.

Buongiorno,

se tra cinque proprietari d'immobile uno l'acquista con Regolamento Contrattuale Notarile, per cui sul rogito c'è scritto: " ... preso atto del regolamento notarile m'impegno a rispettarlo,...." e gli altri quattro con la clausola su rogito " ... mi impegno a rispettare il regolamento che stilerà il costruttore,....", il Regolamento risulta per tutti Contrattuale ? Se la risposta fosse negativa,come si deve procedere, perchè per tutti sia Contrattuale?

 

Grazie.

Temo ci sia stata un pò di confusione anche nelle risposte perchè già nella domanda ci sono errati sostantivi:

 

1-Regolamento Notarile è una definizione errata o priva di senso riferendosi ad un Regolamento Condominiale. Se diamo licenza poetica e lo usiamo come sinonimo di Regolamento Contrattuale (registrato) allora sorvoliamo.

 

2-Un notaio che avalli atti in cui delle persone s' impegnano a rispettare un regolamento non ancora scritto redatto dal venditore/costruttore...andrebbe radiato dall' Albo.

 

Dice bene Camillo che quello non può essere un Regolamento Contrattuale e che se tale e quale lo volete far diventare allora serve assemblea per approvazione dello stesso all' Unanimità seguito da tutto quanto cita Leonardo ossia opportuna registrazione/deposito e obbligo di indicazine e sottoscrizione in tutti i rogiti successivi.

Nel caso di un'eredità penso che erediti anche l'eventuale RdC approvato all'unanimità o delibera, diversamente da quanto viene fatto nella vendita in cui nell'atto deve esserci un qualche richiamo.

Può essere giusto questo pensiero? o vale sempre la regola che quello che conta e la prima approvazione.natalino

Può essere giusto questo pensiero? o vale sempre la regola che quello che conta e la prima approvazione.natalino

Non so risponderti in merito.

Può essere giusto questo pensiero? o vale sempre la regola che quello che conta e la prima approvazione.natalino

 

Ritengo valido quanto detto da Kurt Cobain....una eredità è cosa diversa da un contratto d'acquisto.

 

Con la prima accetti tutte le obbligazioni assunte dal de cuius ...con la seconda solo quelle che accetti specificatamente.

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