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Angelo47

Regolamento Condominiale e tabelle Millesimali - si possono modificare le tabelle e in che termini visto che non vi è stata l’originaria

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Salve a tutti i frequentatori e complimenti per le informazioni che si possono reperire sulle questioni riguardanti il condominio.

Vorrei chiedere una Vs indicazione sulla seguente situazione.

1)      Il nostro condominio è composto da 20 unità abitative e 19 box auto, si sviluppa su 5 piani fuori terra ed un piano sottoscala (box auto), tutti serviti da scale e ascensore. 14 condomini sono proprietari di abitazione e relativo box di pertinenza, gli altri 6 solo dell'abitazione. I 5 box rimanenti sono di proprietà di condomini non proprietari di abitazione.

2)      L’Amministratore utilizza un regolamento trasmessogli dal costruttore che non ha natura né contrattuale né assembleare, non essendovi alcun riferimento negli atti di acquisto, né documentata alcuna approvazione dell'assemblea. Avendo avuto modo di leggerlo vi ho trovato le solite eccezioni e privilegi che ogni costruttore/unilaterale ed abusivo estensore di regolamento, riserva a se stesso. Per la ripartizione delle spese sono utilizzate tabelle contenute in quel documento ed elaborate a suo tempo dal costruttore, così distinte:

Tabella A: GENERALE per le spese comuni in base al valore della proprietà;

Tabella A1: per le spese al piano sottoscala;

Tabella A2: per le spese relative alle facciate;

Tabella B: prima metà delle spese per la manutenzione e riparazione scale (valore proprietà);

Tabella 😄 seconda metà delle spese per la manutenzione e riparazione scale (valore altezza);

Tabella 😧 spese di esercizio e manutenzione ordinaria dell’ascensore;

Tabella E: spese di esercizio e manutenzione straordinaria dell’ascensore.

A parte la ridondanza, si rileva una perfetta identità fra le tabelle A2 e B, e fra le tabelle C e D non spiegabile. Pur tuttavia da anni le tabelle sono regolarmente applicate.

Ciò posto, i costi di energia elettrica (ai piani compreso sottoscala, scale, atrii ed ascensore), manutenzione ascensore e pulizia condominiale (ivi compreso piano sottoscala), si ripartiscono con le tabelle B, C e D che prevedono la suddivisione di tali oneri tra i soli proprietari di unità abitative poste tra piano terra e 4° piano, escludendo in tal modo dalla contribuzione a tali oneri i proprietari dei soli box auto. Anche la tabella D (spese straordinarie ascensore) è stata elaborata con lo stesso criterio delle precedenti.

Tutto ciò appare non conforme alle norme del cc. e pertanto si pone l’interrogativo di come affrontare le due questioni: la non legittimità del regolamento e delle tabelle utilizzate, e la violazione/non applicazione dei criteri di ripartizione previsti dagli articoli 1123, 1124 cc nella elaborazione delle stesse tabelle. Per tale motivo si rendono necessarie due azioni:

rielaborazione delle suddette tabelle e legittimazione con esse di un regolamento unitamente alla tabella delle proprietà che non è in discussione.

Vi chiedo pertanto:

Considerato che il regolamento è praticato ma non approvato, si possono modificare le tabelle e in che termini visto che non vi è stata l’originaria unanimità per il loro legittimo utilizzo?

Quale percorso attivare tenuto conto della duplice necessità?

Nella situazione data quali maggioranze sono necessarie per deliberare su un regolamento diverso e/o eventualmente deliberare solo una efficace e valida modifica/rettifica delle tabelle?

Ringrazio quanti potranno rispondere.

Un saluto, Angelo

Se le tabelle corrispondono al criterio legale di ripartizione delle spese come da art. 1123 e seguenti, allora non è necessaria la loro approvazione.

Quindi la prima verifica da fare è in tal senso: sei certo questa corrispondenza non sia data? puoi magari fare qlc esempio?

Angelo47 dice:

la tabella delle proprietà che non è in discussione

questo è già un punto fermo e molto importante

Angelo47 dice:

si rileva una perfetta identità fra le tabelle A2 e B

L'identità non sorprende. In cosa si differenziano dalla tabella A? (dovrebbero essere identiche anche a questa)

Angelo47 dice:

si rileva una perfetta identità [..] fra le tabelle C e D

nessuna sorpresa anche qui, infatti la manutenzione scale e la manutenzione ascensore seguono lo stesso criterio di ripartizione ex art. 1124 c.c.

Anche E dovrebbe coincidere con C e D, dato che l'art. 1124 non distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Modificato da condo77
Angelo47 dice:

i costi di energia elettrica (ai piani compreso sottoscala, scale, atrii ed ascensore), manutenzione ascensore e pulizia condominiale (ivi compreso piano sottoscala), si ripartiscono con le tabelle B, C e D che prevedono la suddivisione di tali oneri tra i soli proprietari di unità abitative poste tra piano terra e 4° piano, escludendo in tal modo dalla contribuzione a tali oneri i proprietari dei soli box auto. Anche la tabella D (spese straordinarie ascensore) è stata elaborata con lo stesso criterio delle precedenti.

Ok qui si trova in effetti (parte del-) la risposta alla domanda che facevo prima (esempi di non corrispondenza con il criterio legale).

Le spese d'uso di scale e ascensore (energia elettrica + pulizia) andrebbero divise solo in base all'altezza da terra delle varie unità. Solitamente si prende a riferimento il piano terra, ma se l'ingresso principale fosse dal piano interrato si potrebbe prendere anche quello, con l'effetto che i box nulla pagherebbero (avendo h=0).

Le spese di manutenzione vanno invece divise in base all'art. 1124 di cui sopra, quindi 1/2 per altezza e 1/2 per millesimi di proprietà.

Ne segue che vadano coinvolti anche i box, escludendo eventualmente quelli che non hanno l'uso di scale e/o ascensore.

Angelo47 dice:

Considerato che il regolamento è praticato ma non approvato, si possono modificare le tabelle e in che termini visto che non vi è stata l’originaria unanimità per il loro legittimo utilizzo?

Sì, è anzi doveroso farlo, nel caso appunto si ravvisi un mancato rispetto del criterio legale.

 

Modificato da condo77
Angelo47 dice:

😄

Le tabelle utilizzate non rispondono ai criteri degli art 1123 e 1124 perchè non ripartiscono i costi tra tutti i potenziali utilizzatori e beneficiari dei relativi servizi (illuminazione, pulizia, esercizio e manutenzione ascensore). Mentre la tabella Generale comprende tutte le 39 unità, quelle B C E e D utilizzate per la ripartizione delle precedenti spese i cui benefici sono disponibili per tutti, fanno ricadere i costi dei servizi elencati solo sulle abitazioni. Il che esautora i 5 proprietari di soli box da un monte costi pari al 50% delle spese totali. 

Angelo47 dice:

Quale percorso attivare tenuto conto della duplice necessità?

Si rielaborano le tabelle derivate (A1, A2, B, C, D, E) in modo da renderle aderenti al criterio legale e poi si fanno approvare in assemblea.

L'elaborazione può essere fatta dall'amministratore o anche da uno dei condomini, non è necessario coinvolgere un tecnico visto che la tabella di proprietà non è in discussione e le tabelle derivate sono appunto tali, ovvero derivano con dei calcoli meccanici dalla tabella principale.

Angelo47 dice:

Nella situazione data quali maggioranze sono necessarie per deliberare su un regolamento diverso e/o eventualmente deliberare solo una efficace e valida modifica/rettifica delle tabelle?

Maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi.

 

A voler spaccare il capello, gli errori delle tabelle derivate potrebbero essere corretti anche senza un passaggio assembleare, ma non lo consiglierei: sarebbe la ricetta perfetta per litigare, anche se formalmente possibile.

condo77 dice:

Si rielaborano le tabelle derivate (A1, A2, B, C, D, E) in modo da renderle aderenti al criterio legale e poi si fanno approvare in assemblea.

L'elaborazione può essere fatta dall'amministratore o anche da uno dei condomini, non è necessario coinvolgere un tecnico visto che la tabella di proprietà non è in discussione e le tabelle derivate sono appunto tali, ovvero derivano con dei calcoli meccanici dalla tabella principale.

Credo sia necessario procedere in questo modo: informare ufficialmente l'amministratore con esplicita comunicazione (benchè già informato di questa necessità), porre la questione in discussione nella prossima assemblea ed ottenuta la disponibilità procedere alla redazione delle nuove tabelle da approvare successivamente. Mi rimane il dubbio sulle maggioranze necessarie.

Angelo47 dice:

Le tabelle utilizzate non rispondono ai criteri degli art 1123 e 1124 perchè non ripartiscono i costi tra tutti i potenziali utilizzatori e beneficiari dei relativi servizi (illuminazione, pulizia, esercizio e manutenzione ascensore). Mentre la tabella Generale comprende tutte le 39 unità, quelle B C E e D utilizzate per la ripartizione delle precedenti spese i cui benefici sono disponibili per tutti, fanno ricadere i costi dei servizi elencati solo sulle abitazioni. Il che esautora i 5 proprietari di soli box da un monte costi pari al 50% delle spese totali. 

Ok grazie per la conferma.

I proprietari di soli box hanno la possibilità di usare scale e ascensore?

Ovvero: non ci sono per caso chiavi o tessere o altri meccanismi che li rendono accessibili solo ai proprietari di appartamenti?

Oltre alla possibilità, ne hanno anche la necessità? tipicamente come usano questi box, parcheggiano la macchina e poi escono direttamente dall'interrato oppure si portano al piano terra ed escono da lì?

Angelo47 dice:

Credo sia necessario procedere in questo modo: informare ufficialmente l'amministratore con esplicita comunicazione (benchè già informato di questa necessità), porre la questione in discussione nella prossima assemblea ed ottenuta la disponibilità procedere alla redazione delle nuove tabelle da approvare successivamente. Mi rimane il dubbio sulle maggioranze necessarie.

Sì concordo.

Come maggioranza in precedente messaggio ti indicavo:

condo77 dice:

Maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi.

condo77 dice:

Ok grazie per la conferma.

I proprietari di soli box hanno la possibilità di usare scale e ascensore?

Ovvero: non ci sono per caso chiavi o tessere o altri meccanismi che li rendono accessibili solo ai proprietari di appartamenti?

Oltre alla possibilità, ne hanno anche la necessità? tipicamente come usano questi box, parcheggiano la macchina e poi escono direttamente dall'interrato oppure si portano al piano terra ed escono da lì?

Sì concordo.

Come maggioranza in precedente messaggio ti indicavo:

L'accesso ai box è possibile sia dal cancello di ingresso auto che dalle scale a cui si accede attraverso una porta tagliafuoco.

condo77 dice:

Ok grazie per la conferma.

I proprietari di soli box hanno la possibilità di usare scale e ascensore?

Ovvero: non ci sono per caso chiavi o tessere o altri meccanismi che li rendono accessibili solo ai proprietari di appartamenti?

Oltre alla possibilità, ne hanno anche la necessità? tipicamente come usano questi box, parcheggiano la macchina e poi escono direttamente dall'interrato oppure si portano al piano terra ed escono da lì?

Sì concordo.

Come maggioranza in precedente messaggio ti indicavo:

condo77 dice:

Ok grazie per la conferma.

I proprietari di soli box hanno la possibilità di usare scale e ascensore?

Ovvero: non ci sono per caso chiavi o tessere o altri meccanismi che li rendono accessibili solo ai proprietari di appartamenti?

Oltre alla possibilità, ne hanno anche la necessità? tipicamente come usano questi box, parcheggiano la macchina e poi escono direttamente dall'interrato oppure si portano al piano terra ed escono da lì?

Sì concordo.

Come maggioranza in precedente messaggio ti indicavo:

Credo sia necessario procedere in questo modo: informare ufficialmente l'amministratore con esplicita comunicazione (benchè già informato di questa necessità), porre la questione in discussione nella prossima assemblea ed ottenuta la disponibilità procedere alla redazione delle nuove tabelle da approvare successivamente. Mi rimane il dubbio sulle maggioranze necessarie.

Come detto l'ascensore raggiunge anche il piana interrato

Intanto grazie Condo 77, data l'ora non dilungo la discussione. In caso di seguito la riprendo domani (è già oggi) 

Rispondo alla ultima domanda: l'accesso ai box è possibile sia dal cancello di ingresso auto che dall'ingresso pedonale. Dalla corsia box, attraverso la porta tagliafuoco, si accede direttamente al vano scala ed ascensore.

Rispetto al fatto che le tabelle sono utilizzate da anni, come vanno considerate; non essendo di natura contrattuale, possono considerarsi "convenzionali" rispetto al tempo di utilizzo?

L'utilizzo dell'ascensore non è condizionato da chiavi o altro vincolo

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