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riannetto

Registrazione Regolamento antecedente prima vendita

ll dubbio è questo: la pratica della Società Venditrice, in quel momento unica posseditrice di uno stabile, di richiedere al Notaio, qualche ora prima della prima vendita, di registrare e avviare le pratiche di trascrizione di un documento intitolato: "Regolamento di Condominio" può considerarsi ingannevole per l'acquirente?

 

Nello specifico. Abito in un condominio che ha un Regolamento di Condominio contenente delle clausole a valore contrattuale in favore della Società Venditrice. Le clausole sono accettate da ogni nuovo acquirente e registrate, in favore della Società Venditrice, sui singoli atti di compravendita. Il regolamento stesso prevede che, in caso l’acquirente voglia vendere ad un terzo il suo immobile, quest'ultimo dovrà accettare le clausole contrattuali del Regolamento stesso. È chiaro che questa pratica garantisce, fino a quando esisterà la Società Venditrice, dei diritti riservati solo a questa, infatti, anche se si riuscissero a vendere tutti gli immobili, nei condomini molto grandi, sarà quasi impossibile organizzare una riunione di condominio che all’unanimità possa togliere dal regolamento tutti i diritti riservati alla Società Venditrice. Tra l'altro, fanno parte del condominio, dei negozi che la stessa Società Venditrice non affitterà. 

 

Tornando al punto. Il 20 dicembre 2018, qualche ora prima di avviare le pratiche notarili per la registrazione della prima vendita, la Società Venditrice, che in quel momento possiede il 100% dell’immobile, si reca dal Notaio che registrerà il primo atto di compravendita  e richiede di registrare e avviare le pratiche di trascrizione presso i gli archivi immobiliari di un documento intitolato “Regolamento di Condominio”. In quel momento il notaio non ha modo di verificare l’autenticità del Regolamento e nello specifico se effettivamente è nato come accordo tra due parti, infatti, il venditore, lo stesso giorno, potrebbe aver concluso un’altra compravendita presso un altro studio notarile e questa non risulterebbe ancora in nessun archivio. Il Notaio quindi, secondo le volontà della Società Venditrice, prende in mano il documento, che in assenza della prima vendita è solo una proposta per il futuro Regolamento di Condominio, lo inserisce tra i suoi atti e dopo qualche ora,  una volta davanti al primo acquirente (quello reale) non può non far altro che tenerne conto e chiedere all’acquirente stesso di accettarlo.

 

Il vero primo acquirente, vedendosi davanti ad un regolamento di condomino, è invogliato a pensare che il condominio si sia già formato e che, ormai, per comprare l’immobile che ha tanto desiderato, dovrà accettarlo. Questo chiaramente avvia una reazione a catena che porterà tutti i futuri acquirenti a dover accettare le clausole contrattuali a favore della Società Venditrice.

 

Mi chiedo se questa pratica, ormai diventata consuetudine, non violi il codice del consumo in quanto “pubblicità” ingannevole utile ad accettare delle clausole contrattuali.

 

Grazie a chiunque sappia rispondere.

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