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Miriamast

Registrazione contratto cedolare secca nel caso di garante

Salve,

 

ho affittato un appartamento stipulando un contratto cedolare secca (3+2) ed inserendo, oltre il mio stipendio, anche la pensione di mia mamma come garanzia.

 

Dopo aver firmato il tutto, quello dell'agenzia ha detto che dovrò registrare io il contratto, in un agenzia delle entrate che non prevede costi aggiuntivi, poiché ho messo mia madre come garante/fideussore.

 

Le mie domande sono 2:

 

1) Davvero toccherebbe a me la registrazione, nel contratto non è scritto nulla a riguardo.

 

2) Esistono quindi agenzie delle entrate in cui si registrano contratti senza oneri economici nel caso di garante/fideussore?

 

Grazie dell'eventuale risposta.

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Il contratto con cui la parte si avvale del regime con cedolare secca, si registra comunque ma non si paga nulla, presso l'agenzia delle entrate.

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Grazie, ho letto altre discussioni in merito e mi sono sorti alcuni dubbi.

 

Nel mio contratto è solo scritto che mia mamma fa da garante fideussore ma in realtà lei non ha presentato alcuna fideussione. Ho trovato questo sul web:

 

In caso di contratto di locazione, per cui è stata esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, alla fideiussione prestata a favore del conduttore da un terzo (quindi anche da un genitore per la figlia) non si applicano le imposte di registro e di bollo (articolo 3, comma 2, ultimo periodo, Dlgs 23/2011, come modificato dall’articolo 4, comma 1-bis, Dl 16/2012).

 

Ho altre 2 domande:

 

1) Cosa si intende per fideussione? Basta scrivere nel contratto solo che mia mamma fa da garante/fideussione per non pagare nulla all'agenzia delle entrate?

 

2) Nel mio contratto è precisato che la registrazione deve farla il locatore perché mai dovrei andarci io? Di sicuro mi spetterebbe pagare la metà, questo sta scritto.

 

Grazie a tutti.

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Scusami forse non ho capito bene Tu hai dato in fitto un appartamento e dai la fideiussione per garantire il conduttore ? ho capito bene.

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E' fideiussore colui che si obbliga personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. In sostanza Tua madre garantisce per te in caso Tu dovessi essere inadempiente.

Nel contratto è scritto che la registrazione spetta al locatore allor fai andare lui, anche perchè deve presentare pure la dichiarazione firmata da LUI come si avvale del rigime con la cedolare secca.

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Io sono l'inquilina e mia mamma la garante/fideussore.

 

Per lei il mio contratto non prevede costi di registrazione perché è una cedolare secca, giusto?

 

Ma se il locatore vuole che vada io a registrarlo dovrebbe farmi una delega? Sarebbe un piacere, non un mio dovere.

 

Grazie

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NO! possono andare entrambe le parti l'importante è registrare il contratto.

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Veramente spetta al locatore

Legge208/15 art 1 comma 59

 

L'articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e'

sostituito dal seguente:

«Art. 13 - (Patti contrari alla legge) - 1. E' nulla ogni

pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione

superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E'

fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine

perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei

successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del

condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta

dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del

codice civile.

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Ho affittato un appartamento stipulando un contratto cedolare secca (3+2) ed inserendo, oltre il mio stipendio, anche la pensione di mia mamma come garanzia. Dopo aver firmato il tutto, quello dell'agenzia ha detto che dovrò registrare io il contratto, in un agenzia delle entrate che non prevede costi aggiuntivi, poiché ho messo mia madre come garante/fideussore.

 

Le mie domande sono 2:

 

1) Davvero toccherebbe a me la registrazione, nel contratto non è scritto nulla a riguardo.

 

2) Esistono quindi agenzie delle entrate in cui si registrano contratti senza oneri economici nel caso di garante/fideussore?

 

1) Il nuovo testo dell’articolo 13 della legge 431/’98, modificato dal comma 59 della legge denominata, più che altro come auspicio, “di stabilità” 2016, richiamato da peppe64 al #8, non ha messo in crisi il Testo unico del Registro (TUR), introducendo l’obbligo posto a carico del locatore di procedere entro 30 giorni alla registrazione del contratto, e nei successivi sessanta alla documentata comunicazione dell’avvenuta registrazione del contratto al conduttore e all’amministratore del condominio (laddove esistente).

 

L’obbligo di registrazione delle scritture private non autenticate ricade sempre sulle parti contraenti: la norma fiscale, ossia l’art.10 del TUR non è morto, ma vive e lotta insieme a noi. 😉

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Grazie a tutti.

 

Della sua risposta esaustiva non mi è chiarissimo solo questo punto:

 

"L’obbligo di registrazione delle scritture private non autenticate ricade sempre sulle parti contraenti: la norma fiscale, ossia l’art.10 del TUR non è morto, ma vive e lotta insieme a noi. Quindi, in base alla normativa fiscale, dettata dal comma 1, lett. a), anche il conduttore resta obbligato (in via cartacea o telematica) alla registrazione, al pari del mediatore che, “qualora si tratti di contratti conclusi a seguito della sua attività”, a volte cerca di defilarsi, ma che la successiva lettera d-bis inchioda ai suoi obblighi telematici."

 

Premetto che dell'appartamento dove sono in affitto né il locatore, come da clausola scritta nel contratto cedolare secca firmato dalle parti, né l'agenzia mi hanno mai comunicato la registrazione dello stesso.

Io come affittuaria cosa rischierei?

 

Mi sono trasferita dal sud al nord da sola e mi sono fidata di questa agenzia infatti tramite la stessa ho affittato anche la nuova casa. Sono consapevole che la legge non ammette ignoranza.

 

Inoltre vorrei anche capire se è legale inserire una clausola in cui io verso al padrone di casa un tot di condomino al mese senza che ci sia un amministratore ma soprattutto senza ricevere mai una ricevuta.

 

Riguardo fideiussione male che vada dovrò dividere costo registrazione del contatto con il locatore, speriamo di no.

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Premetto che dell'appartamento dove sono in affitto né il locatore, come da clausola scritta nel contratto cedolare secca firmato dalle parti, né l'agenzia mi hanno mai comunicato la registrazione dello stesso. Io come affittuaria cosa rischierei?

Rischieresti di ritrovarti tra le mani un contratto nullo, che non può risorgere dalle ceneri perchè nullo rimarrebbe anche se fiscalmente venisse registrato in ritardo, fatto solo fiscale, non civilistico (quando si accennava alla indebita commistione tra i due piani, fiscale e civilistico operata dal legislatore in sfregio ai principi più volte espressi dalla Corte costituzionale…): la registrazione tardiva non è idonea a ridare efficacia al contratto.

 

Se manca la registrazione nei termini (da verificare), il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste (fa eccezione solo l’ipotesi del co. 6 dell’art.13 in cui la forma verbale sia stata arbitrariamente imposta dal locatore): in pratica vengono messi (scriteriatamente) sullo stesso piano il proprietario che scientemente decide di non registrare il contratto e quello che, ad es. per una dimenticanza o per un disguido, lo registra anche solo con un giorno di ritardo. Il giro di vite è scattato prima con due storiche sentenze della Corte di Cassazione intervenuta a Sezioni unite nel settembre 2015, e poi con la legge di (in)stabilità sopracitata.

Inoltre vorrei anche capire se è legale inserire una clausola in cui io verso al padrone di casa un tot di condomino al mese senza che ci sia un amministratore ma soprattutto senza ricevere mai una ricevuta.

Mancando l’esame del contratto, si può ragionare solo per approssimazione.

 

Se si tratta, come parrebbe di capire, di un contratto-tipo 3+2, stipulato secondo il nuovissimo accordo territoriale di Verona (vedo che scrivi da questa città), sottoscritto il 12 maggio di quest’anno (il vecchio accordo non è più in vigore) in attuazione del DM 16 gennaio 2017, che ha attuato la nuova convenzione nazionale, relativo ad un alloggio facente parte di una monoproprietà (un unico proprietario dell’intero edificio) ovvero di un condominio minimo (non essendo più di otto condomini non devono nominare obbligatoriamente l’amministratore), è consentito al locatore inserire una clausola standard in cui si stabilisce che, in aggiunta al canone, il conduttore debba pagare al locatore, a titolo di acconto, per le spese condominiali che il locatore sosterrà per i servizi condominiali una somma minima fissa pari a quella risultante dal consuntivo precedente: a fine anno contabile quanto pagato in più o in meno sarà conguagliato a consuntivo.

 

L’art.4 (Oneri accessori) del nuovo tipo di contratto agevolato ti dice due cose importanti. La prima è che, prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. La seconda è che il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore, qualora l’immobile sia posto in un edificio non condominiale) ovvero presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente, qualora l’immobile sia un condominio), dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

 

Ciò che, invece, non è consentito al locatore in un contratto 3+2 (in cui le parti non sono libere di scegliere il criterio guida per suddividere le spese, ma sono vincolate ad applicare l’apposita tabella di riparto D, richiamata all’art.4 del nuovo tipo di contratto agevolato) è forfetizzare le spese condominiali, ossia pattuire che gli oneri siano versati secondo un fisso mensile invariabile, senza considerare il rendiconto annuale e il relativo conguaglio: una pattuizione volta a derogare all’art.9 della legge 392/’78 e all’art.4 del DM 16 gennaio 2017 è da ritenersi invalida.

 

Quindi, bisogna capire se la “clausola in cui io verso al padrone di casa un tot di condomino al mese” sia riferibile alla procedura standard contrattuale in cui si stabilisce che il conduttore debba pagare una quota fissa mensile calcolata sul preventivo (clausola valida) oppure ad una forfetizzazione degli oneri condominiali senza conguaglio (clausola invalida).

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Se manca la registrazione nei termini (da verificare), il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Il giro di vite è scattato prima con due storiche sentenze della Corte di Cassazione intervenuta a Sezioni unite nel settembre 2015, e poi con la legge di (in)stabilità sopracitata.

Ancora buongiorno.

 

Mi scusi ma nel caso di contratto a cedolare secca non registrato si ricadrebbe giuridicamente nella sentenza descritta da questo articolo?

https://www.condominioweb.com/il-contratto-di-locazione-non-registrato-e-nullo.13285

 

 

L’art.4 (Oneri accessori) del nuovo tipo di contratto agevolato ti dice due cose importanti. La prima è che, prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. La seconda è che il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore, qualora l’immobile sia posto in un edificio non condominiale) ovvero presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente, qualora l’immobile sia un condominio), dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Ciò che, invece, non è consentito al locatore in un contratto 3+2 (in cui le parti non sono libere di scegliere il criterio guida per suddividere le spese, ma sono vincolate ad applicare l’apposita tabella di riparto D, richiamata all’art.4 del nuovo tipo di contratto agevolato) è forfetizzare le spese condominiali, ossia pattuire che gli oneri siano versati secondo un fisso mensile invariabile, senza considerare il rendiconto annuale e il relativo conguaglio: una pattuizione volta a derogare all’art.9 della legge 392/’78 e all’art.4 del DM 16 gennaio 2017 è da ritenersi invalida.

Nel mio nuovo contratto di affitto è presente tutto ciò che lei ha citato mentre nel vecchio stipulato nel 2015 no.

A questo punto il mio unico dubbio resta, in assenza di amministratore condominiale che i proprietari non vogliono nominare, chi valuterà il conguaglio eventuale a mio favore? Essendo poche unità abitative e giusto 2 affittuari saremo gli unici a pagare il condominio senza alcuna ricevuta?

 

La ringrazio della risposte che mi sta dando, lei è davvero preparatissimo e gentilissimo.

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Mi scusi ma nel caso di contratto a cedolare secca non registrato si ricadrebbe giuridicamente nella sentenza descritta da questo articolo?

https://www.condominioweb.com/il-contratto-di-locazione-non-registrato-e-nullo.13285

La pronuncia della Corte di Cassazione 13 dicembre 2016, a onor del vero, riguarda “un rapporto che si è svolto “di fatto” a seguito della stipulazione in forma verbale di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione (il link richiamato risulta inesatto riguardo l’uso contrattuale).

 

Per la Suprema Corte non “è concepibile – si legge nella sentenza - che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il rapporto si è svolto “di fatto”, da cui l’azione di ripetizione dell’indebito: “la prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c.”. A tale impostazione non aderisce, però, il Tribunale di Padova, riaprendo sei mesi dopo la questione: in Italia la nullità degli atti non registrati appassiona il legislatore nazionale da quasi un secolo e mezzo: in pratica, è un cantiere sempre aperto…

 

I contratti stipulati solo verbalmente sono parificati, a tutti gli effetti, a quelli scritti, ma non registrati: l’espressione “locazione di fatto”, se osservi attentamente, è stata eliminata dalla legge di stabilità 2016 dal vecchio testo dell’art.13 con un richiamo generico ai “casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto”.

 

Il conduttore, durante la vigenza del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, può chiedere davanti ad un giudice che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi alle modalità previste dall’articolo 2, comma 1 o comma 3 oppure la restituzione dei canoni versati (vedi il riformato articolo 13, nuovo comma 6).

 

Per una conferma su un contratto ad uso abitativo scritto e registrato in ritardo (quattro anni dopo la stipula) vedi ad esempio la pronuncia del Tribunale di Torino del 21 aprile 2016:

 

https://www.condominioweb.com/contratto-locazione-nullit%E0-registrazione.12751

 

Nel mio nuovo contratto di affitto è presente tutto ciò che lei ha citato mentre nel vecchio stipulato nel 2015 no.

La cosa mi sorprende perché la nuova clausola contrattuale relativa agli oneri accessori riproduce (con qualche piccolo ritocco) la regola che era già enunciata dal vecchio testo del contratto, e che in genere ha creato e continuerà a creare (se il locatore o il mediatore non la spiegano con chiarezza al conduttore) equivoci e divergenze tra le parti. La frase “una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente” non brilla certo per chiarezza per un inquilino che non ha mai preso in locazione un appartamento in un condominio. Oltre tutto il riferimento alla annualità di durata complica ulteriormente le cose perché nella realtà non vi è mai, o quasi mai, coincidenza tra la data di inizio della gestione condominiale e la data di inizio della locazione.

 

A questo punto il mio unico dubbio resta, in assenza di amministratore condominiale che i proprietari non vogliono nominare, chi valuterà il conguaglio eventuale a mio favore? Essendo poche unità abitative e giusto 2 affittuari saremo gli unici a pagare il condominio senza alcuna ricevuta?

Dal momento della richiesta di pagamento, hai due mesi di tempo per pagare, purché tu sia stata messa nelle condizioni di avere la distinta o comunque prendere visione dei giustificativi di spesa. Se ben comprendo, l’appartamento è posto all’interno di un condominio, i cui condomini non hanno provveduto a nominare un amministratore, e, se così fosse, il locatore o, su suo mandato, il suo amministratore dovrà farti conoscere i bilanci di esercizio.

 

E’ necessario conoscere i criteri di ripartizione utilizzati (millesimi, superficie ecc.) dal tuo condominio (esiste un condomino facente funzione di amministratore, privo di nomina assembleare, che gestisce e compie azioni e operazioni condominiali?) e anche l’importo gravante sulle singole unità immobiliari, così da renderti possibile il controllo dell’esattezza del reparto.

 

Spetta a te l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, sulla base del criterio-guida, prendendo visione dei relativi documenti giustificativi (fatture, ricevute ecc.) ovvero ottenendone l’esibizione a norma dell’art.210 e seguenti cod. proc. civ.

 

Riguardo, infine, la quietanza di pagamento (il rilascio della quietanza attestante il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali non è un obbligo imposto dalla legge al creditore o ad un rappresentante da lui abilitato: l’obbligo di rilasciare quietanza, a norma dell’art.1199 del codice civile, nasce solo in seguito a specifica richiesta ed a spese dell’inquilino), essa deve indicare chi, cosa e quando: chi sto pagando, che cosa sto pagando (quali debiti? ad es. la rata del secondo trimestre 2017, conguaglio anno contabile 2018 ecc.), quando sto pagando la rata o il conguaglio (la data di pagamento, ma attenzione: la data di emissione della quietanza potrebbe essere 2018 e la casuale della quietanza potrebbe fare riferimento ad una rata dell’anno precedente).

 

Non conosco modalità e temporalità di corresponsione degli oneri condominiali contenuta nel tuo statuto locativo (l’obbligazione di rimborsare i costi in questione al condomino-locatore viene assunta contrattualmente dal conduttore, con la conseguenza che solo il locatore ha titolo per pretendere l’adempimento della prestazione contrattualmente promessa), ma, nel tuo interesse, è bene che risulti traccia del pagamento effettuato (e dell’assolvimento dell’obbligo), soprattutto se paghi in denaro contante (nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, l’inquilino può paralizzare la pronuncia di rilascio essenzialmente a mezzo di tale prova).

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Il conduttore, durante la vigenza del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, può chiedere davanti ad un giudice che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi alle modalità previste dall’articolo 2, comma 1 o comma 3 oppure la restituzione dei canoni versati (vedi il riformato articolo 13, nuovo comma 6).

 

La cosa mi sorprende perché la nuova clausola contrattuale relativa agli oneri accessori riproduce (con qualche piccolo ritocco) la regola che era già enunciata dal vecchio testo del contratto.

Salve, ancora grazie di cuore.

 

Innanzitutto mi dovrei accertare alle agenzie delle entrate che effettivamente il contratto non sia stato registrato. L'unica mia certezza è che nessuno mi ha comunicato nulla a riguardo.

 

Confermo che nel vecchio contratto non si fa nessun accenno ad un eventuale conguaglio, le spese condominiali risultano invariabili nel tempo.

 

Dal momento della richiesta di pagamento, hai due mesi di tempo per pagare, purché tu sia stata messa nelle condizioni di avere la distinta o comunque prendere visione dei giustificativi di spesa.

 

Non conosco modalità e temporalità di corresponsione degli oneri condominiali contenuta nel tuo statuto locativo (l’obbligazione di rimborsare i costi in questione al condomino-locatore viene assunta contrattualmente dal conduttore, con la conseguenza che solo il locatore ha titolo per pretendere l’adempimento della prestazione contrattualmente promessa), ma, nel tuo interesse, è bene che risulti traccia del pagamento effettuato (e dell’assolvimento dell’obbligo), soprattutto se paghi in denaro contante (nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, l’inquilino può paralizzare la pronuncia di rilascio essenzialmente a mezzo di tale prova).

La situazione del condominio dove mi trasferirò è di un palazzo in via di ristrutturazione dove alcuni appartamenti non sono ancora abitabili. In tal senso non saprei come poter conoscere precisamente i giustificativi di spesa ed anzi, essendo ancora un cantiere aperto quindi non pulibile, reputo eccessivo sborsare adesso 20/30 euro laddove non è presente nemmeno l'ascensore, praticamente pagherei fino al completamento dei lavori solo per la luce condominiale?

 

Si, ho sempre versato gli affitti con bonifico bancario specificando le due voci di affitto e condominio.

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Innanzitutto mi dovrei accertare alle agenzie delle entrate che effettivamente il contratto non sia stato registrato. L'unica mia certezza è che nessuno mi ha comunicato nulla a riguardo.

 

Confermo che nel vecchio contratto non si fa nessun accenno ad un eventuale conguaglio, le spese condominiali risultano invariabili nel tempo.

 

La situazione del condominio dove mi trasferirò è di un palazzo in via di ristrutturazione dove alcuni appartamenti non sono ancora abitabili. In tal senso non saprei come poter conoscere precisamente i giustificativi di spesa ed anzi, essendo ancora un cantiere aperto quindi non pulibile, reputo eccessivo sborsare adesso 20/30 euro laddove non è presente nemmeno l'ascensore, praticamente pagherei fino al completamento dei lavori solo per la luce condominiale? (...)

 

Forse dovresti pensare più al presente, Miriam: il vecchio contratto probabilmente aveva dei “buchi” qua e là. Un po’ come certi rapporti, ma ormai è finito. Sgravati da questo fardello emotivo. Apri il dimenticatoio e buttaci dentro il passato. 🙂

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Si, del vecchio contratto mi interesso perché il proprietario deve fare ancora sopralluogo e restituirmi gli affitti dati in anticipo. Nel solo caso che facesse troppo il simpatico gli vorrei chiedere se ha mai registrato il contratto o l'ho pagato tutti questi anni in nero senza manco saperlo. Se mi ridà i soldi senza problemi, l'appartamento è meglio di quando me lo consegno', amici come prima.

 

Riguardo il nuovo contratto invece deve essere ancora registrato e spetta al locatore come scritto da clausola, non a me come invece mi ha imposto l'agenzia.

 

La ringrazio per avermi fatto capire cosa chiedere di preciso per le spese condominiali perché ne ero completamente all'oscuro.

 

Laddove c'è ignoranza l'incertezza fa da padrona, per tutto il resto esistono i forum dove è possibile incontrare persone illuminanti come lei.

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Aggiorno discussione. Il mio ormai ex locatore mi ha dato solo una parte del deposito cauzionale, in quanto ha dovuto sostenere dei costi di agenzia per trovare nuovo inquilino, purtroppo non gli ho dato il giusto preavviso come scritto da contratto. Ciò che vorrei capire se è altresì giusto che lui non mi abbia mai dato contratto di locazione registrato, nonostante le mie richieste telefoniche. Grazie

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