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AlessandroPe

Redazione tabelle millesimali

AlessandroPe dice:

Penso che sia molto importante che tale errore abbia modificato il valore di una u.i. di almeno 1/5, per questo sarà necessaria una perizia a spese di chi decide e in tal caso, solo dopo si potrà modificare la tabella millesimale a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc.

@Tullio01 Potresti dirmi cosa pensi anche tu? Ho seguito alcuni forum e mi piacciono i tuoi interventi. L'assemblea a maggioranza vuole fare la revisione delle tabelle millesimali senza che sia mutato nulla al palazzo, ma solo per il fatto che mancano i criteri con cui è stata redatta la vecchia tabella millesimale del costruttore. Io non concordo perchè non penso che ci siano errori che incidano più di 1/5 come da art69 ma molti vogliono procedere lo stesso. Questa revisione chi dovrebbe pagarla se non si dovesse trovare nessun errore? Tutti o solo la maggioranza? E se si trovasse l'errore del 20% grazie all'applicazione di coeff. correttivi soggettivi sarebbe corretto approvare la nuova tabella ? In particolare vogliono fare leva sui coeff. negozi e laboratorio.

AlessandroPe dice:

Premesso che invierò una pec al mio amm. per esprimere quanto hai detto, impugnare significa spendere soldi con l'avvocato pur sapendo che io ho ragione, esatto? Oppure l'altra alternativa è aspettare decreto ingiuntivo e difendersi sperando che la delibera sia nulla e non annullabile, come mi dicevi prima?

 

Mi pare sostanzialmente corretto.

Aspettare il d.i. è meno costoso ma anche più rischioso, soprattutto se un nuovo tecnico proponesse anche lui tabelle millesimali sostanzialmente diverse dalle attuali.

E' vero che l'errore andrebbe identificato ex-ante, ma se ex-post due tecnici su due confermano che un errore c'era, ritieni probabile che in sede di mediazione o in sede di giudizio diano poi ragione a te?

Modificato da condo77
  • Grazie 1
condo77 dice:

Per l'errore non c'è il limite di 1/5, questo c'è solo per le mutate condizioni:

 

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio [..] è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. [..]

Io leggo spesso che errori che incidono in piccola misura in proporzione allo stabile non cambiano la tabella millesimale e non sono soggetti a revisione. Altrimenti non avrebbe senso neanche le mutate condizioni pari a 1/5. Mi sembra di trovare effettivamente un nesso logico in tutto questo anche se la parola "errore" è molto vaga.

Modificato da AlessandroPe
condo77 dice:

Mi pare sostanzialmente corretto.

Aspettare il d.i. è meno costoso ma anche più rischioso, soprattutto se un nuovo tecnico proponesse anche lui tabelle millesimali sostanzialmente diverse dalle attuali.

E' vero che l'errore andrebbe identificato ex-ante, ma se ex-post due tecnici su due confermano che un errore c'era, ritieni probabile che in sede di mediazione o in sede di giudizio diano poi ragione a te?

Non c'è motivo di pensare che non siano stati usati criteri legali dal costruttore, almeno secondo me.

AlessandroPe dice:

Non c'è motivo di pensare che non siano stati usati criteri legali dal costruttore, almeno secondo me.

Ma tu hai disponibile la relazione del tecnico che ha rifatto la tabella, quella poi bocciata?

Sulla base di quella, correggendola magari nei punti reputati non corretti dall'assemblea, non riesci ad individuare eventuali discrepanze nella vecchia tabella generale?

condo77 dice:

Ma tu hai disponibile la relazione del tecnico che ha rifatto la tabella, quella poi bocciata?

Sulla base di quella, correggendola magari nei punti reputati non corretti dall'assemblea, non riesci ad individuare eventuali discrepanze nella vecchia tabella generale?

Proprio così, ho visto la tabella millesimale bocciata e i millesimi cambiavano pochissimi, anche se secondo me tutti fuori posto, tuttavia cambiavano moltissimo un locale che da laboratorio è diventato negozio, per così dire, e ha visto lievitare i suoi millesimi di oltre il 20%.  Questo sarà l'unico caso particolare che devo meglio  studiare non essendo il mio, e poi trarrò le mie conclusioni per decidere la linea da assumere.

Una diversa destinazione d’uso del locale non poteva incidere sull’assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo”.

A tanto perviene la Suprema Corte con la sentenza che si annota, intervenendo in materia di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. su ricorso di un condomino.

AlessandroPe dice:

Una diversa destinazione d’uso del locale non poteva incidere sull’assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo”.

A tanto perviene la Suprema Corte con la sentenza che si annota, intervenendo in materia di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. su ricorso di un condomino.

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/10/2016 n° 19797

 

Se l'unica modifica sostanziale è questa, direi che hai ottime ragioni per rifiutare il ricalcolo.

Ti riporto un link con una raccolta di sentenze, esempi di calcolo ecc. (cmq hai già trovato quella più pertinente al tuo caso):

http://condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

 

  • Grazie 1
condo77 dice:

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/10/2016 n° 19797

 

Se l'unica modifica sostanziale è questa, direi che hai ottime ragioni per rifiutare il ricalcolo.

Ti riporto un link con una raccolta di sentenze, esempi di calcolo ecc. (cmq hai già trovato quella più pertinente al tuo caso):

http://condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

 

Mi aiuteresti meglio a comprendere questa affermazione nel modo più semplice possibile?

ll principio va riaffermato, come, soltanto qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la quale, come visto, attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle

AlessandroPe dice:

Mi aiuteresti meglio a comprendere questa affermazione nel modo più semplice possibile?

ll principio va riaffermato, come, soltanto qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la quale, come visto, attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle

@condo77

Significa che senza un errore effettivamente divergente la tabella millesimale non può essere cambiata, in estrema sintesi, giusto?

AlessandroPe dice:

Mi aiuteresti meglio a comprendere questa affermazione nel modo più semplice possibile?

ll principio va riaffermato, come, soltanto qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la quale, come visto, attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle

AlessandroPe dice:

@condo77

Significa che senza un errore effettivamente divergente la tabella millesimale non può essere cambiata, in estrema sintesi, giusto?

No, significa una cosa diversa.

Poniamo ci siano delle tabelle che non rispettano il criterio legale, p.e. divisione in parti uguali tra tutti gli appartenenti al condominio.

Se queste tabelle hanno origine negoziale, allora sono rivedibili solo all'unanimità.

Se queste tabelle non hanno origine negoziale, allora sono rivedibili con la maggioranza qualificata.

 

Cosa significa "negoziale"?

Significa che è stato concluso un esplicito "contratto" in cui ciascun condomino dichiara non solo di accettare quelle tabelle, ma anche di essere consapevole che tali tabelle sono difformi rispetto al criterio legale.

La sola accettazione non basta, perché altrimenti in futuro un condomino potrebbe sempre dire "io ho accettato queste tabelle, è vero (p.e. al momento dell'acquisto), ma solo perché ero convinto che seguissero il criterio legale e quindi rappresentassero correttamente il valore della mia u.i. rispetto alle altre u.i.; se avessi saputo che questo non era il caso, allora non le avrei accettate".

 

Più o meno è ciò che sta accadendo nel tuo condominio, ma perché il discorso regga dev'esserci un'effettiva divergenza dal criterio legale.

  • Grazie 1
condo77 dice:

No, significa una cosa diversa.

Poniamo ci siano delle tabelle che non rispettano il criterio legale, p.e. divisione in parti uguali tra tutti gli appartenenti al condominio.

Se queste tabelle hanno origine negoziale, allora sono rivedibili solo all'unanimità.

Se queste tabelle non hanno origine negoziale, allora sono rivedibili con la maggioranza qualificata.

 

Cosa significa "negoziale"?

Significa che è stato concluso un esplicito "contratto" in cui ciascun condomino dichiara non solo di accettare quelle tabelle, ma anche di essere consapevole che tali tabelle sono difformi rispetto al criterio legale.

La sola accettazione non basta, perché altrimenti in futuro un condomino potrebbe sempre dire "io ho accettato queste tabelle, è vero (p.e. al momento dell'acquisto), ma solo perché ero convinto che seguissero il criterio legale e quindi rappresentassero correttamente il valore della mia u.i. rispetto alle altre u.i.; se avessi saputo che questo non era il caso, allora non le avrei accettate".

 

Più o meno è ciò che sta accadendo nel tuo condominio, ma perché il discorso regga dev'esserci un'effettiva divergenza dal criterio legale.

@condo77 Finalmente posso considerare chiusa la discussione. Grazie mille !!!!

AlessandroPe dice:

@condo77 Finalmente posso considerare chiusa la discussione. Grazie mille !!!!

Figurati! 🙂

Prima di chiudere definitivamente però, prometti di farci sapere come sarà andata a finire. 😉

 

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