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AlessandroPe

Redazione tabelle millesimali

Mauro G. dice:

Salvo che abbia compreso male la vicenda, da parte mia, devi distinguere due argomenti discussi e deliberati in assemblea (tra le righe ti sono già stati indicati).

 

Il primo è la nomina di un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali sulla base dell'installazione di un nuovo ascensore e sulla convinzione che le tabelle in uso siano errate.

 

In Assemblea è possibile proporre qualunque cosa e ciascuno è libero di dissentire, nel tuo caso specifico, può anche essere giustificato il ricorso ad un tecnico per la redazione della tabella per la ripartizione della manutenzione ascensore, qualora manchi (ricorrere ad un tecnico solo per questo, mi sembra una forzatura).

 

Anche ritenere che le tabelle in uso siano errate, è lecito ma, trattandosi di tabelle allegate al regolamento di condominio, suppongo contrattuale, in Assemblea avreste potuto chiedere e verbalizzare che della relativa spesa se ne sarebbero fatti carico i promotori, salvo riconoscere la propria quota (dei contrari, dei dissenzienti ed opportunamente, degli assenti) nel caso in cui la verifica avesse loro dato ragione.

 

Trattandosi di errore di ripartizione, la delibera è annullabile.

 

Il secondo argomento è l'approvazione delle nuove tabelle proposte e redatte dal tecnico su mandato del condominio.

 

Nel tuo caso mi è parso di capire che non vi sia stato seguito, nel senso che non sono state approvate, per cui il problema non esiste. 

Il problema non è la ripartizione delle spese ma l'adozione del criterio delle spese dovuta alla delibera. La tabella ascensore era già presente da oltre 10 anni pur avendo il palazzo 50 anni. Un bel giorno il palazzo con un nuovo inquilino mette in discussione la presenza di errore TAB.A approvate al rogito, senza portare avanti nessuna prova di errore come riconosciuto dall'art.69. (non basta l'installazione ascensore per modificare la tab.A,  non basta l'adozione  di coefficienti correttivi personali per gonfiare i negozi del 20% e giustificare così l'errore, anzi, si ravvisa l'illecito secondo me, .... ). Serve un errore che evidenzi la divergenza effettiva tra il valore effettivo della singola U.I. e il valore proporzionale ad essa attribuita nella tabella secondo la normativa vigente. Invece in deroga al criterio legale dell'art. 69 che prevede la revisione con l'unanimità "senza caso di errore" si esegue la revisione a maggioranza e si gonfiano i coefficienti correttivi dei negozi al massimo in alcuni casi particolari, per poi trovare consenso di approvazione tra gli appartamenti e fare apparire l'errore come per magia !?!?! Il cuore del problema è proprio questo. Non si possono cambiare i millesimi dei negozi che non hanno subito nessuna modifica da parte del palazzo, semmai gli appartamenti per quel poco che incide l'ascensore. Ma soprattutto l'assemblea non può proporre una delibera derogando il criterio legale dell'art.69 senza avere l'unanimità perchè talvolta accade che tali delibere sono giudicate nulle. Concludo che di fatto non è stato riscontrato nessun errore planimetrico, e tanto altro...., ma  sono veramente basito di tutto quello che ho visto. Adesso pagare anche ...

Modificato da AlessandroPe
AlessandroPe dice:

Il problema non è la ripartizione delle spese ma l'adozione del criterio delle spese dovuta alla delibera. La tabella ascensore era già presente da oltre 10 anni pur avendo il palazzo 50 anni. Un bel giorno il palazzo con un nuovo inquilino mette in discussione la presenza di errore TAB.A approvate al rogito, senza portare avanti nessuna prova di errore come riconosciuto dall'art.69. (non basta l'installazione ascensore per modificare la tab.A,  non basta l'adozione  di coefficienti correttivi personali per gonfiare i negozi del 20% e giustificare così l'errore, anzi, si ravvisa l'illecito secondo me, .... ). Serve un errore che evidenzi la divergenza effettiva tra il valore effettivo della singola U.I. e il valore proporzionale ad essa attribuita nella tabella secondo la normativa vigente. Invece in deroga al criterio legale dell'art. 69 che prevede la revisione con l'unanimità "senza caso di errore" si esegue la revisione a maggioranza e si gonfiano i coefficienti correttivi dei negozi al massimo in alcuni casi particolari, per poi trovare consenso di approvazione tra gli appartamenti e fare apparire l'errore come per magia !?!?! Il cuore del problema è proprio questo. Non si possono cambiare i millesimi dei negozi che non hanno subito nessuna modifica da parte del palazzo, semmai gli appartamenti per quel poco che incide l'ascensore. Ma soprattutto l'assemblea non può proporre una delibera derogando il criterio legale dell'art.69 senza avere l'unanimità perchè talvolta accade che tali delibere sono giudicate nulle. Concludo che di fatto non è stato riscontrato nessun errore planimetrico, e tanto altro...., ma  sono veramente basito di tutto quello che ho visto. Adesso pagare anche ...

Se secondo alcuni l'errore c'è e secondo altri l'errore non c'è, l'unico modo per scoprirlo è rifare il calcolo delle tabelle come effettivamente è stato deliberato di fare.

Mi pare il vero problema a questo punto sia il professionista incaricato, che non ha svolto con la dovuta perizia l'incarico come avevi riportato sull'altro thread.

Nell'ipotesi che le cose fossero state fatte bene, a questo punto si avrebbe avuto la certezza della presenza di un errore significativo (e a quel punto le nuove tabelle potevano essere adottate a maggioranza) o dell'assenza di un errore significativo (e a quel punto le nuove tabelle potevano essere adottate solo all'unanimità).

Mi pare molto chiara al riguardo la sentenza Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300, qui commentata:

https://www.diritto.it/revisione-delle-tabelle-millesimali-presenza-un-errore-obiettivo/

 

"Il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all’art. 69 disp. att. c.c. [..] è subordinato all’esistenza di un errore o di un’alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari. L’errore, in particolare, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio.

[..] soltanto qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la quale, come visto, attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore che, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito"

 

 

In pratica, riassumendo: ogni volta che ci si discosta dal valore secondo il criterio legale per qualsiasi motivo (errori, variazioni significative, criteri difformi ecc) si possono rifare le tabelle purché quelle nuove siano aderenti al criterio legale, deliberando a maggioranza qualificata.

Solo in caso di tabelle negoziali queste non si possono sostituire se non all'unanimità (1000/1000).

Paolino45 dice:

in bocca al lupo, spero nulla di grave

Sarebbe qualcosa che in Italia fu giudicato grave ma che all'estero non lo ritengono tale e pertanto nel marasma (ristrutturazione delle strutture ospedaliere causa coronavirus) hanno posposto l'intervento di mia moglie per il momento di circa un mese (aprile).

Posso anche accettare, anzi sono felice di averla fatta, tutta la profilassi preventiva che svolsi a spese mie, è difficile però restare sereni dovendo assistere una persona anziana che non riesce più a camminare correttamente, soprattutto ora che è confinata in casa senza possibilità di svago (fortuna che ha accettato l'idea di confezionare mascherine anti virus con mia figlia ed almeno passa la giornata impegnata), e leggere simili interventi nel Forum.

 

Per me l'opener ha ragione tuttavia errò nel non evidenziare subito all'amministratore l'illiceità della delibera.

Probabilmente, se l'avesse fatto, forse l'amministratore non commissionava la perizia poi contestata ed era molto più semplice avversare in giudizio, se proprio dovuto svolgere, l'addebito relativo.

Così invece si è andata a complicare una situazione in sé semplice; cosa posso dire?

"Meglio prevenire che correggere" ...; bastava una raccomandata e/o una PEC e tutto sarebbe stato in discesa, ora invece diventa in salita soprattutto come costi professionali (che non sono certo gli stessi delle tariffe forensi approvate).

Pertanto io ritengo che l'opener abbia ragione in punto di diritto, solo che si è andato a complicare la vita con il suo immotivato silenzio, appena assunta la delibera, sulle sue effettive ragioni, a prescindere dal titolo che dovrà azionare (nullità anziché annullabilità) se gli addebiteranno la quota di spesa.

 

Mi perdoni condo77 ma, come sempre, leggiamo la discussione in modo diverso.

Il punto nodale che manca è se il vano scala, con il relativo successivo ascensore, può dare accesso al tetto; se c'è questo presupposto, come introdotto nel merito con la riforma del condominio, forse la richiesta di revisione può avere un fondamento giuridico, a prescindere dagli eventuali "pastrocchi" del tecnico incaricato, diversamente mancava "ab origine" il "fumus boni juri" per deliberare revisioni e/o per commissionare incarichi a professionisti (come sostiene l'opener).

Purtroppo molti non hanno adeguatamente compreso la diversità dell'art. 1124 c.c. ante e post riforma, dunque era necessaria, prima che doverosa, una raccomandata dell'opener all'amministratore, giusto per chiarire se si riteneva dovuta la revisione ex art. 69 d.a.c.c., oppure se con l'approvazione dell'installazione dell'ascensore successiva alla tabella A si ricade in un vizio del consenso (art. 1428 e ss. c.c.).

In effetti da chi fu inizialmente deliberata l'installazione dell'ascensore? Da tutti i condomini compresi gli "esterni", oppure solo dai proprietari di U.I. nel vano scala?

Questo è il punto che già in assemblea andava chiarito prima di ipotizzare incarichi di revisione tabelle.

 

 

 

cacallo dice:

Sarebbe qualcosa che in Italia fu giudicato grave ma che all'estero non lo ritengono tale e pertanto nel marasma (ristrutturazione delle strutture ospedaliere causa coronavirus) hanno posposto l'intervento di mia moglie per il momento di circa un mese (aprile).

Posso anche accettare, anzi sono felice di averla fatta, tutta la profilassi preventiva che svolsi a spese mie, è difficile però restare sereni dovendo assistere una persona anziana che non riesce più a camminare correttamente, soprattutto ora che è confinata in casa senza possibilità di svago (fortuna che ha accettato l'idea di confezionare mascherine anti virus con mia figlia ed almeno passa la giornata impegnata), e leggere simili interventi nel Forum.

 

Per me l'opener ha ragione tuttavia errò nel non evidenziare subito all'amministratore l'illiceità della delibera.

Probabilmente, se l'avesse fatto, forse l'amministratore non commissionava la perizia poi contestata ed era molto più semplice avversare in giudizio, se proprio dovuto svolgere, l'addebito relativo.

Così invece si è andata a complicare una situazione in sé semplice; cosa posso dire?

"Meglio prevenire che correggere" ...; bastava una raccomandata e/o una PEC e tutto sarebbe stato in discesa, ora invece diventa in salita soprattutto come costi professionali (che non sono certo gli stessi delle tariffe forensi approvate).

Pertanto io ritengo che l'opener abbia ragione in punto di diritto, solo che si è andato a complicare la vita con il suo immotivato silenzio, appena assunta la delibera, sulle sue effettive ragioni, a prescindere dal titolo che dovrà azionare (nullità anziché annullabilità) se gli addebiteranno la quota di spesa.

 

Mi perdoni condo77 ma, come sempre, leggiamo la discussione in modo diverso.

Il punto nodale che manca è se il vano scala, con il relativo successivo ascensore, può dare accesso al tetto; se c'è questo presupposto, come introdotto nel merito con la riforma del condominio, forse la richiesta di revisione può avere un fondamento giuridico, a prescindere dagli eventuali "pastrocchi" del tecnico incaricato, diversamente mancava "ab origine" il "fumus boni juri" per deliberare revisioni e/o per commissionare incarichi a professionisti (come sostiene l'opener).

Purtroppo molti non hanno adeguatamente compreso la diversità dell'art. 1124 c.c. ante e post riforma, dunque era necessaria, prima che doverosa, una raccomandata dell'opener all'amministratore, giusto per chiarire se si riteneva dovuta la revisione ex art. 69 d.a.c.c., oppure se con l'approvazione dell'installazione dell'ascensore successiva alla tabella A si ricade in un vizio del consenso (art. 1428 e ss. c.c.).

In effetti da chi fu inizialmente deliberata l'installazione dell'ascensore? Da tutti i condomini compresi gli "esterni", oppure solo dai proprietari di U.I. nel vano scala?

Questo è il punto che già in assemblea andava chiarito prima di ipotizzare incarichi di revisione tabelle.

 

 

 

Su una cosa concordiamo: l'installazione dell'ascensore non è sufficiente per chiedere il rifacimento della tabella generale.

Se ho ben capito @AlessandroPe , ci sono anche altre motivazioni oltre all'installazione dell'ascensore, in particolare alcuni condomini lamentano che gli appartamenti pagano troppo rispetto ai negozi. Nel caso questa lamentela abbia sostanza, il rifacimento delle tabelle è non solo opportuno ma cosa dovuta.

Il procedimento corretto a mio avviso sarebbe stato:

  • chi lamenta l'errore deve allegare delle motivazioni oggettive (p.e. un calcolo di massima coerente con il criterio legale che mostrasse un risultato in millesimi sostanzialmente differente per almeno un'u.i.);
  • si delibera a maggioranza qualificata il rifacimento delle tabelle;
  • le tabelle vengono rifatte seguendo il criterio legale;
  • le nuove tabelle vengono adottate a maggiornaza qualificata;
  • nel caso non sia possibile trovare una maggioranza o le nuove tabelle vengano contestate dalla minoranza, bisogna rivolgersi al giudice.

 

A me pare che il primo passaggio non sia stato seguito con precisione (di qui la contestatzione dell'opener e degli altri proprietari di negozi), ma soprattutto non è stato eseguito bene il terzo passaggio dal professionista incaricato.

 

Modificato da condo77

Su una cosa invece non concordiamo, ovvero sul principio giuridico "fatti concludenti".

Se si vuole approfondire la questione nullità-annullabilità, per me ultronea ma si può fare, bisogna risalire alla delibera che autorizzò i lavori per l'installazione dell'ascensore.

Se interessò tutti i condomini, compresi gli esterni, è un conto e può aver senso proporre la revisione della tabella A; se invece allora fu deliberato solo dagli interni alla scala, non le rivedi ora perché allora gli esterni ne furono esclusi.

 

In diritto dicesi "fatti concludenti" e tant'è.

cacallo dice:

Su una cosa invece non concordiamo, ovvero sul principio giuridico "fatti concludenti".

Se si vuole approfondire la questione nullità-annullabilità, per me ultronea ma si può fare, bisogna risalire alla delibera che autorizzò i lavori per l'installazione dell'ascensore.

Se interessò tutti i condomini, compresi gli esterni, è un conto e può aver senso proporre la revisione della tabella A; se invece allora fu deliberato solo dagli interni alla scala, non le rivedi ora perché allora gli esterni ne furono esclusi.

 

In diritto dicesi "fatti concludenti" e tant'è.

Il rifacimento delle tabelle esula completamente dall'installazione dell'ascensore, visto che viene lamentato un errore nel calcolo degli appartamenti rispetto ai negozi.

condo77 dice:

Il rifacimento delle tabelle esula completamente dall'installazione dell'ascensore, visto che viene lamentato un errore nel calcolo degli appartamenti rispetto ai negozi.

L'errore di calcolo è pretestuoso perchè non viene mai identificata la motivazione oggettiva dell'errore, elemento fondamentale per procedere alla revisione. Per altro il costruttore a pari metri quadri ha già dato più millesimi ai negozi e sono stati accettati tutti con rogito e per oltre 50 anni. Dopodiché nel palazzo non c'è nessun cambiamento, tranne l'installazione dell'ascensore a cui è stata inserita la tabella ascensore, ma dopo oltre 10 anni la maggioranza vuole  cambiare anche i millesimi generali solo grazie all'applicazione di coefficienti correttivi che vanno presi a discrezione del tecnico. Non si può fare!  Anche questo non è un elemento che motiva l'errore secondo la normativa vigente, ma solo pretestuoso. Fondamentalmente il palazzo non è cambiato in niente. Non si può eseguire una delibera in questo modo, non ci sono i presupposti. Per questo dico che l'errore non è la ripartizione delle spese ma il criterio adottato delle spese. Tale revisione infatti non va a beneficio di tutti, ma solo delle persone che hanno messo in discussione le tabelle vecchie senza nessun criterio logico e negano i diritti del singolo. Una tale delibera ha tutti gli estremi per essere considerata nulla. Dov'è l'errore? La mancata spiegazione di criteri correttivi non basta e l'ascensore neanche. Tutto questo è molto comune nelle costruzioni vecchie.Concludo, la Legge dice che la delibera  è nulla quando deroga i criteri legali senza l'unanimità. Naturalmente non sono avvocato e spesse le cause sono incerte. 

AlessandroPe dice:

L'errore di calcolo è pretestuoso perchè non viene mai identificata la motivazione oggettiva dell'errore, elemento fondamentale per procedere alla revisione. Per altro il costruttore a pari metri quadri ha già dato più millesimi ai negozi e sono stati accettati tutti con rogito e per oltre 50 anni. Dopodiché nel palazzo non c'è nessun cambiamento, tranne l'installazione dell'ascensore a cui è stata inserita la tabella ascensore, ma dopo oltre 10 anni la maggioranza vuole  cambiare anche i millesimi generali solo grazie all'applicazione di coefficienti correttivi che vanno presi a discrezione del tecnico. Non si può fare!  Anche questo non è un elemento che motiva l'errore secondo la normativa vigente, ma solo pretestuoso. Fondamentalmente il palazzo non è cambiato in niente. Non si può eseguire una delibera in questo modo, non ci sono i presupposti. Per questo dico che l'errore non è la ripartizione delle spese ma il criterio adottato delle spese. Tale revisione infatti non va a beneficio di tutti, ma solo delle persone che hanno messo in discussione le tabelle vecchie senza nessun criterio logico e negano i diritti del singolo. Una tale delibera ha tutti gli estremi per essere considerata nulla. Dov'è l'errore? La mancata spiegazione di criteri correttivi non basta e l'ascensore neanche. Tutto questo è molto comune nelle costruzioni vecchie.Concludo, la Legge dice che la delibera  è nulla quando deroga i criteri legali senza l'unanimità. Naturalmente non sono avvocato e spesse le cause sono incerte. 

Dato che il costruttore non ha allegato alle tabelle millesimali i criteri e le metodologie di calcolo, non si può stabilire se vi siano errori oggettivi (del tipo: "qui sono stati segnati 100mq ma il mio appartamento è di 75mq").

L'unica cosa che si può verificare è se ricalcolando i millesimi secondo il criterio legale questi ora sarebbero sostanzialmente diversi.

Se lo sono, allora l'esigenza di cambiare le tabelle è giustificata.

Sui tecnicismi del calcolo delle tabelle non mi esprimo, perché non sono competente in materia; mi pare l'unica soluzione sia incaricare un professionista di fare il calcolo e invitare a correggere eventuali errori sia nelle premesse, che nelle misurazioni, che nel metodo.

Una volta ottenuta una tabella generale coerente con il criterio legale, la si confronterà con le tabelle attuali e sarà immediatamente manifesto se quelle attuali siano o meno viziate da errori.

Il fatto che siano state utilizzate da 50 anni non rileva.

condo77 dice:

Dato che il costruttore non ha allegato alle tabelle millesimali i criteri e le metodologie di calcolo, non si può stabilire se vi siano errori oggettivi (del tipo: "qui sono stati segnati 100mq ma il mio appartamento è di 75mq").

L'unica cosa che si può verificare è se ricalcolando i millesimi secondo il criterio legale questi ora sarebbero sostanzialmente diversi.

Se lo sono, allora l'esigenza di cambiare le tabelle è giustificata.

Sui tecnicismi del calcolo delle tabelle non mi esprimo, perché non sono competente in materia; mi pare l'unica soluzione sia incaricare un professionista di fare il calcolo e invitare a correggere eventuali errori sia nelle premesse, che nelle misurazioni, che nel metodo.

Una volta ottenuta una tabella generale coerente con il criterio legale, la si confronterà con le tabelle attuali e sarà immediatamente manifesto se quelle attuali siano o meno viziate da errori.

Il fatto che siano state utilizzate da 50 anni non rileva.

@G.Ago ha detto in passato "la mancanza della relazione di calcolo dei valori millesimali con l’indicazione dei coefficienti correttivi utilizzati, non è un valido motivo per richiederne la rettifica; al limite il costruttore venditore avrebbe potuto calcolare i valori millesimali riproporzionando a mille i prezzi di vendita delle proprietà esclusive, accettati successivamente dagli acquirenti nei rispettivi rogiti".

Se fosse così si può procedere a revisione quando il palazzo subisce un cambiamento oggettivo e l'ascensore non basta. E duque secondo me la delibera si può configurare anche nulla. Mentre dalle tue parole la mancanza della  relazione di calcolo è valido motivo per richiede una revisione perchè essa stessa costituisce errore e dunque si può andare per così dire "a caccia  dell'errore". Come stanno veramente le cose??? Non potete certo avere ragione tutti e due! Considera anche che i negozi/laboratori hanno coefficienti correttivi che possono oscillare molto, tra 1 fino a 3, almeno a quanto ho visto io, e questo cambia enormente i millesimi del costruttore secondo un criterio soggettivo e non oggettivo. Ed il palazzo è sempre lo stesso. La versione di G.Ago mi sembra che voglia salvaguardare di più il singolo da ipotetiche strumentalizzazioni della maggioranza in base a criteri soggettivi e non oggettivi. Distinzione fondamentale per procedere a revisione oppure no.

Modificato da AlessandroPe
AlessandroPe dice:

@G.Ago ha detto in passato "la mancanza della relazione di calcolo dei valori millesimali con l’indicazione dei coefficienti correttivi utilizzati, non è un valido motivo per richiederne la rettifica; al limite il costruttore venditore avrebbe potuto calcolare i valori millesimali riproporzionando a mille i prezzi di vendita delle proprietà esclusive, accettati successivamente dagli acquirenti nei rispettivi rogiti".

Se fosse così si può procedere a revisione quando il palazzo subisce un cambiamento oggettivo e l'ascensore non basta. E duque secondo me la delibera si può configurare anche nulla. Mentre dalle tue parole la mancanza della  relazione di calcolo è valido motivo per richiede una revisione perchè essa stessa costituisce errore e dunque si può andare per così dire "a caccia  dell'errore". Come stanno veramente le cose??? Non potete certo avere ragione tutti e due! Considera anche che i negozi/laboratori hanno coefficienti correttivi che possono oscillare molto, tra 1 fino a 3, almeno a quanto ho visto io, e questo cambia enormente i millesimi del costruttore secondo un criterio soggettivo e non oggettivo. Ed il palazzo è sempre lo stesso. La versione di G.Ago mi sembra che voglia salvaguardare di più il singolo da ipotetiche strumentalizzazioni della maggioranza in base a criteri soggettivi e non oggettivi. Distinzione fondamentale per procedere a revisione oppure no.

@G.Ago

AlessandroPe dice:

Situazione differente da quella proposta: si costituisce il condominio con la prima vendita.

Il costruttore venditore dà incarico ad un tecnico di predisporre il regolamento condominiale e di elaborare le tabelle millesimali e precisamente di stimare le unità immobiliari facenti parte del condominio, di elaborare la tabella generale di proprietà, in genere indicata con la lettera A e di calcolare anche le tabelle derivate in applicazione dei criteri legali (art. 1123,1124,1125,1126 del c.c.).

La maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c. approva il regolamento e le tabelle allegate.

Trascorsi 30 giorni dalla deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti, il regolamento, che non imponga limitazioni al godimento sia delle parti comuni che esclusive, e le tabelle risultano opponibili anche a terzi.

Le suddette tabelle sono modificabili a maggioranza qualificata solo nei casi previsti dalle disposizioni dell’art. 69 delle d.a.c.c..

Invece, nei casi non previsti dal suddetto articolo, ovvero nel caso in cui la rettifica della tabelle richiederebbe il ricalcolo dei millesimi basato su nuovi coefficienti correttivi, in altri termini su una nuova stima, è necessario il consenso di tutti i condomini; la stessa unanimità di consensi sarebbe necessaria se una o più tabelle derivate fossero redatte in deroga ai criteri di legge o per la per la  loro modifica.

 

Tornando al caso specifico, il costruttore ha attribuito alle unità immobiliari poste in vendita dei valori millesimali, adottando un criterio di stima non reso noto agli acquirenti, che ciascuno di essi ha accettato sottoscrivendo il rispettivo atto di acquisto.

Pertanto, è mia opinione che la messa in discussione dei suddetti valori millesimali sulla base di una nuova stima richieda la totalità dei consensi.

 La tabella scala, se è stata elaborata con la realizzazione dell'impianto ascensore, se in essa sono stati esclusi i negozi con accesso diretto dalla strada e/o le cantine, le soffitte, il lastrico solare in proprietà esclusiva, è modificabile con la medesima maggioranza qualificata con cui è stata deliberata  a partire dalla tabella A approvata nei rogiti, senza che sia modificata.

 

G.Ago dice:

Situazione differente da quella proposta: si costituisce il condominio con la prima vendita.

Il costruttore venditore dà incarico ad un tecnico di predisporre il regolamento condominiale e di elaborare le tabelle millesimali e precisamente di stimare le unità immobiliari facenti parte del condominio, di elaborare la tabella generale di proprietà, in genere indicata con la lettera A e di calcolare anche le tabelle derivate in applicazione dei criteri legali (art. 1123,1124,1125,1126 del c.c.).

La maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c. approva il regolamento e le tabelle allegate.

Trascorsi 30 giorni dalla deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti, il regolamento, che non imponga limitazioni al godimento sia delle parti comuni che esclusive, e le tabelle risultano opponibili anche a terzi.

Le suddette tabelle sono modificabili a maggioranza qualificata solo nei casi previsti dalle disposizioni dell’art. 69 delle d.a.c.c..

Invece, nei casi non previsti dal suddetto articolo, ovvero nel caso in cui la rettifica della tabelle richiederebbe il ricalcolo dei millesimi basato su nuovi coefficienti correttivi, in altri termini su una nuova stima, è necessario il consenso di tutti i condomini; la stessa unanimità di consensi sarebbe necessaria se una o più tabelle derivate fossero redatte in deroga ai criteri di legge o per la per la  loro modifica.

 

Tornando al caso specifico, il costruttore ha attribuito alle unità immobiliari poste in vendita dei valori millesimali, adottando un criterio di stima non reso noto agli acquirenti, che ciascuno di essi ha accettato sottoscrivendo il rispettivo atto di acquisto.

Pertanto, è mia opinione che la messa in discussione dei suddetti valori millesimali sulla base di una nuova stima richieda la totalità dei consensi.

 La tabella scala, se è stata elaborata con la realizzazione dell'impianto ascensore, se in essa sono stati esclusi i negozi con accesso diretto dalla strada e/o le cantine, le soffitte, il lastrico solare in proprietà esclusiva, è modificabile con la medesima maggioranza qualificata con cui è stata deliberata  a partire dalla tabella A approvata nei rogiti, senza che sia modificata.

 

La tabella scale c'era già ma è successivamente stata aggiornata con l'ascensore. I negozi sono sempre stati esclusi dalla tabelle scale e successivamente ascensore avendo accesso diretto  dalla strada.

AlessandroPe dice:

La tabella scale c'era già ma è successivamente stata aggiornata con l'ascensore. I negozi sono sempre stati esclusi dalla tabelle scale e successivamente ascensore avendo accesso diretto  dalla strada.

So tratta di un refuso come si può constatare dal contesto dello scritto.

Ho apportato la correzione evidenziandola in rosso.

G.Ago dice:

Situazione differente da quella proposta: si costituisce il condominio con la prima vendita.

Il costruttore venditore dà incarico ad un tecnico di predisporre il regolamento condominiale e di elaborare le tabelle millesimali e precisamente di stimare le unità immobiliari facenti parte del condominio, di elaborare la tabella generale di proprietà, in genere indicata con la lettera A e di calcolare anche le tabelle derivate in applicazione dei criteri legali (art. 1123,1124,1125,1126 del c.c.).

La maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c. approva il regolamento e le tabelle allegate.

Trascorsi 30 giorni dalla deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti, il regolamento, che non imponga limitazioni al godimento sia delle parti comuni che esclusive, e le tabelle risultano opponibili anche a terzi.

Le suddette tabelle sono modificabili a maggioranza qualificata solo nei casi previsti dalle disposizioni dell’art. 69 delle d.a.c.c..

Invece, nei casi non previsti dal suddetto articolo, ovvero nel caso in cui la rettifica della tabelle richiederebbe il ricalcolo dei millesimi basato su nuovi coefficienti correttivi, in altri termini su una nuova stima, è necessario il consenso di tutti i condomini; la stessa unanimità di consensi sarebbe necessaria se una o più tabelle derivate fossero redatte in deroga ai criteri di legge o per la per la  loro modifica.

 

Tornando al caso specifico, il costruttore ha attribuito alle unità immobiliari poste in vendita dei valori millesimali, adottando un criterio di stima non reso noto agli acquirenti, che ciascuno di essi ha accettato sottoscrivendo il rispettivo atto di acquisto.

Pertanto, è mia opinione che la messa in discussione dei suddetti valori millesimali sulla base di una nuova stima richieda la totalità dei consensi.

 La tabella scala, se è stata elaborata con la realizzazione dell'impianto ascensore, se in essa sono stati esclusi i negozi con accesso diretto dalla strada e/o le cantine, le soffitte, il lastrico solare in proprietà esclusiva, è modificabile con la medesima maggioranza qualificata con cui è stata deliberata  a partire dalla tabella A approvata nei rogiti, senza che sia modificata.

 

Ci sono molte sentenze della Cassazione che indicano:

1. tabelle negoziali sostituibili solo all'unanimità;

2. tabelle contrattuali sostituibili con maggioranza qualificata;

3. tabelle assembleari sostituibili con maggioranza qualificata.

 

La ratio è: il valore delle u.i. è determinato dai criteri legali. Ogni deroga ai criteri legali dev'essere esplicitamente accettata e costituisce un patto negoziale (del tipo "so che il valore assegnato alla mia u.i. è diverso del valore secondo i criteri legali e accetto questa circostanza"); questo può accadere o in assemblea, con votazione unanime (1000/1000) o direttamente dal costruttore.

 

Nel caso di Alessandro, non si può parlare di patto negoziale, dato che i criteri (e quindi anche la loro conformità o meno a quelli legali) non sono stati trasmessi dal costruttore, solo le tabelle.

 

Ma le tabelle non sono altro che il riconoscimento matematico del valore.

Stabilito che il valore nel condominio di Alessandro è dunque quello legale, bisogna chiedersi se le tabelle attuali rispecchino fedelmente questo valore.

Se la risposta è sì, allora si possono modificare solo all'unanimità (e si torna al patto negoziale).

Se la risposta è no, allora si possono modificare a maggioranza qualificata o, se non si raggiungesse, tramite ricorso al giudice anche di uno solo dei condomini.

 

Per evitare che un condomino si svegli la mattina dicendo "secondo me le tabelle non rispecchiano fedelmente il valore", chi sollecita il ricalcolo deve portare elementi oggettivi che indichino la non-rispondenza delle tabelle al valore delle u.i.

 

 

 

condo77 dice:

Ci sono molte sentenze della Cassazione che indicano:

1. tabelle negoziali sostituibili solo all'unanimità;

2. tabelle contrattuali sostituibili con maggioranza qualificata;

3. tabelle assembleari sostituibili con maggioranza qualificata.

 

La ratio è: il valore delle u.i. è determinato dai criteri legali. Ogni deroga ai criteri legali dev'essere esplicitamente accettata e costituisce un patto negoziale (del tipo "so che il valore assegnato alla mia u.i. è diverso del valore secondo i criteri legali e accetto questa circostanza"); questo può accadere o in assemblea, con votazione unanime (1000/1000) o direttamente dal costruttore.

 

Nel caso di Alessandro, non si può parlare di patto negoziale, dato che i criteri (e quindi anche la loro conformità o meno a quelli legali) non sono stati trasmessi dal costruttore, solo le tabelle.

 

Ma le tabelle non sono altro che il riconoscimento matematico del valore.

Stabilito che il valore nel condominio di Alessandro è dunque quello legale, bisogna chiedersi se le tabelle attuali rispecchino fedelmente questo valore.

Se la risposta è sì, allora si possono modificare solo all'unanimità (e si torna al patto negoziale).

Se la risposta è no, allora si possono modificare a maggioranza qualificata o, se non si raggiungesse, tramite ricorso al giudice anche di uno solo dei condomini.

 

Per evitare che un condomino si svegli la mattina dicendo "secondo me le tabelle non rispecchiano fedelmente il valore", chi sollecita il ricalcolo deve portare elementi oggettivi che indichino la non-rispondenza delle tabelle al valore delle u.i.

 

 

 

Non comprendo cosa intendi per criterio legale da adottare per l’attribuzione dei valori alle unità immobiliari: i valori millesimali di proprietà generale sono il risultato di una stima fatta dal tecnico che adotta dei criteri basati sulla sua esperienza, che illustra nella relazione tecnica ai condomini per l’eventuale approvazione insieme ai valori conseguenti.

La modifica della suddetta tabella, approvata dal’assemblea a maggioranza  (art. 1136 del c.c.) , in assenza di errori e modifiche alla consistenza dell’edificio (art. 69 delle d.a.c.c.) è modificabile all’unanimità dei consensi dei condomini.

Quelli che tu chiami criteri legali sono i criteri dettati dagli art. 1123,1124,1125,1126 del c.c. la cui applicazione , partendo dalla tabella generale, fornisce le tabelle derivate per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza qualificata.

 

A me risulta che la tabella A sia stata accettata con atti di compravendita ovvero per volontà delle parti.

 

 

condo77 dice:

Ci sono molte sentenze della Cassazione che indicano:

1. tabelle negoziali sostituibili solo all'unanimità;

2. tabelle contrattuali sostituibili con maggioranza qualificata;

3. tabelle assembleari sostituibili con maggioranza qualificata.

 

La ratio è: il valore delle u.i. è determinato dai criteri legali. Ogni deroga ai criteri legali dev'essere esplicitamente accettata e costituisce un patto negoziale (del tipo "so che il valore assegnato alla mia u.i. è diverso del valore secondo i criteri legali e accetto questa circostanza"); questo può accadere o in assemblea, con votazione unanime (1000/1000) o direttamente dal costruttore.

 

Nel caso di Alessandro, non si può parlare di patto negoziale, dato che i criteri (e quindi anche la loro conformità o meno a quelli legali) non sono stati trasmessi dal costruttore, solo le tabelle.

 

Ma le tabelle non sono altro che il riconoscimento matematico del valore.

Stabilito che il valore nel condominio di Alessandro è dunque quello legale, bisogna chiedersi se le tabelle attuali rispecchino fedelmente questo valore.

Se la risposta è sì, allora si possono modificare solo all'unanimità (e si torna al patto negoziale).

Se la risposta è no, allora si possono modificare a maggioranza qualificata o, se non si raggiungesse, tramite ricorso al giudice anche di uno solo dei condomini.

 

Per evitare che un condomino si svegli la mattina dicendo "secondo me le tabelle non rispecchiano fedelmente il valore", chi sollecita il ricalcolo deve portare elementi oggettivi che indichino la non-rispondenza delle tabelle al valore delle u.i.

 

 

 

@G.Ago Ora rigiro la domanda in un altro modo a tutti voi. Molti condomini non soddisfatti di quanto è accaduto e dei soldi per me buttati, hanno intenzione di deliberare un'altra consulenza ancora a un altro tecnico (visto che l'ultimo ha fatto un pastrocchio assurdo nei confronti di tanti, negozi e appartamenti compresi) e  sperano così facendo di raggiungere la maggioranza  e approvare una nuova tabella. Il tutto avverrebbe sempre in vista di un mancato elemento oggettivo e sempre contestando la mancaza dei criteri allegati alle tabelle millesimali vecchie. Presumo anche che si faccia pressione sui criteri soggettivi di destinazione laboratori/negozi affinchè costituiscano una differenza del 20% tali da rendere approvabile la nuova tabella senza l'unanimità, ma che per me non c'entrano niente essendo criteri soggettivi a discrezione del costruttore e NON MODIFICABILI a proprio piacimento.  Avete qualche prezioso consiglio da darmi ?  Fermo restando che la precendente delibera di revisione per me è nulla non essendo stato portato un errore oggettivo in campo e dunque non eseguibile senza l'unanimità.

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenzedi estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore)dei criteri soggettivi (ad d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione exart. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).

AlessandroPe dice:

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenzedi estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore)dei criteri soggettivi (ad d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione exart. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).

Certamente, infatti anch'io ho sempre parlato di elementi oggettivi.

Avendo a disposizione soltanto il risultato finale e non il percorso effettuato per giungervi (quindi: dati inziali, metodo e calcolo specifico), nel caso del tuo condominio andava fatto un calcolo di massima e poi mostrato che il risultato divergeva da quello tabellare, oppure andavano raffrontate situazioni simili per millesimi ma diverse per caratteristiche oggettive, o ancora situazioni diverse per millesimi ma sostanzialmente identiche per caratteristiche oggettive.

Modificato da condo77
AlessandroPe dice:

@G.Ago Ora rigiro la domanda in un altro modo a tutti voi. Molti condomini non soddisfatti di quanto è accaduto e dei soldi per me buttati, hanno intenzione di deliberare un'altra consulenza ancora a un altro tecnico (visto che l'ultimo ha fatto un pastrocchio assurdo nei confronti di tanti, negozi e appartamenti compresi) e  sperano così facendo di raggiungere la maggioranza  e approvare una nuova tabella. Il tutto avverrebbe sempre in vista di un mancato elemento oggettivo e sempre contestando la mancaza dei criteri allegati alle tabelle millesimali vecchie. Presumo anche che si faccia pressione sui criteri soggettivi di destinazione laboratori/negozi affinchè costituiscano una differenza del 20% tali da rendere approvabile la nuova tabella senza l'unanimità, ma che per me non c'entrano niente essendo criteri soggettivi a discrezione del costruttore e NON MODIFICABILI a proprio piacimento.  Avete qualche prezioso consiglio da darmi ?  Fermo restando che la precendente delibera di revisione per me è nulla non essendo stato portato un errore oggettivo in campo e dunque non eseguibile senza l'unanimità.

Preannuncia che, nel caso alla delibera di assegnazione dell'incarico di redarre la nuova tabella generale non sia allegata idonea documentazione comprovante un'oggettiva divergenza tra valore e millesimi, procederai all'impugnazione.

G.Ago dice:

Non comprendo cosa intendi per criterio legale da adottare per l’attribuzione dei valori alle unità immobiliari: i valori millesimali di proprietà generale sono il risultato di una stima fatta dal tecnico che adotta dei criteri basati sulla sua esperienza, che illustra nella relazione tecnica ai condomini per l’eventuale approvazione insieme ai valori conseguenti.

La modifica della suddetta tabella, approvata dal’assemblea a maggioranza  (art. 1136 del c.c.) , in assenza di errori e modifiche alla consistenza dell’edificio (art. 69 delle d.a.c.c.) è modificabile all’unanimità dei consensi dei condomini.

Quelli che tu chiami criteri legali sono i criteri dettati dagli art. 1123,1124,1125,1126 del c.c. la cui applicazione , partendo dalla tabella generale, fornisce le tabelle derivate per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza qualificata.

 

A me risulta che la tabella A sia stata accettata con atti di compravendita ovvero per volontà delle parti.

 

 

Oltre che derivare dall'esperienza del tecnico, le tabelle devono seguire alcuni criteri oggettivi, p.e. tener conto della diversa destinazione dei vani, delle pertinenze, dei balconi, dell'esposizione, del piano ecc.

Se p.e. appartamenti identici di cui uno però ha il garage e l'altro no avessero gli stessi millesimi, allora al di là della legittima esperienza del tecnico saremmo sicuri che tale tabella non fotografa correttamente il valore delle u.i. considerate e va dunque contro il criterio legale che prescrive la proporzionalità tra millesimi e valore.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Oltre che derivare dall'esperienza del tecnico, le tabelle devono seguire alcuni criteri oggettivi, p.e. tener conto della diversa destinazione dei vani, delle pertinenze, dei balconi, dell'esposizione, del piano ecc.

Se p.e. appartamenti identici di cui uno però ha il garage e l'altro no avessero gli stessi millesimi, allora al di là della legittima esperienza del tecnico saremmo sicuri che tale tabella non fotografa correttamente il valore delle u.i. considerate e va dunque contro il criterio legale che prescrive la proporzionalità tra millesimi e valore.

Penso che sia molto importante che tale errore abbia modificato il valore di una u.i. di almeno 1/5, per questo sarà necessaria una perizia a spese di chi decide e in tal caso, solo dopo si potrà modificare la tabella millesimale a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc.

condo77 dice:

Preannuncia che, nel caso alla delibera di assegnazione dell'incarico di redarre la nuova tabella generale non sia allegata idonea documentazione comprovante un'oggettiva divergenza tra valore e millesimi, procederai all'impugnazione.

Premesso che invierò una pec al mio amm. per esprimere quanto hai detto, impugnare significa spendere soldi con l'avvocato pur sapendo che io ho ragione, esatto? Oppure l'altra alternativa è aspettare decreto ingiuntivo e difendersi sperando che la delibera sia nulla e non annullabile, come mi dicevi prima?

 

AlessandroPe dice:

Penso che sia molto importante che tale errore abbia modificato il valore di una u.i. di almeno 1/5, per questo sarà necessaria una perizia a spese di chi decide e in tal caso, solo dopo si potrà modificare la tabella millesimale a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc.

Per l'errore non c'è il limite di 1/5, questo c'è solo per le mutate condizioni:

 

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio [..] è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. [..]

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