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Cornisc

Recuperare la soffitta per trasformarla in una mansarda

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Buongiorno, il mio appartamento, simile ad altri, è collegato attraverso una scala interna a una soffitta (mq.70), così come è stata indicata dal costruttore nella planimetria allegata al permesso di costruire, L’intero appartamento risulta accatastato come A/2- con unica rendita catastale.

Nella planimetria, la soffitta risulta come una open space con una porta che da sulle scale e priva di tutto. In realtà è presente l’impianto elettrico, quello telefonico e televisivo,  il riscaldamento, il videocitofono e sotto traccia quello idrico e scarico Water.

Il precedente proprietario aveva provveduto con tramezzi in cartongesso a ricavare diversi ambienti e a posizionare un lavabo e il Water. (che ho mantenuto).

Ora, se voglio cambiare gli infissi e la caldaia, come lavoro trainato – l’amministratore mi ha informato che dovrei prima sanare gli abusi edilizi, in quanto la soffitta è un vano non abitabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio, ecc.

Ovvero per legge la soffitta e/o sottotetto non sarebbe abitabile, ma il locale ha tutti i criteri per essere una mansarda: altezza, luce adeguata e impianti a norma.  .

Molto probabilmente il costruttore ha ritenuto di indicarla come soffitta per un risparmio sugli oneri di urbanizzazione-

Non solo, l’amministratore mi ha informato che dovrei anche predisporre una rettifica al catasto in quanto trattasi di una vera  e propria mansarda, e questo anche se qualora volessi rimuovere il lavabo e il water- e il suo valore economico risulta essere maggiore e inciderebbe anche sul numero dei vani e non ultimo sul calcolo dell’IMU- 

Mi è stato fatto presente che l’abuso edilizio oltre ad essere un illecito amministrativo costituisce un reato, o meglio un illecito contravvenzionale.

Non ho parole e non so neppure quanto mi verrebbe a costare.

Un grazie anticipato per ogni suggerimento in merito

Nel mio condominio invece le soffitte vendute come tali dal costruttore sono dotate di impianto luce completo di tutto, acqua, sanitari bagno e citofoni. 

I muri già fatti separano i vari ambienti e le porte di noce con chiave sono già installate.

L'ingresso è per alcuni dalle scale per altri accessibili con scale interne dall'appartamento sottostante insieme al quale sono state vendute.

Ora sono tutte misteriosamente accatastate come A2.

Non so cosa dire...

Cornisc dice:

Buongiorno, il mio appartamento, simile ad altri, è collegato attraverso una scala interna a una soffitta (mq.70), così come è stata indicata dal costruttore nella planimetria allegata al permesso di costruire, L’intero appartamento risulta accatastato come A/2- con unica rendita catastale.

Nella planimetria, la soffitta risulta come una open space con una porta che da sulle scale e priva di tutto. In realtà è presente l’impianto elettrico, quello telefonico e televisivo,  il riscaldamento, il videocitofono e sotto traccia quello idrico e scarico Water.

Il precedente proprietario aveva provveduto con tramezzi in cartongesso a ricavare diversi ambienti e a posizionare un lavabo e il Water. (che ho mantenuto).

Ora, se voglio cambiare gli infissi e la caldaia, come lavoro trainato – l’amministratore mi ha informato che dovrei prima sanare gli abusi edilizi, in quanto la soffitta è un vano non abitabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio, ecc.

Ovvero per legge la soffitta e/o sottotetto non sarebbe abitabile, ma il locale ha tutti i criteri per essere una mansarda: altezza, luce adeguata e impianti a norma.  .

Molto probabilmente il costruttore ha ritenuto di indicarla come soffitta per un risparmio sugli oneri di urbanizzazione-

Non solo, l’amministratore mi ha informato che dovrei anche predisporre una rettifica al catasto in quanto trattasi di una vera  e propria mansarda, e questo anche se qualora volessi rimuovere il lavabo e il water- e il suo valore economico risulta essere maggiore e inciderebbe anche sul numero dei vani e non ultimo sul calcolo dell’IMU- 

Mi è stato fatto presente che l’abuso edilizio oltre ad essere un illecito amministrativo costituisce un reato, o meglio un illecito contravvenzionale.

Non ho parole e non so neppure quanto mi verrebbe a costare.

Un grazie anticipato per ogni suggerimento in merito

Secondo me devi fare un condono e basta.

Un geometra o perito qualificato farà poi la modifica catastale motivandola opportunamente. 

Dopo di che ovviamente il carico fiscale salirà in quanto ora possiedi una mansarda abitabile. 

Ma ai fini condominiali se vogliono aumentarti i millesimi di proprietà etc dovranno rifare la simulazione di tutta la eventuale nuova tabella anzi tabelle millesimali tenendo conto che non si può modificare niente se la percentuale di variazione è minore di una percentuale fissata dalla legge. Auguri.

Cornisc dice:

Molto probabilmente il costruttore ha ritenuto di indicarla come soffitta per un risparmio sugli oneri di urbanizzazione-

Deduzione corretta.

 

Cornisc dice:

Ovvero per legge la soffitta e/o sottotetto non sarebbe abitabile, ma il locale ha tutti i criteri per essere una mansarda: altezza, luce adeguata e impianti a norma.  .

Classica situazione creata ad arte dal Costruttore per invogliare al primo acquisto, lasciando intravedere la potenziale trasformazione del locale tecnico in locale abitale. Quello che qualunque Costruttore omette sempre di precisare è che tale trasformazione concretizza un abuso edilizio se la trasformazione non è accompagnata da determinati adempimenti presso Comune e Catasto.
Per trasformare il locale tecnico in locale abitabile devi rivolgerti ad un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che sarà in grado di significarti se le modifiche siano possibili ed il costo necessario (pratiche amministrative + variazione catastale).

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LuxLux dice:

Secondo me devi fare un condono e basta.

Scriviamo precisamente concessione in sanatoria... il condono edilizio nun ce sta cchiu'...

... a meno che non risulti presentata domanda di condono e quindi risulti pendente...

... comunque risulterebbe un cambio di destinazione d'uso...

Bisognerebbe verificare rilascio di abitabilità / usabilità / agibilità (dipende molto dall'anno) e quanto scritto

Indicare quale titolo edilizio rilasciato, per quali opere ed in quale data

Indicare quali scritte sono riportate sulla planimetria (d'impianto se è la prima, o già successiva variazione)

In base a quanto risulta scritto si calcolano i vani catastali, ma anche la superficie catastale

Indicare il Comune di riferimento, potrà servire per regolamento edilizio e piano di attuazione

Ospite___ dice:

Scriviamo precisamente concessione in sanatoria... il condono edilizio nun ce sta cchiu'...

... a meno che non risulti presentata domanda di condono e quindi risulti pendente...

... comunque risulterebbe un cambio di destinazione d'uso...

Bisognerebbe verificare rilascio di abitabilità / usabilità / agibilità (dipende molto dall'anno) e quanto scritto

Indicare quale titolo edilizio rilasciato, per quali opere ed in quale data

Indicare quali scritte sono riportate sulla planimetria (d'impianto se è la prima, o già successiva variazione)

In base a quanto risulta scritto si calcolano i vani catastali, ma anche la superficie catastale

Indicare il Comune di riferimento, potrà servire per regolamento edilizio e piano di attuazione

Mi sembra più che giusta la sua precisazione...

Ospite___ dice:

Scriviamo precisamente concessione in sanatoria... il condono edilizio nun ce sta cchiu'...

... a meno che non risulti presentata domanda di condono e quindi risulti pendente...

... comunque risulterebbe un cambio di destinazione d'uso...

Bisognerebbe verificare rilascio di abitabilità / usabilità / agibilità (dipende molto dall'anno) e quanto scritto

Indicare quale titolo edilizio rilasciato, per quali opere ed in quale data

Indicare quali scritte sono riportate sulla planimetria (d'impianto se è la prima, o già successiva variazione)

In base a quanto risulta scritto si calcolano i vani catastali, ma anche la superficie catastale

Indicare il Comune di riferimento, potrà servire per regolamento edilizio e piano di attuazione

Ospite___ - Grazie -

Dall'atto di acquisto 2006 rilevo: fabbricato è stato cotruito a seguito concessione edilizia 1988-variante 1990-opere eseguite inconformità al progetto e che dopo il permesso di abilità 1991 non sono state eseguite opere richiedenti concessione ed autorizzazione  -  La planimetria allegata alla variante indica: soffitta

Cornisc dice:

Ospite___ - Grazie -

Dall'atto di acquisto 2006 rilevo: fabbricato è stato cotruito a seguito concessione edilizia 1988-variante 1990-opere eseguite inconformità al progetto e che dopo il permesso di abilità 1991 non sono state eseguite opere richiedenti concessione ed autorizzazione  -  La planimetria allegata alla variante indica: soffitta

Se risultasse accertata l'esecuzione di opere edilizie abusive, occorrerà accertare la , ovvero accertare il rispetto delle norme vigenti all’epoca dell’abuso e quella all’istanza di sanatoria

Mi riferisco alle norme nazionali, regionali (anche recupero sottotetto e piani interrati) e comunali

Allo stato attuale è vigente (01/01/2002) il Testo Unico Edilizia (T.U.E.) ovvero 

Prima c'erano / ci sono norme sparpagliate, con il T.U.E. si potranno notare miglioramenti...

... nell'attesa (che venga quel giorno ... (ma ora no...)

La concessione edilizia nacque con (Legge Bucalossi) vigente dal 30/12/1977

 - 2017

 - 2015

 - 2020

 - 2020

 (raccolta di articoli)

 

Le disposizioni sulle vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia e responsabilità, nonché le sanzioni (amministrative), sono disciplinate dagli articoli da 27 a 48 del D.P.R. 380/2001

Le disposizioni fiscali sono disciplinate dagli articoli da 49 a 51 del D.P.R. 380/2001

Le disposizioni di carattere generale, la vigilanza e le norme penali
sono disciplinate dagli articoli da 52 a 76 del D.P.R. 380/2001

 

La concessione edilizia del 1988 è stata rilasciata per il progetto originale, che presumo nuova costruzione

Costruzione di cosa ancora non so (abitazioni, parcheggi, cantine, eccetera, e con quanti piani)

Per esempio potrebbe anche essere ampliamento di una costruzione già esistente

La variante al progetto originale è il documento di riferimento, di cui dovrebbe essere rilasciata nuova concessione, oppure potrebbe essere integrata nella concessione originale

Variante essenziale o non essenziale (in corso d'opera)?

La variante è importante, se riconosciuta dal Comune occorrerà accertare i successivi interventi

Risulterebbe possibile la presentazione di comunicazione per opere interne, se limitate solo a queste, diversamente riguarderanno anche le parti comuni

 

Agibilità e titolo edilizio non sono la stessa cosa

 - 2020

L'abitabilità del 1991 è stata rilasciata prima della vigenza (28/12/1994) del

poi abrogato dal D.P.R. 380/2001

prima era vigente il

Nel passato occorreva attendere il provvedimento del Comune, ora è possibile la S.C.A.

Segnalazione Certificata di Agibilità (art. 24 combinato con art. 67 del D.P.R. 380/2001)

Quindi autocertificazione del professionista che presenta istanza al Comune

 

Altra questione risulta l'aspetto catastale

Una volta era consentito censimento delle pertinenze (cantine, soffitte, box, portici, ecc.) sulla stessa planimetria catastale dell'abitazione (la prima)

Ora se gli interventi comportassero obbligo di presentare nuova denuncia di variazione, pertinenze ed abitazione dovranno essere censite in modo autonomo, quindi con diverse planimetrie catastali
 - 01/02/2016
Nota AdE - - 06/10/2020
Nota AdE - --link_rimosso-- - 19/06/2020
Nota AdE - - 04/06/2020
Nota AdE - - 27/04/2016

 

Altra questione risulta l'aspetto fiscale per superbonus, sismabonus ed ecobonus

Di cui nulla è stato scritto

Peraltro non è stato scritto se edificio vincolato o lo stesso si collochi in area vincolata
Per il superbonus le opere abusive realizzate nella proprietà privata non consentiranno interventi trainati, ma consentiranno interventi trainanti sulle parti comuni

Le opere abusive dovranno comunque essere sanate, saranno consentiti gli interventi solo per usufruire delle agevolazione fiscali, ma gli aspetti edilizi / urbanistici sono cose separati dal fisco

Le opere abusive realizzate nella proprietà privata potranno coinvolgere le parti comuni

In questo caso le facciate e le coperture, ma anche le strutture portanti che attraversano la proprietà privata

Sono compresi anche i serramenti, ancorché di proprietà privata si collocano sulle parti comuni

Mi riferisco ai serramenti sulle facciate, ma anche quelle sulla copertura

Per gli altri bonus le opere non sanate non consentiranno interventi sulle parti comuni e private

D.M. Ministero delle Finanze -  (in particolare articoli 1 e 4)

Modificato da Ospite___
link opere interne

Bisogna verificare se c’è una cubatura residua di spazi abitabili che il costruttore non ha sfruttato. Questa eventuale cubatura è di proprietà di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di ciascuno. Non è detto che Cornisc possieda la cubatura necessaria per sanare l’abuso, nel qual caso potrebbe tentare di acquistare dagli altri condomini le loro quote. Cornisc ha acquistato con un abuso, ha dichiarato davanti al notaio che lo stato di fatto dell’immobile che andava ad acquistare era conforme al progetto e pertanto è diventato responsabile di tutte le difformità presenti. Potrebbe non succedere nulla, come potrebbe arrivare la polizia municipale per fare un sopralluogo, magari dietro segnalazione di qualcuno. Cosa certa è che la vendita di questo immobile sarà difficoltosa, stante l’abuso. Occorre un tecnico (geometra, architetto,…) che sappia muoversi in comune.

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