#1 Inviato 17 Luglio, 2013 Ho cercato un po' nel forum ma non sono riuscito a chiarirmi bene le idee quindi provo la domanda diretta. Abito in una palazzina di due piani con 3 appartamenti per piano. Gli appartamenti a piano terra hanno un pezzo di giardino di proprietà esclusiva. Come parti comune esterne quindi rimangono solo il cancelletto e vialetto di accesso pedonale e il cancello automobilistico con corsia per i box sotterranei. La palazzina è circondata da un muretto con recinzione che la separa dalla strada e che ovviamente delimita i giardini del piano terra. Poichè sul regolamento condominiale non è specificato nulla, volevo capire a carico di chi è la manutenzione della recinzione: a carico di tutti in quanto recinzione del condominio o a carico dei singoli appartamenti del piano terra in quanto recinzioni di aree private? Immagino che la parte di cancellata che separa i giardini dal vialetto di accesso sia di competenza dei singoli ma la recinzione verso l'esterno? Grazie mille
#2 Inviato 17 Luglio, 2013 Aggiungo solo, perchè forse è significativo, che i giardini non hanno alcun accesso dall'esterno ma sono accessibili solo direttamente dai singoli appartamenti.
#3 Inviato 17 Luglio, 2013 Sicuramente la recinzione ricade tutta nelle aree di proprietà privata dei giardini, perché è praticamente impossibile che sia stata prevista una striscia di terreno di pochi centimetri, condominiale, infrapposta tra i giardini e la strada. Quindi, secondo me, tali recinzioni sono di competenza delle singole proprietà. Ciao
#4 Inviato 19 Luglio, 2013 Sicuramente la recinzione ricade tutta nelle aree di proprietà privata dei giardini, perché è praticamente impossibile che sia stata prevista una striscia di terreno di pochi centimetri, condominiale, infrapposta tra i giardini e la strada. Quindi, secondo me, tali recinzioni sono di competenza delle singole proprietà. Ciao Quindi il fatto che la recinzione funga anche da recinzione di tutto il complesso non influisce? E in caso di manutenzione, visto che l'onere ricadrebbe solo sul singolo condomino con giardino, come ci si deve comportare nel caso qualcuno si rifiutasse di effettuare, per esempio, la riverniciatura?
#5 Inviato 19 Luglio, 2013 Non si tratta di "bene comune" e quindi è nelle competenze del privato. Semmai potrebbe influire sull'aspetto "architettonico" del complesso, se qualcuno non si attiene alle caratteristiche della recinzione del vicino, ma in tale campo (decoro) è competente il giudice e non l'Amministratore.... Ciao
#6 Inviato 19 Luglio, 2013 Non si tratta di "bene comune" e quindi è nelle competenze del privato. Quindi, in teoria, un condomino potrebbe anche abbattere la recinzione? E gli altri potrebbero impedirglielo per motivi di sicurezza (accesso alla palazzina)?
#7 Inviato 19 Luglio, 2013 L'eliminazione di un tratto di recinzione "potrebbe" incidere sull'aspetto architettonico del complesso, e quindi gli altri proprietari potrebbero rivolgersi al giudice invocando l'alterazione del decoro. Spetta poi al giudice decidere, non all'Amministratore. Se la recinzione delimita la propria proprietà privata, e non l'altrui, non si può parlare di "motivi di sicurezza di altri". Se io decido di tenere la porta del mio ppartamento spalancata nessuno può dirmi niente.... Ciao
#8 Inviato 19 Luglio, 2013 L'eliminazione di un tratto di recinzione "potrebbe" incidere sull'aspetto architettonico del complesso, e quindi gli altri proprietari potrebbero rivolgersi al giudice invocando l'alterazione del decoro. Spetta poi al giudice decidere, non all'Amministratore.Se la recinzione delimita la propria proprietà privata, e non l'altrui, non si può parlare di "motivi di sicurezza di altri". Se io decido di tenere la porta del mio ppartamento spalancata nessuno può dirmi niente.... Ciao Pero' eliminando la recinzione privata non ci sarebbero più recinzioni verso l'accesso comune della palazzina. Un po' come eliminare il cancelletto d'ingresso.
#9 Inviato 19 Luglio, 2013 Pero' eliminando la recinzione privata non ci sarebbero più recinzioni verso l'accesso comune della palazzina. Un po' come eliminare il cancelletto d'ingresso.Puoi fare quello che vuoi comunque l'accesso alla proprietà privata è violazione dell'art 614 Codice Penale.
#10 Inviato 19 Luglio, 2013 Non per far il bastian contrario.... ma più ci ripenso e più mi trovo in disaccordo con chi reputa privata la recinzione al fabbricato. A mio avviso si tratta di bene comune, avente la finalità di "tutelare" e "preservare" il fabbricato nel suo complesso (non i giardini privati con cui fisicamente confina); quindi io valuterei la natura del bene (privata/comune) deducendola dalla funzione specifica che esso viene a svolgere; funzione che ab origine, ossia sin da quando il bene apparteneva al dominus originario, venne a svolgersi. Quindi, salvo non vi sia specifico titolo che disponga in contrario. opterei per la natura condominiale della recinzione. Manutenzione e relative decisioni in capo all'assemblea condominiale.
#11 Inviato 19 Luglio, 2013 Ciao Olli Il fatto è che nella quasi totalità dei casi, il "titolo" c'è. Mi spiego. Se acquisto il giardino, a tale area corrisponde una planimetria catastale allegata al rogito, in particolare quella derivante dal NCTU e non dal Catasto Edilizio, in quanto parliamo di "terreno" e non di edificato, e a differenza del Catasto Edilizio, per il NCTU è accampionato anche un terreno condominiale. Su tale planimetria non compare praticamente mai una particella di pochi centimetrti infrapposta tra quella relativa al giardino ed il demanio (es. strada pubblica). Quindi la recinzione ricade, o sulla particella del giardino, o su quella del demanio, e quindi non potrà essere condominiale. Parlando poi di "terreni" non si può nemmeno ipotizzare una proprietà sovrapposta all'altra. L'unico caso in cui la recinzione "potrebbe" essere condominiale sarebbe quando la particella del giardino confina con quella del condominio, e dal rilievo strumentale emerge che la recinzione ricade in quest'ultima, ma sono casi abbastanza rari. Altresì non incide sui confini o sulla proprietà il fatto che a tale particella sia attribuita la qualifica di "ente urbano". Sono daccordo con il discorso del rispetto del decoro, se le recinzioni sono tutte uguali, o della manutenzione se sussiste una condizione di fatiscienza, ma sulla proprietà non credo ci siano problemi per l'avente titolo a dimostrarla, basta presentare il rogito con la planimetria catastale allegata. Ciao
#12 Inviato 19 Luglio, 2013 Ciao Olli Il fatto è che nella quasi totalità dei casi, il "titolo" c'è. Mi spiego. Se acquisto il giardino, a tale area corrisponde una planimetria catastale allegata al rogito, in particolare quella derivante dal NCTU e non dal Catasto Edilizio, in quanto parliamo di "terreno" e non di edificato, e a differenza del Catasto Edilizio, per il NCTU è accampionato anche un terreno condominiale. Su tale planimetria non compare praticamente mai una particella di pochi centimetrti infrapposta tra quella relativa al giardino ed il demanio (es. strada pubblica). Quindi la recinzione ricade, o sulla particella del giardino, o su quella del demanio, e quindi non potrà essere condominiale. Parlando poi di "terreni" non si può nemmeno ipotizzare una proprietà sovrapposta all'altra. L'unico caso in cui la recinzione "potrebbe" essere condominiale sarebbe quando la particella del giardino confina con quella del condominio, e dal rilievo strumentale emerge che la recinzione ricade in quest'ultima, ma sono casi abbastanza rari. Altresì non incide sui confini o sulla proprietà il fatto che a tale particella sia attribuita la qualifica di "ente urbano". Sono daccordo con il discorso del rispetto del decoro, se le recinzioni sono tutte uguali, o della manutenzione se sussiste una condizione di fatiscienza, ma sulla proprietà non credo ci siano problemi per l'avente titolo a dimostrarla, basta presentare il rogito con la planimetria catastale allegata. Ciao Beh, ma così anche la facciata e i muri portanti sarebbero privati perchè fanno parte della particella di un condomino. Ma se c'è un intervento da fare è condominiale.
#13 Inviato 19 Luglio, 2013 Beh, ma così anche la facciata e i muri portanti sarebbero privati perchè fanno parte della particella di un condomino.Ma se c'è un intervento da fare è condominiale. Non devi confondere il Catasto Edilizio con quello Terreni. Sono due questioni differenti. Le facciate fanno parte di un fabbricato e quindi sono regolamentate da specifiche norme. Se consulti una planimetria del NCTU vedrai che, salvo le aree demaniali (strade, fiumi, spiagge, ecc...) tutte le altre risultano accampionate ovvero particellate. Ad ognuna corrisponde una proprietà. Nel caso di un palazzo, anche per l'area su cui insiste l'edificio è corrispondente una particella e quindi una proprietà, che rimanda alla comunione. Nel caso invece di un giardino che ho acquistato con un rogito non stiamo parlando di edificato, e quindi si tratta di una particella terreni vera e propria, che ho acquistato. Se quindi la recinzione ricade in tale particella è logico che sia mia, al pari degli alberi, dell'erba, e di tutto ciò che ricade in tale terreno... Ciao
#14 Inviato 19 Luglio, 2013 Non devi confondere il Catasto Edilizio con quello Terreni. Sono due questioni differenti. Le facciate fanno parte di un fabbricato e quindi sono regolamentate da specifiche norme. Se consulti una planimetria del NCTU vedrai che, salvo le aree demaniali (strade, fiumi, spiagge, ecc...) tutte le altre risultano accampionate ovvero particellate. Ad ognuna corrisponde una proprietà. Nel caso di un palazzo, anche per l'area su cui insiste l'edificio è corrispondente una particella e quindi una proprietà, che rimanda alla comunione. Nel caso invece di un giardino che ho acquistato con un rogito non stiamo parlando di edificato, e quindi si tratta di una particella terreni vera e propria, che ho acquistato. Se quindi la recinzione ricade in tale particella è logico che sia mia, al pari degli alberi, dell'erba, e di tutto ciò che ricade in tale terreno... Ciao Incomincio a capire. Ma se il giardino fa parte della stessa particella del fabbricato cosa succede? Cioe' l'area del giardino non ha una particella autonoma (come i box, per esempio) ma e' compresa nella particella degli appartamenti. Cambia qualcosa?
#15 Inviato 19 Luglio, 2013 Incomincio a capire.Ma se il giardino fa parte della stessa particella del fabbricato cosa succede? Cioe' l'area del giardino non ha una particella autonoma (come i box, per esempio) ma e' compresa nella particella degli appartamenti. Cambia qualcosa? Allora il notaio non avrebbe sottoscritto il rogito assegnandoti tale terreno..... Sostanzialmente non ti vendono un fabbricato (come per i box), ma un terreno, e quindi a tale area corrisponde una particella su di un Catasto diverso da quello edilizio. Addirittura se tale particella non esiste, per frazionamento la si crea congiuntamente al rogito, ovvero è il tecnico che ti registra al NCTU la tua nuova particella, derivante dal frazionamento di un'altra (ad esempio quella appartenente al costruttore). Tutta la questione verte proprio sul fatto che stiamo parlando di un terreno e non di un edificio. Se poi in alcuni casi (possibile) risultasse che il frazionamento non è mai avvenuto, allora il proprietario risultante dal rogito può sempre far effettuare le modifiche al NCTU. Il tecnico si atterrà a quanto indicato nel rogito, e in particolare ai confini descritti dal notaio (ad es. ...." il presente terreno confina con: strada comunale, proprietà del Sig. XXX. , ecc...). Ci potrebbe essere il caso di un "utilizzo" di terreno condominiale, e non di un diritto di proprietà, ma ciò risulterebbe nel rogito. Ciao
#16 Inviato 19 Luglio, 2013 Allora il notaio non avrebbe sottoscritto il rogito assegnandoti tale terreno..... Sostanzialmente non ti vendono un fabbricato (come per i box), ma un terreno, e quindi a tale area corrisponde una particella su di un Catasto diverso da quello edilizio. Addirittura se tale particella non esiste, per frazionamento la si crea congiuntamente al rogito, ovvero è il tecnico che ti registra al NCTU la tua nuova particella, derivante dal frazionamento di un'altra (ad esempio quella appartenente al costruttore).Ci potrebbe essere il caso di un "utilizzo" di terreno condominiale, e non di un diritto di proprietà, ma ciò risulterebbe nel rogito. Ciao Sempre più complicato 🙂
#17 Inviato 19 Luglio, 2013 E' più semplice di quanto tu creda. In particolare guarda come sono descritti i confini di ciò che hai acquistato e se è fatto riferimento ad una particella del Catasto Terreni. Se risultasse che presso il NCTU non c'è stato aggiornamento, lo puoi sempre fare attraverso un tecnico. Ciao
#18 Inviato 19 Luglio, 2013 E' più semplice di quanto tu creda. In particolare guarda come sono descritti i confini di ciò che hai acquistato e se è fatto riferimento ad una particella del Catasto Terreni. Se risultasse che presso il NCTU non c'è stato aggiornamento, lo puoi sempre fare attraverso un tecnico. Ciao La descrizione e' di questo tipo: "appartamento composto da .... con annessi cortile esclusivo di pertinenza e cantina". E il tutto e' sotto la stessa subparticella al Nuovo Catasto Edilizio Urbano: appartamento + cortile + cantina. E i confini sono indicati come confini di appartamento e cortile insieme. Nulla al riguardo del catasto terreni
#19 Inviato 19 Luglio, 2013 Devi quindi verificare, non al Catasto Edilizio, ma a quello Terreni, se è stato effettuato il frazionamento della particella originaria, relativa al cortile. Per tale particella devi verificare se il numero di partita corrisponde alle tue proprietà. Non si parla quindi di subalterno. Se non lo fosse devi rivolgerti ad un tecnico e farti accampionare la tua proprietà, perché non è escluso che ancori figuri intestata al costruttore (non frazionata) o al precedente proprietario. E' comunque strano che nel rogito non figurino i confini dettagliati, perché generalmente sono sempre riportati, è una prassi ormai consolidata. Ciao
#20 Inviato 20 Luglio, 2013 Salve a tutti. Riprendo il discorso. Le interessanti osservazioni di ME Ri, a mio avviso presentano un "tallone" d'Achille: non possa considerarsi "titolo", circa lla natura di un bene, ciò che viene indicato/non indicato nel catasto (urbano o dei fabbricati); solo le volontà contrattuali delle parti, cristallizzate nel rogito, ben possono defiire la titolarità del manufatto; si potrà concludere per la sua natura "privata" solo ove vi sia specifica indicazione in tal senso nel rogito. Mancasse tale indicazione ci si deve chiedere quale sia la funzione del manufatto e se esso costituisca o meno "pertinenza" del bene comune (il fabbricato). Il costruttore al tempo dell'edificazione, quando ancora la particella/mappale era unica, ottenne una concessione edilizia valevole tanto per il palazzo quanto per la sua recinzione; quale unico proprietario indistinto, nulla gli impedì di costituire pesi e servitù future e conseguentemente anche determinare l'insistenza di un bene comune su proprietà altrui (recinzione condominiale su terreno venduto ad altri). Non si dimentichi infatti come sui terreni dati in proprietà privata, insistano tutta una serie di opere comuni (vasche biologiche, rete fognaria, condotte elettriche....) le quali non mutano la propria essenza per il semplice fatto di essere state erette su di un bene riservato specificamente in proprietà ad uno solo dei consociati, anzi! Nè il notaio incaricato nel rogito avrebbe potuto far diversamente: si limitò a descrivere le sole proprietà confinanti, non menzionando affatto il manufatto proprio perchè non tale (non insiste su una porzione di terreno a sè stante, e quindi da evidenziare), ma quale mero bene comune al pari di tutti gli altri non indicati e ricompresi nella frase di rito che sempre si ritrova nelle compravendite. Ritengo quindi che, per la funzione che viene a svolgere, la recinzione, anche insistendo su particella attribuita quale terreno al singolo consociato, mantenga la sua natura di bene condominiale e ciò per destinazione del originario pater familiae (il costruttore) che costituì una servitù apparente tra la recinzione (bene comune) ed il terreno (bene privato). Un caro saluto, buona Domenica.
#21 Inviato 20 Luglio, 2013 Ciò che esponi, Olli, ha una sua valenza quando si tratta di edificazione, ovvero si parla di edifici accampionati come tali, nei quali sussistono, per ragioni costruttive, situazioni di uso e appartenenze diverse (vedi parti condominiali realizzate o previste dalla norma come tali, come ad esempio i muri perimetrali dell'edificio). Nel caso invece di un terreno le cose cambiano, perché non si parla di un bene realizzato per volontà dell'uomo (edificazione) ma di qualcosa di già esistente (suolo), per il quale può solo avvenire un trasferimento della proprietà. Tutto ciò che si trova su tale terreno, nonché nel sottosuolo, appartiene a chi lo ha acquistato, (vedi ad es.. 840 Codice Civile), e deve essere invece il titolo a dimostrarne il contrario. Sostanzialmente è l'inverso che per gli edifici: se qualcosa su di un terreno è a favore di altri, deve essere il titolo a dichiararlo, altrimenti è del proprietario del terreno, sia che vi si trovi sopra che sotto. Nel caso in questione, non si tratta di edificio ma di recinzione, che se fosse condominiale, occorre che sia descritto dal titolo. Ciò però non sembra, e quindi appartiene al proprietario del suolo su cui sorge (a meno che non si dimostri che ricade su suolo di altri e quindi è consigliabile una verifica al NCTU...). Tale principio è ribadito dalle sentenze della Corte di Cassazione Civile, sez. II n° 577 del 26.01.1981 e n° 8198 del 11.08.1990, che descrivono come le recinzioni delle proprietà esclusive siano da considerarsi condominiali SOLO se il titolo o il Regolamento condominiale di natura contrattuale consideri tali manufatti di proprietà comune, altrimenti sono private. Un discorso a parte sono invece gli impianti, per i quali sono presenti apposite disposizioni normative. Ciao
#22 Inviato 20 Luglio, 2013 Ciao ME Ri le sentenze che hai riportato sono alla base del mio ragionamento ed hanno un significato diverso da quello che tu gli attribuisci. Cassazione 577/1981 afferma che nella nozione dell'art.1117 "non rientra un muro, di ridotte dimensioni, delimitante un terreno di proprietà esclusiva di un condomino, ove lo stesso risulti inidoneo a tutelare la sicurezza del condominio quale muro di cinta, e idoneo soltanto a delimitare la detta proprietà esclusiva come muro divisorio" (Cass., 577/1981). E' quindi la "funzione", l'elemento che certifica la natura comune/privata del bene (non il fatto che esso insista su di un bene privato). Cassazione 8198/1990 dal canto suo riconferma l'assunto su enunciato: nel definire a chi si spettino le spese, conclude per la riaprtizione ex 1123 solo ove sia avvenuta l'assimilazione tra i muri privati (oggetto della lite in Cassazione) e quelli di cinta, ribadendo con ciò il principio per cui, ove un muro svolga la funzione di tutelare la sicurezza del condominio (= dicesi muro di cinta), allora tale manufatto debba considerarsi comune: "Le spese di rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitano i giardini di singoli condomini con i fondi confinanti, devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i partecipanti, in applicazione dell’articolo 1123 primo comma c. c., qualora il regolamento condominiale, di natura contrattuale, consideri i detti manufatti di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta Ritornando al caso specifico su postato ci si deve chiedere: abbiamo di fronte un muro di cinta atto a garantire la sicurezza del Condominio tutto? Se la risposta è sì, allora inevitabile si tratti di bene comune (anche insitesse su fondo privato). Quando l'idoneità alla sicurezza sussiste, la condominialità del muro è automatica, sarà esclusa solo per "titolo" contrario. Saluti.
#23 Inviato 22 Luglio, 2013 Innanzitutto grazie per l'attenzione che mettete in questa discussione: mai avrei immaginato una disamina cosi' approfondita: grazie veramente. Introduco un ulteriore elemento e mi scuso di non averlo fatto prima ma ritenevo fosse ininfluente (e forse lo è). Uno dei tre giardini di proprietà ha una rientranza rispetto alla strada e nella rientranza c'e' una striscia di terreno che è stata lasciata condominiale e dove ci sono i vari pozzetti delle utenze. La recinzione pero' corre lo stesso parallela alla strada e quindi in quel pezzo la recinzione delimita la striscia condominiale che e' separata dal giardino da una rete. Ovvio che in quel caso la recinzione è condominiale. Questo puo' influire nel determniare la natura della recinzione?
#24 Inviato 22 Luglio, 2013 ...Uno dei tre giardini di proprietà ha una rientranza rispetto alla strada e nella rientranza c'e' una striscia di terreno che è stata lasciata condominiale e dove ci sono i vari pozzetti delle utenze.La recinzione pero' corre lo stesso parallela alla strada e quindi in quel pezzo la recinzione delimita la striscia condominiale che e' separata dal giardino da una rete.... A mio avviso questo rafforza l'ipotesi che la recinzione sia comune proprio in quanto muro di cinta. Se è acclarata la condominialità quando il manufatto è separato dal giardino privato tramite recinzione metallica, lo sarà altresì (dato che non vi è soluzione di continuità nel manufatto che prosegue ininterrotto per tutto il perimetro) anche quando, mancando la recinzione metallica, esso delimiti direttamente il giardino privato.
#25 Inviato 29 Luglio, 2013 Scusa Olli, ma forse ti sono sfuggiti alcuni elementi delle sentenze che ti ho riportato. Partendo dal presupposto che il muro di recinzione delimita un giardino - corte privata, tale muro serve per escludere intromissioni in tale area e non in parti condominiali, altrimenti oltre il muro ci sarebbe un'atrio condominale, un giardino comune. Infatti la sentenza Cassazione 577/1981 afferma l'esatto contrario di ciò che vuoi sostenere perchè devi leggerla secondo il principio di esclusione rispetto a ciò che è elencato dall'art. 1117 C.C.. Tu stesso riporti: "....che nella nozione dell'art.1117 "NON rientra un muro, di ridotte dimensioni, delimitante un terreno di proprietà esclusiva di un condomino, ove lo stesso risulti inidoneo a tutelare la sicurezza del condominio quale muro di cinta e idoneo A DELIMITARE LA DETTA PROPRIETA' ESCLUSIVA ." Nel caso in questione si tratta di un muro delimitante un giardino - corte privata, e quindi a tutela di tale proprietà esclusiva, non di aree del condominio. La seconda sentenza è parimenti da leggere in senso esclusivo e non affermativo. Tu stesso scrivi: ".. ove un muro svolga la funzione di tutelare la sicurezza del condominio (= dicesi muro di cinta), allora tale manufatto debba considerarsi comune: "Le spese di rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitano i giardini di singoli condomini con i fondi confinanti, devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i partecipanti, in applicazione dell’articolo 1123 primo comma c. c., QUALORA IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE, DI NATURA CONTRATTUALE consideri i detti manufatti di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta". Come vedi è posta una specifica condizione, in assenza della quale il muro è privato. Infatti, come ti ho già scritto, occorre che sia il titolo a dimostrare che il muro è comune, e la sentenza lo specifica bene (Regolamento di natura contrattuale). Se poi fai un giro su Internet troverai anche altri pareri in materia, più autorevoli del mio perché di legali, che avvallano quanto ho già scritto. Vedi ad esempio in: --link_rimosso-- Dove addirittura si pone che il muro deve ricadere su area condominiale per essere tale. Ciao
