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Recesso locazione commerciale e caparre

Buongiorno a tutti,

 

scrivo nella speranza che possiate aiutarmi a chiarirmi un pò le idee sulla mia situazione che vi spiego brevemente.

 

In sostanza ha dato recesso anticipato da un canone di locazione commerciale con A\R 3 mesi prima della data in cui intenedevo abbandonare il locale (sul contratto avevo fatto specificamente scrivere che avevo facoltà di farlo con anticipo di 3 mesi e non 6 come di uso comune).

 

Ora, ho regolarmente pagato le mensilità di aprile, maggio e ultima giugno, come consigliatomi, perchè non potevo scalare le caparre conto\mensilità ma ho paura che il proprietario, non certo disponibile non mi riconsegni le caparre con una qualsiasi scusa malgrado io abbia nei soli 5 mesi di permanenza notevolmente migliorato il localev stesso.

L'ho invitato a presentarsi per riconsegnare la chiavi con A\R ma le mie domande sono:

 

1 - se non mi riconsegna le caparre che posso fare? gli consegno comunque le chiavi?

 

2 - se non si presenta?

 

3 - io andrò alla riconsegna con un mio legale che redigerà un verbale di riconsegna delle chiavi.

 

Spero possiate darmi qualche consiglio perchè non sono affatto esperto in materia. Grazie a tutti in anticipo.

Quanto esposto fa presupporre che il preavviso di recesso sia stato inviato nel rispetto del patto liberamente concordato dalle parti e i canoni dovuti siano stati corrisposti nel termine contrattualmente stabilito. Se così è, una volta constatato l’integrale adempimento delle obbligazioni contrattuali da te assunte con il contratto di locazione sino al momento della sua conclusione, e, quindi, il deposito cauzionale abbia cessato la sua funzione di garanzia assegnatogli dalla legge, se il locatore non ti restituisce autonomamente la somma versata in deposito, puoi ottenere un’ingiunzione di pagamento per la mancata restituzione del deposito cauzionale nel termine massimo decennale. A questo punto, il locatore può far valere i propri diritti al trattenimento della somma in questione solo se riesce a dimostrare in giudizio un inadempimento del conduttore, proponendo opposizione al decreto ingiuntivo.

 

Qualora, infatti, da una verifica dello stato del locale risulti che siano stati arrecati danni, il proprietario può trattenere tutto o parte del deposito cauzionale per la copertura dei danni subiti, presentando, però, apposita domanda giudiziale per l’attribuzione legittima. Può anche accadere che, per i più disparati motivi, non ultimo quello di pretendere la restituzione del bene nello stato in cui è stato consegnato, sia il locatore a rifiutare l’accettazione delle chiavi sino a quando tu abbia rimesso in pristino il locale concessoti in locazione, dopo aver apportato migliorie senza il suo consenso (è un aspetto non chiarito).

 

La riconsegna dei locali, infatti, è una fase delicata del rapporto locativo nella quale, per svariate ragioni, il locatore e il conduttore possono avere discussioni e incomprensioni: alcuni dettagli o clausole contrattuali che in fase di stipula sembravano irrilevanti o marginali o volutamente o meno non chiarite possono diventare terreno di scontro e oggetto di “tatticismi” che inducono, a volte, il locatore a non restituire immediatamente il deposito cauzionale o addirittura a trattenerlo indebitamente a tempo indeterminato allo scopo di una eventuale futura rivalsa (la presenza di un legale al tuo fianco, se temi contestazioni, è quanto mai opportuna).

 

Il risultato sarà la necessità di attivarsi, qualora il locatore non si presenti il giorno stabilito per la riconsegna dell’immobile e contestuale verbale di riconsegna, che avviene con l’effettiva restituzione materiale delle chiavi di accesso all’immobile stesso, o comunque venga a mancare qualsiasi forma di cooperazione da parte sua, affinchè l’immobile formalmente o in maniera meno formale (come da recente pronuncia di Cassazione: n.21004/2012) sia riconsegnato nella disponibilità del proprietario, utilizzando tutti i mezzi che la legge ti mette a disposizione per evitare il sorgere dell’obbligazione di risarcimento del danno di ritardo (ad es. atto di notifica a mezzo di ufficiale giudiziario, invito ad una constatazione in loco per la redazione dell’atto della riconsegna, deposito delle chiavi presso un incaricato del locatore ecc.).

 

E’ sempre un “io dò affinchè tu dia”: solo in questo modo il contratto si risolve senza strascichi di sorta e pendenze in sospeso. Il conduttore deve restituire le chiavi e la cosa locata al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il legittimo uso da parte del conduttore (articolo 1590 codice civile) e il locatore deve restituire la somma versata in deposito, salvo la presenza di eventuali danni necessari di riparazione, e solo il verbale di riconsegna dell’immobile senza contestazioni e riscontro di danni, ancora meglio in presenza di terza persona, possibilmente esperta, ti tutela da eventuali richieste di danni successivamente contestabili.

Ti ringrazio per il supporto, ho letto con grande interesse quanto mi hai scritto.

 

Purtroppo, malgrado abbia regolarmente pagato i 3 mesi fino all'ultimo, abbia avvisato in forma scritta il proprietario, lo stesso stamattina non si è presentato all'appuntamento. Avevo messo nella lettera anche il mio numero per eventualmente avvisarmi, ma non ho ricevuto alcuna telefonata.

Da premettere che l'ho aspettato in compagnia del mio legale per circa 45 minuti e l'ho chiamato per ben 4 volte senza ricevere alcuna risposta, ed al momento non mi ha nemmeno richiamato.

 

Allo stato ho sgomberato il suo locale, ripulendolo e lasciandolo come me l'ha consegnato (escluso il pavimento che era impresentabile e ho messo parquet per 800 euro di spesa che purtroppo dovrò lasciare) e cambiato il colore della pittura dei muri, e sono in possesso delle chiavi.

 

Ora come mi comporto? Il mio legale mi ha consigliato di scrivere un nuovo invito, e qualora non si presentasse nuovamente lo inviterebbe lui con carta intestata nominando me, amministratore dell'azienda come custode delle chiavi fino a quando non avrò modo di riconsegnargliele. E' giusto? Non voglio incorrere in problemi perchè davvero ho fatto tutto in maniera precisa e non voglio che gente poco limpida se ne approfitti...che altro posso o devo fare?

Che altro posso o devo fare?

A te spetta solo di fornire la prova di aver provveduto all’effettiva restituzione del bene locato. Null’altro. E il locatore null’altro deve fare se non provare di averlo ricevuto in ritardo. In quest’ottica, la soluzione prospettata si configura come una modalità di riconsegna che, sebbene non sufficiente in prima battuta a costituire in mora il creditore, serve, comunque, per tutelarti e ad evitare la mora pendente su di te (conduttore) circa l’esecuzione della tua prestazione e ad escludere il prodursi dei relativi effetti, quali il sorgere dell’obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo (questo perché tu, in qualità di conduttore, dalla scadenza del contratto, versi in una situazione di mora qualora ritardi la riconsegna del bene).

Grazie ancora, il proprietario mi ha contattato e si presenterà giovedì perchè non ci sono fino a quella data, ed intanto invierò un secondo invito nuovamente anche in forma scritta, nel frattempo il proprietario potrebbe chiedermi per assurdo anche la mensilità di luglio?

Aggiorno la situazione che ormai è ai limite del grottesco e dell'assurdo.

 

Dopo aver pagato tutte le mensilità, la rescissione del contratto interamente a mio carico, ho pagato anche le spese condominiali come mi ha richiesto il proprietario, per la fantasmagorica cifra di 35 euro da quando sono entrato ad oggi

 

Stamattina lo chiamo e mi dice che devo togliere il parquet (che peraltro è incassato e non incollato) e che se ci fossero dei danni sotto dovrei ridargli i soldi, che devo ridargli il locale com'era (cioè uno schifo, mentre ora è tutto nuovo) che sono un furbo perchè l'ho invitato in forma scritta (!!) a riprendere le chiavi, e mi sono beccato fior di insulti perchè al 30 Giugno non avevo pagato il condominio...

 

In sostanza telefonicamente siamo rimasti d'accordo che ci vedremo nel pomeriggio, ma se non dovesse presentarsi a questo punto a chi do le chiavi? Oppure se si presenta, come devo fare per riavere i 1.200 euro di deposito cauzionale?

Comunque dopo quest'esperienza ho imparato molto...di certo i delinquenti sono anche dalla parte dei proprietari, purtroppo.

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