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Lannoglia

Recesso anticipato: deposito cauzionale non riconosciuto

Buonasera a tutti,

sono conduttore in un contratto di locazione per un immobile ad uso residenziale. Non so quale tipo di contratto sia in essere, il titolo di quest'ultimo recita "CONTRATTO DI LOCAZIONE REDATTO IN DATA... ai sensi dell'art. 11 legge n. 335 del 08/08/1992, modificato dalla sentenza della Consulta n. 309/96" ma il contratto stesso al punto uno recita "Con la presente scrittura privata....ecc".

Il contratto è regolarmente registrato ma il prezzo convenuto come da contratto è decisamente inferiore a quello realmente corrisposto.

Il deposito cauzionale (pari a due mensilità da contratto) è stato in realtà di tre mensilità reali ma non è stato corrisposto direttamente mediante versamento di denaro bensì con l'acquisto di mobili nuovi da parte mia, con l'accordo verbale che gli stessi rimangano di proprietà del locatore a fine contratto.

Il contratto ha validità 4 anni e prevede due mesi di anticipo in caso di recesso anticipato, al momento siamo all'inizio del quarto anno.

Vengo al punto: ho manifestato verbalmente l'intenzione di voler lasciare l'immobile (verbalmente perchè sembrava esserci un rapporto di estrema fiducia e rispetto reciproco con il locatore il quale mi aveva anche assicurato di poter lasciare l'immobile quando volevo) ma il locatore mi ha informato che dei due mesi previsti da contratto ne avrebbe voulto corrisposto come minimo uno, inoltre non ha intenzione di riconoscermi le tre mensilità di deposito cauzionale ma solo due.

Al di là del fatto che posso riprendere i mobili (anche se non mi occorrono) mi piacerebbe far emergere presso gli organi competenti (immagino agenzia delle entrate) il fatto che ho corrisposto mensilmente una cifra più alta rispetto a quella convenuta come da contratto.

Le ricevute di affitto non riportano nessuna cifra ma solo la dicitura del mese pagato, sempre in contanti. A mio favore ho solo evidenza di prelievi bancomat di pari importo effettuati sempre in concomitanza del pagamento dell'affitto.

Potrebbe essere sufficiente per presentare un'istanza all'agenzia delle entrate?

Grazie mille anticipatamente

A mio favore ho solo evidenza di prelievi bancomat di pari importo effettuati sempre in concomitanza del pagamento dell'affitto.

Potrebbe essere sufficiente per presentare un'istanza all'agenzia delle entrate?

 

Sicuramente (NO)Verba volant scripta manent

Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 16:38:27: Le ricevute di affitto non riportano nessuna cifra ma solo la dicitura del mese pagato, sempre in contanti. [...]

Questa non la ho mai sentita...

veramente ti ha rilasciato delle quietanze di pagamento in bianco?

E' come dare un assegno in bianco...tu potresti metterci qualunque cifra...

Comunque il tuo contratto è un 4+4 benchè sia stato stipulato utilizzando un modello per i patti in deroga, legge ormai abrogata e sostituita dalla 431/98. E' stato registrato all'ade tre anni fa? con che tipologia?

 

cosa intendi che vengono richiesti 2 mesi di anticipo per il recesso ? intendi 2 mesi di preavviso? puoi riportare esattamente la clausola di recesso? Per recedere comunque devi inviare la raccomandata nei modi e tempi previsti dal contratto, il recesso verbale non è provabile.

 

I prelievi bancomat non costituiscono prova di pagamento (tu puoi prelevare quanto vuoi e poi trattenere parte della cifra per tuoi motivi personali).

 

cosa dice il contratto relativamente al deposito cauzionale? hai la quietanza del versamento del deposito cauzionale (è il cntratto stesso che fa da quietanza?).

 

Non mi esprimo sull'andare o no all'agenzia delle entrate in quanto non mi è chiara la tua posizione. Appena avrai risposto alle domande cercheremo di capire come regolarizzare nei confronti dello stato la tua posizione (in quanto dichiarando che hai pagato di più, saresti anche tu responsabile di evasione della sola imposta di registro).

Innanzitutto grazie per la risposta.

Le quietanze sono dei modelli prestampati che riportano data, nel campo dove andrebbe (credo) inserito l'importo in lettere è riportata la dicitura mese/anno, infine c'è la firma del locatore, non riportano altro tranne in alcuni casi diciture tipo "luce" o "gas" con accanto l'importo versato (le utenze sono intestate al locatore e vi è un unico contatore per ciascuna utenza a servizio dei quattro appartamenti dello stabile). Inoltre le ricevute in mio possesso, tranne la prima, sono la copia a ricalco.

 

Il contratto è registrato all'AdE, possiedo copia del Mod. F23 ma non riporta esplicitamente diciture sulla tipologia di contratto (forse è una sigla nel campo codice tributo o causale?) ed un foglio allegato (sempre intestato AdE) che riporta la dicitura " reg. contratto di locazione".

 

Clausola di recesso: "il conduttore, in caso di recesso anticipato rispetto alla scadenza prevista o prorogata, deve dare al locatore preavviso di mesi 2 (due) prima di detta scadenza."

 

Immaginavo che i prelievi non costituissero prova.

Ed immagino che anche diversi sms dove chiedo al locatore di passare per l'affitto e con i quali comunico i singoli importi per i consumi dell'energia elettrica non costituiscano una prova.

 

Sul deposito cauzionale il contratto dice: "il deposito cauzionale (pari a due mensilita) versato dal conduttore, sarà restituito dopo la riconsegna dell'immobile locato, sempre che il suddetto abbia rispettato tutti gli impegni contrattuali. Questo deposito non potrà mai essere utilizzato per il pagamento del canone o degli oneri accessori, neppure in prossimità della scadenza del contratto e sarà produttivo di interessi legali così come convenuto dalle parti"

Oltre quanto scritto sul contratto non ho quietanza, come detto si era convenuto verbalmente di concordare come deposito tre mensilità (di quelle vere non quelle da contratto) da corrispondere mediante acquisto da parte mia di mobili che sarebbero restati nell'appartamento, possiedo scontrini e ricevute di acquisto.

 

In realtà non ho necessità di esporre tale situazione all'AdE ma nel caso l'istanza possa verosimilmente essere presa in considerazione, l'intenzione di farlo potrebbe essere un incentivo per riottenere quello che ho versato inizialmente che in fin dei conti è l'unica cosa che vorrei.

Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 18:57:46: Innanzitutto grazie per la risposta.

Clausola di recesso: "il conduttore, in caso di recesso anticipato rispetto alla scadenza prevista o prorogata, deve dare al locatore preavviso di mesi 2 (due) prima di detta scadenza."

ma che clausola è questa in pratica non puoi recedere quando vuoi ma solo alle scadenze dei 4 anni (4-8-12 ecc ecc), se non ho capito male. Se sia valida o meno non sò.

Poi al conduttore si rilascia sempre l'originale e non la copia a ricalco.

Per il deposito cauzionale il contratto è a tuo favore, puoi chiedere indietro le due mensilità e tenerti anche i mobili (se si tratta di solo accordo verbale). Fossi in te, per essere onesti chiederei indietro la cauzione pari al totale che hai versato fin'ora in nero (sempre se questo non è maggiore delle due mensilità).

Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 18:57:46: Inoltre le ricevute in mio possesso, tranne la prima, sono la copia a ricalco.

 

mi sembrava troppo strano che ti avesse dato la ricevuta originale senza tenere una copia uguale in modo che sia dimostrabile che la cifra non era scritta.

 

Comunque la prima cosa che devi fare è inviare la raccomandata di recesso con i 2 mesi di preavviso.

Pagare quanto previsto dal contratto per i prossimi due mesi.

 

Per quanto riguarda il deposito cauzionale, il contratto dice che lo hai versato, per cui puoi pretendere in assenza di danni la restituzione al momento del recesso. Ovviamente se ti verrà restituito o no lo scoprirai il giorno del recesso.

Da quel momento a seconda di quello che succederà puoi prendere altre decisioni (portare via i mobili, e/o procedere legalmente per il recupero della cauzione).

 

Per quanto riguarda l'ade, mi pare di capire che il tuo obiettivo è capire se con le carte che hai in mano puoi provare il nero che hai pagato e quindi ricattare il locatore dicendo che se non ti da il deposito cauzionale il giorno del recesso vai all'ade e lo denunci (quindi nulla a che vedere con il dlgs 23 2011).

A mio parere, verificato che non hai prove scritte di quanto hai pagato mensilmente, non mi pare sia fattibile. La prima cosa che succederebbe se ti autodenunci è che ti fanno pagare subito l'imposta di registro evasa + sanzione minima sulla cifra in nero che dichiari. Poi l'ade farà i suoi controlli in base alle tue indicazioni e molto probabilmente non avendo nessuna prova dei pagamenti in nero non potrebbe fare niente al locatore.

Certamente l'autodenuncia sarebbe un atto corretto nei confronti dello stato e dei cittadini che pagano le tasse tutte, però dovrebbe essere fatta anche dal locatore per completare la regolarizzazione del contratto. Se la fai solo tu alla fine con le prove che hai in mano sarai solo tu a regolarizzare la tua situazione.

Scritto da Liquirizia il 18 Ott 2012 - 20:03:37:

ma che clausola è questa in pratica non puoi recedere quando vuoi ma solo alle scadenze dei 4 anni (4-8-12 ecc ecc), se non ho capito male. Se sia valida o meno non sò.

in effetti non è scritta molto bene, ma parla di recesso anticipato rispetto alla scadenza e non di disdetta. E anzi direi che se presa in senso letterale tale clausola è ancora più favorevole a lannoglia di una clausola classica da formulario.

 

In pratica tale clausola dice che per recedere anticipatamente rispetto alla scadenza prevista (cioè recedere in qualunque momento prima della fine del quarto anno) o della proroga (cioè recedere in qualunque momento prima della fine dell'ottavo anno ...) il conduttore deve comunicare al locatore il recesso con un preavviso di 2 mesi rispetto alla scadenza del quarto anno ("detta scadenza"). Cioè se lannoglia comunica anche 10 mesi prima della scadenza del quarto anno la sua intenzione di recedere, (quindi con un preavviso maggiore dei 2 mesi previsti) puo recedere anticipatamente.

in pratica se lannoglia comunica: "domani recedo" e tale comunicazione avviene con almeno due mesi di anticipo sulla scadenza del quarto anno, tale recesso è valido in quanto la condizione esposta nella clausola è verificata.

ovviamente l'interpretazione letterale sopra esposta sarebbe così assurda e talmente favorevole a lannoglia che non assicurerebbe l'equo contemperamento degli interessi delle parti (1371 cc) poichè renderebbe il recesso senpre possibile a lannoglia senza preavviso (la condizione della clausola sarebbe sempre verificata), per cui a mio parere andrebbe re-interpretata come da formulario (cioè almeno 2 mesi di preavviso ma non sulla scadenza del contratto, ma sulla data di recesso anticipato comunicata).

 

Grazie ancora per le illuminanti risposte.

quote: Per quanto riguarda l'ade, mi pare di capire che il tuo obiettivo è capire se con le carte che hai in mano puoi provare il nero che hai pagato e quindi ricattare il locatore

In realtà non lo chiamerei ricatto ma una forma di sensibilizzazione al rispetto dei reciproci patti verbali.

In pratica mi sembra di capire che l'unica cosa che posso fare è prendere i mobili e portarli via, probabilmente non otterrò indietro il deposito cauzionale ma forse i mobili hanno un valore maggiore.

 

Dal momento che devo ancora ottenere la quietanza del mese corrente, secondo voi, posso pretendere che il locatore mi rilasci la copia originale e con l'indicazione del reale importo corrisposto? Anche se dubito che lo farà.

 

Nel caso in cui la cessazione del contratto sia già avvenuta presso l'AdE e non avendo io comunicato al locatore per iscritto la volontà di recesso, tale situazione mi potrebbe esporre ad eventuali pretese future da parte di quest'ultimo?

Grazie,

L.

Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 21:21:52: In realtà non lo chiamerei ricatto ma una forma di sensibilizzazione al rispetto dei reciproci patti verbali.[...]
Scusami, ma hai ben chiaro quello che ti ha scritto prima Ric75?
Scritto da Ric75 il 18 Ott 2012 - 20:37:53: ... ovviamente l'interpretazione letterale sopra esposta sarebbe così assurda e talmente favorevole a lannoglia che non assicurerebbe l'equo contemperamento degli interessi delle parti (1371 cc) poichè renderebbe il recesso senpre possibile a lannoglia senza preavviso (la condizione della clausola sarebbe sempre verificata), per cui a mio parere andrebbe re-interpretata come da formulario (cioè almeno 2 mesi di preavviso ma non sulla scadenza del contratto, ma sulla data di recesso anticipato comunicata). [...]
Mi pre che quello che "pretende il locatore, cioè:
Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 16:38:27: ... ho manifestato verbalmente l'intenzione di voler lasciare l'immobile (verbalmente perchè sembrava esserci un rapporto di estrema fiducia e rispetto reciproco con il locatore il quale mi aveva anche assicurato di poter lasciare l'immobile quando volevo) ma il locatore mi ha informato che dei due mesi previsti da contratto ne avrebbe voulto corrisposto come minimo uno, inoltre non ha intenzione di riconoscermi le tre mensilità di deposito cauzionale ma solo due. [...]
... sia esattamente quello che era previsto dai patti (sia quelli verbali che quelli scritti, cioè dal contratto): vuole che tu gli paghi due mesi di preavviso prima di andartene.

Esattamente quello che dice il contratto che hai sottoscritto.

 

E inoltre, fra i "patti verbali" che adesso pretendi che siano rispettati, c'era o non c'era anche l'accordo che avresti pagatio di più di quanto scritto a contratto?

Scritto da Lannoglia il 18 Ott 2012 - 21:21:52: Dal momento che devo ancora ottenere la quietanza del mese corrente, secondo voi, posso pretendere che il locatore mi rilasci la copia originale e con l'indicazione del reale importo corrisposto? Anche se dubito che lo farà.

 

Nel caso in cui la cessazione del contratto sia già avvenuta presso l'AdE e non avendo io comunicato al locatore per iscritto la volontà di recesso, tale situazione mi potrebbe esporre ad eventuali pretese future da parte di quest'ultimo?

Gli unici consigli a norma di legge che ti posso dare sono:

-La quietanza è da dare al momento del pagamento e deve corrispondere a quanto versato.

-Tu sei tenuto a versare esattamente quanto scritto a contratto.

Per cui 1+1=2...devi versare quanto scritto a contratto e solo in cambio della quietanza con sopra scritto quanto versato (in duplice copia).

 

La risoluzione all'ade è un atto amministrativo che viene fatto da una sola delle due parti. Non ha effetti civilistici, ma solo fiscali ( e sanzioni nel caso in cui quanto dichiarato all'ade non coincida con la realtà del contratto).

Poichè il recesso è stato comunicato solo verbalmente, il locatore potrebbe disconoscerlo (esattamente alla stesso modo di come tu potresti disconoscere il patto verbale relativo ai mobili da te comprati e portarli via).

Se il locatore non ti riconosce il recesso verbale, sei obbligato a pagare i canoni fino a quando non dai recesso in forma scritta con i 2 mesi di preavviso.

A questo punto se percepisci che potresti aver problemi a recedere tra poco, puoi sempre tentare di arrivare a un accordo scritto con il locatore. In pratica dovete fare una scrittura privata in cui risolvete consensualmente la locazione in data...

Se il locatore percepisce che è forte dal punto di vista del recesso verbale non comunicato, ovviamente non ti firmerà tale scrittura privata a meno di avere in cambio qualcosa da inserire nella scrittura.

quote:

In pratica mi sembra di capire che l'unica cosa che posso fare è prendere i mobili e portarli via, probabilmente non otterrò indietro il deposito cauzionale ma forse i mobili hanno un valore maggiore.

Per quanto riguarda i mobili ti ho rispostosopra, essendo un patto verbale e poichè in questo momento i patti verbali sono stati rinnegati da entrambe da entrambe le parti dipende unicamente da te se rispettarli o no.

 

Per la cauzione invece c'è un patto scritto e il contratto ti da la possibilità di riavere indietro le 2 mensilità di deposito cauzionale. SE nel verbale di riconsegna firmato da entrambi concorderete che non ci sono danni hai il diritto di richiedere il deposito cauzionale intero (richiesta da farsi entro 5 anni dalla riconsegna pena la prescrizione)..

Modificato Da - Ric75 il 19 Ott 2012 12:55:15

@Giuda:

 

Ti ringrazio per i commenti, forse mi sono spiegato male.

Il contratto scritto prevedeva un canone di € 100 / mese, anticipo cauzionale di due mensilità (€ 200) e due mesi di preavviso per andare via.

Gli accordi verbali prevedevano un canone di € 250 / mese, cauzione di € 750 da corrispondere in acquisto di mobili di pari importo e preavviso anche il giorno prima.

Ora per il canone mensile abbiamo rispettato quanto previsto dagli accordi verbali, per il deposito cauzionale idem ora non vedo perchè non dobbiamo fare lo stesso per il preavviso.

Mi sembra che il locatore rispetti i patti verbali solo nella parte che conviene a lui. Quindi la cosa mi fa un pò arrabbiare.

Non solo, il deposito cauzionale che mi vuole riconoscere non è più di € 750 bensì di € 500 perchè sostiene che € 250 del deposito erano state utilizzate a suo tempo per il pagamento del primo mese.

In realtà non è andata così.

Di conseguenza la mia domanda riguardo la possibilità di rivolgermi all'ade non era per ricattare ma solo per capire quale fosse la mia forza durante la negoziazione per riavere semplicemente quello che ho dato.

Inoltre in questa situazione mi sembra che sia il locatore a mettere sotto ricatto me.

@Ric75

 

Grazie per le considerazioni, mi stanno aiutando a riflettere.

Saresti così gentile da indicarmi i riferimenti normativi per:

quote: -La quietanza è da dare al momento del pagamento e deve corrispondere a quanto versato.

-Tu sei tenuto a versare esattamente quanto scritto a contratto.

I patti verbali al momento sono stati rinnegati solo dal locatore, le mie attuali difficoltà derivano proprio dal fatto che ho mantenuto fede a quanto pattuito verbalmente.

Se fossi stato più furbo avrei iniziato a pagarlo con € 100 / mese già all'inizio e non credo che avrebbe potuto contestarmi alcunchè.

Scritto da Lannoglia il 19 Ott 2012 - 19:10:10: Saresti così gentile da indicarmi i riferimenti normativi per:

 

-La quietanza è da dare al momento del pagamento e deve corrispondere a quanto versato.

-Tu sei tenuto a versare esattamente quanto scritto a contratto.

 

Art. 1199 cc

Diritto del debitore alla quietanza

Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore.

Il rilascio di una quietanza per il capitale fa presumere il pagamento degli interessi.

Art. 13 431/98

(Patti contrari alla legge).

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

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