#1 Inviato 20 Marzo, 2021 Buongiorno, sono nuova su questo forum e mi scuso in anticipo se questa non è la sezione giusta in cui scrivere riguardo a questo argomento. Vi spiego la situazione: Sono una studentessa universitaria, firmataria con altri 3 ragazzi che studiano nel mio stesso corso, di un appartamento, contratto in solido transitorio per studenti, espressamente scritto, con durata di un anno dal 1 ottobre 2020 al 30 settembre 2021. Adesso siccome non lo sfruttiamo da mesi causa covid e DAD, anche se in teoria possiamo recarci lì perché sarebbe nostro domicilio, abbiamo deciso di recedere anticipatamente dal contratto dando preavviso di 2 mesi come "ci sembrava" fosse stabilito e chiaro. Ho messo la foto dell'articolo in questione. Adesso i proprietari, marito e moglie, dicono che il preavviso per il recesso lo possiamo dare solo se non intendiamo rinnovare il contratto alla scadenza (cioè il 30/09/2021) ma non possiamo recedere anticipatamente. A me però sembra proprio che si parli anche di recesso anticipato (vedete foto). Io ho provato a spiegarglielo e loro dicono che siamo obbligati a trovare dei subentranti oppure siamo vincolati fino alla scadenza; io però informandomi ho trovato che per legge possiamo recedere eccome, anche senza la presenza di gravi motivi data la particolare tipologia di contratto (accordi territoriali del comune di Pisa). Me lo confermate? Adesso non sappiamo come fare, un avvocato ci ha consigliato di mandare comunque la disdetta intanto, ma se loro non accettassero, allo scadere dei 2 mesi di preavviso siamo liberi di andarcene e smettere di pagare? Ciò che ci preme è anche la restituzione della cauzione, possono rifiutarsi? Più che altro vorremmo evitare di andare per vie legali perché sarebbero più le spese che altro, ma ho paura che non riusciremo a risolverla trovando un accordo comune... Modificato 20 Marzo, 2021 da MartinaB_
#2 Inviato 20 Marzo, 2021 Aggiungo una cosa: ho scoperto anche che un contratto transitorio è nullo se non si allega la motivazione della transitorietà e diventa automaticamente un 4+4. Ora, sul nostro c'è scritto che prendiamo in affitto l'appartamento per frequentare i corsi dell'università, ma non ci sono allegati. E' valido lo stesso?
#3 Inviato 20 Marzo, 2021 MartinaB_ dice: un avvocato ci ha consigliato di mandare comunque la disdetta intanto io seguirei il consiglio dell'avv. per il momento. poi darei uno sguardo qui: pagina 9 e seguenti, punto 7 in particolare. In effetti l'interpretazione è dubbia, ma non troppo se l'italiano non mi inganna. Mentre se vedi sull'accordo il mese di preavviso è uno (1) solo e già lì non si capisce. farei un bella cosa: chiamerei un sindacato inquilini o proprietari (o entrambi) che hanno siglato l'accordo e chiederei a loro come interpretano quel contratto! lascia perdere il passaggo a 4+4 per ora.
#4 Inviato 20 Marzo, 2021 MartinaB_ dice: abbiamo deciso di recedere anticipatamente dal contratto dando preavviso di 2 mesi Come da contratto, è un vostro diritto. Il subentro è una opzione ammessa e disponibile, ma non è obbligatoria; i gravi motivi non sono dovuti, semplicemente perchè nel contratto non sono neppure menzionati. Pertanto procedete alla comunicazione del recesso anticipato con preavviso di almeno 2 mesi.
#5 Inviato 20 Marzo, 2021 @MartinaB_ intanto non mi è chiaro perché avete stipulato un contratto di affitto "di natura transitoria" (previsto dalla L. n. 431/98, art. 5, co. 1) e non una locazione "abitativa per studenti universitari" (prevista dalla citata Legge all'art. 5, co. 2). Inoltre è vero quanto dici in merito alla trasformazione automatica in 4+4, qualora non sia dichiarata e documentata l'esigenza del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto, allegando la documentazione probatoria. Nel caso di contratto per studenti, si dichiara Università e Corso di laurea di iscrizione. Quanto sopra per tua conoscenza se ti capitasse di dover affittare un nuovo immobile. Ma adesso che fare? Inviare la raccomandata specificando i motivi del recesso anticipato (Lezioni Universitarie in presenza sospese). Per la cauzione, dovrebbe essere restituita salvo danni all'immobile e salvo abusi del padrone di casa. Modificato 20 Marzo, 2021 da Tommaso_C
#6 Inviato 20 Marzo, 2021 Nell'allegato in realtà parla di recesso nel senso di non rinnovo (due mesi prima della scadenza)...e non recesso anticipato. Però a volte i contratti sono da prendere con le pinze, nel senso che alcune clausole sono da considerarsi nulle e a volte alcune clausole che danno diritto al conduttore non vengono inserite ma in realtà si possono comunque mettere in pratica al di là che siano menzionate o meno. Rivolgetevi ad un legale che vi saprà consigliare. Magari se dovete disdire tutti andate da un solo legale e spartitevi la spesa. Io ho studiato a Pisa e so benissimo come si comportano i proprietari. In quella città praticamente vivono di affitti a studenti ma so per certo che i proprietari fanno come gli pare perché in genere uno studente è squattrinato e non si rivolge ad un legale per far valere i propri diritti. E loro ci marciano sopra. Il fatto che non restituiscano la cauzione è all'ordine del giorno. Illegalmente oltretutto. Va restituita tutta o trattenuta del tutto in attesa del giudice che valuterà i danni...ma loro si arrogano il diritto di trattenere una somma a loro piacimento.
#7 Inviato 21 Marzo, 2021 spurgo dice: il mese di preavviso è uno (1) solo e già lì non si capisce Esatto sull'accordo territoriale è scritto così e l'ho fatto presente ai proprietari, dicendo che comunque noi avevamo considerato 2 mesi per essere corretti e rispettare il contratto. Loro, nonostante questi accordi siano espressamente citati sul contratto, dicono di non esserne a conoscenza quindi glie li ho mandati e hanno detto che li leggono (spero lo facciano davvero) e ci risentiamo domani per telefono.
#8 Inviato 21 Marzo, 2021 albano59 dice: Come da contratto, è un vostro diritto. Il subentro è una opzione ammessa e disponibile, ma non è obbligatoria; i gravi motivi non sono dovuti, semplicemente perchè nel contratto non sono neppure menzionati. Pertanto procedete alla comunicazione del recesso anticipato con preavviso di almeno 2 mesi. Io ho cercato di farli ragionare facendo notare che, se è ammesso che uno studente receda lasciando l'onere di pagare l'intero canone agli altri 3, con la possibilità (e non l'obbligo) di trovare un subentrante (è scritto sempre nella foto che ho allegato), allora deve essere ammesso anche che tutti e 4 recedano. E i 2 mesi di preavviso esistono per far sì che loro abbiano il tempo di trovare altri inquilini se vogliono. Noi non saremmo obbligati a trovarli in teoria. Loro dicono che anche se non c'è scritto che questa cosa è obbligatoria, noi dobbiamo farla per forza. Sono delle carogne
#9 Inviato 21 Marzo, 2021 Tommaso_C dice: @MartinaB_ intanto non mi è chiaro perché avete stipulato un contratto di affitto "di natura transitoria" (previsto dalla L. n. 431/98, art. 5, co. 1) e non una locazione "abitativa per studenti universitari" (prevista dalla citata Legge all'art. 5, co. 2). Inoltre è vero quanto dici in merito alla trasformazione automatica in 4+4, qualora non sia dichiarata e documentata l'esigenza del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto, allegando la documentazione probatoria. Nel caso di contratto per studenti, si dichiara Università e Corso di laurea di iscrizione. Quanto sopra per tua conoscenza se ti capitasse di dover affittare un nuovo immobile. Ma adesso che fare? Inviare la raccomandata specificando i motivi del recesso anticipato (Lezioni Universitarie in presenza sospese). Per la cauzione, dovrebbe essere restituita salvo danni all'immobile e salvo abusi del padrone di casa. Per la precisione, in cima al contratto c'è scritto "locazione abitativa per studenti universitari", e fra i vari articoli è specificato anche che si tratta di un contratto transitorio e che abbiamo l'esigenza di abitare l'immobile per frequentare le lezioni all'università. Quindi stiamo facendo affidamento a ciò che in teoria prevede la legge per questo tipo di contratti ma loro non vogliono capire...
#10 Inviato 21 Marzo, 2021 sevenapple dice: Nell'allegato in realtà parla di recesso nel senso di non rinnovo (due mesi prima della scadenza)...e non recesso anticipato. Però a volte i contratti sono da prendere con le pinze, nel senso che alcune clausole sono da considerarsi nulle e a volte alcune clausole che danno diritto al conduttore non vengono inserite ma in realtà si possono comunque mettere in pratica al di là che siano menzionate o meno. Rivolgetevi ad un legale che vi saprà consigliare. Magari se dovete disdire tutti andate da un solo legale e spartitevi la spesa. Io ho studiato a Pisa e so benissimo come si comportano i proprietari. In quella città praticamente vivono di affitti a studenti ma so per certo che i proprietari fanno come gli pare perché in genere uno studente è squattrinato e non si rivolge ad un legale per far valere i propri diritti. E loro ci marciano sopra. Il fatto che non restituiscano la cauzione è all'ordine del giorno. Illegalmente oltretutto. Va restituita tutta o trattenuta del tutto in attesa del giudice che valuterà i danni...ma loro si arrogano il diritto di trattenere una somma a loro piacimento. In realtà è menzionato anche il recesso anticipato (foto). C'è scritto che qualora uno studente recedesse può farlo ma allora per estensione possono farlo tutti no? E si parla anche di imposta da pagare all'AdE per l'anticipata risoluzione qualora tutti i firmatari originari recedessero senza trovare subentranti: anche questo mi pare significhi che possiamo recedere quando vogliamo. Per quanto riguarda le cose non menzionate nel contratto: non c'è il divieto di recedere anticipatamente e non c'è l'obbligo di trovare subentranti (fino a prova contraria, "ammesso" non significa obbligatorio, anche se loro dicono di sì), quindi boh domai in teoria dobbiamo risentirci per telefono e gli dirò anche questa cosa...
#11 Inviato 21 Marzo, 2021 Tutti coloro ai quali mi sono rivolta, tra cui un avvocato amico di mio padre, e sindacati (unione inquilini Pisa) dicono che abbiamo ragione noi ragazzi e non i proprietari, quindi in teoria noi non infrangeremmo nessun accordo e abbiamo già la lettera pronta da spedire... La mia preoccupazione è che non ci rendano la cauzione... a proposito, dobbiamo pretenderla appena riconsegniamo le chiavi dopo il sopralluogo della casa? E ho paura anche che nonostante raccomandata (dove ho messo anche i motivi pur non essendo richiesti) e rispetto del preavviso ci facciano causa... boh forse mi sto facendo troppi film ma vorrei evitare come ho già detto di mettere in mezzo gli avvocati
#12 Inviato 21 Marzo, 2021 MartinaB_ dice: La mia preoccupazione è che non ci rendano la cauzione... a proposito, dobbiamo pretenderla appena riconsegniamo le chiavi dopo il sopralluogo della casa? Al momento della riconsegna dell'appartamento dovreste compilare un apposito verbale, di cui trovate degli esempi in rete. Il sopralluogo è il momento in cui il locatore e il conduttore, assieme, visionano l'immobile e rilevano eventuali danni da imputare al conduttore. In quella sede si redige il verbale, eventualmente corredato da foto, si consegnano le chiavi e si riceve il deposito cauzionale. In caso di danni il deposito cauzionale viene trattenuto dal proprietario che deve adire le vie legali per la quantificazione del loro ammontare. Questa la norma. Chiaramente, in caso di danni si cerca di addivenire bonariamente ad un accordo sul loro ammontare. In caso di disaccordo, esiste la Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale. Ricordate che la proprietà non può chiedere di ripitturare l'immobile, nemmeno se ciò fosse contrattualmente previsto. La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore. L'operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E, al citato decreto. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.
#13 Inviato 21 Marzo, 2021 Ho ricontrollato... e sono andato sul sito del Comune di Pisa a cercarmi il testo dell'Allegato C, che è il testo di riferimento per la stipula dei transitori studenti. Alla luce di più approfondite verifiche purtroppo niente di buono all'orizzonte. Con mia somma sorpresa ho constatato che non è previsto il recesso anticipato del conduttore, bensì solo il suo recesso dal contratto di locazione: il vostro contratto prevede una condizione di miglior favore nel senso che è vostra facoltà recedere anticipatamente di due mesi ma solo riferendosi alla scadenza naturale. Niente altro. Per lasciare prima ed anticipatamente dovrete proporre dei subentranti (uno per ogni coinquilina che intenda lasciare). Purtroppo per voi, I proprietari sono nel giusto nel non voler acconsentire al recesso anticipato.
#14 Inviato 21 Marzo, 2021 MartinaB_ dice: Esatto sull'accordo territoriale è scritto così e l'ho fatto presente ai proprietari, dicendo che comunque noi avevamo considerato 2 mesi per essere corretti e rispettare il contratto. in effetti tra Contratto di Locazione, Accordo e Modello di Contratto citato nell'Accordo io leggo un po' di contraddizioni apparenti. secondo me l'articolo è scritto male e confonde il proprietario: quindi sentirei anche la campana dell'altra parrocchia per sicurezza, prima il proprietario e poi un sindacato proprietari. Il problema per me è questo: il contratto rimane in piedi fino a naturale scadenza (12 mesi) se almeno uno degli studenti rimane in casa. ma se tutti ve ne andate il contratto è risolto (cfr. punto 7 Accordo §3 ) perché altrimenti l'ultimo ad uscire rimarrebbe col cerino in mano... non so se mi sono spiegato, ma ci ho provato. per cui secondo me potete recedere, entro due mesi se non siete fiscali e fine della faccenda. albano59 dice: Per lasciare prima ed anticipatamente dovrete proporre dei subentranti (uno per ogni coinquilina che intenda lasciare) umm... questa la parte del punto 7 di cui parlavo: io leggo: se tutti se ne vanno (contemporaneamente) e non ci sono subentranti il contratto muore. Modificato 21 Marzo, 2021 da spurgo a
#15 Inviato 21 Marzo, 2021 albano59 dice: Ho ricontrollato... e sono andato sul sito del Comune di Pisa a cercarmi il testo dell'Allegato C, che è il testo di riferimento per la stipula dei transitori studenti. Alla luce di più approfondite verifiche purtroppo niente di buono all'orizzonte. Con mia somma sorpresa ho constatato che non è previsto il recesso anticipato del conduttore, bensì solo il suo recesso dal contratto di locazione: il vostro contratto prevede una condizione di miglior favore nel senso che è vostra facoltà recedere anticipatamente di due mesi ma solo riferendosi alla scadenza naturale. Niente altro. Per lasciare prima ed anticipatamente dovrete proporre dei subentranti (uno per ogni coinquilina che intenda lasciare). Purtroppo per voi, I proprietari sono nel giusto nel non voler acconsentire al recesso anticipato. Che si riferisca alla naturale scadenza mi torna, e in particolare prevede la possibilità di non rinnovare alla scadenza, ma non c'è il divieto espresso di lasciare anticipatamente, così come non c'è l'obbligo scritto di trovare subentranti ("e ammesso il subentro" non significa obbligatorio). E nell'accordo c'è anche scritto questo, che mi pare a favore nostro e riguardi il recesso anticipato addirittura senza gravi motivi Capisco che sono sottigliezze ma non riesco a credere che non ci sia niente che ci tuteli, soprattutto in periodo di Covid spurgo dice: in effetti tra Contratto di Locazione, Accordo e Modello di Contratto citato nell'Accordo io leggo un po' di contraddizioni apparenti. secondo me l'articolo è scritto male e confonde il proprietario: quindi sentirei anche la campana dell'altra parrocchia per sicurezza, prima il proprietario e poi un sindacato proprietari. Il problema per me è questo: il contratto rimane in piedi fino a naturale scadenza (12 mesi) se almeno uno degli studenti rimane in casa. ma se tutti ve ne andate il contratto è risolto (cfr. punto 7 Accordo §3 ) perché altrimenti l'ultimo ad uscire rimarrebbe col cerino in mano... non so se mi sono spiegato, ma ci ho provato. per cui secondo me potete recedere, entro due mesi se non siete fiscali e fine della faccenda. umm... questa la parte del punto 7 di cui parlavo: io leggo: se tutti se ne vanno (contemporaneamente) e non ci sono subentranti il contratto muore. Esatto anche io la interpreto così: se tutti se ne vanno e nessuno subentra il contratto è chiuso (pagando quel che serve come indennità ecc... ma preferisco pagare 67 euro piuttosto che mesi a vuoto). E se aggiungiamo che non c'è scritto che è vietato recedere in anticipo.... viene fuori che abbiamo ragione noi no? In tutto questo ho scritto anche ad un'associazione di proprietari... vediamo che dicono Che casino mamma mia
#17 Inviato 21 Marzo, 2021 spurgo dice: io leggo: se tutti se ne vanno (contemporaneamente) e non ci sono subentranti il contratto muore. Anch'io interpreto così. A differenza di te però ritengo che l'evenienza si possa verificare al massimo solo due mesi prima della scadenza naturale. Quello che mi ha fatto mutare opinione questa mattina è il testo dell'accordo territoriale di Pisa e dei suoi allegati: in nessuna loro parte si fa riferimento al recesso anticipato del conduttore. Secondo me non è un caso , ma è una cosa proprio voluta. Nella mia limitata esperienza è la prima volta che mi incrocio con un accordo territoriale che non riconosce il recesso anticipato al conduttore in un transitorio studenti. Quale ultima spiaggia mi consulterei con un legale del luogo per verificare se ci sia la scappatoia per far valere il recesso anticipato del conduttore, appigliandosi alla 431/98 che non lo nega a nessuno. Ma mi sembra una strada in salita.
#18 Inviato 21 Marzo, 2021 albano59 dice: Secondo me non è un caso , ma è una cosa proprio voluta. in sostanza, sì. cioè sono in forte dubbio interpretativo e lo vedo fumoso in effetti. forse, dal racconto di sevenapple si possono trovare delle tracce: magari è una sorta di "do ut des" in favore dei proprietari al fine di evitare comportamenti e contratti farlocchi (il sempreverde nero) in un contesto di mobilità universitaria su quello specifico territorio. mah! in effetti si deve capire con le parti che hanno siglato l'accordo territoriale e avvocati. da proprietario, interpreterei a mio favore, ma proprio perché da contratto (prima img) la "scadenza" la interpreto letteralmente come scadenza del contratto, dunque annuale. MartinaB_ dice: In tutto questo ho scritto anche ad un'associazione di proprietari... vediamo che dicono bene! e se non rispondono chiamane più d'uno.
#19 Inviato 21 Marzo, 2021 Resta anche il fatto che "recesso" ha un significato diverso da "disdetta" anche se spesso sono usati come sinonimi (mi sono documentata). Nel primo articolo del contratto si parla infatti di disdetta da presentare in caso non si voglia rinnovare il contratto dopo la scadenza ed è corretto. Nell'articolo della foto che ho allegato con la mia domanda si parla di recesso, che starebbe a significare l'interruzione di un contratto prima della naturale scadenza, anche senza specificare "anticipato".
#21 Inviato 21 Marzo, 2021 MartinaB_ dice: Resta anche il fatto che "recesso" ha un significato diverso da "disdetta" anche se spesso sono usati come sinonimi (mi sono documentata). ed è così. se tutti fate recesso, senza che nessuno subentri, il contratto è risolto ipso jure (e lo dicono sia l'accordo sia il contratto). altrimenti se permane una parte (un conduttore originario) il contratto prosegue, con o senza subentranti perché ovviamente un contratto ha ragion d'essere se ci sono le parti contrattuali... ripeto, per me è fuorviante l'art. 9 del contratto di locazione e può essere mal interpretato: "il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto [...] almeno un mese prima della scadenza". io credo che se siete tutti e 4 convinti a recedere per i vostri motivi il contratto vada a morire perché viene a mancare una parte contrattuale; la proprietà non è convinta perché legge "scadenza" e per lei scadenza è settembre 2021. tra l'altro la convenienza è locare a n. studenti e non ad un solo superstite... (contrattuale!). per cui io andrei sereno per la disdetta, meglio se collettiva. albano59 dice: E mi hai fatto prendere altri dubbi occhio che è un po' datato quel link/accordo: è del 2013. ma in sostanza cambia poco. quello che ho postato sopra al #3 è del 2018: spurgo dice: poi darei uno sguardo qui:
#23 Inviato 21 Marzo, 2021 spurgo dice: spurgo dice: poi darei uno sguardo qui: E' il link che ho visionato questa mattina, e dove è riportato anche l'Allegato C, ovvero il testo di riferimento per la stipula del transitorio studenti. L'art.1 regola esplicitamente il rinnovo o la disdetta del contratto di locazione. L'art. 9 a me non risulta chiaro cosa voglia regolare. Probabilmente la miglior soluzione è quella di chiedere chiarimenti al riguardo presso una dipendenza locale di una Associazione firmataria dell'accordo territoriale.
#24 Inviato 21 Marzo, 2021 albano59 dice: L'art. 9 a me non risulta chiaro cosa voglia regolare. ma infatti quello è scritto malissimo. per quello dico che se lo leggi dalla parte del locatore sembra un contratto blindatissimo: 12 mesi di canone garantiti; se lo leggi dalla parte del conduttore dici: boh son fregato. insomma è il cane che si morde la coda. 1
#25 Inviato 22 Marzo, 2021 Allora, dopo due giorni di sangue amaro, grazie alle ricerche che ho fatto e anche ai vostri suggerimenti sono arrivata alla conclusione che: i contratti transitori per studenti per legge devono essere redatti seguendo i modelli presenti negli accordi territoriali del comune in questione --> l'accordo territoriale di Pisa prevede che possiamo recedere anche senza gravi motivi (specificheremo comunque la sospensione della didattica per questioni sanitarie che ci impediscono di sfruttare la casa per lo scopo previsto nel contratto) la parola Recesso ha un significato preciso che è diverso da Disdetta, e anche se la clausola non è chiara o non menziona il recesso anticipato bisogna rifarsi alla legge Nell'articolo del contratto in questione è previsto il recesso di un singolo firmatario che PUO' (e non deve) essere sostituito da un subentrante, e se tutti gli originali firmatari fossero sostituiti si chiude il vecchio contratto stipulandone eventualmente uno nuovo pagando l'imposta fissa all'agenzia delle entrate per l'anticipata risoluzione --> i proprietari non possono obbligarci a trovare subentranti, anche perché il preavviso di 2 mesi serve proprio per dare tempo a loro di trovarli se vogliono Quindi oggi parlerò con i proprietari e gli farò presenti queste cose. Resta il problema della cauzione che (potrei scommetterci qualsiasi cosa) tenteranno di non restituirci, ma per quello vedremo come fare. Grazie a tutti per le vostre risposte, sono state preziose
