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mariella.c78

Rate condominiali del costruttore

Chiedo aiuto per una situazione controversa che mi si è presentata in un condominio che da poco amministro:

Nuova costruzione con i primi atti di vendita estate 2010; nel regolamento condominiale si dice che(cito testualmente): "tutti gli immobili facenti parte del condominio di proprietà del costruttore, parteciperanno alle spese condominiali solo quando saranno completati e adibiti all'uso preposto, fermi restando i valori millesimali stabiliti";

in 4 atti di vendita su 8 si cita invece "la società x (costruttore) non parteciperà alle spese condominiali fino a quando le unità immobiliari di sua proprietà non verranno alienate o locate", mentre nei restanti 4 atti tale frase non compare.

Il precedente amministratore, ritenendo, probabilmente a ragione, che si trattasse di clausole vessatorie, ha predisposto preventivi e consuntivi addebitando al costruttore le quote condominiali dei 2 appartamenti rimasti invenduti, pertanto a distanza di 2 anni risulta dai documenti contabili il suo debito; a tale stato di fatto il costruttore non si è mai opposto, ha ricevuto tutta la contabilità, convocazioni e verbali, non ha mai impugnato nulla e si è limitato a ribadire a voce il suo esonero dalle spese. Ultima cosa: il costruttore sta pagando le spese di uno dei 2 appartamenti invenduti poichè occupato dalla figlia saltuariamente.

Gli altri condomini non intendono più sostenere una simile situazione e mi chiedono di impugnare il regolamento.

Ma stando così le cose, potrei proporre direttamente decreto ingiuntivo per il recupero delle somme?

Attualmente ho solo fatto approvare la creazione di un fondo per la copertura dei debiti che nel tempo si sono accumulati e per le spese della gestione in corso relativi all'appartamento di cui il costruttore non paga le spese.

Cosa mi consigliate? Anche se dovessi procedete con l'ingiunzione forse sarebbe meglio chiedere assenso all'assemblea vista la situazione contradditoria...

Attendo consigli visto che tra un paio di giorni dovrò cercare di mediare con il costruttore...o meglio convincerlo aversare tutte le sue quote...

E' il mio parere: se questa clausola che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali fino a che le unità immobiliari non sono vendute o date in locazione, è stata inserita nei rogiti, è valida. Il compratore ha accettato questa clausola.

 

gl

Si, sarei d'accordo se non fosse che in metà degli atti di acquisto questa clausola non compare, mentre tutti hanno accettato il Regolamento in cui vi è l'esonero del costruttore...cosa prevale il Regolamento o l'atto? Se il primo allora ha ragione il costruttore, se invece prevalgono gli atti di acquisto e in metà di loro l'esonero non compare? E poi se il costruttore non si è opposto ai bilanci consuntivi in cui risulta debitore come la mettiamo? La questione non mi sembra molto semplice...

Se il regolamento è stato allegato ad ogni rogito, è parte integrante del contratto di acquisto, quindi non fa differenza.

Il fatto che non ha impugnato i consuntivi è irrilevante. Tu cosa fai: decreto ingiuntivo? il costruttore impugna in quanto nulla è dovuto per effetto del regolamento di condominio che lo esonera dalle spese condominiali. Pensi che il giudice lo condanna perchè non ha impugnato il consuntivo, e per quale ragione gli sono state addebitate queste spese sapendo che non erano dovute?

Se l'amministratore o i condomini ritengono questa clausola vessatoria perchè hanno firmato o non hanno fatto ricorso al giudice?

 

gl

Effettivamente il precedente amministratore ha consuntivato le spese al costruttore poichè riteneva, a suo dire, la clausola di esonero vessatoria...e i condomini si ritrovano ora(a distanza di 2 anni) ad avere cognizione della cosa, cioè che le quote condominiali del costruttore, non essendo dovute per via dell'esonero, dovranno essere coperte da loro... probabilmente il vecchio amministratore doveva affrontare in modo più chiaro la cosa con l'assemblea regolamento alla mano e invece di prendere l'iniziativa di contabilizzare le quote del costruttore, rispettare semplicemente la clausola. Allo stato attuale la situazione è sicuramente + pesante poichè il debito accumulato (ed ereditato come nuova amministratrice) deve essere coperto. Cosa mi consigli?

La soluzione è ovvia, non ha alternative. Tutto il debito che risulta dalla ripartizione del consuntivo deve essere ripartito fra tutti i condomini. L'operazione dal punto di vista contabile non presenta difficoltà predisponendo le tabelle millesimali delle u. i. del costruttore a "0,000" fino a quando saranno vendute.

Poi l'operazione richiede una certa competenza operatività contabile. Se qualche condomino non è "contento" impugnerà la ripartizione e si va per vie giudiziarie. Saluti.

 

gl

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