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walterdr

Quote condominiali, info.

Sera a tutti.

Da oltre cinque anni nel mio condominio si pagano,

in aggiunta alle quote relative ai millesimi,

anche le quote relative agli appartamenti invenduti.

So bene che dopo due anni si parla di clausola vessatoria però, ora,

il mio quesito è diverso.

In genere queste quote che sono una sorta di obolo che si paga al costruttore.

E così sembrava anche nel mio condominio fino a quando,

dopo aver fatto causa al costruttore,

quest'ultimo adotta una linea di difesa con la quale che asserisce

che lui non è il costruttore ma un venditore.

Ora vengo alla domanda.

Se non è il costruttore, ma un venditore,

ha percepito queste quote, con l'avallo dell'amminitratore

(anche lui chiamato in causa ma per altri motivio), e quindi indebitamente??

O, in questo caso, le due figure si equivalgono??

Sempre con questo scenario, il 4% che si versa all'atto del preliminare di vendita e in genere versato solo quando si compra dal costruttore, andrebbe versato anche se si acquista dal venditore?

Spero di essere stato chiaro. Attendo aiuti e suggeriementi e per questo vi ringrazio.

A me pare che il tizio faccia un po il furbetto, due sono le cose, o è venditore e quindi non dovevate pagare le spese, oppure è costruttore il quale si può esonerare dalle spese per il massimo di due anni con scrittura sul Rogito, ovvero deve essere tutto ben specificato e spiegato dal venditore/costruttore all'atto della vendita, per cui controlla l'atto di compravendita.

 

L'esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute, se contenuto in un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito è legittimo.

La Cassazione ha però ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria quando è per un periodo illimitato, ha infatti indicato che può raggiungere una durata massima di due anni

Nel Codice è stato introdotto l'Art. 1469ter cc. Accertamento della vessatorietà delle clausole:

..... Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari [1341, 1342] predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista (costruttore) l’onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.

Comunque essendo il costruttore un "condómino fino alla completa vendita di tutte le unità immobiliari

L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime

Sul punto la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio: "L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è "propter rem", essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene e deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista" ( Cass. sez. 2, n. 6844 del 16.12.1988).

http://condomini.altervista.org/EsoneroSpeseCostruttore.htm

quest'ultimo adotta una linea di difesa con la quale che asserisce

che lui non è il costruttore ma un venditore.

Ora vengo alla domanda.

Se non è il costruttore, ma un venditore,

ha percepito queste quote, con l'avallo dell'amminitratore

(anche lui chiamato in causa ma per altri motivio), e quindi indebitamente??...

Credo che quando parli di quote percepite ti riferisci a quote condominiali non pagate.

A mio avviso, per il passato, soprattutto se avete approvato i rendiconto annualim c'è poco da fare.

Da oggi in poi, venditore o costruttore che sia, a pagare le spese condominiali deve essere il proprietario, di cui l'amministratore dovrebbe esserne a conoscenza se tiene aggiornato il registro di anagrafica condominiale.

Accertate di chi sia attualmente la proprietà degli immobili e dite all'amministratore di riscuotere dal proprietario.

Sul tuo rogito deve esserci il nome del proprietario da cui hai acquistato.

Se hai acquistato da un venditore non proprietario ma incaricato dal proprietario ed ha agito per procura, nel tuo rogito deve essere tutto trascritto.

 

Da come la racconti sembrerebbe che ci sia un costruttore che abbia costruito per conto di un terzo e questi abbia poi venduto l'edificio che ha fatto costruire.

Io metterei una pietra sul passato e definire punti fermi per il futuro.

Sera a tutti.

 

So bene che dopo due anni si parla di clausola vessatoria però, ora,

il mio quesito è diverso.

 

Ora vengo alla domanda.

Se non è il costruttore, ma un venditore,

ha percepito queste quote, con l'avallo dell'amminitratore

(anche lui chiamato in causa ma per altri motivio), e quindi indebitamente??

O, in questo caso, le due figure si equivalgono??

Sempre con questo scenario, il 4% che si versa all'atto del preliminare di vendita e in genere versato solo quando si compra dal costruttore, andrebbe versato anche se si acquista dal venditore?

Spero di essere stato chiaro. Attendo aiuti e suggeriementi e per questo vi ringrazio.

 

Salve,

innanzitutto non è ben chiaro la frase secondo la quale dopo due anni una clausola diventa vessatoria. Infatti, una clausola fin dalla nascita è vessatoria oppure non lo è, con le conseguenze che il diritto applica in merito a tali clausole, generalmente nullità. Se il costruttore ha ricevuto dall'amministratore delle quote, le due figure restano distinte a meno che il costruttore non sia stato nominato amministratore. In merito al 4%, versato all'atto del preliminare di vendita, bisognerebbe capire a cosa è stato imputato questa somma, cioè se è da intendere come anticipo a conclusione del preliminare per consolidare il vincolo e che verrà detratto dalla somma conclusiva, oppure se è stato versato con un altro fine.

 

Cordiali saluti.

@Tullio_TS,

grazie per la risposta.

ad averecelo un amministratore come te. Dormirei sonni tranquilli.

Quindi grazie e ho tutto copiato e conservato per i prossimi incontri.

 

@Leonardo53,

grazie per la risposta.

Quando parlo di quote del costruttore (divenuto poi per sua ammissione venditore)

mi riferisco alle spese di quest'ultimo che vengono spalmate sui condomini.

Nel dettaglio su 24 appartamenti, oltre la metà sono invenduti.

Alcuni sono in fitto ma la maggior parte vuoti.

Capirai quindi il perché, in media, le nostre quote mensili lievitano di quasi il 30 percento.

Ecco il motivo della domanda, ovvero:

se lui è venditore e non costruttore, puo esimersi dal versarle così come in genere si fa per i primi due anni??

Per chiarezza aggiungo che stiamo pagando in base ad un preventivo di bilancio redatto a febbraio 2013 (da un amministratore poi dimessosi)

e solo il 14 luglio prossimo di porterà in assemblra un consuntivo di bilancio.

All'amministratore tempo fa ho chiesto l'anagrafica.

All'interno sono riportati gli intestatati degli appartamenti che fanno riferimento ad una srl

che da anche il nome al parco e dove la persona in questione è azionario al 51 percento.

 

Tu dici...

Da come la racconti sembrerebbe che ci sia un costruttore che abbia costruito per conto di un terzo e questi abbia poi venduto l'edificio che ha fatto costruire.

 

Anche se a noi risulta essere il costruttore ed una marea di documenti edilizi sono stati sottoscritti da lui,

questo sta asserendo e durante un ATP ha prodotto dei documenti a conferma, di essere un venditore.

Sulla scorta di questo e di altre, tantissime vicende delle quali ho spesso parlato su questo forum, non ho nessuna intenzione

di metterci una pietra sopra, anzi, ho intenzione di fare tutto il possibile affinché chi prende in giro le persone sia punito.

Relativamente al documento di vendita, dovrò rileggermelo con attenzione.

 

@Nicolas Fiasconaro,

grazie per la risposta.

Relativamente alla "clausola vessatoria" mi sarò espresso male ma ha ben chiarito il concetto e cosa intendevo,così come la legge interpreta la cosa, la risposta di Tullio_TS.

Il costruttore non è stato nominato dall'amministratore. Il costruttore ha venduto prima una serie di appartamenti e solo dopo due anni si è costituito il condominio.

Anzi, viste le vicissitudini, direi che è il costruttore ha nominato l'amministratore forte dei suoi oltre 500 millesimi

e alcuni parenti residenti nel parco che lo spalleggiano e si arrogano diritti che nessuno gli ha dato.

Relativamente al 4%, e qui davvero ho bisogno del vostro aiuto, parlo della percentuale

(oltre all'anticipo pattuito e da versarsi all'ato del preliminare di vendita)

che in genere si versa solo quando si acquista dal costruttore.

In poche parole, se si acquista da un privato si versa imposta di registro al 3%

e se si acquista da un costruttore si versa l'iva al 4%.

Ora mi chiedevo, le due figure sono disgiunte??

Oppore, come mi sembra di capire, il 4% lo si versa quando si compra da soggetto con partita iva??

@Tullio_TS,

grazie per la risposta.

ad averecelo un amministratore come te. Dormirei sonni tranquilli.

Quindi grazie e ho tutto copiato e conservato per i prossimi incontri.

Ti ringrazio del complimento, però non sono amministratore, sono un semplice condomino a cui piace conoscere le regole condominiali.

Afaccia. Di sto passo, per il tempo che sto spendendo facendone perdere anche a voi, mi sa che tra qualche anno diventerò anche io così

Ancora grazie e sa hai altro da aggiungere e da consigliarmi...

 

@Nicolas Fiasconaro,

grazie per la risposta.

Relativamente alla "clausola vessatoria" mi sarò espresso male ma ha ben chiarito il concetto e cosa intendevo,così come la legge interpreta la cosa, la risposta di Tullio_TS.

Il costruttore non è stato nominato dall'amministratore. Il costruttore ha venduto prima una serie di appartamenti e solo dopo due anni si è costituito il condominio.

Anzi, viste le vicissitudini, direi che è il costruttore ha nominato l'amministratore forte dei suoi oltre 500 millesimi

e alcuni parenti residenti nel parco che lo spalleggiano e si arrogano diritti che nessuno gli ha dato.

Relativamente al 4%, e qui davvero ho bisogno del vostro aiuto, parlo della percentuale

(oltre all'anticipo pattuito e da versarsi all'ato del preliminare di vendita)

che in genere si versa solo quando si acquista dal costruttore.

In poche parole, se si acquista da un privato si versa imposta di registro al 3%

e se si acquista da un costruttore si versa l'iva al 4%.

Ora mi chiedevo, le due figure sono disgiunte??

Oppore, come mi sembra di capire, il 4% lo si versa quando si compra da soggetto con partita iva??

Salve,

nel caso di acquisto di un immobile dal costruttore, l'iva è del 10%, è, invece, del 4% solo se si tratta di prima casa.

Le altre imposte sono imposta di registro,l' imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Che io sappia poi imposta di registro da un non soggetto Iva e del 7% (3% prima casa).

 

Cordiali saluti.

@Nicolas Fiasconaro, grazie per la risposta.

Queste info le conoscevo.

Ciò che maggiormente mi preme capire se venditore e costruttore (entrambi soggetti iva) sono equiparati.

E quindi, può un venditore richiedere il 4% che in genere viene dato al costruttore?

@Nicolas Fiasconaro, grazie per la risposta.

Queste info le conoscevo.

Ciò che maggiormente mi preme capire se venditore e costruttore (entrambi soggetti iva) sono equiparati.

E quindi, può un venditore richiedere il 4% che in genere viene dato al costruttore?

 

Salve,

venditore e costruttore non possono essere equiparati, dunque, al costruttore dovrà essere versato il 4% ai fini IVA, mentre al venditore non costruttore no. A quest'ultimo dovrà invece essere versata l'imposta di registro e gli altri oneri di legge.

 

Cordiali saluti.

E se il soggetto (ambiguo) è intestatario di società a responsabilità limitata attraverso la quale ha venduto gli appartamenti utilizzando partita iva??

Salve,

stessa cosa, non cambia chi vende, al di fuori del costruttore, se si vuole applicare l'va si può fare solo nel caso in cui si venda un fabbricato strumentale con clausola nell'atto di compravendita riferita all'iva.

 

Cordiali saluti.

Salve,

solo in caso di vendita di un fabbricato strumentale (categorie B, C..ect..) si potrà eventualmente applicare l'iva, ma solo se nell'atto è specificato. Ma non è il tuo caso in quanto qui parliamo di abitazione e quindi di categoria A.

 

Cordiali saluti.

Quindi, perché cmq ancora non mi è chiaro, può pretendere e intascare l'iva al 4% solo un costruttore mentre nel caso sia un venditore andava versata l'imposta del 3%??

Spero di aver capito bene e quindi, se è come descritto sopra, sarebbe devvero utile una qualche documentazione da leggersi.

Una legge, un link, qualsiasi cosa. Ancora grazie per il tuo tempo.

Salve,

l'imposta di registro dal 2014 è al 2%. Ad ogni modo può leggere questo pdf dell'agenzia delle entrate che spiega il funzionamento -> --link_rimosso--

 

Cordiali saluti.

Grazie, molto gentile.

Me le leggerò sperando di capirci qualcosa.

Pongo due ultime domandine un pò distanti dal post principale ma solo per non aprire un nuovo topic.

Sapete dirmi le responsabilità, gli obblighi e i compiti di un rappresentante condominiale?

E poi... la legge bucalossi è ancora in vigore?'

Cioé, è vero che in proporzione alla metratura ci devo essere asserviti tot mq di spazio ??

Grazie ancora a tutti,

Grazie, molto gentile.

Me le leggerò sperando di capirci qualcosa.

Pongo due ultime domandine un pò distanti dal post principale ma solo per non aprire un nuovo topic.

Sapete dirmi le responsabilità, gli obblighi e i compiti di un rappresentante condominiale?

E poi... la legge bucalossi è ancora in vigore?'

Cioé, è vero che in proporzione alla metratura ci devo essere asserviti tot mq di spazio ??

Grazie ancora a tutti,

Io ti rispondo solo alla prima.

Se risulti soltanto rappresentante all'Agenzia delle Entrate non hai nessuna responsabilità in proprio ma in solido con tutti gli altri condòmini.

Se in qualche maniera sei stato nominato amministratore o ti è stato affidato l'incarico di provvedere alle necessità condominiali sei comunque un amministratore di fatto ed hai le stesse responsabilità civili e penali di un amministratore professionista.

Leggi la discussione al link di seguito, attenzionando soprattutto il post n. 8

--link_rimosso--

@Leonardo53, grazie per la risposta.

Non so se ho usato il termine preciso perché è un argomento tra gli ordini del giorno che non ho ora sottomano ma credo si parli una figura interpost tra i condomini e l'amministratore.

Quindi non credo si parli di un sostituto.

Lo chiedo perché se è una cosa rognosa mi esento ma se è una figura che aiuta i condomini e sovraintende al lavoro dell'amministratore allora mi propongo.

Resto in attesa di info anche sull'altra domanda e me n'è venuta in mente un'altra ancora più importante.

Ricordo bene che con la nuova legge l'amministratore deve dotarsi di un'assicurazione personale??

@Leonardo53, grazie per la risposta.

Non so se ho usato il termine preciso perché è un argomento tra gli ordini del giorno che non ho ora sottomano ma credo si parli una figura interpost tra i condomini e l'amministratore.

Quindi non credo si parli di un sostituto.

Lo chiedo perché se è una cosa rognosa mi esento ma se è una figura che aiuta i condomini e sovraintende al lavoro dell'amministratore allora mi propongo.

Resto in attesa di info anche sull'altra domanda e me n'è venuta in mente un'altra ancora più importante.

Ricordo bene che con la nuova legge l'amministratore deve dotarsi di un'assicurazione personale??

Se avete già un amministratore è lui l'unico responsabile.

Tu, evidentemente, ti riferisci al "consigliere".

 

Art. 1130 bis c.c.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo

Si tratta solo di persona che si interfaccia con l'amministratore per segnalare eventuali disfunzioni ma non ha nessuna responsabilità e nessun potere diversi dagli altri condòmini.

 

L'assicurazione personale non è obbligatoria a prescindere ma solo se richiesta dall'assemblea:

Art. 1129

L'assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

 

Perfetto. Tutto chiarissimo.

 

Attendo solo chiarmimenti sulla bucalossi.

E insisto perché so per certo che voglio introdurre, come già in passato hanno fatto e senza successo, una sorta di pagamento per i posti condominiali non acquistati.

@Grazie Avvocato,

 

in effetti durante il sopralluogo ha presentato dei documenti (dati al tecnico del tribunale) e dei quali non conosco il contenuto e che dimostrerebbero che lui è un venditore.

Però nel mio atto d'acquisto c'è scritto chiaramente e per due volte che io avrei versato l'iva al 4% poiché "acquisto da una società costruttrice/ristrutturatrice" e oltre le firme mie e di mia moglie c'è solo la sua. Ergo...

E a questo punto o ha prodotto documenti valsi (quelli di cui sopra) o l'atto non è valido.

Relativamente a quest'ultimo punto, per sua esperienza, mi sa dire quali sono i casi per i quali esistono i presupposti per l'annullamente del contratto d'acquisto?

@Grazie Avvocato,

Relativamente a quest'ultimo punto, per sua esperienza, mi sa dire quali sono i casi per i quali esistono i presupposti per l'annullamente del contratto d'acquisto?

Senza uno studio approfondito di tutta la documentazione non mi è possibile dare una risposta del genere. Forse, in caso di accertamento di maggior imposta (IVA) potrebbe domandare il risarcimento del danno, ma sull'annullamento non posso dir nulla.

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