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tap.ka

"Convenzione" di ripartizione spese e criterio legale

In un condominio senza codice fiscale/amministratore/tabelle, con riguardo alla ripartizione delle spese non sono mai state stabilite le tabelle millesimali ma esiste unicamente una clausola ("convenzione"?) negli atti di vendita dell'originario unico proprietario costruttore con la quale molto grossolanamente si stabilisce di dividere tutto in parti uguali. Può un singolo condomino o comunque una minoranza, successivo acquirente, ripristinare anche giudizialmente il criterio legale dal momento che c'è una oggettiva discrepanza nel valore delle parti esclusive?

 

Questa è una definizione che ho trovato della fattispecie dell'errore: "l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto".

Se mancano le tabelle millesimale ma esiste solo la suddetta clausola?

ciao

 

ma c'è tale divergenza così evidente ? Comunque per me non potrà comunque ottenere la variazione senza il parere unanime dei partecipanti, visto che si tratta di un accordo accettato con la firma dell'atto di acquisto e quindi pubblicizzato anche per gli eventuali subentrati.

In un condominio senza codice fiscale/amministratore/tabelle, con riguardo alla ripartizione delle spese non sono mai state stabilite le tabelle millesimali ma esiste unicamente una clausola ("convenzione"?) negli atti di vendita dell'originario unico proprietario costruttore con la quale molto grossolanamente si stabilisce di dividere tutto in parti uguali. Può un singolo condomino o comunque una minoranza, successivo acquirente, ripristinare anche giudizialmente il criterio legale dal momento che c'è una oggettiva discrepanza nel valore delle parti esclusive?

 

Questa è una definizione che ho trovato della fattispecie dell'errore: "l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto".

Se mancano le tabelle millesimale ma esiste solo la suddetta clausola?

Se esiste negli atti di vendita dell'originario unico proprietario costruttore con la quale molto grossolanamente si stabilisce di dividere tutto in parti uguali, si tratta di un vero e proprio Regolamento Contrattuale, e per modificare questo criterio sarà necessaria l'unanimità (1000/1000) in quanto se eventualmente si modificherà a maggioranza, sarà una delibera assolutamente nulla.

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

 

Un eventuale ricorso al Giudice potrebbe non trovare accoglimento.

Si la discrepanza è molto marcata, e si tratterebbe oggettivamente di un errore.

 

Ho letto però che la differenza fra natura contrattuale e regolamentare non sta tanto nell'atto in cui sono collocate le disposizioni, bensì nella natura stessa della disposizione, per cui seppure collocata in un documento contrattuale qualunque decisione pertinente alla ripartizione delle spese avrebbe in ogni caso natura regolamentare, da qui la possibilità di deliberare a maggioranza. Credo che si tratti della stessa giurisprudenza che ha trattato intorno alla sentenza della Cassazione del 2010, vedrò di recuperarla e postarne un estratto.

Si la discrepanza è molto marcata, e si tratterebbe oggettivamente di un errore....

Non è un errore.

La tabella di proprietà indica il valore dell'appartamento per cui possimo anche stabilire che:

l'appartamento A vale 200 millesimi

l'appartamento B vale 400 millesimi

l'appartamento C vale 600 millesimi

 

ma se poi con una CONVENZIONE stabiliamo che tutte le spese devono essere ripartite in parti uguali tra A - B - C, il riparto non può essere modificato senza il consenso di TUTTI.

 

Nei rogiti è stato stabilito proprio questo criterio:

indipendentemente dal valore (e dalla grandezza) di ogni appartamento, le spese si pagano in parti uguali.

A questo punto, far stilare le tabelle di proprietà è perfettamente inutile perchè le tabelle non modificheranno il riparto.

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