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Babbione

Questa delibera è corretta?

Buongiorno.

Vivo in un grande condominio di circa 30 unità immobiliari (appartamenti).

Al di sotto del palazzo vi è una corsia di garages, in numero di 18. Quindi alcuni appartamenti hanno il garage altri no.

Tali garages sono interdetti alla circolazione di auto\motoveicoli da 3 anni a causa della mancanza del CPI.

E' stato dato mandato all'amministratore di contattare Tecnici e Ingegneri per capire la situazione e redigere un primo "progetto" di massima per far tornare "agibili" i garages, altrimenti utilizzati come locali di sgombero.

Fin qui per spiegarvi la situazione generale.

Nei giorni scorsi è stata effettuata una riunione di condominio straordinaria, dove hanno partecipato tali tecnici, nella quale ci sono state spiegate le criticità dei locali garages e le modifiche\lavori da mettere in atto affinchè i vigili del fuoco e il Comune ci possano restituire la piena godibilità degli stessi.

I lavori TOTALI ammonterebbero indicativamente a circa 140.000€.

Ci è stato spiegato che una parte dei lavori, che interessano parti strutturali del condominio, saranno ripartite condominialmente (secondo i millessimi di proprietà) mentre le altre (la gran parte) andrà divisa tra i soli proprietari dei garage (ovviamente per la parte millesimale che ognuno di essi rappresenta per l'intera corsia garages).

Fin qui nulla da eccepire, a mio avviso.

Ma arriviamo alla votazione.

 

SECONDA CONVOCAZIONE

Convocati all'assemblea i soli proprietari dei garages: n.19 (tot. garages 1000\1000)

Presenti in assemblea : n.14 condomini (760\1000)

 

Votano SI all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.11 condomini (499\1000)

Votano NO all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.3 condomini (261\1000)

 

L'amministratore dichiara che la mozione per la ristrutturazione è passata perchè metà degli intervenuti ha votato SI.

 

A me non torna assolutamente, perchè se non interpreto male, l'art.1136 del CC

 

"L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

 

....servivano almeno 500\1000 per l'approvazione, ma per un soffio non sono stati raggiunti.

 

E tra l'altro, questa tabella riassuntiva

 

--link_rimosso--

 

fa chiaramente vedere che per delibere riguardanti lavori di manutenzione straordinaria, o d'innovazione (per maggior rendimento delle cose comuni, o miglioramento della sicurezza) la maggioranza non è mai inferiore ai 500\1000.

 

Quindi , se il verbale dichiarera' che la mozione è approvata, sarà a mio vedere annullabile\impugnabile.

Volevo gentilmente chiedere i vostri pareri in merito, e resto a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Saluti

... Quindi , se il verbale dichiarera' che la mozione è approvata, sarà a mio vedere annullabile\impugnabile.

Volevo gentilmente chiedere i vostri pareri in merito, e resto a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Saluti

Mi pare di capire che la manutenzione a carico dei proprietari dei garage sia di notevole entità (circa 100mila euro).

La delibera è valida ma annullabile (entro i termini di annullabilità).

Trascorsi i termini di annullabilità (30 giorni dalla data dell'assemblea per presenti contrari ed astenuti e 30 giorni dal momento in cui vengono edotti gli assenti) senza che nessuno abbia impugnato, la delibera diventerà inoppugnabile.

SECONDA CONVOCAZIONE

Convocati all'assemblea i soli proprietari dei garages: n.19 (tot. garages 1000\1000)

Presenti in assemblea : n.14 condomini (760\1000)

 

Votano SI all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.11 condomini (499\1000)

Votano NO all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.3 condomini (261\1000)

La delibera dichiarata erroneamente valida dall'amministratore, è annullabile nei modi previsti dall'art. 1137 cc nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, per mancanza della maggioranza millesimale minima di almeno 500 mlm.

Per cui se sei interessato a non far passare questa delibera, puoi impugnare come descritto iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, però nulla vieterà a che in una successiva assemblea si possa raggiungere il quorum necessario previsto dal art. cc 1136 al 2° comma (spese notevoli)

Essendo la messa a norma obbligatoria per legge, il passaggio assembleare riguarda esclusivamente la scelta del preventivo, in mancanza di quorum deliberativo, un qualsiasi condòmino può far valere le sue ragioni sul mancato utilizzo, l'amministratore è tenuto e legittimato a far effetture i lavori anche in assenza di delibera.

La messa a norma non è obbligatoria per legge, e infatti in mancanza del cpi l'area è interdetta. Possono rimanete così all'infinito.

Come dire che l'assicurazione dell'auto è obbligatoria: solo se usi l'auto.

Ma se l'auto è parcheggiata in una proprietà privata (per esempio un rottame in campagna) può anche rimanere senza assicurazione a vita.

L',assicurazione RCA e' obbligatoria se si circola su strada pubblica o strada privata ad uso pubblico anche se non si usa .

L'obbligo non dipende dall'uso o meno ma dal luogo ove si trova .

 

Per circolazione si intende anche la fermata e la sosta di un veicolo .

 

P.s. oltre ad essere strada privata deve essere anche ad uso privato per essere esentati dall' obbligo RCA .

Certamente.

Così come se non si usa l'autorimessa e questa è interdetta non c'è l'obbligo del cpi.

Se chiudi l'attività non c'è più obbligo del cpi.

Che poi il singolo condomino possa intentare causa al condominio è pacifico.

Vivo in un grande condominio di circa 30 unità immobiliari (appartamenti).

Al di sotto del palazzo vi è una corsia di garages, in numero di 18.

 

Nei giorni scorsi è stata effettuata una riunione di condominio straordinaria

 

I lavori TOTALI ammonterebbero indicativamente a circa 140.000€.

 

una parte dei lavori, che interessano parti strutturali del condominio, saranno ripartite condominialmente (secondo i millesimi di proprietà) mentre le altre (la gran parte) andrà divisa tra i soli proprietari dei garage (ovviamente per la parte millesimale che ognuno di essi rappresenta per l'intera corsia garages).

 

Ma arriviamo alla votazione.

 

SECONDA CONVOCAZIONE

Convocati all'assemblea i soli proprietari dei garages: n.19 (tot. garages 1000\1000)

Presenti in assemblea : n.14 condomini (760\1000)

 

Votano SI all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.11 condomini (499\1000)

Votano NO all'inizio della procedura per la riapertura dei garages n.3 condomini (261\1000)

 

Se il verbale dichiarera' che la mozione è approvata, sarà a mio vedere annullabile\impugnabile.

 

Volevo gentilmente chiedere i vostri pareri in merito, e resto a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Saluti

Considerando che parte della spesa è da imputare a tutti i condòmini, all'assemblea dovevano essere convocati tutti e non solo i proprietari dei box.

 

Ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento della delibera nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti

  • Confuso 1

Vi ringrazio per le celeri e molteplici risposte.

Ok per i termini e le modalità di impugnazione della delibera.

Ma chiedo, visto che i rapporti con l'amministratore sono personalmente buoni, è possibile arrivare (dopo avergli fatto capire l'errore) ad una annullabilità della delibera per via amichevole e senza il ricorso ad un legale? Non so,magari tramite un qualche scritto di valenza giuridica ma interno al condominio\amministrazione?

 

Grazie ancora

La messa a norma non è obbligatoria per legge, e infatti in mancanza del cpi l'area è interdetta. Possono rimanete così all'infinito.

Come dire che l'assicurazione dell'auto è obbligatoria: solo se usi l'auto.

Ma se l'auto è parcheggiata in una proprietà privata (per esempio un rottame in campagna) può anche rimanere senza assicurazione a vita.

I condòmini favorevoli all'adeguamento subiscono il danno di mancato utilizzo del proprio bene?

Si!

Di conseguenza, chi li risarcisce se fanno valere i propri diritti?

Il condominio!

L'amministratore che non si attiva a tutela delle parti comuni e delle proprietà individuali rischia?

Si, la revoca è il risarcimento del danno!

Ma l'autorimessa (intesa come corsello antistante i box) non è parte comune perché non è parcheggio (infatti nelle aree di manovra non si parcheggia) e quindi non rientra nelle fattispecie dell'art 1117 c.c. (salvo regolamenti contrattuali)

Vi ringrazio per le celeri e molteplici risposte.

Ok per i termini e le modalità di impugnazione della delibera.

Ma chiedo, visto che i rapporti con l'amministratore sono personalmente buoni, è possibile arrivare (dopo avergli fatto capire l'errore) ad una annullabilità della delibera per via amichevole e senza il ricorso ad un legale? Non so,magari tramite un qualche scritto di valenza giuridica ma interno al condominio\amministrazione?

Grazie ancora

Se hai buoni rapporti con l'amministratore, spiegando bene che la delibera non è valida per carenza di mlm (pena eventuale impugnazione ecc ecc), forse l'amministratore potrebbe convocare un'assemblea straordinaria per far si che la delibera venga approvata a norma, cioè oltre che con la sola maggioranza delle teste anche con quella (necessaria) dei mlm, ma se l'amministratore si dimostrerà cocciuto e nonostante questo cercherà di far trascorrere i 30 giorni, poco c'è da fare per chi vuol aver ragione, ovvero iniziare con la mediazione e terminare con il Tribunale, però con il rischio di vedersi approvata una nuova delibera a norma in un'altra e successiva assemblea, questa volta convocata dall'amministratore (cosa che poteva fare subito alla 1° richiesta) ovvero se sarà così, secondo me l'amministratore dimostrerà la coda di paglia che ha 😜 facendo spendere dei danari inutilmente al ricorrente ed al condominio.
Se hai buoni rapporti con l'amministratore, spiegando bene che la delibera non è valida per carenza di mlm (pena eventuale impugnazione ecc ecc), forse l'amministratore potrebbe convocare un'assemblea straordinaria per far si che la delibera venga approvata a norma, cioè oltre che con la sola maggioranza delle teste anche con quella (necessaria) dei mlm, ma se l'amministratore si dimostrerà cocciuto e nonostante questo cercherà di far trascorrere i 30 giorni, poco c'è da fare per chi vuol aver ragione, ovvero iniziare con la mediazione e terminare con il Tribunale, però con il rischio di vedersi approvata una nuova delibera a norma in un'altra e successiva assemblea, questa volta convocata dall'amministratore (cosa che poteva fare subito alla 1° richiesta) ovvero se sarà così, secondo me l'amministratore dimostrerà la coda di paglia che ha 😜
E anche se cessa la materia del contendere il giudice può imputare le spese processuali al condominio...
Esattamente;

 

Corte di Cassazione n°406/2008, n°17631/2007, n°11599/2004 ed, in ultimo, la sentenza 11.01.2006, n. 271 secondo la quale quando il Giudice dichiari che la causa può aver termine, anche anticipatamente, essendosi spenti i motivi di contrasto tra le parti e sussiste un residuo contendere su a chi imputare le spese del Giudizio, spese vive e diritti e onorari dell’Avvocato patrocinante, le spese vanno a carico della parte che ha posto fine al conflitto, ossia al condominio il quale ha adottato la delibera che ha causato la cessata materia del contendere.

Vi ringrazio ancora.

In settimana vado a parlarci e in caso vi ricontatterò. In ogni caso, ad uso e consumo di tutti, vedrò di postare come sarà andata a finire la storia in oggetto.

 

Buona domenica

Ma l'autorimessa (intesa come corsello antistante i box) non è parte comune perché non è parcheggio (infatti nelle aree di manovra non si parcheggia) e quindi non rientra nelle fattispecie dell'art 1117 c.c. (salvo regolamenti contrattuali)

Il corsello è relativo ai proprietari (condominio) dei box, ma se l'adeguamento prevedesse il rafforzamento delle opere murarie a sostegno del palazzo (norma antincendio) la responsabilità è anche del condominio (principale), cosi come la porta tagliafuoco corsello/scale o ascensore.

Considerando che parte della spesa è da imputare a tutti i condòmini, all'assemblea dovevano essere convocati tutti e non solo i proprietari dei box.

 

Ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento della delibera nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti

In parte la pensiamo così in diversi condomini....però è anche vero che la parte condominiale riguarda la manutenzione straordinaria di parti strutturali del condominio (pilastri e travi) sebbene poste nella corsia garages, e che devono essere fatte per forza al di là che si proceda o meno con l'adozione del CPI. E quindi forse bypassabile come decisione, se non erro addirittura fatta adottare direttamente dall'amministratore anche in mancanza di delibere assembleari. In ogni caso opere propedeutiche alla realizzazione di tutto il resto (impianto elettrico, vie di fuga, areazione locali, antincendio dei muri....)

Considerando che parte della spesa è da imputare a tutti i condòmini, all'assemblea dovevano essere convocati tutti e non solo i proprietari dei box.
visto che i rapporti con l'amministratore sono personalmente buoni, è possibile arrivare (dopo avergli fatto capire l'errore) ad una annullabilità della delibera per via amichevole e senza il ricorso ad un legale?

Certo.

Basta ripetere l'assemblea convocando tutti gli aventi diritto e ripetere le votazioni facendo attenzione questa volta a chi ha diritto di voto: tutti per le parti condominali, e i soli box per il corsello.

... ad uso e consumo di tutti, vedrò di postare come sarà andata a finire la storia in oggetto.

Buona domenica

Grazie anticipate 💪
In parte la pensiamo così in diversi condomini....però è anche vero che la parte condominiale riguarda la manutenzione straordinaria di parti strutturali del condominio (pilastri e travi) sebbene poste nella corsia garages, e che devono essere fatte per forza al di là che si proceda o meno con l'adozione del CPI. E quindi forse bypassabile come decisione, se non erro addirittura fatta adottare direttamente dall'amministratore anche in mancanza di delibere assembleari. In ogni caso opere propedeutiche alla realizzazione di tutto il resto (impianto elettrico, vie di fuga, areazione locali, antincendio dei muri....)

L'amministratore può procedere per le urgenze, in caso di imminente pericolo di danni a cose e persone, salvo informare i condòmini nel più breve tempo possibile.

E' consigliabile che egli verifichi il carattere dell'intervento, ordinario o straordinario, il costo dell'intervento e la presenza dei fondi necessari, altrimenti rischierebbe di mettere in difficoltà il condominio, i condòmini, i fornitori e di dovere rispondere personalmente a risarcimenti di eventuali danni.

Nel caso di cui si discute, l'assemblea è stata convocata specificatamente per informare i condòmini del problema, delle soluzioni e per deliberare la spesa, senza invitare una grande parte dei condòmini che alla fine, in occasione dell'approvazione del consuntivo, potranno decidere a ragione di non approvarlo, di non riconoscere l'addebito e di prendere le opportune misure contro l'amministratore.

La cosa è risolvibile, preso atto dell'errore, l'amministratore potrebbe convocare una nuova assemblea invitando tutti gli aventi diritto, deliberare l'annullamento della precedente ed iniziare l'iter necessario in presenza di lavori di carattere straordinario.

Il corsello è relativo ai proprietari (condominio) dei box, ma se l'adeguamento prevedesse il rafforzamento delle opere murarie a sostegno del palazzo (norma antincendio) la responsabilità è anche del condominio (principale), cosi come la porta tagliafuoco corsello/scale o ascensore.

La porta tagliafuoco no, è a carico dei proprietari dei boxes.

Cassazione, sentenza 22 giugno 1995, n. 7077 fa da spartiacque e da vita ad un nuovo orientamento giuridico sulla ripartizione delle spese.

Nemmeno le opere murarie (al limite l'apposizione di intonaci intumescenti) sono a carico dei condomini perché se non ci fosse l'autorimessa (privata) non ci sarebbe bisogno del cpi e quindi dell'adeguamento.

Per correttezza, come dicevate voi, l'amministratore ha riconosciuto l'errore nella valutazione della maggioranza uscita dalla votazione. L'assemblea non ha dunque deliberato l'inizio dei lavori.

Però, l'assemblea stessa non fu completamente esaustiva e quindi molte erano le domande rimaste senza una vera e propria risposta. E' stato quindi deciso di convocare una ulteriore assemblea, ed ho creato un post specifico perchè c'è una ulteriore importante domanda.

Il post è questo

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Non so se ho fatto bene: in caso chiederei agli amministratori del forum di unire i thread ( o come si dice...

pe 1 millesimo (pazzesco) non avete raggiunto il quorum..

 

aimè credo che a monte ci sia stato un involontario qui pro quo.. perchè se erano lavori straordinari bastava 1/3 ma essendo questi di notevole entità servivano i 500/1000

 

quel "di notevole entità" deve essere sfuggito

 

di fatto rifate l'assemblea, anche se personalmente visto la cifra molto alta, i problemi saranno quelli di far cacciare fuori i soldi a tutti.. una bella rogna

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