#1 Inviato 21 Gennaio, 2024 Buonasera, avrei bisogno di chiarimenti su alcune questioni riguardanti la gestione condominiale, avendo un'amministratrice inaffidabile e bugiarda. Premetto che da circa due anni ho iniziato a seguire in modo più attivo e partecipativo le riunioni e questioni condominiali, dato che prima se ne occupava mio padre e in concomitanza è stato cambiato l'amministratore. 1- Innanzitutto vorrei sapere le corrette modalità di convocazione dell'assemblea condominiale e se per un appartamento con più intestatari le comunicazioni vanno fatte a tutti i comproprietari o basta avvisarne uno. Da quel che mi risulta e mi è sempre risultato le convocazioni e i relativi verbali vanno inoltrati a mezzo raccomandata o tramite pec e che non ha valore se se ne viene a conoscenza verbalmente, per caso. Mentre per le email ordinarie si possono mandare solo se prima i condomini hanno accettato questa modalità ed è valida solo se si da conferma di ricezione. É così o c'è qualche cambiamento normativo al riguardo? La mia amministratrice manda le convocazioni tramite email ordinaria e, quando ero venuta a conoscenza per caso di un'assemblea perché non avevo ricevuto l'email, mi ha risposto di averla inviata e che in quel momento ne ero a conoscenza quindi era valida. A nulla è servito farle notare che deve mandarle con raccomandata o con pec. Solo di recente, cercando approfondimenti, ho scoperto la questione delle email ordinarie per le quali non abbiamo mai dato consenso. Inoltre l'appartamento era prima dei miei genitori e, dopo il decesso di mia madre, io e mia sorella siamo diventate comproprietarie insieme a mio padre ma le comunicazioni le manda solamente a mio padre (che possiede la quota maggiore). Non escludo che possa essere capitato tramite gruppo whatsapp nel quale spesso ha mandato documenti per le assemblee e comunicazioni formali ma io mi ero tolta dal gruppo sia perché non è un mezzo idoneo a comunicazioni formali sia perché alcuni condomini avevano trasformato uno strumento utile per comunicazioni rapide in assemblee condominiali. Altre volte ci ha mandato comunicazioni, ad es. di sopralluoghi o risposte dei tecnici, facendo una foto al pc e inviandola su whatsapp. 2- C'è un tempo massimo entro il quale deve essere mandato il verbale dell'assemblea? 3- Può un amministratore evitare di rispondere a comunicazioni formali, richieste di chiarimenti o invio documentazione? E quanto tempo ha per rispondere? 4- Il verbale di assemblea quanto deve essere approfondito? è obbligatorio riportare l'orario in cui qualcuno arriva dopo o lascia l'assemblea prima? Con la precedente amministrazione i verbali erano ben dettagliati e comprensibili anche se si era assenti, venivano scritte entrate e uscite in corso d'assemblea, con questa sono troppo riassuntive, le entrate e uscite non sempre segnate. 5- nei vari documenti redatti, la mia abitazione risulta ancora intestata a mio padre e mia madre, ma mia madre è deceduta e insieme a mio padre siamo subentrate io e mia sorella. Abbiamo fatto la comunicazione dei nuovi proprietari, abbiamo fatto notare che non è corretta l'intestazione ad es. nelle presenze dei verbali di assemblea. Devo pensare che non è stata aggiornata l'anagrafe condominiale o può essere una svista che non viene corretta e non è rilevante? 6- Ci sono casi in cui un amministratore può convocare un'assemblea senza chiamare un condomino? A parte se c'è una causa tra quel condomino e il condominio. Spiego alcune questioni. La mia amministratrice non è imparziale, ma palesemente segue 2 condòmini che vogliono dettar legge nel condominio, con i quali non vado d'accordo e di conseguenza, o per motivi che ignoro, l'amministratrice è ostile e sfuggente, "sorda" nei confronti della mia famiglia. E mente spudoratamente. Un anno fa le ho chiesto di avere una copia del regolamento condominiale, mi ha risposto che non lo abbiamo (ma sapevo bene che lo abbiamo da sempre). Recentemente mio padre, avvocato, con comunicazioni formali anche per altre questioni, ha richiesto il regolamento e "magicamente lo ha mandato". Un'altra volta, per una questione spinosa di infiltrazioni che spiegherò più avanti, mi ha detto che non rispondevo alle telefonate (mai ricevute) e poco dopo si lamentava che avevo negato l'accesso all'appartamento. Quando le ho fatto notare che se non rispondevo non potevo neanche negare l'accesso, ovviamente non ha saputo rispondere. Ho segnalato per quasi un anno che c'era la luce del garage condominiale non funzionante, lei o la sua impiegata mi rispondevano che avrebbero mandato subito qualcuno per sistemarlo, poi non lo facevano. é stato aggiustato solo di recente quando lo ha segnalato una dei condòmini di cui sopra. A una assemblea, quando si cercava di fare i lavori con il bonus 110, ha dichiarata conclusa l'assemblea, è stata trattenuta dalla condomina che vuole dettar legge e solo dal verbale ho saputo che avevano votato per rimuovere l'incarico a un tecnico, cosa che non era all'ordine del giorno. Parlando con un altro condomino ho saputo che hanno richiamato in assemblea chi era già andato via per fare la votazione. Tutti tranne me e mio padre, nonostante io le avessi appena scritto di chiamarmi per poterle spiegare con riservatezza una questione di salute. Senza neanche segnare che eravamo andati via e facendo comparire dal verbale che la votazione si era svolta prima della conclusione dell'assemblea. So che avrei dovuto impugnare subito il verbale davanti il giudice di pace per farla annullare, ma ora lo sto esponendo per far comprendere l'operato di chi ci amministra. Inoltre, anziché cercare di essere neutrale o ridurre i contrasti tra condomini, ha sfruttato il gruppo whatsapp per fare la vittima, ritenendosi indignata perché le avevamo fatto una diffida. Tutto questo per ottenere consensi da una fazione. Scusate per la lunghezza, ma vorrei far capire bene la situazione. Ora entro nel vivo della questione. Da 50 anni ci sono liti, cause e lavori tra un'officina meccanica e la mia famiglia perché da 50 sostiene di avere infiltrazioni che vengono dal mio appartamento e in 50 anni sono state fatte non so quante A.T.P. e più volte lavori nella mia proprietà. Nel mentre abbiamo iniziato ad avere problemi di umidità tuttora irrisolti nell'appartamento, con danni a mobili, vestiti, pellicce e non escludo di salute fatti presenti e documentati alla precedente amministrazione che ha sempre trascurato la cosa. Nel 2015 viene aperto un cratere nel giardino per verificare le infiltrazioni. Doveva restare aperto una decina di giorni, è stato chiuso solamente a fine 2023, sia per trascuratezza dell'ingegnere incaricato dei lavori, sia dell'amministrazione. Nel 2020 fanno un procedimento d'urgenza, con un'altra A.T.P., per accedere alla nostra proprietà dato che in quell'occasione avevamo negato l'accesso ma motivando: c'era la pandemia e, non solo i miei genitori erano anziani, ma mia madre era allettata e i lavori sarebbero dovuti interessare anche la stanza dove stava lei. Preciso che l'attuale amministratrice ha preso l'incarico subito dopo l'ordinanza d'urgenza, quindi con una questione complessa già in corso, ma era consapevole quando ha accettato l'incarico. L'A.T.P. rileva le infiltrazioni, dice che il computo metrico estimativo deve essere integrato con i lavori da fare, non solo per risolvere i problemi dell'officina, ma anche all'interno della mia abitazione e che, ovviamente, il cratere andava chiuso ed era a spese del condominio, esclusa la mia famiglia, perché derivava da una precedente causa. Rilevava, oltre irregolarità catastali dell'officina, che una colonna portante nell'officina era ammalorata, era stato segnalato nelle precedenti 3 A.T.P. e non era necessario l'accesso alla mia proprietà ma non si era mai provveduto a sistemarla. Il giudice consente l'accesso ma stabilisce che PRIMA deve essere accertato dal medico la possibilità di spostare mia madre e trovare una collocazione idonea al suo stato di salute (messo addirittura in discussione dall'avv. del condominio) e che doveva essere reperito un appartamento per tutta la famiglia, della stessa metratura della nostra proprietà, nello stesso quartiere, per la durata di 2 mesi, tempo stimato per i lavori. Tralascio le discussioni sulla durata dei lavori e sulla nostra sistemazione alternativa. Nel frattempo mia madre è deceduta e il condominio si è concentrato sul bonus 110, trascurando il resto. Io ho chiesto più volte all'amministratrice quando si sarebbero fatti i lavori e lei scaricava la responsabilità (in parte non per errore) all'ingegnere e alla ditta che dovevano eseguire i lavori, ma su ad es. 10 solleciti, rispondeva in modo sfuggevole a uno soltanto, scaricandomi poi il numero della ditta per parlarci. Le avevo chiesto se, non avendo ancora iniziato i lavori, potevano rientrare nel bonus. Mi ha risposto che avremmo perso tempo. Vedendo che la situazione non cambiava, chiedo nuovamente di inserirli all'ordine del girono per capire se potevano rientrare, in tutto o in parte, nel bonus dato che comunque si stava perdendo tempo. Mi risponde che non era necessario perché già inseriti. E io mi dovrei anche fidare. Non vengono mai inseriti. Non se ne discute mai. Non solo, quando c'erano i sopralluoghi non venivamo neanche avvisati o avvisati solo all'ultimo. A Maggio 2023 si torna a parlare di questi lavori e io dico che sono sopraggiunti gravi problemi di salute di mio padre e quindi bisogna trovare il modo di conciliare, specificando che per i sopralluoghi e data di inizio lavori ci serve un congruo preavviso. L'amministratrice dice che chiederà 5 date al tecnico per poterci organizzare meglio. Non lo mette a verbale. Ad Agosto l'officina meccanica chiede un tentativo di conciliazione per risarcimento danni contro il condominio. L'amministratrice organizza un incontro nell'atrio del palazzo per scegliere l'avvocato difensore, anticipa l'orario e quando usciamo io e mio padre, taglia corto e se ne va, mentre io stavo chiedendo cosa avevano deciso fino a quel momento. Il riassunto me lo ha fatto un altro condomino. Ah, all'amministratrice, dopo l'assemblea di cui ho parlato sopra, dico dei problemi di salute di mio padre, in via confidenziale, per farle capire meglio la situazione e la nostra esigenza. Stabiliscono 3 giorni per fare i lavori (solo pozzetti e chiusura buca esterna) con un preavviso di 5 giorni. Io inizialmente dico che non è possibile e bisogna posticipare in quanto in quel periodo mio padre doveva fare diverse visite di controllo e continuare una terapia in day hospital. Apriti cielo! Ricordo più volte che l'ordinanza stabilisce anche di trovare un alloggio idoneo, facendo notare che un'ordinanza va rispettata in toto e non solo in ciò che gli pare. Vengo sempre ignorata e l'unica volta in cui risponde dice che lei non è un legale e neanche la legge (ma per i lavori l'ha letta?) e la farà leggere all'avvocato. Faccio intervenire mio zio, anch'egli avvocato, che fa valere il punto riguardante l'alloggio. Nel frattempo informo i condomini in via generale dei problemi di salute, per far capire la situazione non un rifiuto. L'amministratrice mi dà della ragazzina in modo sprezzante (ho quasi 44 anni) e con me non ci parla e mi dice "che i condomini sanno che mio padre sta bene perché cammina" e, per cercare di spiegarsi dopo una nostra comunicazione ribadisce "che cammina" quindi sta bene. L'amministratrice trova una camera tripla al terzo piano senza ascensore di un albergo il giorno stesso dell'inizio dei lavori. Sistemazione ovviamente non idonea e mio padre è stato costretto a stare in casa con i lavori in corso, con le fognature aperte e con un pozzetto aperto nella camera in cui dormiva. Non farebbe bene a nessuno, figuriamoci a chi ha problemi di salute oncologici. Comunichiamo che non è adatta e nel frattempo io trovo una sistemazione idonea. L'amministratrice, prima fa altro vittimismo, poi dice che non prende decisioni ma devono decidere i condòmini...insomma, scarica ancora il barile e le responsabilità, quando la decisione è già stata presa da un giudice. Come se non bastasse, manda un audio nel gruppo dicendo che si dimette e che avrebbe mandato le dimissioni formali e nel frattempo dovevamo iniziare a trovare qualcun'altro. Lo dice ben due volte, non lo formalizza mai. Nel frattempo dice in malafede che ci manderà una relazione di ciò che è stato discusso con l'avvocato e invece ci arriva l'ufficiale giudiziario che ci notifica l'invito a partecipare alla mediazione perché hanno deciso, anziché smontare la memoria difensiva della controparte, di incolpare la mia famiglia. Sia l'amministratrice sia l'avvocato erano in teoria anche nostri rappresentanti e nessuno dei due ha pensato di essere corretto e informarci preventivamente, oltre che di difenderci. Alla nostra diffida nei confronti di entrambi ovviamente danno l'uno la colpa all'altro. L'amministratrice ha divulgato le informazioni di salute di mio padre all'ingegnere e all'avvocato senza previo consenso, usate poi per darci contro nella memoria difensiva dicendo che erano divenute difficili le comunicazioni. Per mia fortuna sono sveglia e "Verba volant, scripta manent". L'amministratrice dice che ha fatto un'assemblea condominiale per far decidere ai condomini e non poteva convocarci (non è vero: essendo un'azione contro il condominio tutto, non ne aveva diritto e non sono neanche convinta che sia vero). In seguito mio padre manda delle pec all'amministratrice: - ovviamente di diffida e per chiedere il ripartimento delle spese dell'avvocato aggiornate in quanto non dobbiamo pagarlo e aggiornare e/o integrare quanto stabilito dall'A.T.P. per le varie spese - Per chiedere che sia ripristinato il giardino dato che sì, è stato chiuso il cratere, ma le macerie e la terra spostata per chiuderlo è ancora là fuori. Abbiamo i lampioni e uno è stato tolto ed rimasto sradicato senza il ripristino. - chiede quando sarebbe stato rinnovato il mandato in quanto nella convocazione in cui si sarebbe dovuto votare per il rinnovo o la revoca del mandato, non se ne è discusso né successivamente - Chiede il verbale della fantomatica assemblea dalla quale siamo stati esclusi - i conteggi aggiornati dei pagamenti dato che abbiamo anticipato le spese dell'alloggio e ancora non siamo stati rimborsati - Chiediamo, come già segnalato da tempo, di mettere in sicurezza i cornicioni in quanto cadono blocchi di cemento nel nostro giardino Non risponde quasi mai, ha dovuto fare più solleciti. - Si è parzialmente attivata per il cornicione, poi ha scaricato la responsabilità all'ingegnere. Per poi lasciar perdere nuovamente fino a quando mio padre non ha scritto direttamente all'ingegnere. - I conti aggiornati ha finto di non capire e ne ha mandati altri fino a quando non ha sollecitato per l'ennesima volta, spiegando ancora meglio se possibile, dei conti interessati e del rimborso ed è nuovamente sparita. Quindi viene da pensare che ha mandato solo alcune cose per cercare di mostrarsi responsabile e nascondere il resto. Non potendo passare la vita a fare solleciti vorrei sapere come agire per ottenere la documentazione richiesta. So che non esiste un ordine degli amministratori di condominio ma vorrei sapere se esiste un organo che vigila sull'operato al quale poter fare un esposto. Infine vorrei sapere come agire per il mandato non rinnovato e, in ogni caso, come farla rimuovere dall'incarico. So che c'è l'assemblea condominiale ma dati i rapporti tra condomini non la vedo una buona strada e non so come la pensano i condomini con cui non ci sono attriti. Ma vorrei anche evitare cause o di dovermi rivolgere al giudice di pace (cosa che farò se non ho altra scelta): vorrei evitare altre cause, perdere tempo e avvelenarmi dietro alla negligenza, imparzialità e instabilità dell'amministratrice e dietro a questa questione, conoscendo bene le lungaggini legali e se si potesse evitare di andare in causa per ogni cosa non sarebbe male... anche se purtroppo cercare il quieto vivere e chiarezza comunicativa pare servano solo a far calpestare i propri diritti. Mi scuso per essermi dilungata ma volevo dare un'inquadratura il più comprensibile possibile di questioni spinose. Ringrazio fin da ora a chi mi risponderà. Modificato 21 Gennaio, 2024 da Raffa_
#2 Inviato 21 Gennaio, 2024 Rispondo per alcune parti. Non sono riuscito a leggere il papiro. 1) Tutti i comproprietari devono esser convocati e poi loro devono mettersi d'accordo per chi sarà presente. Uno solo. Quando è morta vostro madre averte comunicato il triste evento? 2) No 3) Solo in assemblea. 4) Non c'è una regola. 5) Impossibile rispondere. 6) Non capisco il quesito Il resto non l'ho letto. Impossibile per me.
#3 Inviato 21 Gennaio, 2024 Probabilmente il testo più lungo in questo forum Ora per me è quasi ora di cena Comunque per leggere tutto devo avere la testa in bolla Forse sarò l'unico a leggere tutto con pazienza domani Hai già ricevuto risposte sintetiche Al momento ricordo tre possibili articoli Articolo 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (R.D. 30 marzo 1942, n. 318) [Aggiornato al 28/02/2023] Articolo 1135 Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) [Aggiornato al 06/07/2023] Attribuzioni dell'assemblea dei condomini Articolo 1137 Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) [Aggiornato al 06/07/2023] Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
#4 Inviato 21 Gennaio, 2024 Io Raffa ti dò un consiglio. Spacchetta i quesiti, perché così lungo ci perdiamo. Tradotto: è impossibile da leggere. Credimi. ULISSSE dice: Rispondo per alcune parti. Non sono riuscito a leggere il papiro. 1) Tutti i comproprietari devono esser convocati e poi loro devono mettersi d'accordo per chi sarà presente. Uno solo. Quando è morta vostro madre averte comunicato il triste evento? 2) No 3) Solo in assemblea. 4) Non c'è una regola. 5) Impossibile rispondere. 6) Non capisco il quesito Il resto non l'ho letto. Impossibile per me. Giusto Ulisse può rispondere: il flusso di coscienza....Joyce.... Modificato 21 Gennaio, 2024 da enrico dimitri
#5 Inviato 22 Gennaio, 2024 enrico dimitri dice: Tradotto: è impossibile da leggere. MISSION (IM)POSSIBLE 1 - Innanzitutto vorrei sapere le corrette modalità di convocazione dell'assemblea condominiale e se per un appartamento con più intestatari le comunicazioni vanno fatte a tutti i comproprietari o basta avvisarne uno. Articolo 66 - Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie In particolare quanto segue In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Il testo previgente la Riforma del 2012 - 2013 riportava solo i condòmini Validità gruppo whatsapp Convocazione dell'assemblea di condominio con messaggi sms e whatsapp: profili di validità Avvocato Michele Orefice - 03/12/2018 2 - C'è un tempo massimo entro il quale deve essere mandato il verbale dell'assemblea? Assemblea condominio: entro quando va inviato il verbale? Carlos Arija Garcia - 20/01/2022 3 - Può un amministratore evitare di rispondere a comunicazioni formali, richieste di chiarimenti o invio documentazione? E quanto tempo ha per rispondere? 4 consigli pratici che puoi utilizzare sin da subito se il tuo amministratore di condominio non risponde!!! Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono? Angelo Greco - 24/05/2021 4 - Il verbale di assemblea quanto deve essere approfondito? è obbligatorio riportare l'orario in cui qualcuno arriva dopo o lascia l'assemblea prima? Il verbale dell'assemblea. Contenuto necessario e contenuto eventuale. L'omessa indicazione di elementi fondamentali: conseguenze. Avvocato Alessandro Gallucci - 22/07/2020 Il contenuto del verbale di assemblea del condominio Mariano Acquaviva - 31/10/2020 5 - nei vari documenti redatti, la mia abitazione risulta ancora intestata a mio padre e mia madre, ma mia madre è deceduta e insieme a mio padre siamo subentrate io e mia sorella. Abbiamo fatto la comunicazione dei nuovi proprietari, abbiamo fatto notare che non è corretta l'intestazione ad es. nelle presenze dei verbali di assemblea. Devo pensare che non è stata aggiornata l'anagrafe condominiale o può essere una svista che non viene corretta e non è rilevante? Articolo 1130 Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) Attribuzioni dell'amministratore (leggere il punto 6) 6 - Ci sono casi in cui un amministratore può convocare un'assemblea senza chiamare un condomino? A parte se c'è una causa tra quel condomino e il condominio. In base al contenuto o.d.g. si comprende quali aventi diritto occorre convocare All’assemblea occorre convocare anche chi ha avviato la mediazione contro il Condominio Come da esperienza diretta personale per mio intervento contro il mio Condominio, sono stato convocato, come mia madre (comproprietaria con diritto di abitazione) e mia sorella (comproprietaria non residente) Prima della Riforma Cartabia occorreva delibera dell’assemblea per legittimare l’amministratore alla partecipazione della mediazione, dopo l’amministratore potrà partecipare senza delibera Prima della Riforma il primo incontro era introduttivo, sul funzionamento della mediazione, dopo Riforma si passa direttamente all’ex secondo incontro per la discussione conciliativa Mediazione per il condominio dopo la riforma Cartabia Dottor Giuseppe Bordolli - 12/05/2023 Rilevava, oltre irregolarità catastali dell'officina, che una colonna portante nell'officina era ammalorata, era stato segnalato nelle precedenti 3 A.T.P. e non era necessario l'accesso alla mia proprietà ma non si era mai provveduto a sistemarla. Articolo 1122 Codice Civile - (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) Opere su parti di proprietà o uso individuale Articolo 1129 Codice Civile - (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità ... Articolo 1130 Codice Civile - (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) Attribuzioni dell'amministratore 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; Opere edilizie abusive influenti la sicurezzza statica dell’intero edificio ? La sicurezza strutturale negli edifici condominiali Sandro Chiostrini - Ordine Ingegneri Firenze INTERVALLO Modificato 22 Gennaio, 2024 da Ospite___
#6 Inviato 30 Gennaio, 2024 ULISSSE dice: Rispondo per alcune parti. Non sono riuscito a leggere il papiro. 1) Tutti i comproprietari devono esser convocati e poi loro devono mettersi d'accordo per chi sarà presente. Uno solo. Quando è morta vostro madre averte comunicato il triste evento? 2) No 3) Solo in assemblea. 4) Non c'è una regola. 5) Impossibile rispondere. 6) Non capisco il quesito Il resto non l'ho letto. Impossibile per me. Innanzitutto grazie per le risposte che sei riuscito a darmi. 1- Sì. Oltre a esserne a conoscenza, abbiamo comunicato gli eredi ben 2 volte. Una prima volta in via informale ma pur sempre scritta, poi abbiamo inviato una pec comunicando gli eredi. Pec mandata più di un anno fa e ignorata. Solo ieri l'amministratrice ha chiesto a mio padre di mandare la comunicazione degli eredi per aggiornare l'anagrafica. 3- Non mi è chiara la tua risposta: solo in assemblea può rifiutarsi di dare i documenti?
