Vai al contenuto
andreab1

Quantificazione danni dopo affitto

Ho lasciato l'appartamento più di tre mesi fa, dopo averlo dipinto e pulito. Non ho ancora visto un euro della caparra che ho versato (tre mensilità) e oggi il proprietario mi ha detto che , a suo parere, ho lasciato l'appartamento sporco e mal dipinto (era da un pezzo che chiedevo un incontro). Pertanto vuole trattenersi i miei soldi per pagare una nuova tinteggiatura. Ovviamente non mi ha mai inviato nulla di scritto, solo parole. Mi chiedo: da quando un inquilino se ne va, quanto tempo ha un proprietario per segnalargli eventuali danni e/o difetti arrecati all'immobile?

0 giorni 0 ore 0 minuti e 0 secondi.

 

Di norma alla riconsegna dell'immobile si provvede a stilare il verbale di riconsegna dal quale risulterà che in contraddittorio le Parti hanno riconosciuto ed accettato determinati danni/mancanze.

Al di fuori di questo ambito o in assenza del verbale di riconsegna resta solo il ricorso al giudice per il proprietario se vuole farsi riconoscere danni, mentre tu se non rivedi il deposito cauzionale trattenuto arbitrariamente puoi denunciare il proprietario per appropriazione indebita.

Grazie, il verbale di riconsegna non c'è. L'accordo verbale era di risentirci a breve ove ci fossero dei difetti nell'appartamento riconsegnato. Esiste un tempo massimo, dalla riconsegna dell'immobile, per segnalare all'ex inquilino eventuali danni arrecati?

Con gli accordi verbali è la tua parola contro la sua: nessuno può avocarsi delle ragioni. E' per questo che si deve poi ricorrere al giudice se non ci si mette d'accordo in qualche modo...

A maggior ragione se la riconsegna delle chiavi dell'appartamento è già avvenuta: il rapporto locatizio è già concluso e non c'è più alcun tempo per contestare qualcosa.

Ripeto: le verifiche si fannoinsieme prima della riconsegna dell'appartamento, sempre insieme e di comune accordo si decide su danni/riparazioni e su chi provvederà. Di conseguenza si decide anche sul destino del deposito cauzionale che tenendo conto della situazione oggettiva può esser reso tutto subito o solo in parte o per nulla.

Nel momento che tutti gli aspetti sono definiti, le chiavi consegnate, la situazione diventa immodificabile.

 

Il dopo non esiste, almeno per il mio modus operandi. Quindi non esiste neanche un termine massimo entro cui esternare le proprie lamentele perché la locazione è già conclusa.

Come già scritto esiste solo il ricorso al giudice per il tuo locatore.

  • Confuso 1

Non c'è un tempo massimo ma la situazione cui il locatore DEVE fare riferimento è quella presente al momento del rilascio. In ogni caso sta a lui in un eventuale giudizio provare il nesso tra la locazione e i danni.

Se hai della documentazione fotografica dell'immobile al momento dell'inizio della locazione e della fine della stessa sarebbe ottimo.

Quanto ai miglioramenti, l'indennità eventualmente spetta solo se questi sono avvenuti con il consenso del locatore stesso.

In caso contrario comunque il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che non siano stati causati da colpa grave dell'inquilino.

Ho lasciato l'appartamento più di tre mesi fa, dopo averlo dipinto e pulito. Non ho ancora visto un euro della caparra che ho versato (tre mensilità) e oggi il proprietario mi ha detto che , a suo parere, ho lasciato l'appartamento sporco e mal dipinto (era da un pezzo che chiedevo un incontro). Pertanto vuole trattenersi i miei soldi per pagare una nuova tinteggiatura. Ovviamente non mi ha mai inviato nulla di scritto, solo parole. Mi chiedo: da quando un inquilino se ne va, quanto tempo ha un proprietario per segnalargli eventuali danni e/o difetti arrecati all'immobile?

 

Stabilisce il primo comma dell’art.1590 cod. civ. il principio dell’obbligo di riconsegna nel vero e proprio stato originario, aggiungendo, però, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.

 

Non so che tipo di contratto ad uso abitativo tu abbia sottoscritto, quello che ti posso dire è che, anche in presenza di una espressa pattuizione derogatoria al suddetto principio codicistico (ad es. le parti, per patto espresso, stabiliscono che il deterioramento e il consumo del bene non esoneri il conduttore dal ripristinare il bene nello stato iniziale), una clausola che ti avesse addossato la spesa di ritinteggiatura dei locali a fine locazione laddove il locatore, all’inizio della stessa, te li avesse consegnati tinteggiati a nuovo, risulterebbe sicuramente nulla con riguardo ai contratti a canone concordato ove non sono ammesse deroghe in tal senso. Tali contratti infatti devono riprodurre testualmente i contratti-tipo art.2, co.3, art.5, co.1 e art.5, co.2 allegati al DM 30 dicembre 2002, che prevedono, rispettivamente agli articoli 9, 11 e 10 (Consegna), che “Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno”.

 

Detto questo, riguardo alla riconsegna dell’appartamento in cattivo stato o in presenza di eventuali danni non accertati in sede di constatazione in contradditorio, se la verifica della condizione dei locali alla riconsegna è stata omessa (“L'accordo verbale era di risentirci a breve ove ci fossero dei difetti nell'appartamento riconsegnato”), presumo che non sia mai stato fatto – nell’interesse di entrambi i contraenti - un formale check-up iniziale dei locali a mezzo di un verbale di consegna, che si sarebbe rivelato quanto mai utile proprio per evitare, all’epilogo del rapporto, malintesi di questo tipo (la riconsegna del bene è uno dei momenti più frequenti di contenzioso), con una vera e propria descrizione dello stato manutentivo iniziale dell’alloggio, ma che tu e il locatore vi siate sbrigativamente limitati, come spesso accade, ad una semplice attestazione, scrivendo sul contratto che l’immobile si trovava – al momento dell’inizio della locazione – in buono stato di manutenzione, generica locuzione, ripresa dal secondo comma del 1590, quanto mai discutibile e rischiosa (e se erano presenti dei deterioramenti di cui poi il locatore si lamenti a fine rapporto?) e, se così fosse, la presunzione è relativa e ammette, quindi, la prova contraria.

 

La presunzione del buono stato manutentivo sarebbe superata solo ove l’immobile, al momento della riconsegna, presentava comunque dei vizi e, nondimeno, il locatore avesse accettato senza riserva i locali e restituito il deposito cauzionale, cosa questa che, nella specie, non si è verificata, tanto che non è stata ancora prodotta una reciproca liberatoria (nella quale tu e lui avete rinunciato, ora per allora, ad eventuali future controversie, evidenziando i reciprochi crediti, con una presa d’atto dello stato dei locali/eventuali rotture o guasti/avvenuto pagamento fino ad un certa data di canoni e spese ed eventuale compensazione volontaria degli importi dovuti con il deposito cauzionale, maggiorato degli interessi maturati, se dovuti) e la tua controparte tarda a riconsegnarti il deposito cauzionale.

 

La facoltà di richiedere il risarcimento non viene meno, ossia non è precluso dalla circostanza per la quale, tre mesi fa, non avete personalmente proceduto all’accertamento dei danni: la legge, infatti, non fonda, per una tale evenienza, alcuna presunzione a tuo favore circa l’inesistenza del pregiudizio e non implica, quindi, una tacita rinuncia al risarcimento.

 

Incombe ovviamente sul locatore fornire la prova del diritto al risarcimento e tale prova consiste nel fornire al giudice tutti quegli elementi di confronto tra il “prima” e il “dopo”, ossia tra le condizioni della cosa, a suo tempo descritta nel verbale (che si suppone, mancante) di consegna e le diverse condizioni risultanti nel verbale (mancante) di riconsegna .

 

In questo caso, quello che ha più da perdere è il locatore. In concreto, l’entità del pregiudizio è difficilmente provabile se i danni non sono stati verbalizzati in presenza di testimoni che li attestino (sottoscrivendo) o facendo fotografie ai locali ovvero se non è steso redatto un iniziale verbale di consegna degli stessi, soprattutto a distanza di tempo, a seguito di un accertamento tecnico che il locatore potrebbe richiedere al giudice in presenza di danni evidenti (vere e proprie rotture, ad es. infissi/pavimenti/sanitari divelti, spaccatura di marmi o tubature, imbrattamento dei muri ecc. ovvero opere abusive).

 

Se il proprietario ha ancora delle pretese, deve rappresentartele per iscritto, eccependo la cattiva rimbiancatura e documentando eventuali danni, portandoti davanti ad un giudice, ma non può trattenere il deposito cauzionale a tempo indeterminato senza giustificate ragioni, cioè senza comunicarti in tempi ragionevoli (che dopo più di tre mesi non lo sono più) l’importo del danno e le ragioni del credito vantate, salvo che tu e lui non determiniate la fine del vostro rapporto locativo attraverso compensazioni volontarie e stragiudiziali, totale o parziali, delle rispettive ragioni di credito e di debito.

 

Diversamente, per trattenere il deposito cauzionale il locatore deve passare da un giudice (solo un giudice, non certo il locatore, può legittimare l’operatività della compensazione fra deposito e ragioni di credito), promuovendo una causa per l’attribuzione di crediti tutti da dimostrare (cattiva imbiancatura e pulizia dei locali?) e/o danni ulteriori (?).

 

Se il locatore arbitrariamente trattiene il deposito, e se non ricevi adeguate risposte ai tuoi inviti alla restituzione, se non vuoi sorvolare su quel torto (salvo che tu non abbia dipinto l’appartamento a pois), è ora di rimboccarsi le maniche, ragazzo: la saggezza popolare ci ha insegnato che chi ben comincia è a metà dell’opera, peccato che non si sia espressa in maniera altrettanto chiara su a che punto dell’opera ci si trovi nel caso in cui il locatore non restituisca il deposito.

 

Sostituisci l’umore con quello di scorta, che quasi tutti gli inquilini possiedono come dotazione di serie quando la liaison dangereuse con il proprio locatore si buca, e se non riesci a ricucire il rapporto con un filo logico (ti consiglio di non ricamarci troppo sopra) e ad appianare il torto, passandoci sopra con un rullo a comprensione (transazione consensuale tra te e il locatore), procedi con l’invio di uno dei tuoi messaggeri più fidati e convincenti, messer decreto ingiuntivo (un amico si vede al momento del bisogno), che, se ignorato, porta in genere a nefaste conseguenze se il locatore non fa prontamente valere le sue ragioni in sede di opposizione all’ingiunzione ricevuta, ma la restituzione diventa inesigibile sino all’esito del giudizio, se, beninteso, favorevole a te.

 

Il solito arpione (querela per “appropriazione indebita”) non colpirebbe Moby Dick, in quanto spuntato e arrugginito: la somma di denaro titolata “deposito cauzionale”, data in pegno a garanzia di valide (e non di indebite) obbligazioni che tu ti sei assunto con il contratto, passa in piena proprietà del locatore, il quale può disporne liberamente come vuole, deve solo restituirti una somma di pari valore, in quanto tu vanti un diritto di credito su questa somma solo al momento in cui, venuta meno la sua funzione di garanzia, puoi chiederne la restituzione.

 

Tale denuncia non arriverebbe mai davanti ad un Magistrato, in quanto la fattispecie rientra nell’alveo delle vertenze civili (di cui si è detto) e non penali, perciò, riponi l’arpione in ferrea querela e usa, invece, l’arpione in ferrea volontà.

Buon pomeriggio, sarò stata fortunata.....ma la mia denuncia per appropriazione indebita ha sortito subito l'effetto desiderato.....È vero che il locatore può disporre della cifra come vuole ma in assenza di prove concrete a che titolo trattiene tale somma?

Aarò stata fortunata.....ma la mia denuncia per appropriazione indebita ha sortito subito l'effetto desiderato.....È vero che il locatore può disporre della cifra come vuole ma in assenza di prove concrete a che titolo trattiene tale somma?

Non sei stata fortunata. Sei stata fortunatissima, mia cara. Innanzitutto, perché il locale ufficio di P.S. ha raccolto la tua denuncia: in genere la Polizia di Stato o i Carabinieri si guardano bene dall’accettarla, sapendo che poi verrà archiviata. In secondo luogo, perché il tuo locatore ha “abboccato” all’amo (querela), e tu sei stata così brava da tirarlo su con il mulinello.

 

Non integra il reato di appropriazione indebita di denaro altrui, di cui all’articolo 646 del codice penale, ma mero illecito civile, il comportamento del proprietario-locatore che trattiene il deposito cauzionale (che ha natura giuridica di pegno irregolare) versato dall’inquilino: trattasi di inadempimento contrattuale, non di reato.

 

Come può il locatore appropriarsi indebitamente di una somma di denaro, data in pegno, se il conduttore se ne è spossessato al momento della sottoscrizione del contratto (il pegno si costituisce con lo spossessamento)? Il possesso del pegno è del locatore (solo il pegno regolare non comporta il trasferimento della cosa depositata). Il conduttore-deponente perde il possesso di quella somma di denaro depositata che passa ab origine in proprietà del locatore-depositario per effetto della confusione nel suo patrimonio del denaro consegnatogli.

 

In nessun modo il locatore si appropria di denaro altrui, dal momento che quella somma che l’inquilino gli ha versato all’atto della stipula del contratto si confonde nel suo patrimonio. L’”accipiens”, ossia il locatore deve restituire il “tantundem”, ossia lo stesso ammontare di denaro al conduttore solamente se e quando interviene l’adempimento delle obbligazioni garantite.

 

E, infatti, in che cosa consiste l’inadempimento contrattuale del locatore (arbitrario incameramento del deposito cauzionale in assenza totale di danni e/o crediti ulteriori)? Consiste nel non avere restituito al conduttore un’equivalente somma di denaro con il proprio patrimonio.

 

Nel caso in cui il locatore non restituisca autonomamente il deposito, il conduttore è legittimato a richiedere ed ottenere tale restituzione nel termine massimo della prescrizione decennale. Il primo passo da compiere, se non è pendente una lite, è ottenere, come detto, un decreto ingiuntivo. Il secondo è rileggersi Jane Eyre, confidando nel trionfo del bene.

Buon pomeriggio,caro Lorek,probabilmente è intervenuto San Gennaro.....ma di solito il deposito cauzionale non si incassa poiché viene dato assegno o si crea un libretto al portatore ed il denaro resta lì....ma quando il locatore se lo fa accreditare tramite bonifico sul cc bancario sul quale si fa anche accreditare l'affitto le cose cambiano...piuttosto la denuncia è gratuita mentre il decreto ingiuntivo non comporta qualche costo? Comunque vale la pena di provare non credi?

Piuttosto la denuncia è gratuita mentre il decreto ingiuntivo non comporta qualche costo? Comunque vale la pena di provare non credi?

 

Può essere un tentativo, ma se la Questura o il commissariato di P.S. non raccoglie la denuncia (come accade nel 99% dei casi) oppure se il querelato non cade nel “tranello” che gli hai teso, che fai?

 

Di solito il deposito cauzionale non si incassa poiché viene dato assegno o si crea un libretto al portatore ed il denaro resta lì....ma quando il locatore se lo fa accreditare tramite bonifico sul cc bancario sul quale si fa anche accreditare l'affitto le cose cambiano

 

Non rileva la modalità di adempimento di questa obbligazione pecuniaria. Il conduttore rilascia, a garanzia del puntuale pagamento del canone e di ogni altra obbligazione, una somma di denaro a costituzione del deposito (che non può essere assimilato al canone di locazione, avente altro titolo) nel rispetto della soglia generale di utilizzo del contante (fino a 2.999,99 euro). Depositi cauzionali maggiori non sono vietati, ma richiedono mezzi tracciabili.

 

Il deposito cauzionale, nato dall’autonomia privata, è una obbligazione di carattere pecuniario che fa sorgere in capo al locatore un diritto di credito esigibile immediatamente, se nella convenzione locativa non è diversamente disposto, e i debiti pecuniari, ai sensi dell’art.1277 (Debito di somma di danaro) cod. civ., si estinguono solo con moneta avente corso legale, salvo diversa clausola pattizia in cui il locatore-creditore accetta dal conduttore-debitore forme equipollenti di pagamento (assegno bancario o postale intestato al beneficiario e non trasferibile, se superiore a 1.000 euro, libretto di deposito bancario o postale al portatore, il cui saldo deve essere di importo inferiore a 1.000 euro, bonifico ecc).

 

Rientra nella libertà contrattuale delle parti prevedere meccanismi cauzionali sostitutivi della dazione di denaro contante, ma ciò non toglie che il locatore ha, comunque, la piena proprietà e disponibilità del deposito e la può utilizzare come meglio crede, in quanto il depositante, nel momento in cui ad esempio lo ha bonificato, indicando nella causale che l’operazione è effettuata a titolo di deposito cauzionale per la locazione X con accredito della somma in conto corrente, si è spogliato del possesso di quella somma che si è confusa nel patrimonio del depositato.

 

Eguale ragionamento può svolgersi con riguardo alla corresponsione del deposito a mezzo assegno ovvero libretto di deposito a risparmio al portatore consegnato al locatore (incassabile da chi lo possiede). I libretti di deposito a risparmio pagabili al portatore sono caratterizzati dal fatto che la legittimazione al diritto di credito, ai sensi dell’art.2003 (Trasferimento del titolo e legittimazione del possessore) cod. civ., spetta al possessore.

×